意大利房地產(chǎn)投資前景分析
現(xiàn)如今越來越多的人選擇投資海外的房地產(chǎn)，而意大利無論是從經(jīng)濟(jì)還是環(huán)境都是大家選擇的對(duì)象。下面是學(xué)習(xí)啦小編整理的一些關(guān)于意大利房地產(chǎn)投資前景分析的相關(guān)資料。供你參考。
意大利房地產(chǎn)投資前景分析
1. 永久產(chǎn)權(quán)
意大利房產(chǎn)可世世代代傳承。
2. 穩(wěn)定的市場(chǎng)
70%的意大利家庭擁有自己的房產(chǎn)。
3. 低風(fēng)險(xiǎn)
房產(chǎn)是抵抗經(jīng)濟(jì)危機(jī)的最有效方式。
4. 價(jià)格穩(wěn)定增長(zhǎng)
數(shù)據(jù)顯示，2011年意大利相同地點(diǎn)的寫字樓銷售價(jià)格增長(zhǎng)1.5%，店鋪價(jià)格增長(zhǎng)1%，住宅價(jià)格增長(zhǎng)2.2%。意大利房產(chǎn)的重要特性是穩(wěn)定增長(zhǎng)，在價(jià)格浮動(dòng)上不會(huì)大起大落。如歐洲其他一些大城市如阿姆斯特丹、柏林、馬德里等地一樣，米蘭、羅馬的房產(chǎn)價(jià)格也是呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)。在意大利投資移民的總數(shù)中，中國(guó)投資人所占比例約在30%左右，還將有更大的上升空間。其中70%的人會(huì)選擇購買居住型房產(chǎn)，另外30%選擇的是工業(yè)類、辦公室類的房產(chǎn)。
房地產(chǎn)投資的特性
1、土地開發(fā)的高成本性。
由于土地的位置固定，資源相對(duì)稀缺程度較高以及其具有不可替代性，土地所有者在出售和出租土地時(shí)就要按照土地預(yù)期的生產(chǎn)能力和位置、面積、環(huán)境等特點(diǎn)，作為要價(jià)的依據(jù)，收取較高的報(bào)酬;同時(shí)作為自然資源的土地，不能被社會(huì)直接利用，必須投入一定的資本進(jìn)行開發(fā)，所有這些因素都使土地開發(fā)的成本提高。
2、是由于房屋建筑的高價(jià)值性。
房屋的建筑安裝成本，通常也高于一般產(chǎn)品的生產(chǎn)成本，這是由于房屋的建筑安裝要耗費(fèi)大量的建筑材料和物資，需要有大批技術(shù)熟練的勞動(dòng)力、工程技術(shù)人員和施工管理人員，要使用許多大型施工機(jī)械。此外，由于建筑施工周期一般較長(zhǎng)，占用資金量較大，需要支付大量的利息成本。再加上在房地產(chǎn)成交時(shí)，由于普遍采用分期付款、抵押付款的方式，使房地產(chǎn)的投入資金回收緩慢，因此，也增加了房屋建筑物的成本量。
3、是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作中交易費(fèi)用高。
一般而論，房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多，涉及的管理部門及社會(huì)各方面的關(guān)系也多。這使得房地產(chǎn)開發(fā)在其運(yùn)作過程中，包括廣告費(fèi)、促銷費(fèi)、公關(guān)費(fèi)都比較高昂，從而也增大了房地產(chǎn)投資成本。
房地產(chǎn)投資分析
(1)市場(chǎng)分析。
市場(chǎng)分析的重點(diǎn)在于估計(jì)市場(chǎng)對(duì)于投資計(jì)劃中擬開發(fā)成為房地產(chǎn)商品的需求強(qiáng)度以及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的分析。對(duì)市場(chǎng)所做的研究有利于正確估計(jì)未來房地產(chǎn)的收益，進(jìn)而有助于投資者在進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)，能夠正確計(jì)算出未來現(xiàn)金流量。
(2)財(cái)務(wù)分析。
投資者經(jīng)由市場(chǎng)分析估計(jì)未來房地產(chǎn)的收益，進(jìn)而估計(jì)出未來的現(xiàn)金流量。因此，財(cái)務(wù)分析的主要目的是經(jīng)由現(xiàn)金流量的估計(jì)，計(jì)算出預(yù)期報(bào)酬率，并以所得的結(jié)果與要求的報(bào)酬率加經(jīng)比較來判定這項(xiàng)投資是否可行。此外，財(cái)務(wù)分析并對(duì)投資的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行估計(jì)，以判定面臨的風(fēng)險(xiǎn)與預(yù)期報(bào)酬是否在投資者所接受的范圍內(nèi)。
(3)可行性分析。
可行性分析是一個(gè)綜合的步驟。投資者除了利用前述市場(chǎng)分析與財(cái)務(wù)分析的結(jié)果，研究和判斷其可行性外，還要進(jìn)行相關(guān)的建筑與土地使用等法規(guī)限制的研究，以了解投資計(jì)劃在法規(guī)限制上是否可行，
因此，只有在計(jì)劃階段中的可行性分析確定后，整個(gè)計(jì)劃才可能付諸實(shí)施，而下一步驟的投資程序才能繼續(xù)進(jìn)行。投資者必須了解在計(jì)劃評(píng)估過程中，可能會(huì)因?yàn)樵馐艿南拗贫髂承┬薷模虼?，投資者在作可行性分析這個(gè)步驟時(shí)，并不能將其當(dāng)作單純的接受或否決的過程，它實(shí)際上還包括了重新評(píng)估與修正的功能。通常，在一些較大項(xiàng)目中，為了確保投資決策成功，可行性分析要反復(fù)研究，在正式?jīng)Q策之前，可作可行性研究，以保證投資決策的準(zhǔn)確性。
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