我國(guó)的房地工業(yè)在經(jīng)歷了狂熱、低迷、大起大落，目前正處于理性發(fā)展階段。經(jīng)由這些年的整頓，有關(guān)法規(guī)軌制已比較完善，以下是學(xué)習(xí)啦小編為你精心整理的關(guān)于房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算流程的內(nèi)容，希望你喜歡。

房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算流程

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)形成的時(shí)間不長(zhǎng)，不如工業(yè)會(huì)計(jì)與商業(yè)會(huì)計(jì)那么成熟，但大多內(nèi)容基本差不多，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算與其他會(huì)計(jì)最大的不同體現(xiàn)在存貨的成本核算以及企業(yè)收入核算。其中房地產(chǎn)企業(yè)存貨的核算內(nèi)容主要是工程成本(費(fèi)用)的核算，核算科目不象其他會(huì)計(jì)那樣相對(duì)固定，但筆者建議，為了稅務(wù)清算的方便，最好根據(jù)稅法中相關(guān)成本扣除的要求設(shè)置成本科目，即具體為：

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

(2)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱房增開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱房增開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，前期工程費(fèi)，建筑安裝工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，公共配套設(shè)施費(fèi)，開發(fā)間接費(fèi)用。

(3)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用，管理費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用。

(4)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格，評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

(5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，印花稅，因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

(6)開發(fā)間接費(fèi)用。

2應(yīng)增設(shè)的會(huì)計(jì)科目

本世紀(jì)已出臺(tái)的會(huì)計(jì)制度中，皆沒有專門用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目及核算辦法，這給這些企業(yè)的會(huì)計(jì)核算帶來很大不便。但是，現(xiàn)行所有會(huì)計(jì)制度涉及會(huì)計(jì)科目設(shè)置的說明中都規(guī)定：在不影響對(duì)外提供統(tǒng)一財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告的前提下，企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際情況自行增設(shè)某些會(huì)計(jì)科目。根據(jù)這一些規(guī)定，執(zhí)行《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》或新準(zhǔn)則的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在執(zhí)行各自適用的會(huì)計(jì)制度規(guī)定的基礎(chǔ)上，增設(shè)以下專門核算房地產(chǎn)開發(fā)的會(huì)計(jì)科目，不但是需要的，也是符合會(huì)計(jì)制度規(guī)定的：

1.“開發(fā)成本”科目。本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)的費(fèi)用和成本，包括：(1)開支的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金或受讓價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)備費(fèi)等費(fèi)用;(2)開發(fā)采用出包方式的，根據(jù)預(yù)付給承包商的款項(xiàng)和工程進(jìn)度估價(jià)的開發(fā)成本;(3)工程采用自營(yíng)方式發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用;(4)分配應(yīng)由開發(fā)產(chǎn)品承擔(dān)的公共配套設(shè)施費(fèi)、計(jì)提應(yīng)上交有關(guān)部門管理的維修費(fèi)和分?jǐn)偟拈g接開發(fā)費(fèi)用;(5)應(yīng)予資本化計(jì)入產(chǎn)品成本的借款費(fèi)用等;(6)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)完工并驗(yàn)收合格的房地產(chǎn)成本。

購(gòu)入已拆遷平整的土地準(zhǔn)備用于房產(chǎn)開發(fā)，可先計(jì)入“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”科目，待開發(fā)時(shí)再以適當(dāng)?shù)姆峙?a href='http://www.zbfsgm.com/way/' target='_blank'>方法，分?jǐn)偟?ldquo;開發(fā)成本”的明細(xì)科目。

2.“開發(fā)間接費(fèi)用”科目。本科目相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的“制造費(fèi)用”，核算為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生除應(yīng)由行政管理部門承擔(dān)的費(fèi)用以外的各項(xiàng)間接費(fèi)用。

3.“開發(fā)產(chǎn)品”科目。本科目核算已開發(fā)完工、經(jīng)驗(yàn)收合格的房地產(chǎn)。

4.“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目。本科目核算用于出租經(jīng)營(yíng)但尚未轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的土地和房屋。

5.“周轉(zhuǎn)房”科目。本科目核算安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋。

編制資產(chǎn)負(fù)債表時(shí)，以上增設(shè)的5個(gè)會(huì)計(jì)科目的期末余額，均應(yīng)計(jì)入報(bào)表的“存貨”項(xiàng)目。

