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房地產(chǎn)價格的特性有哪些

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房地產(chǎn)價格的特性有哪些

  房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機(jī)制。而這種價格具體有什么特性呢?下面是學(xué)習(xí)啦小編精心為你們整理的關(guān)于房地產(chǎn)價格的特性的相關(guān)內(nèi)容,希望你們會喜歡!

  房地產(chǎn)價格的特性

  1、房地產(chǎn)價格具有明顯的權(quán)利價格特征

  由于房地產(chǎn)本身空間的固定性和不可移動性,不象其他商品一樣通過買賣可以轉(zhuǎn)移到任何地點使用,而是一種權(quán)利關(guān)系的轉(zhuǎn)移,因而房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是權(quán)利價格。

  房地產(chǎn)權(quán)利包括房地產(chǎn)所有權(quán)和他項權(quán)利,這種權(quán)利體系稱為“權(quán)利束”,即房地產(chǎn)權(quán)利是由一束權(quán)利組成的,房地產(chǎn)所有權(quán)是最完全、最充分的權(quán)利,由此派生出租賃權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)。同時,又由于房地產(chǎn)使用價值的多樣性,對于同一種房地產(chǎn)不同的人所需要的用途是不一樣的,相應(yīng)所需要的權(quán)利也就不一定相同,因而可以分享同一房地產(chǎn)的不同權(quán)利,這就形成不同權(quán)利價格,例如所有權(quán)價格、租賃權(quán)價格等等。

  2、作為房地產(chǎn)價格基礎(chǔ)的價值具有特殊性

  一般商品都是人類勞動的產(chǎn)品,商品的價值量是由生產(chǎn)該商品的社會必要勞動時間來決定的。而房地產(chǎn)的物質(zhì)構(gòu)成中包含土地在內(nèi),原始土地本身是非勞動產(chǎn)品,其價格是地租的資本化,只有加工在土地上的勞動才能以社會必要勞動時間來計量,因此,房地產(chǎn)不完全是勞動產(chǎn)品,房地產(chǎn)價格也不完全是社會必要勞動時間決定的。如前所述,房地產(chǎn)價格只能說基本上是房地產(chǎn)價值的貨幣表現(xiàn)。

  由于土地是稀缺資源,不能再生,因而土地價格受到供求關(guān)系的影響特別大,市場需求的無限性和土地供給的有限性,必然拉動地價上漲,由此影響到房地產(chǎn)價格也呈現(xiàn)出長期上升的趨勢。

  3、房地產(chǎn)價格具有特殊的形成機(jī)制

  房地產(chǎn)價格受到房地產(chǎn)需求量變動的影響特別大。

  一方面是房地產(chǎn)的個別性使每一宗房地產(chǎn)都是唯一的,不可能因某宗房地產(chǎn)價格上升就大量生產(chǎn)一模一樣的房地產(chǎn)商品,因而任何一宗房地產(chǎn)的供給都是缺乏彈性的;另一方面,

  房地產(chǎn)建設(shè)周期長和地區(qū)性的特點,也使供給有明顯的滯后性,在一定時期供求關(guān)系不可能隨時調(diào)整,一旦供過于求或供不應(yīng)求,都要經(jīng)過相當(dāng)長時間(短則一、二年,長則三、四年)才能調(diào)整過來,房地產(chǎn)商品的供給彈性小,因而房地產(chǎn)均衡價格(指市場供給和市場需求相平衡時的價格)的形成主要是由需求量的變動所決定的。

  當(dāng)需求量增加,供給量不能相應(yīng)增加時,房地產(chǎn)價格便呈現(xiàn)出上升趨勢。

  同時,房地產(chǎn)價格受到房地產(chǎn)效用及其長期發(fā)展趨勢的影響也特別明顯。不僅不同的房地產(chǎn)有不同的效用,而且即使同宗房地產(chǎn),由于所處地段、房型、樓層、朝向等的區(qū)別,也具有不同的使用價值,這就直接決定了它們之間的價格差異。再者房地產(chǎn)又是超耐用商品,使用時間特別長,未來的供求變動對價格變動趨勢會產(chǎn)生相當(dāng)大的影響。購房者投資置業(yè),總是希望所購置的房地產(chǎn)能保值增值,因此,在購房時不只是考慮當(dāng)前,而是更多地考慮未來的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢,因而價格預(yù)期的心理因素,就成為影響房地產(chǎn)價格長期走勢的一個不可忽視的因素。

  4、房地產(chǎn)價格具有顯著的個別性

  這里所說的個別性是指每宗房地產(chǎn)都有其不同于其他房地產(chǎn)的價格。其原因主要是由房地產(chǎn)物質(zhì)實體的個別性所造成的,由于房地產(chǎn)空間的固定性、不可移動性,房地產(chǎn)實際的價值和使用價值是各不相同的,因而其價格也具有個別性。

