房地產(chǎn)市場產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)分析
房地產(chǎn)市場產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)分析
當(dāng)前舉國上下在談房地產(chǎn)去庫存，似乎房子已經(jīng)多的不行了。如果房子真的這么產(chǎn)能過剩為什么我們看到了所有的商品都在過剩之后出現(xiàn)暴跌，唯獨房子沒有。房地產(chǎn)行業(yè)的組織結(jié)構(gòu)也發(fā)生了變化，下面是學(xué)習(xí)啦小編整理的一些關(guān)于房地產(chǎn)市場產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)分析的相關(guān)資料。供你參考。
一、房地產(chǎn)市場產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)分析
1、房產(chǎn)市場參與者數(shù)量分析
僅從數(shù)量上看，我國開發(fā)商規(guī)模龐大。但在產(chǎn)業(yè)組織理論中，衡量供給者數(shù)量多少的常用指標(biāo)是市場集中度而不是供給者絕對數(shù)量，通常使用4廠商集中度(CR4)和8廠商集中度(CR8)來衡量。
表1 歷年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量(家)
根據(jù)表2，可以計算出2010年全國房產(chǎn)市場的銷售面積CR4=3.38%，CR8=5.18%;銷售金額的CR4=7.00%，CR8=11.21%。由此可知，2010年中國房產(chǎn)市場銷售面積集中度非常低，銷售金額集中度雖然略高于一些，但根據(jù)Bain(1951)提出的壟斷市場“CR4大于30%、CR8大于40%”的標(biāo)準(zhǔn)，均無法證明中國房產(chǎn)市場存在壟斷，這似乎印證了周剛等(2001)的研究。
表2 2010年房地產(chǎn)業(yè)銷售前8名企業(yè)數(shù)據(jù)
這種計算方法的問題在于沒有弄清楚適合計算集中度的市場范圍與邊界。與其他動產(chǎn)市場不同，全國房產(chǎn)市場并非統(tǒng)一市場，不能在全國范圍內(nèi)計算市場集中度。在沒有行政壁壘等人為設(shè)置移動障礙的市場里，如空調(diào)等動產(chǎn)市場，通過產(chǎn)品在全國范圍內(nèi)流動，即便在山東出產(chǎn)的空調(diào)依然可以對新疆本地生產(chǎn)的空調(diào)造成實際競爭，因此可以將全國視為統(tǒng)一市場并計算市場集中度。而對于房產(chǎn)這種不動產(chǎn)市場而言，在山東建造的房子很難對新疆本地的房子造成實際競爭。因此，房產(chǎn)的不動產(chǎn)屬性決定了房產(chǎn)市場是天然的、高度分割的區(qū)域性市場，通過計算全國房產(chǎn)市場的市場集中度來判定房產(chǎn)市場的產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)是不妥當(dāng)?shù)摹?/p>
對于房產(chǎn)這類不動產(chǎn)，對其市場結(jié)構(gòu)的分析需要考慮到其位置不變性，這一特性將會直接影響對相關(guān)市場結(jié)構(gòu)的判斷。通常商品的最終用途在于為消費者所消費，從消費者的角度看，只有在其“可及范圍”[4]內(nèi)的商品才能構(gòu)成實質(zhì)性的可消費品，也只有這些在消費者可及范圍內(nèi)的可消費品之間才會產(chǎn)生實質(zhì)性競爭。因此，消費者的可及范圍越大，可消費產(chǎn)品的數(shù)量和種類就越多，就意味著這個產(chǎn)品市場上生產(chǎn)者面臨更大的競爭，因而廠商具有更小的壟斷性，也意味著這種商品市場的壟斷性比較小;反之，可及范圍越小，消費者可消費產(chǎn)品的種類和數(shù)量就會比較小，意味著生產(chǎn)者在這個范圍內(nèi)將面臨較小的競爭性，從而具有更大的壟斷性，這也意味著此時這種商品市場的壟斷將會比較強?？傊M者的可及范圍越大，意味著相應(yīng)商品生產(chǎn)者在市場中的壟斷能力越弱，否則越強。
