2016年7月成都房地產(chǎn)市場分析
成都是中國國務(wù)院確定的西南科技、商貿(mào)、金融中心和交通、通信樞紐，成都科技實(shí)力雄厚。成都的房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展迅速，今年成都房地產(chǎn)行業(yè)如何呢?下面是學(xué)習(xí)啦小編帶來關(guān)于2016年7月成都房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容，希望能讓大家有所收獲!
2016年7月成都房地產(chǎn)市場分析
一、宏觀經(jīng)濟(jì)和政策
1、7月份 CPI環(huán)比上漲0.2%，同比上漲1.8%。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局信息，2016年7月全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平環(huán)比上漲0.2%。其中，城市上漲0.3%，農(nóng)村持平。7月份CPI同比上漲1.8%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，城市上漲1.8%，農(nóng)村上漲1.5%。
2、2016年1-7月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長5.3%，其中，住宅投資增長4.5%。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局信息，2016年1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資55361億元，同比名義增長5.3%，增速比1-6月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資36981億元，增長4.5%，增速回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為66.8%。
3、個(gè)人所得稅可抵扣房貸，準(zhǔn)確的說應(yīng)該是“房貸利息抵稅”。
個(gè)人所得稅可抵扣房貸已明確，即住房按揭貸款利息支出可以作為稅前抵扣項(xiàng)。隨著相關(guān)政策的逐步落實(shí)，或?qū)⒂性絹碓蕉嗟馁彿空哌x擇低首付，也可能出現(xiàn)中高收入人群在買房時(shí)將會(huì)盡可能“就高不就低”，盡量將“福利”用到極致，刺激購房需求，推高房價(jià)。
二、成都市場動(dòng)態(tài)
1、一核三軸六區(qū)，金牛國賓集中推出17宗共891畝近期上市土地。
7月26日，金牛區(qū)舉行“走進(jìn)國賓功能區(qū)暨上市地塊發(fā)布會(huì)”。今年以來，金牛區(qū)陸續(xù)發(fā)布了“一核三軸六區(qū)”(一核：人民北路核心商務(wù)商業(yè)圈;三軸：人民北路發(fā)展軸、金牛大道發(fā)展軸、川陜路發(fā)展軸;六區(qū)：人北中央商務(wù)區(qū)、環(huán)交大智慧城、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、國賓文化旅游商貿(mào)區(qū)、北部新城、環(huán)城生態(tài)區(qū))中六大功能區(qū)空間布局規(guī)劃情況。其中國賓文旅商貿(mào)區(qū)土地資源富集，后發(fā)潛力巨大，今年擬上市土地17宗共891畝，其中住宅用地12宗753畝，商業(yè)和商兼住用地3宗121畝，養(yǎng)老和停車用地2宗17畝。
2、成都地鐵三號(hào)線正式開通。
7月31日，貫穿成都東北和西南的核心地帶的地鐵三號(hào)線正式通車，首列車于早上8:30從太平園站正式發(fā)車。成都地鐵3號(hào)線一期工程由東北向西南貫穿城市CBD核心區(qū)，起于太平園，經(jīng)佳靈路由西南向東北方向延伸，然後沿高升橋路繼續(xù)向東北面延伸，至一環(huán)路附近，再沿一環(huán)路向東延伸至人民南路，拐向新南路，之后穿越新南門大橋、南河、濱江路及東大街，穿過CBD核心區(qū)，最后經(jīng)紅星橋、府河、馬鞍街、前鋒路、三友路、駟馬橋、動(dòng)物園、東風(fēng)渠，抵達(dá)軍區(qū)總醫(yī)院。地鐵3號(hào)線的開通，大大縮短了自駕或者坐公交的時(shí)間，或?qū)?duì)站點(diǎn)附近的房價(jià)有所影響。