  例如,一個按同一建筑設(shè)計方案所建筑的住宅小區(qū),其中每一幢樓都有不同的具體位置,因而在出入方便程度、景觀條件、受噪音影響程度等方面都互不相同,房價也必然有所差別;再如,同一幢樓中還有不同樓層、不同朝向、位置的區(qū)別,房價也會有差別。正是由于每一套住宅都有自身獨特的內(nèi)在價值,因而表現(xiàn)出不同的市場價格。認(rèn)識這一特性,對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的定價決策和具體操作有著十分重要的指導(dǎo)意義。

  5、房地產(chǎn)價格具有多種表現(xiàn)方式

  一般商品的交易方式主要是買賣,售價比較單一。而房地產(chǎn)是價值量大的超耐用品,交易方式多種多樣,其中房地產(chǎn)買賣和租賃在交易量和市場范圍方面占主要地位,此外還有抵押、典當(dāng)、作價入股等。在這些不同的交易方式中,房地產(chǎn)價格也有不同的表現(xiàn)方式,如售賣價、租賃價、抵押價、典當(dāng)價等等。

  6、房地產(chǎn)價格總水平具有上升趨勢

  一般商品的價格隨供求關(guān)系的變動而上下浮動,總趨勢是隨著勞動生產(chǎn)率的提高,單位產(chǎn)品成本的降低而趨于下降。而一個城市或地區(qū)的房地產(chǎn)價格總水平,雖然受供求關(guān)系影響會出現(xiàn)周期性上下起伏,但從一個較長時期看卻呈現(xiàn)出上升趨勢。主要是因為土地的稀缺性和供應(yīng)量的有限性,需求拉動地價上升,同時,城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的展開,加工在土地上的勞動積累也使土地不斷增值,地價上漲必然引起房地產(chǎn)不斷升值。

  此外,一個城市或地區(qū)房價還同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān),隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展和收入水平提高,房屋的內(nèi)在品質(zhì)和外部環(huán)境不斷改善,也使房價相應(yīng)上升。綜合上述因素,從長期發(fā)展趨勢看房地產(chǎn)價格總水平趨于上升,這是同一般商品價格所不同之處。

  房地產(chǎn)價格的作用

  1、作為基礎(chǔ)性價格,房地產(chǎn)價格水平一定程度上決定著市場總體價格水平。表現(xiàn)在房地產(chǎn)價格作為生產(chǎn)要素價格,既影響商品生產(chǎn)的物質(zhì)成本,又影響工資成本,房地產(chǎn)價格合理與否,不僅決定著生產(chǎn)成本和一切商品市場價格的真實程度,而且由于住房的價值量大在家庭消費支出中占有較大比重,住房價格在全社會消費價格中的權(quán)重相應(yīng)較大,對整個市場消費價格也表現(xiàn)出一定程度上的決定作用。

  2、住房作為重要的消費資料,住房價格對調(diào)節(jié)居民的生活水平有重要的功能和作用。住房價格高居民承受能力低,居住水平和居住質(zhì)量會由此下降;反之住房價格水平低,能增強(qiáng)居民的購房能力,相應(yīng)提高居民的居住水平和居住質(zhì)量。因此,住房價格的高低成為關(guān)系到居民切身利益的重大經(jīng)濟(jì)問題和社會問題。

  3、價格作為市場經(jīng)濟(jì)最重要的調(diào)節(jié)機(jī)制,還發(fā)揮著調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供求總量和結(jié)構(gòu)的重要作用。表現(xiàn)為可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求關(guān)系,商品房價格高,開發(fā)商有利可圖,增加開發(fā)量,由此增加供給,而房價高,消費者減少購買,也會縮小需求;反之商品房價格低,開發(fā)商無利可圖,就縮減開發(fā)量,由此減少供給,而房價低,促使消費者購買,又會增加需求,這樣就可以利用價格杠桿調(diào)節(jié)商品房供求,實現(xiàn)供求總量平衡。同時,不同類型、不同層次的房地產(chǎn)價格結(jié)構(gòu)的合理化,還可以促使商品房供給結(jié)構(gòu)與消費結(jié)構(gòu)相適應(yīng),從而達(dá)到房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)平衡。在這里,房地產(chǎn)價格機(jī)制與供求機(jī)制是交互作用共同發(fā)揮其調(diào)節(jié)功能的。