這意味著如果要降低市場的壟斷性、提升競爭性，就需要擴大消費者的可及范圍。本文認(rèn)為擴展消費者可及范圍存在兩種基本方式。第一種是通過各種物流方式將商品送至消費者的可及范圍之內(nèi)，從而“事實上擴大”消費者的可及范圍，所有位置可動產(chǎn)品都可以通過這種方式擴展消費者的可及范圍，如寧夏生產(chǎn)的葡萄酒可以通過公路、鐵路、航空運輸?shù)仁侄芜\到北京市場上供北京消費者消費。另一種實現(xiàn)方式與此相反，并不移動商品的位置，而是消費者移動自己的位置到商品所在地去消費商品，從而“事實上擴大”消費者可及范圍。這種方式既可以擴展位置可動產(chǎn)品的范圍，例如消費者走進商場購買衣服、走進飯店去吃飯;也可以擴展某些位置不動產(chǎn)品的可及范圍，例如消費者暫時性而非日常性的去風(fēng)景區(qū)旅游。
以上是擴展消費者可及范圍的兩種基本方式，此外還可以通過兩種基本方式的組合，來實現(xiàn)商品的消費者可及范圍擴展[5]。這兩種基本方式及其組合可以實現(xiàn)絕大部分動產(chǎn)和大量非房地產(chǎn)類不動產(chǎn)的消費者可及范圍擴展，以擴大這些市場上生產(chǎn)者間的競爭，實現(xiàn)市場壟斷程度的下降。
但房產(chǎn)作為不動產(chǎn)，其最大特殊性就在于這三種方式都不能或者只能比較有限的拓展市場的消費者可及范圍。首先，房產(chǎn)是不動產(chǎn)，沒法通過移動商品位置的方式擴展消費者可及范圍，例如將濰坊建的房子搬到北京來供給消費者自住是不現(xiàn)實的，這說明第一種方式行不通。其次，與山水風(fēng)景這類暫時消費性不動產(chǎn)不同，本文主要研究的是日常消費性的自主性房產(chǎn)，例如在北京的房產(chǎn)消費者不可能每天下班之后去濰坊去住，然后第二天回北京上班，即第二種方式的作用也是非常有限的。第一種方式既然行不通，第三種方式也就不存在了。因此，相比于動產(chǎn)市場和暫時消費性不動產(chǎn)市場，房產(chǎn)市場在消費者可及范圍拓展上是存在先天不足的。由于消費者可及范圍擴展將會帶來市場壟斷性的降低，而房產(chǎn)既然在可及范圍拓展上較絕大多數(shù)商品存在先天不足，那么意味著房產(chǎn)市場的供給者較之其他絕大多數(shù)商品的供給者而言，天然的更具有壟斷性。
既然房產(chǎn)在消費者可及范圍擴展方面存在先天不足，那么房產(chǎn)供給者的有效競爭對手僅僅是在同一個拓展性有限的甚至不可拓展的消費者可及范圍內(nèi)的開發(fā)商。這樣，從全國范圍來看，開發(fā)商數(shù)目雖然高達9萬，市場集中度也非常低，似乎處于一種高度競爭的狀態(tài);但實際上，在相比于動產(chǎn)商品和暫時消費性不動產(chǎn)商品生產(chǎn)者面臨的競爭而言，開發(fā)商在實際中所面臨的競爭極為有限，主要來自于有限區(qū)域內(nèi)樓盤所屬企業(yè)[6]的競爭，因而房地產(chǎn)市場的有效競爭嚴(yán)重不足。因此，如果不考慮房產(chǎn)的特殊不動產(chǎn)屬性，房產(chǎn)市場似乎處于充分競爭狀態(tài)，一旦考慮到自主性不動產(chǎn)屬性，可以發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)市場是高度分割的區(qū)域化市場，有效生產(chǎn)者數(shù)量供給不足。