3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑成本、土地成本的計(jì)算分?jǐn)?/strong>

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品成本，一般可劃分為建筑成本和土地成本兩大類，即開發(fā)產(chǎn)品成本=建筑成本+土地成本。建筑成本構(gòu)成比較復(fù)雜，既包括前期費(fèi)用和房屋的建造成本，還包括與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的配套設(shè)施費(fèi)用，以及預(yù)提的商品房維修費(fèi)用、白蟻防治費(fèi)等其他間接費(fèi)用;土地成本構(gòu)成則比較簡(jiǎn)單，即取得用于開發(fā)的土地及土地使用權(quán)的全部支出。

建設(shè)一幢房屋或者在同一地塊上建設(shè)若干幢房屋，往往因?yàn)橛猛静煌?、建筑結(jié)構(gòu)不同，甚至因?yàn)闃菍硬煌胁煌氖蹆r(jià)，而且，開發(fā)房地產(chǎn)的成本，特別是土地成本，往往是籠統(tǒng)的。因此，如何盡可能合理地計(jì)算分?jǐn)偼旯ぎa(chǎn)品的建筑成本和土地成本，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算的一個(gè)難題。

當(dāng)然，對(duì)于開發(fā)的房屋如果用途相同、建筑結(jié)構(gòu)也大致相同，例如，一個(gè)小區(qū)若干幢房屋都是成套住宅，可以采用按可計(jì)價(jià)銷售的房屋面積比例計(jì)算分?jǐn)偨ㄖ杀竞屯恋爻杀?。具體做法是，將小區(qū)可售房產(chǎn)連同歸全體業(yè)主共有的道路、休閑場(chǎng)地等的全部開發(fā)成本(包括建筑成本和土地成本，下同)，除以可出售房屋的面積總和，得出每平方米住宅的成本，再按各套住宅面積分?jǐn)偖a(chǎn)品成本;如果其中有少量房屋或其他可出售項(xiàng)目，比如車庫(kù)或車位，采用清一色的按面積分?jǐn)偛槐M合理，可通過估算方法，將其估算的成本從總成本中剔除，然后再按可出售成套住宅面積分?jǐn)偖a(chǎn)品成本。這種成本分?jǐn)偡椒?，叫做可售房屋面積比例法，簡(jiǎn)稱面積比例法。

但是，面積比例法適用范圍相對(duì)較小，對(duì)于同一小區(qū)內(nèi)開發(fā)的結(jié)構(gòu)、用途不同的房屋，此法即不可采用。一般情況下，對(duì)成片開發(fā)不同用途、不同結(jié)構(gòu)的房屋，建筑成本可采用估價(jià)修正法進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)?，土地成本可采用售價(jià)比率法進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)?，而且這兩種方法應(yīng)合并進(jìn)行，分步實(shí)施。

第一步，用估價(jià)修正法計(jì)算分?jǐn)傞_發(fā)房屋的建筑成本。估價(jià)修正法是通過對(duì)建筑成本的估算數(shù)額進(jìn)行修正，計(jì)算出各種不同結(jié)構(gòu)房屋建筑成本的方法。這種方法也應(yīng)分步實(shí)施：

首先，應(yīng)估算房屋單位建筑成本。所謂房屋單位建筑成本，實(shí)際為每平方米可出售房屋應(yīng)分?jǐn)偨ㄖ杀荆瑑?nèi)容包括：(1)房屋自身的建筑成本;(2)應(yīng)分?jǐn)傂^(qū)內(nèi)道路、圍墻、休閑場(chǎng)地、休閑設(shè)施等附屬設(shè)施的建筑成本;(3)應(yīng)分?jǐn)偲渌g接費(fèi)用構(gòu)成的開發(fā)成本等。

單位成本采用估算方法確定后，再按可出售房屋面積得出估算的開發(fā)產(chǎn)品建筑總成本，即：開發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本=∑(不同結(jié)構(gòu)的房屋面積×該結(jié)構(gòu)房屋估算的單位建筑成本);如果可出售開發(fā)產(chǎn)品有少量項(xiàng)目單位成本明顯偏低或偏高，也可按估算成本將其單計(jì)并從總成本中剔除。

