2017年房地產(chǎn)估價(jià)習(xí)題
2017年房地產(chǎn)估價(jià)習(xí)題
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房地產(chǎn)估價(jià)習(xí)題及答案：?jiǎn)雾?xiàng)選擇題
1、房地產(chǎn)產(chǎn)品具有(A)特性。
A.位置的固定性 B.可挪動(dòng)性
C.低值性 D.投資的低風(fēng)險(xiǎn)性
2、下列哪種情況可導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格偏高(B)
A.出售方急于出售 B.存在房地產(chǎn)稅費(fèi)的轉(zhuǎn)嫁
C.買方對(duì)所賣的房地產(chǎn)有特殊興趣 D.賣方對(duì)市場(chǎng)行情很不了解
3、房地產(chǎn)價(jià)格容易受買賣雙方的個(gè)別因素的影響，以下哪一個(gè)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響最小。( A )
A.買賣雙方的學(xué)歷狀況 B.買賣雙方的偏好
C.討價(jià)還價(jià)能力 D.感情沖動(dòng)
4、某估價(jià)機(jī)構(gòu)于2005年8月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2005年8月16日。因估價(jià)結(jié)果有爭(zhēng)議，2005年12月15日進(jìn)行復(fù)估，則重復(fù)估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為( A )。
A.2005年8月16日 B.2005年12月15日
C.估價(jià)作業(yè)期間的任意一天 D.估價(jià)人員與委托人商定的某天
5、與市場(chǎng)比較法關(guān)系最為密切的房地產(chǎn)價(jià)格形成原理是( D )
A.均衡原理 B.預(yù)期原理
C.競(jìng)爭(zhēng)原理 D.替代原理
6、有甲、乙兩宗面積形狀都相同的相臨地塊各值50萬(wàn)元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后值110萬(wàn)元，如果甲地塊的使用權(quán)人購(gòu)買乙地塊的使用權(quán)，乙地塊的使用權(quán)人的索價(jià)對(duì)交易雙方都是公平合理的正常價(jià)格應(yīng)為( B )
A.50萬(wàn)元 B.55萬(wàn)元 C.70萬(wàn)元 D.70萬(wàn)元以上
7、估價(jià)對(duì)象及下列交易實(shí)例均為單層標(biāo)準(zhǔn)廠房，估價(jià)對(duì)象的建筑面積為1200平方米，現(xiàn)空置。估算估價(jià)對(duì)象的租金時(shí)，下列最適宜作為可比實(shí)例的為( D )
A.建筑面積1800平方米，兩年前租出，年租35萬(wàn)元，位于同一工業(yè)區(qū)
B.建筑面積1100平方米，近期租出，年租50元/平方米，位于20公里外
C.建筑面積10000平方米，近期租出，年租180萬(wàn)元，位于同一工業(yè)區(qū)
D.建筑面積1000平方米，近期租出，年租20萬(wàn)元，位于同一工業(yè)區(qū)
8、采用市場(chǎng)比較法本別計(jì)算出4個(gè)可比實(shí)例的估價(jià)結(jié)果，他們分別是：220元/平方米、240元/平方米、230元/平方米。在求取綜合結(jié)果值若采用中位數(shù)法，則綜合結(jié)果值應(yīng)為( A )
A.230 B.242.5 C.235 D、240
9、從賣方角度看，成本法的理論依據(jù)為( A )
A.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 B.替代原理
C.效用價(jià)值論 D.預(yù)期原理
10、某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興總建筑面積為6000平方米的商住樓，經(jīng)評(píng)估總地價(jià)為180萬(wàn)元，該宗土地的單價(jià)為( D )元/平方米。
A.100 B.300 C.600 D.900
房地產(chǎn)估價(jià)名詞解釋習(xí)題及答案
1、房地產(chǎn)估價(jià)
房地產(chǎn)估價(jià)是指以房地產(chǎn)為估價(jià)對(duì)象，由專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)及對(duì)影響待估對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，就待估對(duì)象房地產(chǎn)的特定權(quán)益在特定時(shí)間最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格所作出的判斷與推測(cè)。
2、市場(chǎng)比較法
是指將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
3、建筑物折舊
是指因各種原因所造成的建筑物價(jià)值的損失。
房地產(chǎn)估價(jià)計(jì)算題習(xí)題及答案
1、某可比實(shí)例，成交價(jià)格為6000元/平方米，在估價(jià)調(diào)查中得知是屬于親友之間的交易，根據(jù)當(dāng)?shù)貐^(qū)域市場(chǎng)行情，此交易比正常市場(chǎng)價(jià)格低6%左右，則將此可比實(shí)例的成交價(jià)格修正為正常價(jià)格應(yīng)為多少?
【參考答案】
解：由交易情況百分比率修正公式：
正常價(jià)格= 可比實(shí)例的成交價(jià)格×1/(1- s%)，得：………………………………(1分)
正常價(jià)格= 6000 ×1/(1-6%)
= 6383(元/平方米)……………………………………………………… (8分)
答：則此交易實(shí)例修正為正常價(jià)格為6383元/平方米………………………………(1分)
2、某建筑物的建筑面積為100平方米，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，單位建筑面積的重置價(jià)格為500元/平方米，經(jīng)濟(jì)壽命共計(jì)為30年，殘值率為5%。
試用定額法計(jì)算該建筑物的年折舊額?折舊總額?建筑物現(xiàn)值?
【參考答案】
解：
由題意知：C=500×100=50 000(元);R=5%;N=30年;t=10年; ……………………(1分)
(1)建筑物的年折舊額為：
50000×(1-5%)50000×(1-5%)-RC-SC-SC(1C(1-)R)Di=D====1583(元)Di=NNNN=≈1583(元) 3030……………………………………(6分)
(2)建筑物折舊總額：
又因?yàn)椋篍t=D×t=(C-S)×tN=C(1-R)tN≈15833(元)所以，折舊總額(E10)=50000×(1-5%)1030
……………………………………(6分)
(3)建筑物的現(xiàn)值：
V=C-E=50000-15833=34167(元)Bt
……………………………………(6分)
答：建筑物的年折舊額為1583元;折舊總額為15833元;建筑的現(xiàn)值為34167元。……(1分)
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