綜上分析，(1)我國房產(chǎn)市場是一個高度區(qū)域化的市場，將全國房產(chǎn)市場視為統(tǒng)一市場并計算產(chǎn)業(yè)集中度是不合理的，例如，濰坊的樓盤無法對北京的樓盤實現(xiàn)有效競爭，因為它并不在北京消費者的可及范圍之內(nèi);(2)這種高度區(qū)域化的市場通常表現(xiàn)為一個城市就是一個相對封閉的市場，例如同樣是在山東，濟南的樓盤難以對青島的樓盤實現(xiàn)有效競爭，因為濟南的樓盤基本不在青島消費者的可及范圍之內(nèi);(3)對于某些特大城市和道路交通基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不足的城市，甚至同一城市內(nèi)的房產(chǎn)市場就分割成若干個相對獨立的區(qū)域性市場，例如北京，由于南五環(huán)外的樓盤基本不在北五環(huán)外消費者的可及范圍之內(nèi)，因此南五環(huán)外房山區(qū)的大寧山莊樓盤，很難對北五環(huán)外昌平區(qū)的綠地中央廣場中的樓盤構(gòu)成有效競爭，競爭實現(xiàn)的程度取決于連接兩地的交通物流技術(shù)條件[7]和基礎(chǔ)設(shè)施的便利性。
總之，相對于幾乎所有動產(chǎn)和暫時性消費的不動產(chǎn)商品而言，由于房產(chǎn)的特殊不動產(chǎn)屬性，使得房產(chǎn)市場成為高度分割的區(qū)域化市場，導(dǎo)致房產(chǎn)市場上有效供給者數(shù)量相對較少，開發(fā)商在房產(chǎn)市場上存在有效競爭不足的問題。因此，從房產(chǎn)市場有效參與者數(shù)量的角度看，房產(chǎn)市場具有較強的壟斷性。
2、房產(chǎn)市場的產(chǎn)品差異化分析
生產(chǎn)者往往在產(chǎn)品質(zhì)量、功能、屬性、樣式、售后甚至僅僅是宣傳定位等方面，刻意地制造差異，產(chǎn)業(yè)組織理論認(rèn)為這有利于生產(chǎn)者弱化價格競爭、增強壟斷性和市場勢力。通常，生產(chǎn)者制造產(chǎn)品產(chǎn)異化的方法越多，則越能提升產(chǎn)品的差異化水平，越有能力獲得較強的壟斷能力[8];如果產(chǎn)品本身天然具有差異性，那么在一定程度上可以說，廠商在市場上天然具有壟斷性。
就人為制造產(chǎn)品差異化而言，開發(fā)商與其他商品生產(chǎn)者并沒有明顯不同[9]。更重要的是，在通過產(chǎn)品差異化增強壟斷能力方面，開發(fā)商具有其他商品生產(chǎn)者不具備的顯著優(yōu)勢。房產(chǎn)作為不動產(chǎn)產(chǎn)品，一旦被生產(chǎn)出來，其在空間中的位置就是固定且唯一的，這意味著在房產(chǎn)市場上，產(chǎn)品之間的差異是天然的。這種差異性主要體現(xiàn)在如下幾個方面：①消費者可及范圍內(nèi)的房產(chǎn)與消費者可及范圍外的房產(chǎn)是有差異的，如對北京消費者而言，北京房產(chǎn)和濰坊房產(chǎn)是存在天然差異的;②同在消費者可及范圍內(nèi)，所屬樓宇不同也會造成產(chǎn)品差異化，因為即便臨近的兩棟樓，只要位置不同，也會由于交通便利性、噪音程度、采光等因素的差別而成為差異化非常明顯的產(chǎn)品;③即便同一棟樓內(nèi)，也會由于樓層的差別而產(chǎn)生差異性，不同樓層的不同價格反映了這種差別;④即便同一樓的同一樓層內(nèi)，也會由于位置的不同而導(dǎo)致在采光、噪音、視野、窗外景觀等方面出現(xiàn)差別，進而導(dǎo)致產(chǎn)品差異化。很明顯，房產(chǎn)的這些位置差異是無法消除的，因而房產(chǎn)產(chǎn)品的天然差異也是無法消除的。因此，在房產(chǎn)市場上，由于不動產(chǎn)特點造成了房產(chǎn)產(chǎn)品無法消除的天然差異，因而開發(fā)商天然具有無法消除的壟斷能力。