  房地產(chǎn)價格的影響因素

  1、經(jīng)濟(jì)因素

  影響房地產(chǎn)價格的因素主要是國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)增長狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)情況、居民收入水平、投資水平、財政收支、金融狀況。這些因素會影響房地產(chǎn)市場的總體供求,特別是影響需求。通常來講,一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、經(jīng)濟(jì)增長越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高,財政收入越多、金融形勢越好,房地產(chǎn)市場需求就越大,房地產(chǎn)價格總體水平也越高。反之,房地產(chǎn)價格總體水平越低。從中國的情況來看,改革開放20多年后的今天與改革初相比,房地產(chǎn)價格有了巨幅增長,就是源于全國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟(jì)因素方面的迅猛發(fā)展。而從目前來看,沿海地區(qū)與內(nèi)地,北京、上海、廣州、深圳等大城市與一般城市之間,房地產(chǎn)價格水平有較為顯著的差異,這也主要是由于這些城市之間,在以上經(jīng)濟(jì)因素方面存在的明顯差異所造成的。

  2、社會因素

  影響房地產(chǎn)價格的社會因素包括人口、家庭、城市形成歷史、城市化狀況、社會治安、文化與時尚等。其中,人口因素包括人口的數(shù)量、密度、結(jié)構(gòu)(如文化結(jié)構(gòu)、職業(yè)結(jié)構(gòu)、收入水平結(jié)構(gòu)等);家庭因素指家庭數(shù)量、家庭構(gòu)成狀況等;文化與時尚主要指文化氛圍、風(fēng)俗習(xí)慣、大眾心理趨勢等。

  社會因素對房地產(chǎn)價格的影響作用是相當(dāng)復(fù)雜的,它的作用方式不如經(jīng)濟(jì)因素那樣直截了當(dāng),作用過程也比較長,是一種滲透性的影響。如城市形成歷史,對一個地區(qū)房地產(chǎn)價格水平的影響,雖然不如經(jīng)濟(jì)因素的影響那樣明顯,但卻常常是非常深遠(yuǎn)并具根本性的,在中國許多城市中,某一個特定的區(qū)域,由于其獨特的發(fā)展歷史,而始終成為房地產(chǎn)價格水平的高值區(qū),如上海的外灘、徐家匯、廈門的鼓浪嶼、青島的八大觀等。有些社會因素對房地產(chǎn)價格的影響在不同的階段,作用結(jié)果是不同的。如人口密度的提高,一開始會造成房地產(chǎn)需求的增加,引起房地產(chǎn)價格上升,但發(fā)展到一定程度,則會造成生活環(huán)境惡化,有可能引起需求量減少,房地產(chǎn)價格下降。

  3、行政與政治因素

  行政因素主要是國家或地方政府在財政、稅收、金融、土地、住房、城市規(guī)劃與建設(shè)、交通治安、社會保障等方面的一些制度、法規(guī)、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、國與國之間的政治、軍事關(guān)系等。行政和政治因素都是由國家機(jī)器來體現(xiàn)的,因此它對房地產(chǎn)價格的影響作用也比較突出。如城市規(guī)劃對一塊土地用途的確定,決定了這一地塊的價格的基本水平。與經(jīng)濟(jì)和社會因素不同,行政和政治因素對房地產(chǎn)價格影響作用的速度相對較快,如果說經(jīng)濟(jì)、社會因素的作用是漸變式的,則行政和政治因素的作用可以說是突變式的。如,加強(qiáng)宏觀調(diào)控,緊縮固定資產(chǎn)投資規(guī)模,收緊銀根政策,會使所在地的房地產(chǎn)需求減少,房地產(chǎn)價格在較短的時間內(nèi)迅速下跌。

  4、房地產(chǎn)內(nèi)在因素和周邊環(huán)境因素

  這個因素主要是指房地產(chǎn)自身及其周邊環(huán)境狀態(tài),如土地的位置、面積、形狀、建筑物的外觀、朝向、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備配置狀況、施工質(zhì)量,以及所處環(huán)境的地質(zhì)、地貌、氣象、水文、環(huán)境污染情況等。首先,房地產(chǎn)自身的內(nèi)在因素對房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本和效用起著重大的制約作用,從而影響著房地產(chǎn)的價格。如地價上漲,建筑材料漲價,會帶來成本推進(jìn)型房價上升。商品房內(nèi)在品質(zhì)提高,效用增大也會造成內(nèi)在品質(zhì)提高型房價上漲。再如,房屋的朝向也會影響房價。在中緯度地區(qū),朝南的住宅,就比朝北的住宅舒適,因而價格也高。由于房地產(chǎn)的個別性,房地產(chǎn)價格受自身因素(特別是一些與自然有關(guān)的因素)制約的現(xiàn)象是非常明顯的。這是房地產(chǎn)與一般商品不同的一個重要表現(xiàn)。其次,房地產(chǎn)的使用離不開其周圍的環(huán)境,因此房地產(chǎn)周邊環(huán)境的因素,也影響房地產(chǎn)的價格。如位于公園、綠地旁邊的住宅,由于其安靜、空氣清新、風(fēng)景怡人的環(huán)境,價格往往也較高,而如果住宅緊臨高速公路、機(jī)場等噪聲源或垃圾處理場、臭河浜等視覺、空氣污染源,則價格就低。

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