辦理房地產抵押登記的困擾
辦理房地產抵押登記的困擾
在融資租賃交易中，為擔保融資租賃合同項下債權的實現，承租人或第三人提供房地產抵押擔保作為增信措施已成常態(tài)。下面由學習啦小編為你分享辦理房地產抵押登記的困擾的相關內容，希望對大家有所幫助。
淺析融資租賃公司辦理房地產抵押登記之困境
近期有客戶反映在辦理房地產抵押登記時，登記部門明確告知不予辦理，其理由主要為兩類：第一，抵押權人應為銀行等持有金融許可證的金融機構，融資租賃公司不適格(甚至某金融租賃公司在辦理抵押登記時，被告知其雖持有金融許可證，但不是銀行，也不予登記);第二，主債權合同須為借款合同，融資租賃合同不能作為房地產抵押的主合同。登記機構拒絕為融資租賃公司辦理房產抵押登記在全國范圍內屢見不鮮。針對上述登記機構給出的兩個理由，筆者淺析如下。
一、融資租賃公司能否作為抵押權人
《物權法》第171條第1款規(guī)定，“債權人在借貸、買賣等民事活動中，為保障實現其債權，需要擔保的，可以依照本法和其他法律的規(guī)定設立擔保物權”;第179條第2款規(guī)定，“……債權人為抵押權人……”。《擔保法》第33條第2款規(guī)定，“……債權人為抵押權人……”?？梢姡段餀喾ā?、《擔保法》均未限制融資租賃公司作為房地產抵押登記的抵押權人。2015年3月1日實施《不動產登記暫行條例》(國務院令第656號)也未對申請抵押權登記的當事人(抵押權人/抵押人)作出任何限定性規(guī)定。其他法律、行政法規(guī)也未對抵押權人的資質作出限定性規(guī)定。
根據《物權法》第171條的精神，任何合法債權人為保障實現其債權，均有權要求債務人提供房地產抵押擔保，從而成為抵押權人。因此，作為合法債權人的融資租賃公司，作為抵押權人進行房地產抵押登記不存在法律、行政法規(guī)層面的障礙。
國土資源部最新發(fā)布的《不動產登記暫行條例實施細則》(國土資源部令第63號，2016年1月1日起實施)第66條第1款規(guī)定，“自然人、法人或者其他組織為保障其債權的實現，依法以不動產設定抵押的，可以由當事人……申請辦理抵押登記。”該細則并未對抵押權人作出任何限制，自然人、法人或者其他組織均為適格抵押權人，包括融資租賃公司。
從具體操作規(guī)則來看，國土資源部2016年5月30 日發(fā)布的《國土資源部關于印發(fā)<不動產登記操作規(guī)范(試行)>的通知》(國土資規(guī)[2016]6號)明確不動產登記機構不得隨意設置不動產登記的前置條件，該通知抵1.1.2條規(guī)定：不動產登記機構應嚴格貫徹落實《物權法》《不動產登記暫行條例》以及《不動產登記暫行條例實施細則》的規(guī)定，依法確定申請人申請登記所需材料的種類和范圍，……不動產登記機構不得隨意擴大登記申請材料的種類和范圍，法律、行政法規(guī)以及《實施細則》沒有規(guī)定的材料，不得作為登記申請材料;第1.1.4條第2款規(guī)定，沒有法律、行政法規(guī)以及《不動產登記暫行條例實施細則》依據而設置的前置條件，不動產登記機構不得將其納入不動產登記的業(yè)務流程?？v觀《物權法》《不動產登記暫行條例》以及《不動產登記暫行條例實施細則》，均未限定抵押權人的范圍，也未限制融資租賃公司作為房地產抵押登記的抵押權人。
綜上，法律、行政法規(guī)及國土資源部最新發(fā)布的《不動產登記暫行條例實施細則》《不動產登記操作規(guī)范(試行)》均未對融資租賃公司作為適格抵押權人做出限制規(guī)定，尤其作為“指導、監(jiān)督全國不動產登記工作”的國務院國土資源主管部門對不動產登記工作做出具體操作要求的《不動產登記操作規(guī)范(試行)》，明確規(guī)定，“沒有法律、行政法規(guī)以及《不動產登記暫行條例實施細則》依據而設置的前置條件，不動產登記機構不得將其納入不動產登記的業(yè)務流程。”因此，融資租賃公司應為房地產抵押登記的適格抵押權人。
