德國房地產(chǎn)現(xiàn)狀

　　住房在每個(gè)國家都是一個(gè)大問題，德國是歐洲的人口經(jīng)濟(jì)大國，那么德國房地產(chǎn)現(xiàn)狀是怎么樣?對中國房地產(chǎn)又有什么地方是值得參考的?請看小編下面為你整理的資料。

　　德國房地產(chǎn)現(xiàn)狀

　　德國房價(jià)漲幅脫離基本面 已經(jīng)出現(xiàn)泡沫!

　　德國房價(jià)多少錢?據(jù)Market Watch文章，德國商業(yè)銀行(Commerzbank)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱，德國房地產(chǎn)市場此前的繁榮已經(jīng)有演化成泡沫的危險(xiǎn)。

　　德國商業(yè)銀行的經(jīng)濟(jì)學(xué)家Solveen 和 Wagner在周四的報(bào)告中寫到：“德國房地產(chǎn)市場的繁榮已經(jīng)導(dǎo)致泡沫出現(xiàn)，而且德國的房價(jià)已經(jīng)脫離了德國目前的經(jīng)濟(jì)基本面。德國房地產(chǎn)市場泡沫出現(xiàn)的最主要原因是歐洲央行持續(xù)不斷的刺激政策。而這些刺激政策好像對歐元區(qū)的經(jīng)濟(jì)并沒有什么促進(jìn)作用。”

　　德國的房價(jià)此前已經(jīng)持續(xù)多年沒有變動了。與美國和英國的房產(chǎn)市場不同，德國人更加傾向于租房而不是買房。對于德國人來說，租一套房子住個(gè)幾十年是很正常不過的事情。

　　根據(jù)歐元區(qū)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，2014年52.5%的德國家庭都擁有自己的房子，但是英國家庭的有房率為64.8%，而整個(gè)歐元區(qū)家庭的有房率為70.1%。歐元區(qū)目前有28個(gè)成員國。

　　德國房地產(chǎn)市場之所以在安靜了數(shù)年之后再次上漲，原因有很多。其中歐元區(qū)推行的超低利率就是其中一個(gè)因素。分析師還認(rèn)為，國外購房投資需求增加也有助于德國房價(jià)的上漲。

　　2016年上半年，德國的房價(jià)同比上漲了5%，德國商業(yè)銀行的經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱，德國房價(jià)的這一漲幅可以與20世紀(jì)80年代末90年代初的情況相提并論，當(dāng)時(shí)柏林墻倒塌，德國實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一。

　　當(dāng)然了，房價(jià)的上漲并不能說是房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫的跡象。當(dāng)房價(jià)漲幅脫離了經(jīng)濟(jì)基本面，才能說房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了泡沫。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了投機(jī)行為。想要弄明白德國房地產(chǎn)泡沫非常困難。許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家害怕衡量泡沫的標(biāo)準(zhǔn)不準(zhǔn)確或者太隨意。

　　德國商業(yè)銀行的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，有許多證據(jù)都能表明德國的房價(jià)脫離了經(jīng)濟(jì)基本面。

　　例如，雖然房價(jià)在不停地上漲，但是房屋租金自2000年以來卻沒什么變化。而且家庭私人收入和消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)都出現(xiàn)了下降。

　　Solveen 和 Wagner認(rèn)為，房價(jià)出現(xiàn)泡沫的一個(gè)跡象與負(fù)債率是不對等的。與美國和西班牙房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫時(shí)的表現(xiàn)不同，德國家庭負(fù)債與GDP的比率自2015年底以來出現(xiàn)了下降。這意味著德國房地產(chǎn)市場更不容易受到加息的影響。

　　德國房地產(chǎn)市場的泡沫會持續(xù)多久呢?經(jīng)濟(jì)學(xué)家們回憶2003年美國房地產(chǎn)市場的問題，當(dāng)時(shí)雖然美國的利率非常低，但是美國的房價(jià)卻繼續(xù)上漲。由于日益上漲房價(jià)不能再抵消持續(xù)下跌的利率，房地產(chǎn)市場變得越來越無利可圖。在2005年美國利率開始上漲的時(shí)候，房產(chǎn)的盈利能力開始持續(xù)大幅下降。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱，在德國，2015年初，盡管與2009年貸款買房的成本相比，現(xiàn)在貸款買房的成本低，但是房價(jià)的盈利能力還是在減弱。

