房地產(chǎn)的開發(fā)流程有哪些
房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。而具體的開發(fā)流程有哪些呢?下面是學(xué)習(xí)啦小編整理的一些關(guān)于房地產(chǎn)的開發(fā)流程的相關(guān)資料,供你參考。
房地產(chǎn)的開發(fā)流程步驟
一、房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究階段的法律程序
1、選定項(xiàng)目，簽定合作意向書
2、初步確定開發(fā)方案
3、申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)
4、申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書
5、編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告6、申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi)
1、可行性研究費(fèi)
2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)
三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套
房地產(chǎn)開發(fā)的原則
房地產(chǎn)開發(fā)基本原則是指在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)并實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)依法遵守的基本原則。依據(jù)我國法律的規(guī)定，我國房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則主要有：
1.依法在取得土地使用權(quán)的城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的原則。在我國，通過出讓或劃撥方式依法取得國有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件，房地產(chǎn)開發(fā)必須是國有土地。我國另一類型的土地即農(nóng)村集體所有土地不能直接用于房地產(chǎn)開發(fā)，集體土地必須經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，才能成為房地產(chǎn)開發(fā)用地。
2.房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則。城市規(guī)劃是城市人民政府對建設(shè)進(jìn)行宏觀調(diào)控和微觀管理的重要措施，是城市發(fā)展的綱領(lǐng)，也是對城市房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行合理控制，實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置的有效手段。科學(xué)制定和執(zhí)行城市規(guī)劃，是合理利用城市土地，合理安排各項(xiàng)建設(shè)，指導(dǎo)城市有序、協(xié)調(diào)發(fā)展的保證。
3.堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，經(jīng)濟(jì)效益是房地產(chǎn)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益的大小，是開發(fā)企業(yè)賴以生存和發(fā)展的必要條件。社會效益指房地產(chǎn)開發(fā)給社會帶來的效果和利益。環(huán)境效益是指房地產(chǎn)開發(fā)對城市自然環(huán)境和人文環(huán)境所產(chǎn)生的積極影響。以上三方面是矛盾統(tǒng)一的辯證關(guān)系，既有聯(lián)系，又有區(qū)別，還會產(chǎn)生沖突。這就需要政府站在國家和社會整體利益的高度上，進(jìn)行綜合整合和管理。
4.應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。即綜合開發(fā)原則。綜合開發(fā)較之以前的分散建設(shè)，具有不可比擬的優(yōu)越性。綜合開發(fā)有利于實(shí)現(xiàn)城市總體規(guī)劃，加快改變城市的面貌;有利于城市各項(xiàng)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)生產(chǎn)，方便生活，有利于縮短建設(shè)周期，提高經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。
5.符合國家產(chǎn)業(yè)政策、國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展計(jì)劃的原則。國家產(chǎn)業(yè)政策、國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展計(jì)劃是指導(dǎo)國民經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本原則和總的戰(zhàn)略方針，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)應(yīng)受國家產(chǎn)業(yè)政策、國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展計(jì)劃的制約。
房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序
1.投資決策分析
投資決策分析類似可行件研究，是開發(fā)過程中最為重要的一環(huán)。投資決策分忻主要包括市場分析和財(cái)務(wù)估價(jià)兩部分。這必須在尚未簽協(xié)議之前進(jìn)行，給開發(fā)者以充分的時(shí)間和自由度加以考慮。目前.人們對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)估價(jià)已經(jīng)比較普遍，而對至關(guān)重要的市場分忻卻沒有足夠的重視。應(yīng)當(dāng)說，市場研究對于選擇投資方向，確定開發(fā)目標(biāo)與方案起著舉足輕重的作用，它往往關(guān)系到項(xiàng)目的成敗。
2.前期工作
當(dāng)通過投資決策研究確定了具體的開發(fā)項(xiàng)目后，就要著手準(zhǔn)備印實(shí)施前期—父作。它包括研究地塊的持性與范圍;分析將要購買的地塊用途及獲益能力大小;獲取土地使用權(quán);征地、拆遷、安置、補(bǔ)償;規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)方案的確定;與規(guī)劃管理部門協(xié)商，獲得規(guī)劃許可;施工現(xiàn)場的“七通一平”;安排短期或長期信貸; 尋找預(yù)租(售)顧客;初步確定租金或售價(jià)水平、開發(fā)成本和工程量進(jìn)行詳細(xì)估算和概算等等。上述工作完成后。對項(xiàng)目可以再進(jìn)行一次評估，因?yàn)闆Q定開發(fā)項(xiàng)目成敗的經(jīng)濟(jì)持性可能已經(jīng)有所變化。
3.建設(shè)階段
建設(shè)階段是將開發(fā)過程中所涉及的所有原材料聚集在一個(gè)空間和時(shí)間點(diǎn)上，項(xiàng)目建設(shè)一開始，對有些問題的處理就不像前面兩個(gè)階段具有彈性。尤其對許多小項(xiàng)目面言，一旦簽署了承包合同.就幾乎不再有變動(dòng)的機(jī)會了。這就再次說明了前兩個(gè)階段工作的重要件。
為了防止追加成本和工期拖延，開發(fā)商必須密切注意項(xiàng)目建設(shè)過程的進(jìn)展，定期視察施工現(xiàn)場，以了解整個(gè)建設(shè)過程的全貌。
4.租售階段
在很多情況下，開發(fā)商為廠分散投資風(fēng)險(xiǎn)，減輕借貸壓力，在項(xiàng)目建設(shè)前就通過預(yù)租或預(yù)售的形式落實(shí)了入住的客戶，但許多情況下，還是在項(xiàng)目完工或接近完工時(shí)才去尋找客戶。對出租或出售兩種處置方式而言，要根據(jù)市場狀況，開發(fā)商對回收資金迫切程度印開發(fā)項(xiàng)目的類型來選擇，對于居住樓，通常以出售為主，對寫字樓、酒店、商業(yè)用房常以出租為主。 雖然租售階段常常處于開發(fā)的最后一個(gè)階段，但租售戰(zhàn)略是初期投資分析的一個(gè)重要組成部分。
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