未來樓市將會(huì)怎樣走
2016年樓市掀起了新一輪的狂熱，北京大七環(huán)外的河北燕郊，新房已飆升至3萬一平;上海人為買房連老爺爺都半夜去排隊(duì)離婚;二線城市鄭州，短短幾個(gè)月一連出了8個(gè)地王。下面是學(xué)習(xí)啦小編帶來關(guān)于未來樓市將會(huì)怎樣走的內(nèi)容，希望能讓大家有所收獲!
未來樓市將這樣走
日本樓市泡沫產(chǎn)生的原因
日本房地產(chǎn)泡沫的形成與戰(zhàn)后日本經(jīng)濟(jì)繁榮與廣場(chǎng)協(xié)議后的貨幣政策密切相關(guān)。上世紀(jì)60~80年代，日本經(jīng)濟(jì)在美國(guó)的扶持和自身的努力下實(shí)現(xiàn)了高速增長(zhǎng)，在短短20年間從一個(gè)農(nóng)業(yè)小國(guó)一躍成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及收入的增加，激發(fā)了人們對(duì)商品房的需求。1985年，由于日本經(jīng)濟(jì)實(shí)力增長(zhǎng)以及美國(guó)的施壓，日本、美國(guó)、德國(guó)等5國(guó)簽訂“廣場(chǎng)協(xié)議”，日元開啟升值之路。此后，為避免日元升值對(duì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響，日本央行持續(xù)大幅降息，并采取寬松的貨幣政策。貨幣放水和低利率，進(jìn)一步刺激了日本房地產(chǎn)泡沫。而日元升值吸引的國(guó)際熱錢大量涌入，又加速了日本房地產(chǎn)泡沫的膨脹。1990年，僅東京都的地價(jià)就相當(dāng)于美國(guó)全國(guó)的土地價(jià)格，日本房地產(chǎn)陷入瘋狂，泡沫空前。
日本政府要主動(dòng)刺破樓市泡沫原因
日本房地產(chǎn)的空前泡沫，嚴(yán)重阻礙了日本實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，完全背離了日本“基本農(nóng)田制度”和“科技興國(guó)”兩大國(guó)策。而且，90年代隨著中國(guó)的開放和崛起，日本先前依靠先進(jìn)的工業(yè)制造技術(shù)，通過來料加工、出口工業(yè)制品帶動(dòng)日本經(jīng)濟(jì)繁榮的路，已經(jīng)走到了盡頭。日本政府深刻意識(shí)到，日本經(jīng)濟(jì)要想重塑輝煌，必須轉(zhuǎn)型，依靠科技興國(guó)。而房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)嚴(yán)重?cái)D壓了日本實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展空間，危害了日本經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。于是，日本政府痛定思痛，通過收緊貨幣政策、大幅提高貸款利率、征收地價(jià)稅等方式，主動(dòng)刺破樓市泡沫。
俄羅斯房?jī)r(jià)能“漲上天”的原因
雖然俄羅斯地廣人稀，面積多達(dá)1700萬平方公里，但莫斯科卻只有1個(gè)。再加上2000年左右，尤其是2005年開始，石油天然氣價(jià)格一路暴漲，俄羅斯人腰包日益鼓了起來，都希望到莫斯科買房。強(qiáng)烈的需求刺激，以及俄羅斯當(dāng)局對(duì)盧布的大放水，致使莫斯科房?jī)r(jià)一路飆升。到2014年年底，莫斯科中心城區(qū)平均房?jī)r(jià)高達(dá)1.2萬美元/平米!有專家測(cè)算，從1991年到2015年，盧布貶值了10000倍，如果以盧布計(jì)價(jià)，莫斯科的房?jī)r(jià)在24年內(nèi)足足上漲了150萬倍!可見，俄羅斯房?jī)r(jià)之所以能漲上天，除了需求強(qiáng)烈以及貨幣大放水外，還與盧布的急劇貶值密切相關(guān)。俄羅斯為何不刺破樓市泡沫?巨大的房地產(chǎn)泡沫，綁架了俄羅斯的銀行，嚴(yán)重阻礙了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但俄羅斯沒有像日本那樣主動(dòng)刺破樓市泡沫，而是做出了相反的選擇，通過盧布的大幅貶值維持了房?jī)r(jià)的基本穩(wěn)定。
俄羅斯的自身?xiàng)l件和經(jīng)濟(jì)環(huán)境有關(guān)
俄羅斯地廣人稀，資源豐富，經(jīng)濟(jì)上依賴出口大宗商品、石油天然氣資源。盧布貶值有利于俄羅斯出口，而俄羅斯自身優(yōu)渥的自然條件和豐富的資源，使其受進(jìn)口制約較小。再者，俄羅斯不乏盧布貶值的先例，比如現(xiàn)在俄羅斯人用的盧布，是1998年發(fā)行的新盧布，與舊盧布的兌換比率是1：1000，而所謂的“舊盧布”，其實(shí)是1993年剛換過的。更何況，房地產(chǎn)已經(jīng)綁架了銀行，一旦刺破房地產(chǎn)泡沫，會(huì)導(dǎo)致大量銀行破產(chǎn)，不利于俄羅斯經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。因此，俄羅斯最終選擇了盧布的大貶值，保住了漲上天的樓市。
未來中國(guó)樓市將何去何從
眼下中國(guó)同樣面臨著資產(chǎn)泡沫與人民幣估值過高的問題。如果兩者只能保一個(gè)，中國(guó)會(huì)怎么選?是走日本模式(舍房?jī)r(jià)保匯率)，還是走俄羅斯模式(舍匯率保房?jī)r(jià))?