3、房產(chǎn)市場的市場壁壘分析
在存在市場壁壘的情況下，廠商不能自由進出某一市場，這將會導(dǎo)致在位廠商享有壟斷能力，并且這種壟斷能力將隨著市場壁壘的增強而增強[10]。房產(chǎn)市場上除了存在行政性的房企資質(zhì)劃分、審批立項等非經(jīng)濟壁壘外，根據(jù)Bain(1956)的分析[11]，房產(chǎn)市場存在的主要經(jīng)濟壁壘是資本需要量壁壘。
房產(chǎn)市場資本需要量壁壘主要體現(xiàn)在房產(chǎn)建設(shè)與土地購置需要大量資金。房產(chǎn)建設(shè)與開發(fā)資金需求量大，具有一定規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)項目，資金投入額一般都數(shù)以億、十億甚至上百億計;周轉(zhuǎn)時間長，從資金投入開始到全部收回，大多需要一年以上，有些則要三、五年甚至更長時間。不過，這未必就能說明房產(chǎn)建設(shè)資本需要量一定會形成房產(chǎn)市場壁壘。事實上，開發(fā)商至少可以通過預(yù)收購房款、對原材料供應(yīng)商賒欠、施工隊墊支、內(nèi)部認(rèn)購、國家降低自有資本金要求[12]、銀行承兌匯票等方式解決資金需求問題[13]。只有當(dāng)國家對開發(fā)商資金鏈調(diào)控力度不斷加強，開發(fā)商的融資渠道越來越窄，資金運作越來越困難，資金需求才越來越成為房產(chǎn)市場的重要壁壘。
另一方面，2004年以來我國土地出讓基本上實現(xiàn)了招拍掛，相比于之前的協(xié)議出讓確實是一種進步，至少在一定程度上減少了尋租空間。但是從市場壁壘的角度看，招拍掛取代協(xié)議出讓是以經(jīng)濟壁壘取代了行政壁壘。由于招拍掛實行價高者得的原則，導(dǎo)致土地價格不斷走高，最終促使土地購置費逐漸成為房產(chǎn)市場的重要壁壘[14]。
此外，一旦新開發(fā)的房產(chǎn)賣不掉，就可能造成爛尾或爛盤，開發(fā)商的巨額投資就可能無法收回，從而形成沉淀成本，成為開發(fā)商重要的退出市場壁壘。
4、房產(chǎn)市場信息分布分析
交易雙方的信息分布不對稱，通產(chǎn)將會增強信息優(yōu)勢方的市場勢力。在房產(chǎn)市場上，一方面，房產(chǎn)市場供給者在有關(guān)房產(chǎn)商品綜合品質(zhì)的實質(zhì)性信息方面具有眾多天然優(yōu)勢。對于房產(chǎn)，消費者只能大致掌握地理屬性、交通狀況、戶型以及面積等公開信息，對于房產(chǎn)的實際成本、質(zhì)量、保值增值能力、售后服務(wù)以及物業(yè)管理等供給者私有信息，消費者所無從了解。另一方面，開發(fā)商可以通過多種手段放大宣傳有利于自己的信息，如開發(fā)商通常大量投放廣告以宣傳產(chǎn)品(或不存在的)位置優(yōu)越性與巨大升值空間等;還可以通過與同業(yè)、媒體合謀等多種方式來隱藏、掩蓋某些于己不利的信息，如房企高額利潤率等，以人為制造、擴大對消費者的信息優(yōu)勢。因此，房產(chǎn)市場存在嚴(yán)重信息不對稱，房產(chǎn)市場上供給者擁有比消費者具有更強的信息優(yōu)勢，這意味著開發(fā)商在房產(chǎn)市場上擁有壟斷力量。
總之，上述四個方面的分析均可以表明房產(chǎn)市場存在壟斷，并且在一定程度上，開發(fā)商在房產(chǎn)市場上的壟斷是天然的、無法消除的壟斷。
中國土地市場呈現(xiàn)為“農(nóng)民—地方政府—開放商”三元模式，主要特點是：農(nóng)民擁有土地耕種權(quán)，并不擁有土地買賣等處分權(quán);農(nóng)村集體所有權(quán)下的土地?zé)o法入市流通，只有國家所有的土地才能進入土地市場流通;地方政府擁有將農(nóng)村集體所有土地變更為地方政府所有土地的權(quán)力。“農(nóng)民—地方政府—開放商”三元模式的上述特點，導(dǎo)致中國土地市場存在雙重完全壟斷。