三、成都房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況
1、7月份全市成交土地173.09萬平方米，環(huán)比增長34.43%;1-7月份累計(jì)成交土地1021.53萬平方米，同比減少8.41%。
據(jù)市土地房產(chǎn)交易中心公布的數(shù)據(jù)，7月份，成都市共出讓各類土地47宗，比上月增加12宗，成交面積173.09萬平方米，環(huán)比增長34.43%。其中住宅用地10宗，成交面積58.11萬平方米;商業(yè)用地8宗，成交面積20.59萬平方米;工業(yè)用地29宗，成交面積94.39萬平方米，本月無其他土地入市。1-7月份累計(jì)成交各類土地254宗，成交面積1021.53萬平方米，同比減少8.41%%。其中工業(yè)用地131宗，商業(yè)用地50宗，居住用地68宗，其他用地5宗。7月份成都市土地成交樓面均價(jià)1901元/平方米，環(huán)比下降40.22%;平均溢價(jià)率為53.99%。1-7月份成都市土地成交樓面均價(jià)1536元/平方米，同比增長32.64%;土地成交平均溢價(jià)率為39.35%。
2、7月份新建商品住宅成交面積環(huán)比下降8.90%，同比增長0.76%。1-7月份，新建商品房累計(jì)成交面積同比增長5.44%。
7月份，全市新建商品房成交面積為103.57萬平方米，環(huán)比下降4.98%，同比下降1.31%;其中，新建商品住宅成交面積和套數(shù)分別為80.75萬平方米和7892套，環(huán)比分別下降8.90%和9.12%，同比分別增長0.76%和下降3.90%。1-7月份，新建商品房累計(jì)成交面積為717.21萬平方米，同比增長5.44%;其中，新建商品住宅累計(jì)成交面積和套數(shù)分別為549.84萬平方米和55544套，同比分別增長10.60%和6.97%。
3、7月份新建商品住宅均價(jià)11033元/㎡，環(huán)比上漲2.01%，同比上漲10.84%;1-7月份累計(jì)均價(jià)同比上漲11.23%。
7月份，全市新建商品住宅均價(jià)為11033元/平方米，環(huán)比上月的10816元/平方米上漲2.01%,比去年同期的8854元/平方米上漲10.84%。1-7月份，全市新建商品住宅累計(jì)均價(jià)為10674元/平方米，比去年同期的9596元/平方米上漲11.23%。
4、7月份存量住宅成交面積環(huán)比下降5.39%，同比增長21.52%;1-7月份，存量住宅累計(jì)成交面積同比增長53.00%。
7月份，全市存量住宅成交面積和套數(shù)分別為83.92萬平方米和9007套，環(huán)比分別下降5.39%和4.50%，同比分別增長21.52%和22.05%;1-7月份，存量住宅累計(jì)成交面積和套數(shù)分別為572.90萬平方米和61366套，同比分別增長53.00%和52.17%。
5、7月份存量住宅均價(jià)為8204元/平方米，環(huán)比上漲0.49%，同比上漲2.60%。
根據(jù)VISS系統(tǒng)對(duì)成都市77個(gè)住宅板塊，共計(jì)4239個(gè)存量住宅小區(qū)的監(jiān)測，7月份存量住宅均價(jià)為8204元/平方米，環(huán)比上漲0.49%，同比上漲2.60%。
其中，成都六個(gè)主城區(qū)VISS均價(jià)最高的是錦江區(qū)，監(jiān)測均價(jià)為8530元/平方米，環(huán)比上漲0.42%。其次是青羊區(qū)，監(jiān)測均價(jià)為8429元/平方米，環(huán)比上漲0.17%;武侯區(qū)監(jiān)測均價(jià)為8082元/平方米，環(huán)比上漲0.18%。