首先，中國(guó)一定不會(huì)主動(dòng)刺破樓市泡沫。眼下中國(guó)經(jīng)濟(jì)、銀行、地方政府、中產(chǎn)階層都與房?jī)r(jià)捆綁在一起，且不說房?jī)r(jià)暴跌之后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)無法承受，想想2008年金融危機(jī)，房?jī)r(jià)短暫下跌后，打砸售樓處的奇葩景象吧，房?jī)r(jià)一旦暴跌，勢(shì)必影響社會(huì)穩(wěn)定，這是不可接受的。其次，我們一定要清楚，對(duì)于匯率來說，強(qiáng)與弱哪個(gè)好?其實(shí)并沒有一定標(biāo)準(zhǔn)。最牛逼的是需要強(qiáng)的時(shí)候強(qiáng)，需要弱的時(shí)候弱。人民幣存在貶值壓力，那就貶值好了，反正生活在國(guó)內(nèi)的百姓，基本對(duì)此無感。G20公報(bào)中也重申了“避免競(jìng)爭(zhēng)性貶值和不以競(jìng)爭(zhēng)性目的來盯住匯率”?？梢钥隙?，人民幣絕對(duì)不會(huì)貶值到盧布的程度，那樣國(guó)民財(cái)富被洗劫，引起恐慌，同樣是不可接受的。需要指出，中國(guó)與日本不同，日本樓市泡沫破裂時(shí)，城市化已經(jīng)超過了70%，而中國(guó)2015年城市化率只有56.1%，預(yù)計(jì)未來城鎮(zhèn)人口還有2億的新增空間。不過房?jī)r(jià)區(qū)域分化會(huì)嚴(yán)重，未來將是一二線城市高房?jī)r(jià)、三四線城市高庫(kù)存并存。
G20閉幕會(huì)上的一段發(fā)言
“我們認(rèn)為，面對(duì)當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)，需要標(biāo)本兼治，綜合施策，運(yùn)用好財(cái)政、貨幣、結(jié)構(gòu)性改革等多種有效政策工具，既要做好短期風(fēng)險(xiǎn)防范和應(yīng)對(duì)，也要挖掘中長(zhǎng)期增長(zhǎng)潛力;既要保持總需求力度，也要改善供給質(zhì)量。”
房?jī)r(jià)的泡沫是要消化的，不會(huì)刺破;但要發(fā)掘中長(zhǎng)期增長(zhǎng)的潛力，要找到新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型。
房地產(chǎn)發(fā)展史
第一階段
理論突破與試點(diǎn)起步階段(1978至1991年)
1978年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點(diǎn)。1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。1982年國(guó)務(wù)院在四個(gè)城市進(jìn)行售房試點(diǎn)。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費(fèi)。 1987至1991年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標(biāo)出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺(tái)，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國(guó)務(wù)院先后批復(fù)了24個(gè)省市的房改總體方案。
第二階段
非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段(1992至1995年)
1992年房改全面啟動(dòng)，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動(dòng)。1992 年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長(zhǎng)，月投資最高增幅曾高達(dá)146.9%。房地產(chǎn)市場(chǎng)在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面，在個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。1993年底宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)率普遍大幅回落。房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷一段時(shí)間的低迷之后開始復(fù)蘇。
第三階段
相對(duì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段(1995至2002年)
隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。1998以后，隨著住房實(shí)物分配制度的取消和按揭政策的實(shí)施，房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。
第四階段
價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，多項(xiàng)調(diào)控措施出臺(tái)的新階段(2003年以來)
2003年以來，房屋價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市房屋銷售價(jià)格上漲明顯。隨之而來出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。最早是1978年，至今已經(jīng)走過了30年歷史。
未來樓市將會(huì)怎樣走相關(guān)文章：
1.房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)及方向