二、融資租賃合同能否作為抵押登記的主債權合同
根據《物權法》第171條規(guī)定，只要是在借貸、買賣等民事活動中產生的債權人的債權，都可以作為擔保物權的主債權，產生該等債權的合同就是可以作為抵押合同的主債權合同。《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》《不動產登記操作規(guī)范(試行)》也均未限制主債權合同只能是借款合同。
根據《合同法》第二條，《合同法》上的合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協(xié)議。融資租賃合同是《合同法》明確規(guī)定的列名合同，屬于在民事活動中產生債權債務關系的合同，符合《物權法》關于主債權合同的規(guī)定，將主合同限定為借款合同，無疑與抵押權設置的初衷不符。
三、融資租賃公司房產抵押登記困境的原因
各地房地產抵押登記機關拒絕為融資租賃公司辦理抵押登記，源于對國土資源部2012年9月6日發(fā)布的《國土資源部關于規(guī)范土地登記的意見》(國土資發(fā)[2012]134號，以下稱“《意見》)的錯誤解讀。該《意見》第5條第1款規(guī)定：“依據相關法律、法規(guī)規(guī)定，經中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會批準取得金融許可證的金融機構、經省級人民政府主管部門批準設立的小額貸款公司等可以作為放貸人申請土地抵押登記。”登記機關據此認定，只有持有金融許可證的金融機構和省級人民政府主管部門批準設立的小額貸款公司能夠作為土地抵押登記的抵押權人，其他企業(yè)不能作為抵押權人，而《物權法》第一百八十二條有規(guī)定了房地一并抵押原則，造成融資租賃公司房產抵押登記困境?；谝韵吕碛?，我們認為登記機關的理由并不成立：
第一，該《意見》第五點“規(guī)范土地抵押登記”中第一段的規(guī)定，只是針對近年來較多出現的小額貸款公司等較新事物，在土地抵押登記方面作了特定回應。這又與我國在民間借貸司法解釋之前司法實踐中普遍存在的禁止企業(yè)間借貸有關。如，中國人民銀行《貸款通則》第六十一條規(guī)定，“企業(yè)之間不得違反國家規(guī)定辦理借貸或者變相借貸融資業(yè)務。”因此，該《意見》第五點中第一段的規(guī)定并非對所有土地抵押登記的一般性規(guī)定，只是段針對特定問題所做的準許性規(guī)定，而登記機關該《意見》第五點中第一段針對特定問題的準許性規(guī)定理解為對特定問題之外的事項的禁止性規(guī)定。
第二，該《意見》屬于國務院部門規(guī)范性文件，其規(guī)范內容應與作為法律的《中華人民共和國民法通則》、《物權法》、《擔保法》等立法原旨相統(tǒng)一，而不能逾越?！段餀喾ā贰ⅰ稉７ā返扔嘘P抵押登記的法律、行政法規(guī)均未限制融資租賃公司作為土地抵押登記的抵押權人，若依登記機關理解，《國土資源部關于規(guī)范土地登記的意見》做出了限制抵押權人范圍的規(guī)定，實則在法律、法規(guī)之外設定減損公民、法人和其他組織權利或者增加其義務的規(guī)范，顯然違反了《物權法》、《擔保法》等法律、法規(guī)的規(guī)定，并且，與國土資源部最新發(fā)布的《不動產登記暫行條例實施細則》《不動產登記操作規(guī)范(試行)》也不相符。
爭議與創(chuàng)新本就是融資租賃行業(yè)特征，放在幾年前回租模式尚不被認可，而現在卻已遍地開花。登記機構觀念的轉變亦非一朝一夕，對于明知是“懶政”、“惰政”導致的“房產抵押登記難”，租賃企業(yè)應積極突破，促進融資租賃行業(yè)的健康發(fā)展。
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