房地產價格的特性有哪些
房地產價格的特性有哪些
房地產價格是房地產經濟運行和資源配置最重要的調節(jié)機制。而這種價格具體有什么特性呢?下面是學習啦小編精心為你們整理的關于房地產價格的特性的相關內容，希望你們會喜歡!
房地產價格的特性
1、房地產價格具有明顯的權利價格特征
由于房地產本身空間的固定性和不可移動性，不象其他商品一樣通過買賣可以轉移到任何地點使用，而是一種權利關系的轉移，因而房地產價格實質上是權利價格。
房地產權利包括房地產所有權和他項權利，這種權利體系稱為“權利束”，即房地產權利是由一束權利組成的，房地產所有權是最完全、最充分的權利，由此派生出租賃權、抵押權、典當權。同時，又由于房地產使用價值的多樣性，對于同一種房地產不同的人所需要的用途是不一樣的，相應所需要的權利也就不一定相同，因而可以分享同一房地產的不同權利，這就形成不同權利價格，例如所有權價格、租賃權價格等等。
2、作為房地產價格基礎的價值具有特殊性
一般商品都是人類勞動的產品，商品的價值量是由生產該商品的社會必要勞動時間來決定的。而房地產的物質構成中包含土地在內，原始土地本身是非勞動產品，其價格是地租的資本化，只有加工在土地上的勞動才能以社會必要勞動時間來計量，因此，房地產不完全是勞動產品，房地產價格也不完全是社會必要勞動時間決定的。如前所述，房地產價格只能說基本上是房地產價值的貨幣表現(xiàn)。
由于土地是稀缺資源，不能再生，因而土地價格受到供求關系的影響特別大，市場需求的無限性和土地供給的有限性，必然拉動地價上漲，由此影響到房地產價格也呈現(xiàn)出長期上升的趨勢。
3、房地產價格具有特殊的形成機制
房地產價格受到房地產需求量變動的影響特別大。
一方面是房地產的個別性使每一宗房地產都是唯一的，不可能因某宗房地產價格上升就大量生產一模一樣的房地產商品，因而任何一宗房地產的供給都是缺乏彈性的;另一方面，
房地產建設周期長和地區(qū)性的特點，也使供給有明顯的滯后性，在一定時期供求關系不可能隨時調整，一旦供過于求或供不應求，都要經過相當長時間(短則一、二年，長則三、四年)才能調整過來，房地產商品的供給彈性小，因而房地產均衡價格(指市場供給和市場需求相平衡時的價格)的形成主要是由需求量的變動所決定的。
當需求量增加，供給量不能相應增加時，房地產價格便呈現(xiàn)出上升趨勢。
同時，房地產價格受到房地產效用及其長期發(fā)展趨勢的影響也特別明顯。不僅不同的房地產有不同的效用，而且即使同宗房地產，由于所處地段、房型、樓層、朝向等的區(qū)別，也具有不同的使用價值，這就直接決定了它們之間的價格差異。再者房地產又是超耐用商品，使用時間特別長，未來的供求變動對價格變動趨勢會產生相當大的影響。購房者投資置業(yè)，總是希望所購置的房地產能保值增值，因此，在購房時不只是考慮當前，而是更多地考慮未來的房地產發(fā)展趨勢，因而價格預期的心理因素，就成為影響房地產價格長期走勢的一個不可忽視的因素。
4、房地產價格具有顯著的個別性
這里所說的個別性是指每宗房地產都有其不同于其他房地產的價格。其原因主要是由房地產物質實體的個別性所造成的，由于房地產空間的固定性、不可移動性，房地產實際的價值和使用價值是各不相同的，因而其價格也具有個別性。
例如，一個按同一建筑設計方案所建筑的住宅小區(qū)，其中每一幢樓都有不同的具體位置，因而在出入方便程度、景觀條件、受噪音影響程度等方面都互不相同，房價也必然有所差別;再如，同一幢樓中還有不同樓層、不同朝向、位置的區(qū)別，房價也會有差別。正是由于每一套住宅都有自身獨特的內在價值，因而表現(xiàn)出不同的市場價格。認識這一特性，對于房地產開發(fā)企業(yè)的定價決策和具體操作有著十分重要的指導意義。
