二手房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識有哪些
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來越多的人走上了購房之路，而二手房市場也絲毫不遜色。下面是學(xué)習(xí)啦小編帶來關(guān)于二手房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識的內(nèi)容，希望能讓大家有所收獲!
二手房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識
1、容積率
容積率是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率，容積率既決定了地價成本在房屋中占的比例，也直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，多層住宅容積率應(yīng)不超過1.5，高層住宅容積率應(yīng)不超過4，容積率超過5 就不宜購買。
2、使用率
住宅套內(nèi)凈面積(使用面積)和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%~75%之間，板樓在78%~80%之間。
3、實(shí)用率
實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有售房者用實(shí)用率來吸引購房者。
房產(chǎn)交易的基礎(chǔ)知識
4、綠地率
綠地率是指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率，距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的土地和地表覆土達(dá)不到3米深度的土地，都不算是綠地面積。
5、綠化率
綠化率，即綠化覆蓋率，是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率，住宅小區(qū)的綠地率一般不得低于35%。
6、基本參數(shù)
復(fù)式：區(qū)別于躍層，受躍層啟發(fā)，是一種經(jīng)濟(jì)型躍層結(jié)構(gòu)。
錯層：戶內(nèi)樓板面高度不一樣，錯開處有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅。
進(jìn)深：一幢建筑物從前墻皮到后墻皮的距離。
開間：住宅的寬度，一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮的長度，一般3m~3.9m較舒適。
層高：房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度，一般是2.9m。
凈高：一間房屋內(nèi)樓板面與屋頂?shù)母叨?，一般?.7m。
戶型：根據(jù)家庭人口組成情況和國家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室。
建筑系數(shù)：“建筑占地系數(shù)”的簡稱，指建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物占地的面積與用地總面積之比，以百分率計(jì)，用以說明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。
三通一平：通常指施工現(xiàn)場達(dá)到路通、電通、水通，土地平整。
七通一平：是指施工現(xiàn)場要求達(dá)到路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，場地平整。
購買二手房需了解的土地證
1、集體土地所有權(quán)證?？h級人民政府對農(nóng)民集體所有的土地進(jìn)行登記造冊，核發(fā)集體土地所有權(quán)證，確定所有權(quán)。
2、集體土地使用證?？h級人民政府對集體所有的依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的土地進(jìn)行登記造冊，核發(fā)集體土地使用證，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。
3、國有土地使用權(quán)證。縣級以上人民政府對單位和個人依法使用的國有土地進(jìn)行登記造冊，核發(fā)國有土地使用權(quán)證，確認(rèn)國有土地使用權(quán)。
4、土地他項(xiàng)權(quán)利證明書?？h級以上人民政府對批準(zhǔn)的土地他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記造冊，核發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書，確認(rèn)土地他項(xiàng)權(quán)利。
購買二手房需注意的事項(xiàng)
不僅要看總價還要看單價
按照二手房交易的慣例，賣房標(biāo)價往往標(biāo)的是房屋的總價，而不像一手房銷售標(biāo)明房屋的單價。因此，某些二手房看上去會讓購房人覺得總價很低，比較劃算。如果仔細(xì)分析二手房的使用時間開發(fā)商、居室面積等因素，它的單價并不比相應(yīng)地區(qū)的一手房單價低。在購買二手房時，購房者要注意計(jì)算單價，并和周邊的新房價格做個比較，做到對市場全面了解。
不僅要看房齡還要看質(zhì)量
一些購房者在購買二手房的時候，往往對于房齡比較關(guān)心，忽略了房屋的具體質(zhì)量。在有些購房者看來，越新的房子就一定越好，越老的房子就越差。其實(shí)不然。每一套房子由于建樓盤 筑材料、施工工藝、施工質(zhì)量不同，質(zhì)量存在差異?，F(xiàn)實(shí)生活中，有些房子雖然年頭不長，但由于種種原因，質(zhì)量不盡如人意;有些房子雖然建設(shè)較早，但歷久彌堅(jiān)。在選擇二手房的時候，購房者更須仔細(xì)考察房屋的質(zhì)量，而不單是房齡。
不僅要看房子還要看物管
要想在購房后的居住中獲得滿意的生活質(zhì)量，良好的物業(yè)管理是必不可少的。某些社區(qū)的業(yè)主與物業(yè)公司之間矛盾重重，糾紛時常發(fā)生。這會對購房者入住后的生活產(chǎn)生不良影房產(chǎn)響。有些小區(qū)的物業(yè)費(fèi)用比較高，購房者的生活成本就會相應(yīng)提高。在購買二手房時，要注意物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，以及自己對物業(yè)費(fèi)的承擔(dān)情況。
不僅要看小區(qū)還要看周邊
許多二手房購買者往往比較在意小區(qū)的綠化、保安、清潔、生活配套等細(xì)節(jié)，但對周邊的環(huán)境則不太重視。根據(jù)漢宇地產(chǎn)市場研究中心的記錄顯示，某些二手房，由于社區(qū)規(guī)模不大，生活、商業(yè)配套無法做到齊備，綠地面積也有限;但是周邊的街區(qū)公園面積可能很大，還有許多生活、商業(yè)配套設(shè)施供周圍的住宅小區(qū)共享。這在很大程度上彌補(bǔ)了該小區(qū)的不足，房屋成交價格往往高于同類產(chǎn)品。而有些二手房所處的小區(qū)各方面條件都不錯，但周圍正在進(jìn)行大規(guī)模的拆遷改造，建設(shè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目，施工帶來的干擾和不便要持續(xù)一兩年時間。購買這樣的二手房，就要做好一定時期內(nèi)生活不便的準(zhǔn)備。
不僅要看眼前還要看將來
大多數(shù)二手房購買者在購房時會將短期的各種問題考慮得很周全，但對較長時間以后的許多事情就考慮得不是很全面了。某些小區(qū)目交通出行條件不理想，但一兩年后軌道交通設(shè)施就會貫通。面對這樣的二手房，如果價格合理，短期內(nèi)的不便又能承受，建議購房者不妨購買下來。如果購買者家中有老人，今后，家庭附近有否醫(yī)院可就診很重要。這種情況下，購房者需對周邊的醫(yī)療條件和醫(yī)院的位置應(yīng)注意考慮。還有一些購房者購買二手房是為了階段性居住，將來還要出售或出租，這就需要對所購二手房未來出售或出租的市場行情有預(yù)先的判斷，眼光要放長遠(yuǎn)一些才行。
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