遠(yuǎn)郊區(qū)縣VISS均價(jià)最高的是雙流區(qū)，監(jiān)測均價(jià)為4954元/平方米，環(huán)比下降0.16%;其次是龍泉驛區(qū)，檢測均價(jià)4859元/平方米，環(huán)比上漲0.04%;郫縣監(jiān)測均價(jià)為4635元/平方米，環(huán)比漲幅為0.23%;近郊區(qū)縣中價(jià)格較低的是新都區(qū)與溫江區(qū)，監(jiān)測均價(jià)分別為4348元/平方米、4466元/平方米，環(huán)比分別上漲0.02%和0.21%。
四、商業(yè)辦公分析
1、新房成交價(jià)格：7月份新建商業(yè)用房成交均價(jià)環(huán)比上漲9.62%，同比上漲3.84%。
7月份，全市新建商業(yè)用房成交均價(jià)為31227元/平方米，環(huán)比上月的28486元/平方米上漲9.62%，比去年同期的30073元/平方米上漲3.84%。
2、新房市場成交：7月份新建商業(yè)用房成交面積環(huán)比增長70.85%，同比增長25.75%。
7月份，全市新建商業(yè)用房成交面積和套數(shù)分別為5.86萬平方米和719套，分別環(huán)比增長70.85%和42.69%，分別同比增長25.75%和下降3.78%。同期全市新建商品房成交面積為103.57萬平方米，新建商業(yè)用房成交面積占其比重為5.66%。
3、新房成交價(jià)格：7月份新建辦公樓成交均價(jià)環(huán)比上漲3.73%，同比上漲6.67%。
7月份，全市新建辦公樓成交均價(jià)為9435元/平方米，環(huán)比上月的9096元/平方米上漲3.73%，比去年同期的8845元/平方米上漲6.67%。
4、新房市場成交：7月份新建辦公樓成交面積環(huán)比增長42.36%，同比增長35.40%。
7月份，全市新建辦公樓成交面積和套數(shù)分別為9.41萬平方米和1547套，環(huán)比分別增長42.36%和38.25%。同期全市新建商品房成交面積為103.57萬平方米，新建辦公樓成交面積占其比重為9.09%。
五、市場走勢分析
近期房地產(chǎn)市場主要特征體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
一是頻現(xiàn)萬元以上“地王”，天府新區(qū)土地燥熱。
今年我市頻現(xiàn)萬元以上地王，7月平均溢價(jià)率較上月微幅上漲，溢價(jià)率超100%的土地共5宗，多集中在城南方向。房地產(chǎn)市場有地價(jià)帶動(dòng)房價(jià)上漲的趨勢，預(yù)計(jì)后市開發(fā)商拿地更加謹(jǐn)慎，主城區(qū)和天府新區(qū)仍是各大開發(fā)商爭搶對(duì)象。
二是住宅市場價(jià)升量跌，高新區(qū)和雙流區(qū)是銷售主力。
今年以來，成都住宅市場成交均價(jià)一直保持小幅上漲的趨勢，7月錦江區(qū)、郫縣和雙流區(qū)價(jià)格漲幅較大。成交量方面，60-120㎡中小戶型熱銷，高新區(qū)和雙流是銷售主力，8月進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，預(yù)計(jì)成交量持續(xù)下跌。
三是新建商品住宅銷供比1.68，出清周期持續(xù)降低。
7月成都市新建商品住宅批準(zhǔn)上市面積48.05萬㎡，銷供比提高到1.68，短期市場供不應(yīng)求，但近幾個(gè)月土地市場流拍銳減，開發(fā)商拿地積極，看好后市，新建商品住宅市場仍將平穩(wěn)發(fā)展。
四是商辦市場量價(jià)齊升，庫存仍保持高位。
本月商業(yè)用房和辦公用房成交面積大漲，但去化壓力依然很大，出清周期分別是142.14個(gè)月和59.92個(gè)月，比上月分別減少6.48個(gè)月和0.13個(gè)月。商業(yè)用房新批準(zhǔn)上市面積10.20萬㎡，供過于求;辦公市場銷供比5.26，短期市場供不應(yīng)求。
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