5、房地產價格具有多種表現(xiàn)方式
一般商品的交易方式主要是買賣，售價比較單一。而房地產是價值量大的超耐用品，交易方式多種多樣，其中房地產買賣和租賃在交易量和市場范圍方面占主要地位，此外還有抵押、典當、作價入股等。在這些不同的交易方式中，房地產價格也有不同的表現(xiàn)方式，如售賣價、租賃價、抵押價、典當價等等。
6、房地產價格總水平具有上升趨勢
一般商品的價格隨供求關系的變動而上下浮動，總趨勢是隨著勞動生產率的提高，單位產品成本的降低而趨于下降。而一個城市或地區(qū)的房地產價格總水平，雖然受供求關系影響會出現(xiàn)周期性上下起伏，但從一個較長時期看卻呈現(xiàn)出上升趨勢。主要是因為土地的稀缺性和供應量的有限性，需求拉動地價上升，同時，城市基礎設施建設的展開，加工在土地上的勞動積累也使土地不斷增值，地價上漲必然引起房地產不斷升值。
此外，一個城市或地區(qū)房價還同經濟發(fā)展水平密切相關，隨經濟發(fā)展和收入水平提高，房屋的內在品質和外部環(huán)境不斷改善，也使房價相應上升。綜合上述因素，從長期發(fā)展趨勢看房地產價格總水平趨于上升，這是同一般商品價格所不同之處。
房地產價格的作用
1、作為基礎性價格，房地產價格水平一定程度上決定著市場總體價格水平。表現(xiàn)在房地產價格作為生產要素價格，既影響商品生產的物質成本，又影響工資成本，房地產價格合理與否，不僅決定著生產成本和一切商品市場價格的真實程度，而且由于住房的價值量大在家庭消費支出中占有較大比重，住房價格在全社會消費價格中的權重相應較大，對整個市場消費價格也表現(xiàn)出一定程度上的決定作用。
2、住房作為重要的消費資料，住房價格對調節(jié)居民的生活水平有重要的功能和作用。住房價格高居民承受能力低，居住水平和居住質量會由此下降;反之住房價格水平低，能增強居民的購房能力，相應提高居民的居住水平和居住質量。因此，住房價格的高低成為關系到居民切身利益的重大經濟問題和社會問題。
3、價格作為市場經濟最重要的調節(jié)機制，還發(fā)揮著調節(jié)房地產市場供求總量和結構的重要作用。表現(xiàn)為可以調節(jié)房地產供求關系，商品房價格高，開發(fā)商有利可圖，增加開發(fā)量，由此增加供給，而房價高，消費者減少購買，也會縮小需求;反之商品房價格低，開發(fā)商無利可圖，就縮減開發(fā)量，由此減少供給，而房價低，促使消費者購買，又會增加需求，這樣就可以利用價格杠桿調節(jié)商品房供求，實現(xiàn)供求總量平衡。同時，不同類型、不同層次的房地產價格結構的合理化，還可以促使商品房供給結構與消費結構相適應，從而達到房地產結構平衡。在這里，房地產價格機制與供求機制是交互作用共同發(fā)揮其調節(jié)功能的。
房地產價格的影響因素
1、經濟因素
影響房地產價格的因素主要是國家、地區(qū)或城市的經濟發(fā)展水平、經濟增長狀況、產業(yè)結構、就業(yè)情況、居民收入水平、投資水平、財政收支、金融狀況。這些因素會影響房地產市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區(qū)的經濟發(fā)展水平越高、經濟增長越快、產業(yè)結構越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財政收入越多、金融形勢越好，房地產市場需求就越大，房地產價格總體水平也越高。反之，房地產價格總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房地產價格有了巨幅增長，就是源于全國的經濟發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經濟因素方面的迅猛發(fā)展。而從目前來看，沿海地區(qū)與內地，北京、上海、廣州、深圳等大城市與一般城市之間，房地產價格水平有較為顯著的差異，這也主要是由于這些城市之間，在以上經濟因素方面存在的明顯差異所造成的。