首先，土地在“農(nóng)民—地方政府”間的流轉(zhuǎn)可以看做是一級土地市場。在一級土地市場，大量的、分散的農(nóng)民是土地供給者，地方政府是唯一的買家，因此一級土地市場處于買方完全壟斷狀態(tài)。并且，這個市場經(jīng)常不遵循等價交換與自愿交易原則，很多情況下國家行政力量可以強行“征用”農(nóng)民土地[1]。
其次，土地在“地方政府—開放商”間的流轉(zhuǎn)可以看做是二級土地市場。在二級土地市場，大量的、分散的開發(fā)商是土地的購買者，地方政府是唯一的賣家，因此二級土地市場處于賣方完全壟斷狀態(tài)。一些地方政府也意識到自己的壟斷地位，并通過“餓地”等政策減少市場供給來抬高地價[2]。
地方政府在土地市場的雙重壟斷，造成的主要經(jīng)濟后果如下，并可以通過這些特征事實印證地方政府在土地市場的壟斷勢力。
1、高額的土地財政收入。壟斷者可以利用自身的壟斷地位獲得高額壟斷收益，這是造成地方政府高額土地財政收入的一個重要原因[3]。
表3 2010-2012年國有土地使用權(quán)出讓收入
2、小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別[4]。兩者的根本區(qū)別在于所用土地在市場中的運動模式不同。大產(chǎn)權(quán)房的土地運動模式是“農(nóng)民—地方政府—開發(fā)商”三方運動模式，小產(chǎn)權(quán)房的土地運動模式是“農(nóng)民—開發(fā)商”的雙方運動模式。兩者差別僅在于沒有地方政府在中間介入，因此小產(chǎn)權(quán)房一般為商品房價格的25-60%[5]的特征事實，部分的體現(xiàn)了地方政府壟斷力量的作用。
3、土地開發(fā)收益的分配比例。一些地方政府憑借自己的壟斷地位向農(nóng)民支付較少的地價。例如，安體富、竇欣(2011)的研究表明土地出讓金用于征地和拆遷補償支出比例較低，被征地者利益得不到有效保障;農(nóng)民及村集體得到土地出讓收益的 30-40%，其中農(nóng)民只得到土地出讓收益的5-10%;村級以上地方政府及部門得到土地收益的60-70%。這體現(xiàn)了地方政府在一級土地市場中的壟斷勢力。
關(guān)于地方政府和開發(fā)商之間利益的劃分，可以參見如下兩個案例。一個發(fā)生在2010 年，湖南衡東縣白蓮鎮(zhèn)白蓮村農(nóng)民的 19.3 畝地被收購后，開發(fā)商獲得收益850萬，地方政府獲得收益620萬，而農(nóng)民只獲得47萬，開發(fā)商、地方政府收益分別是農(nóng)民收益的18倍和13倍[6];另一個是來自于張云華(2011)的研究，商品房開發(fā)過程中，農(nóng)民只得到土地增值部分的5-10%，地方政府拿走20-30%，開發(fā)商拿走了40-50%。
這兩個案例進一步印證了地方政府在一級土地市場中的壟斷勢力。但開發(fā)商在土地增值中的收益要大于地方政府，似乎與地方政府在二級土地市場中的完全賣方壟斷地位不符。本文認(rèn)為造成這種現(xiàn)象的主要原因在于，房地產(chǎn)市場是由“農(nóng)民—地方政府—開發(fā)商—消費者”四方組成的一級土地市場、二級土地市場以及房產(chǎn)市場三個子市場構(gòu)成的市場。雖然在二級土地市場中，地方政府具有壟斷勢力，開放商只能以壟斷高價的形式從地方政府手中買地。但是如前所述，在二級土地市場之后的房產(chǎn)市場上，開發(fā)商處于壟斷地位，有足夠的能力將二級土地市場上支付的高額壟斷成本轉(zhuǎn)嫁給房產(chǎn)市場上的消費者，并獲得額外的壟斷利潤。