接著，應(yīng)計(jì)算修正系數(shù)。修正系數(shù)=已決算(或按合同及招標(biāo)預(yù)算)的建筑總成本÷開發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本。如果可出售產(chǎn)品中有少量項(xiàng)目單獨(dú)計(jì)算成本的，應(yīng)將已單獨(dú)計(jì)算的成本從公式中“÷”號(hào)前后的“總成本”中扣除。如果總成本無法確定或預(yù)估，則不計(jì)算修正系數(shù)，而以上一步驟“開發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本”為建筑總成本。

最后，計(jì)算不同結(jié)構(gòu)房屋應(yīng)分?jǐn)偨ㄖ杀竞蛦挝唤ㄖ杀荆焊黝惤Y(jié)構(gòu)的房屋建筑成本=該類房屋估算成本×修正系數(shù);該類房屋單位成本=該類房屋建筑成本÷該類房屋面積，或=估算的單位建筑成本×修正系數(shù)。

如果竣工決算或預(yù)算對(duì)不同結(jié)構(gòu)的房屋直接建造成本反映得比較明確，在分?jǐn)倳r(shí)則應(yīng)只計(jì)算包括配套設(shè)施費(fèi)、附屬費(fèi)用等間接費(fèi)用，且應(yīng)根據(jù)具體情況選擇采用面積比例法、估價(jià)修正法等較為適宜的方法。

第二步，采用售價(jià)比率法計(jì)算和分?jǐn)偼恋爻杀?。售價(jià)比率法是以房屋單位售價(jià)為基礎(chǔ)計(jì)算分?jǐn)傞_發(fā)房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售價(jià)的高低，除取決于房屋結(jié)構(gòu)外，更主要是取決于房屋的地理位置，同樣結(jié)構(gòu)的房屋，門面房售價(jià)高于住宅房，主要原因是門面房“地勢(shì)好、地價(jià)高”。因此，計(jì)算既有住宅用房又有商業(yè)用房的地塊開發(fā)，或者純商業(yè)用房開發(fā)的土地成本時(shí)，采用售價(jià)比率法較為適宜。售價(jià)比率法也需分步實(shí)施(以同時(shí)開發(fā)住宅房和非住宅房為例)：

首先，應(yīng)計(jì)算或預(yù)估不同結(jié)構(gòu)、不同用途房屋的總售價(jià)和平均單位售價(jià)。

接著，應(yīng)運(yùn)用售價(jià)成本比率計(jì)算非住宅房超額成本售價(jià)，以剔除房屋不同結(jié)構(gòu)對(duì)售價(jià)的影響。運(yùn)用售價(jià)成本比率計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀緯r(shí)，應(yīng)將開發(fā)的商品房劃分為價(jià)格相對(duì)低的住宅房和價(jià)格相對(duì)高的非住宅房?jī)纱箢?，將非住宅房高于住宅房的成本稱為超額成本，將與超額成本相對(duì)應(yīng)的售價(jià)稱為超額成本售價(jià)：超額成本售價(jià)=超額成本×(1+成本毛利率);各類非住宅房超額成本售價(jià)=(該類非住宅房單位建筑成本-住宅房單位建筑成本)×該類非住宅房總面積×(全部房屋售價(jià)總額÷全部房屋成本總額)。

然后，再計(jì)算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本與剔除超額成本售價(jià)后的售價(jià)總額的比率，計(jì)算公式為：土地成本比率=占用土地的全部成本(土地使用權(quán)價(jià)值)÷(全部房屋售價(jià)總額-超額成本售價(jià)合計(jì))×100%。

最后，再計(jì)算不同用途房屋應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?。公式為?1)住宅房應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?該類房屋售價(jià)×土地成本率;(2)非住宅房應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?(該類房屋售價(jià)-該類房屋的超額成本售價(jià))×土地成本率。

以上各公式中的“售價(jià)”，凡已售出或已用不變價(jià)預(yù)訂售出的，以實(shí)際售價(jià)或預(yù)訂價(jià)為準(zhǔn);尚未售出或雖已訂出但價(jià)格可能有浮動(dòng)的，以預(yù)估售價(jià)為準(zhǔn);第二步應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀竟街械姆课萁ㄖ杀?，?yīng)以第一步計(jì)算的成本為準(zhǔn);全部房屋總成本，則應(yīng)為建筑總成本和土地成本總額之和。