　　目前面臨的麻煩是，雖然歐元區(qū)的利率在下降，但是德國房地產(chǎn)市場的盈利能力卻在不斷下降。

　　隨著德國10年國債收益率的上漲，德國房貸的利率也會上漲，而這將繼續(xù)壓縮房產(chǎn)的盈利空間。目前德國10年期國債的收益率為負(fù)0.07%。

　　分析師們稱：“即使很難預(yù)測德國房地產(chǎn)泡沫何時(shí)回破裂，至少中期我們能看到一些房產(chǎn)泡沫破裂的跡象。”

　　富力地產(chǎn)董事長李思廉：中國房地產(chǎn)不可能崩盤

　　在地產(chǎn)界的公開場合中，李思廉一直是保持低調(diào)作風(fēng)的人。除了每年兩次的上市公司業(yè)績發(fā)布會，媒體能夠直接和他交流的機(jī)會并不多。

　　12月14日下午，作為富力地產(chǎn)董事長的李思廉，當(dāng)選了廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長。因此，當(dāng)一身黑色西服正裝的李思廉步入會議室時(shí)，自然就成了全場焦點(diǎn)。

　　對話即圍繞著房地產(chǎn)市場展開，被問及對明年樓市的看法，李思廉直言，中國的房地產(chǎn)問題已經(jīng)不單單是房價(jià)的問題，也是世界性的問題，全世界都在看中國的房地產(chǎn)會怎么走下去。

　　他坦率地表明，自己和萬科總裁郁亮所表達(dá)的觀點(diǎn)相同，認(rèn)為房地產(chǎn)不可能崩盤，因?yàn)榉康禺a(chǎn)整個(gè)行業(yè)的上下游鏈條太長，影響的行業(yè)太多。當(dāng)房地產(chǎn)碰到真正的危機(jī)時(shí)，相信政府一定會有所支持。

　　在今年一線和強(qiáng)二線城市一浪接一浪的搶地潮中，富力地產(chǎn)在公開土拍始終保持“淡定”，更沒有所謂的地王入手。李思廉的拿地策略中，高價(jià)地似乎從來都不是必須的選擇。

　　“過去一年，大家應(yīng)該看到了接近100塊的所謂地王。面粉貴過面包的，都可以叫地王了。”李思廉認(rèn)為，產(chǎn)生這么多高價(jià)地，主要是兩個(gè)原因，一是基于發(fā)展商對未來兩三年的看法，二是今年發(fā)展商資金比較充裕。

　　但是這兩點(diǎn)并沒有促使富力加入搶地行列，在李思廉看來，地價(jià)與房價(jià)的合理性最終仍然要掛鉤居民經(jīng)濟(jì)收入的增長幅度。

　　談及廣州11月份的土拍，李思廉直言個(gè)別地塊的價(jià)格已經(jīng)出乎富力意料：“一線城市中廣州在這一波的房價(jià)升幅是最少的，所以一些發(fā)展也是有所期待。但是地價(jià)漲了，也要老百姓(46.800, 0.29, 0.62%)買的起才行，不是說一塊地就能影響整個(gè)市場整個(gè)房價(jià)。”

　　10月份政府對樓市出臺的調(diào)控措施，李思廉認(rèn)為已經(jīng)開始慢慢展現(xiàn)成效，尤其以收緊房企融資渠道，嚴(yán)查參與土地拍賣的資金來源等措施為主。

　　就2017年的市場走勢，李思廉的看法是以調(diào)整為主：“隨著政策的落實(shí)，我相信地價(jià)應(yīng)該是會回落的，但就現(xiàn)在的土地成交來看，房價(jià)大幅回落的概率不高。”

　　以下為富力地產(chǎn)董事長李思廉采訪問答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：今年土地市場非?；馃幔?1月份廣州的土拍，富力地產(chǎn)是否有參加?公司對于拿地的策略是怎樣的?

　　李思廉：我們其實(shí)參加了很多土地拍賣的，沒有拿地是因?yàn)楣緝?nèi)部覺得地價(jià)比較高。這次廣州招拍掛沒有拿到土地，但是因?yàn)槲覀兓撕芏噘Y源在舊城改造和舊村改造這方面，所以2016年我們也有增加項(xiàng)目的土地儲備，還是很滿意的。

　　現(xiàn)場提問：您怎么評價(jià)今年的房地產(chǎn)市場，明年又有什么樣的預(yù)測和展望?

