房地產(chǎn)成本核算
房地產(chǎn)成本是指以房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品為成本核算對(duì)象，以正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為前提，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中實(shí)際消耗量和實(shí)際價(jià)格計(jì)算的實(shí)際應(yīng)用成本。下面是學(xué)習(xí)啦小編整理的一些關(guān)于房地產(chǎn)成本核算的相關(guān)資料。供你參考。
房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算
1、土地開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設(shè)場(chǎng)地)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。
2、房屋開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋(包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。
3、配套設(shè)施開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。
4、代建工程開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。
房地產(chǎn)成本核算原則
1、分類歸集原則。對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本項(xiàng)目進(jìn)行核算。
2、產(chǎn)品類型區(qū)分原則。雖在同一地點(diǎn)，開工時(shí)間相近，但開發(fā)的產(chǎn)品類型不同、使用功能不同，可作為獨(dú)立的成本項(xiàng)目進(jìn)行核算。
3、定價(jià)差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為單獨(dú)的成本項(xiàng)目進(jìn)行核算。
4、成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其預(yù)期成本存在較大差異的，應(yīng)分別作為單獨(dú)的成本項(xiàng)目進(jìn)行核算。
5、權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本項(xiàng)目進(jìn)行核算。
房地產(chǎn)開發(fā)成本核算
1、土地費(fèi)用估算
(1)土地使用權(quán)出讓金
土地出讓金的底價(jià)估算一般可參照政府同期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到;也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目用地所處的地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等項(xiàng)因素修正得到。土地有償出讓的方式包括拍賣、招標(biāo)與協(xié)議。
(2)土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)
新條例規(guī)定：拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，應(yīng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定;實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。
(3)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)
土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)。依法通過土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓給其他合法使用者。
(4)土地租用費(fèi)
土地租用費(fèi)是指土地租用方向土地出租房支付的費(fèi)用。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中不多見，但在房地產(chǎn)置業(yè)投資中(如購入酒店以作出租經(jīng)營(yíng)之用時(shí))經(jīng)常采用。
(5)土地投資折價(jià)
非常常見的合作開發(fā)項(xiàng)目的模式。
2、前期工程費(fèi)
前期工程費(fèi)主要包括開發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測(cè)以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)支出。
(1)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需的費(fèi)用一般可按項(xiàng)目總投資的一個(gè)百分比估算。一般情況下，規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3%左右，可行性研究費(fèi)占項(xiàng)目總投資的0.1%—0.3%，水文、地質(zhì)勘探所需的費(fèi)用可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計(jì)概算的0.5%左右。
(2)“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用，主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)用和通水、電、路的費(fèi)用。這些費(fèi)用的估算可根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。一般為設(shè)計(jì)概算的0.35%。
3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)又稱為紅線內(nèi)外工程費(fèi)，是指建筑物2米以外和小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費(fèi)用，主要包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管和干道的接口費(fèi)用。
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)通常采用單位指標(biāo)估算法來計(jì)算。粗略估算時(shí)，則各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施工程均可按建筑平方米或用地平方米造價(jià)計(jì)算。
4、建筑安裝工程費(fèi)
建筑安裝工程費(fèi)是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)(結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、煤氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)用等。
5、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)
公共配套設(shè)施費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施(又稱公建設(shè)施)的建設(shè)費(fèi)用。主要包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場(chǎng)等。
6、開發(fā)間接費(fèi)
開發(fā)間接費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi)用等。
7、管理費(fèi)用
管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用。主要包括：管理人員工資、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、業(yè)務(wù)接待費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、房產(chǎn)稅、土地使用稅(企業(yè)管理用房)、車船使用費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費(fèi)攤銷等各種費(fèi)用。
管理費(fèi)用可按項(xiàng)目投資或前述1—5項(xiàng)直接費(fèi)用為基數(shù)，取一個(gè)百分比計(jì)算。這個(gè)百分?jǐn)?shù)一般為3%。
8、財(cái)務(wù)費(fèi)用
財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、融資代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)為項(xiàng)目籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。
長(zhǎng)期借款利息、流動(dòng)資金借款利息的計(jì)算詳見“借款還本付息估算”。利息外的財(cái)務(wù)費(fèi)用可按利息10%估算。
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