此外，正如林鴻潮(2011)研究，地方政府的GDP偏好和土地財政的利益驅(qū)動容易誘發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)中的“官商一體化”現(xiàn)象。在“官商一體化”下，地方政府有可能向作為自己“利益同盟者”的開發(fā)商讓渡部分土地增值利益。這說明，在一、二級土地市場的地方政府壟斷和房產(chǎn)市場的開發(fā)商壟斷之外，房地產(chǎn)市場還存在第三種壟斷形式，即地方政府與開發(fā)商“形成”事實上的利益共同體，共同對農(nóng)民和消費者形成雙面壟斷。
總之，土地買賣市場具有極強的壟斷性，是由完全壟斷的市場在配置土地資源，而土地又是房地產(chǎn)市場的最核心生產(chǎn)要素，因此土地市場完全壟斷的產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)導(dǎo)致整個房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)較強的壟斷性，而這種完全壟斷性的根源在于我國的土地入市制度安排。
結(jié)論與政策建議
綜合對房產(chǎn)市場和土地市場產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)的分析，我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場存在多種形式的壟斷，有些壟斷是天然存在、難以消除的，有些壟斷呈現(xiàn)完全壟斷狀態(tài)，壟斷性極強。如下所示。
1、房產(chǎn)市場具有較強的壟斷性。由于房產(chǎn)的日常消費性不動產(chǎn)屬性，在房產(chǎn)市場上，有效供給者數(shù)量不足，產(chǎn)品存在難以消除的天然差異，市場進出存在行政與經(jīng)濟壁壘，開發(fā)商具有較強信息優(yōu)勢，導(dǎo)致房產(chǎn)市場上，開發(fā)商具有壟斷勢力。
2、土地市場是完全壟斷型市場。其中，土地由農(nóng)民流向地方政府的一級市場是買房完全壟斷市場，地方政府是唯一的土地購買者，并且具有強制交易的權(quán)力;土地由地方政府流向開發(fā)商的二級市場是賣方完全壟斷市場，地方政府是唯一的土地供給者。
3、在由一、二級土地市場和房產(chǎn)市場組成的房地產(chǎn)市場中，開發(fā)商利用自身在房產(chǎn)市場的壟斷地位，將二級土地市場上支付的高額壟斷土地成本轉(zhuǎn)嫁給房產(chǎn)市場上的消費者，并獲得額外的壟斷利潤。
根據(jù)產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)理論，對于天然存在、難以消除的房產(chǎn)市場壟斷，應(yīng)采取直接管制方式對壟斷者進行監(jiān)管，具體可考慮成本加收益等方式。
對于不合理的土地制度造成的土地市場完全壟斷問題，可以通過打破壟斷、促進競爭的方式解決。例如，根據(jù)十八屆三中全會《決定》，賦予農(nóng)民對承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能，建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場，推動農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開公正規(guī)范進行。因此，可以探索農(nóng)民以個人或村集體的形式與開放商直接交易土地，而不必經(jīng)過地方政府征地、賣地中轉(zhuǎn)交易，這將有利于打破土地市場上的完全壟斷形態(tài)。
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