　　李思廉：中國的房地產(chǎn)問題已經(jīng)不單單是房價(jià)的問題，也是世界性的問題，全世界都在看中國的房地產(chǎn)會怎么走下去。

　　政府在10月份出臺了一些調(diào)控的政策，先是收緊一些資金的來源，明確了很多類型的資金不能夠參加土地的拍賣，在這個(gè)前提下，隨著這兩個(gè)月政策落實(shí)，我相信地價(jià)應(yīng)該是會回落的。

　　而且我們陸續(xù)看到主要的地方政府，在土地拍賣的時(shí)候?qū)Πl(fā)展商資金來源的審查也越來越嚴(yán)格，相信這個(gè)對招拍掛會產(chǎn)生很大的影響。

　　過去一年，我們應(yīng)該看到了接近100塊的地王。我們所說的地王，不單單是指金額貴，差不多是面粉貴過面包的價(jià)格，我們就叫地王。

　　產(chǎn)生這么多的地王，主要是兩個(gè)原因，一個(gè)是基于發(fā)展商對未來兩三年的一個(gè)看法，因?yàn)閺纳w樓到銷售差不多都要兩三年。另外一個(gè)是發(fā)展商方面資金的渠道和來源比較充足和多元，包括了所謂過橋貸、股權(quán)融資、信托、銀行貸款等等，所以發(fā)展商的資金渠道比較多，資金比較充裕。

　　但是同時(shí)，反過來從買家的角度來看，買家反而是沒有那么多的資金來源的，買家往往還要滿足限購等等限制條件以后才能夠去買這個(gè)房，如果這樣來看，幾乎沒有太多的空間、手段能夠去讓這個(gè)房價(jià)隨著地價(jià)一起(快速上升)。

　　我相信整個(gè)2017年地價(jià)應(yīng)該是會回落一點(diǎn)的，但是房價(jià)是非常難預(yù)測的，如果就現(xiàn)在看到的這么多地王成交來看，房價(jià)大幅回落的概率不高。

　　前一兩天大家也看到萬科提出的觀點(diǎn)，認(rèn)為房地產(chǎn)不可能崩盤，我也有類似的看法。因?yàn)榉康禺a(chǎn)整個(gè)行業(yè)的上下游鏈條太長，影響的行業(yè)很多，我們幾乎可以預(yù)計(jì)，當(dāng)房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)碰到真正的危機(jī)時(shí)，政府一定會出來支持一下，來渡過危機(jī)。

　　現(xiàn)在政府除了嚴(yán)格審查資金來源，也在嚴(yán)格控制一些所謂的首付貸了，也整頓了好多P2P市場的規(guī)范性，隨著這些規(guī)范，我想2017年應(yīng)該是一個(gè)以調(diào)整為主的方向，在地價(jià)方面、樓價(jià)方面互相協(xié)調(diào)，這是我的看法。

　　現(xiàn)場提問：廣州11月份土地拍賣也創(chuàng)了新高，部分地塊樓面價(jià)直接到了4萬多塊，您對廣州這個(gè)市場接下來兩年的發(fā)展怎么看?

　　李思廉：個(gè)別地塊很貴，我們都有點(diǎn)出乎意料。

　　買地的房企差不多是對現(xiàn)在廣州的房價(jià)有一個(gè)雙倍的預(yù)期了，但是這是每家房地產(chǎn)商各自的看法。如果以一線城市來說，北京、上海、深圳、廣州，廣州在這一波中的房價(jià)升幅是最少的，所以一些發(fā)展商的想法是有所期待。

　　回到我剛才提到的概念，其實(shí)地價(jià)漲了，也要老百姓買的起才行，這個(gè)是相輔相成的。必須真整體經(jīng)濟(jì)要有配合，樓價(jià)才可以創(chuàng)新高，也不是說一塊地就能影響整個(gè)市場整個(gè)房價(jià)的。

　　現(xiàn)場提問：我們看到近期房企跨界是一種潮流趨勢，包括富力也在嘗試，您怎么看這種趨勢?

　　李思廉：行業(yè)跨界，最重要是企業(yè)自己要有足夠的人才和財(cái)力。如果跨界的話，真的只能夠很個(gè)別的，做房地產(chǎn)做得好不代表在其他行業(yè)都做得好。

　　所謂的跨界，我想我們能夠做的是一些行業(yè)之間的信息平臺，比如建立一個(gè)公平透明的采購平臺，產(chǎn)品好價(jià)格合理，如果能夠廣泛使用是非常好的，對行業(yè)對供應(yīng)商都是雙贏。

　　現(xiàn)場提問：國家現(xiàn)在在政策層面上非常支持金融創(chuàng)新，富力地產(chǎn)之前也很關(guān)注REITs，您當(dāng)選新一屆會長之后，會不會繼續(xù)推動這方面?