2、社會因素
影響房地產價格的社會因素包括人口、家庭、城市形成歷史、城市化狀況、社會治安、文化與時尚等。其中，人口因素包括人口的數(shù)量、密度、結構(如文化結構、職業(yè)結構、收入水平結構等);家庭因素指家庭數(shù)量、家庭構成狀況等;文化與時尚主要指文化氛圍、風俗習慣、大眾心理趨勢等。
社會因素對房地產價格的影響作用是相當復雜的，它的作用方式不如經濟因素那樣直截了當，作用過程也比較長，是一種滲透性的影響。如城市形成歷史，對一個地區(qū)房地產價格水平的影響，雖然不如經濟因素的影響那樣明顯，但卻常常是非常深遠并具根本性的，在中國許多城市中，某一個特定的區(qū)域，由于其獨特的發(fā)展歷史，而始終成為房地產價格水平的高值區(qū)，如上海的外灘、徐家匯、廈門的鼓浪嶼、青島的八大觀等。有些社會因素對房地產價格的影響在不同的階段，作用結果是不同的。如人口密度的提高，一開始會造成房地產需求的增加，引起房地產價格上升，但發(fā)展到一定程度，則會造成生活環(huán)境惡化，有可能引起需求量減少，房地產價格下降。
3、行政與政治因素
行政因素主要是國家或地方政府在財政、稅收、金融、土地、住房、城市規(guī)劃與建設、交通治安、社會保障等方面的一些制度、法規(guī)、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、國與國之間的政治、軍事關系等。行政和政治因素都是由國家機器來體現(xiàn)的，因此它對房地產價格的影響作用也比較突出。如城市規(guī)劃對一塊土地用途的確定，決定了這一地塊的價格的基本水平。與經濟和社會因素不同，行政和政治因素對房地產價格影響作用的速度相對較快，如果說經濟、社會因素的作用是漸變式的，則行政和政治因素的作用可以說是突變式的。如，加強宏觀調控，緊縮固定資產投資規(guī)模，收緊銀根政策，會使所在地的房地產需求減少，房地產價格在較短的時間內迅速下跌。
4、房地產內在因素和周邊環(huán)境因素
這個因素主要是指房地產自身及其周邊環(huán)境狀態(tài)，如土地的位置、面積、形狀、建筑物的外觀、朝向、結構、內部格局、設備配置狀況、施工質量，以及所處環(huán)境的地質、地貌、氣象、水文、環(huán)境污染情況等。首先，房地產自身的內在因素對房地產的生產成本和效用起著重大的制約作用，從而影響著房地產的價格。如地價上漲，建筑材料漲價，會帶來成本推進型房價上升。商品房內在品質提高，效用增大也會造成內在品質提高型房價上漲。再如，房屋的朝向也會影響房價。在中緯度地區(qū)，朝南的住宅，就比朝北的住宅舒適，因而價格也高。由于房地產的個別性，房地產價格受自身因素(特別是一些與自然有關的因素)制約的現(xiàn)象是非常明顯的。這是房地產與一般商品不同的一個重要表現(xiàn)。其次，房地產的使用離不開其周圍的環(huán)境，因此房地產周邊環(huán)境的因素，也影響房地產的價格。如位于公園、綠地旁邊的住宅，由于其安靜、空氣清新、風景怡人的環(huán)境，價格往往也較高，而如果住宅緊臨高速公路、機場等噪聲源或垃圾處理場、臭河浜等視覺、空氣污染源，則價格就低。
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