房地產(chǎn)行業(yè)會計知識
只有建立管理會計體系并藉此機會苦練內(nèi)功,才能提高項目研判能力和成本控制水平,只有有效整合企業(yè)資源.下面是學習啦小編整理的一些關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)會計知識的相關(guān)資料。供你參考。
房地產(chǎn)行業(yè)會計知識
房地產(chǎn)開發(fā)成本項目的構(gòu)成
開發(fā)成本明細賬，可以使用“多欄賬頁”，也可以使用“三欄賬頁”。自己可以確定使用其中一種帳頁就行了。實際工作中，大多數(shù)單位使用多欄賬。
按照成本支出的用途不同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本可劃分為土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。
具體而言，各類成本主要包括以下的內(nèi)容：
1、土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。
2、前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。
3、建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。
4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。
5、公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。
6、開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。
房地產(chǎn)企業(yè)計稅成本核算程序
企業(yè)計稅成本核算的一般程序如下：
1、對當期實際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。同時還應按規(guī)定對在有關(guān)預提費用和待攤費用進行計量與確認。
2、對應計入成本對象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。
3、對期前已完工成本對象應負擔的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進行分配，其中應由已銷開發(fā)產(chǎn)品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。
4、對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。
5、對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，應按分別建立明細臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。
房地產(chǎn)企業(yè)間接成本的分配方法
企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：
(一)占地面積法。
指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進行分配。期內(nèi)全部成本對象應負擔的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。
(二)建筑面積法。
指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進行分配。
(三)直接成本法。
指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。
(四)預算造價法。
指按期內(nèi)某一成本對象預算造價占期內(nèi)全部成本對象預算造價的比例進行分配。
企業(yè)下列成本應按以下方法進行分配：土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結(jié)合其他方法進行分配的，應商稅務機關(guān)同意。土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務機關(guān)同意后可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應按建筑面積法進行分配。借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。
房地產(chǎn)企業(yè)成本核算應設(shè)置的會計帳戶
為了核算房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用，企業(yè)可根據(jù)其本身經(jīng)營開發(fā)的業(yè)務要求，設(shè)置以下賬戶進行會計核算。
1.“開發(fā)成本”賬戶
“開發(fā)成本”賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施的開發(fā)過程中發(fā)生各項費用。該賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用，貸方登記開發(fā)完成已竣工驗收的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。期末借方余額反映未完工開發(fā)項目的實際成本，該賬戶應按開發(fā)成本的內(nèi)容設(shè)置土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等二級明細賬戶。
2.“開發(fā)間接費用”賬戶
“開發(fā)間接費用”賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各頂開發(fā)間接費用。該賬戶借方登記企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，貸方登記分配計入開發(fā)成本核算對象的開發(fā)間接費用，用末該賬戶無余額。該賬戶應按費用項目設(shè)置多欄式明細賬。開發(fā)間接費：指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等
3.“管理費用”賬戶
“管理費用”賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(這就是區(qū)別開發(fā)間接成本費用歸類)所發(fā)生的管理費用。該賬戶借方登記企業(yè)發(fā)生的各項管理費用，貸方登記期末結(jié)轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶的各頂管理費用。期末，“管理費用”賬戶的余額結(jié)轉(zhuǎn)“本年利潤”賬戶后無余額。該賬戶應按費用項目設(shè)置多欄式明細賬。
備注：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)間接成本與管理費用的區(qū)別
開發(fā)間接費用是指<在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品>而發(fā)生的各項費用，雖然也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費用，但它<不能確定其為某項開發(fā)產(chǎn)品所應負擔的金額>而無法將它直接記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本，因此最終要按照適當?shù)姆峙錁藴蕦⑺峙溆嬋敫黜楅_發(fā)產(chǎn)品的成本中去的。
主要包括：工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷、利息支出、其他開發(fā)間接費用。
管理費用是企業(yè)管理部門為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的期間費用，與產(chǎn)品開發(fā)沒有直接的聯(lián)系，不需要分配到產(chǎn)品開發(fā)成本中，而在期末直接結(jié)轉(zhuǎn)計入本年利潤。
主要包括：工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、業(yè)務招待費、稅金、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、無形資產(chǎn)攤銷、咨詢費、訴訟費、開辦費攤銷、公司經(jīng)費、上繳上級管理費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會會費以及其他管理費用。
4.“銷售費用”賬戶
“銷售費用”賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品的過程中發(fā)生的各種費用。該賬戶借方登記企業(yè)發(fā)生的各項銷售費用，貸方登記期末結(jié)轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶和各項銷售費用。期末，“銷售費用”賬戶的余額結(jié)轉(zhuǎn)“本年利潤”賬戶后無余額。該賬戶應按費用項目設(shè)置多欄式明細賬。
5.“財務費用”賬戶
“財務費用”賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需資金等而發(fā)生的籌資費用。該賬戶借方登記企業(yè)發(fā)生的財務費用，貸方登記期末結(jié)轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶的各項財務費用。期末，“財務費用”賬戶的余額結(jié)轉(zhuǎn)“本年利潤”賬戶后無余額。該賬戶應按費用項目設(shè)置多欄式明細賬。在此特別說明，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款一般是項目貸款，用于本項目，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款利息應予以資本化，計入開發(fā)成本—**項目--開發(fā)間接費或單獨設(shè)置開發(fā)成本—**項目--利息支出。
房屋開發(fā)成本核算
房屋開發(fā)是指城市各種房屋建設(shè)從可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、建筑安裝工程施工到房屋建成竣工驗收的全過程。房屋再開發(fā)是指對舊城區(qū)成片地進行更新改造，拆除原有的房屋建筑物，按規(guī)劃設(shè)計要求重新建造各種房屋。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，應按房屋成本核算對象和成本項目進行歸集。
(一)房屋開發(fā)成本核算對象的確定
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房屋用途可以分為五類：第一類是為銷售而開發(fā)的商品房，開發(fā)完成以后將作為商品對外銷售;第二類是為出租經(jīng)營而開發(fā)建設(shè)的投資性房地產(chǎn)，出租時按照確定的成本結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn);第三類是安置拆遷居民而開發(fā)建設(shè)的周轉(zhuǎn)房，開發(fā)完成以后用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，第四類是企業(yè)接受其他單位委托代為開發(fā)建設(shè)的代建房;第五類自行建造的自用房屋，發(fā)生的工程成本應通過“在建工程”賬戶核算，工程完工達到預定可使用狀態(tài)時，從“在建工程”賬戶轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”賬戶。
著重介紹房地產(chǎn)企業(yè)為銷售而開發(fā)的商品房，開發(fā)完成以后將作為商品對外銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定房屋開發(fā)成本計算對象時，應考慮房屋開發(fā)內(nèi)容，地點、用途、結(jié)構(gòu)、施工方式、施工進度等因素，按以下原則來確定。
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