　　李思廉：我們想推動這個(gè)事好多年了，我個(gè)人也是非常贊同REITs的，我們也到香港、日本等地方考察，也請了專家研究，但是最終國內(nèi)REITs的核心問題在于中國的稅收結(jié)構(gòu)。

　　在日本、新加坡、美國和香港，REITs都很蓬勃，國外的REITs是基于很多環(huán)節(jié)都是免稅的，但是在中國，很多環(huán)節(jié)都是要收稅的。所以大家在過去十年間，其實(shí)都沒有看到國內(nèi)成立真正的REITs，只有很少數(shù)的是在境外做到的。

　　現(xiàn)場提問：美聯(lián)儲加息馬上會有一個(gè)結(jié)果了，大家現(xiàn)在也看到了人民幣的貶值，而且國家也在控制資本外流，您認(rèn)為這個(gè)形勢對房地產(chǎn)市場會造成什么沖擊?

　　李思廉：這個(gè)問題真是世界級的問題，我只能講講個(gè)人的看法。我記得美聯(lián)儲加息應(yīng)該會是今晚凌晨三點(diǎn)，但是估計(jì)加也不會加很多的。

　　人民幣的貶值，我個(gè)人的想法，大家相信國家吧。其實(shí)外面很多貨幣也不強(qiáng)的，大家搬來搬去也不見得會有什么大的好處，我個(gè)人的感覺，你的個(gè)人資產(chǎn)最少要好幾千萬，那才值得你搬來搬去，不然都是白忙。當(dāng)然，現(xiàn)在港幣和美元掛鉤，如果有在香港的資產(chǎn)布局也是合理的。

　　至于在中國有什么渠道可以合理的賺錢，歷史告訴我們，一個(gè)是買房子，另一個(gè)是投資一些你信得過的股票。如果這兩方面你都不喜歡，就只能買買理財(cái)，穩(wěn)扎穩(wěn)打地做人啦。

　　我在很多場合都講過，都覺得房價(jià)高，但是其實(shí)從你買房子的一刻起到你離開這個(gè)世界，只要房價(jià)不降都不會太吃虧的。今天你用100萬買房，假設(shè)中間跌到了80萬，但是到你60歲的時(shí)候又漲到了100萬，還是贏的，不會太吃虧的。只要是用來居住的房子，你承受得了，錯(cuò)不了太多。

　　現(xiàn)場提問：您現(xiàn)在當(dāng)選廣州市房協(xié)的會長，能不能談?wù)勎磥矸繀f(xié)開展工作的重心是什么?

　　李思廉：我們重要的工作是跟市政府的對口部門多溝通，在政府制定一些法律法規(guī)或者一些跟房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的規(guī)劃時(shí)，我們可以通過這個(gè)平臺代表會員們提一些建議給政府參考，向政府表達(dá)一些會員的心聲。

　　現(xiàn)場提問：廣州的城市更新現(xiàn)在在提倡微改造的概念，但是可能有少不少的開發(fā)商對微改造并不太感興趣，您作為房協(xié)的領(lǐng)導(dǎo)怎么去看這個(gè)問題?

　　李思廉：首先要說的是，廣州市政府在整個(gè)城市的建設(shè)、規(guī)劃方面都做了大量的工作。我們作為發(fā)展商，當(dāng)然是希望政府在某些土地的政策方面能夠放松一點(diǎn)。

　　從房協(xié)和開發(fā)商的角度，我們會希望政府在舊城的改造方面加大力度加快速度。我也生活在廣州二十幾年，廣州有很多環(huán)保、交通問題，其實(shí)都跟舊村改造這塊有不可分割的關(guān)聯(lián)，因?yàn)楹芏辔廴镜脑搭^都是在一些舊村里面，如果政府在這方面加大力度一點(diǎn)，我相信廣州會更美，廣州的天空更晴朗，水更干凈。

　　所以我們也會透過協(xié)會跟政府多溝通，希望政府利用民間的力量，企業(yè)的力量來加快發(fā)展，達(dá)到政府，企業(yè)，老百姓的三贏。