在行業(yè)研究中，我們經(jīng)常用一些行業(yè)特有的量化指標(biāo)來分析行業(yè)的景氣程度，以及判斷未來的發(fā)展方向，下面就讓學(xué)習(xí)啦小編帶大家了解一下有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的指標(biāo)分析吧。

　　房地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo)分析：房價收入比

　　看空房價的分析師往往喜歡用“房價收入比”來論證房價太高。

　　房價收入比指某地一套房屋的平均價格與家庭年平均可支配收入之比，通俗點說就是“不吃不喝多少年可以買套房”。由于不同機構(gòu)采用的原始數(shù)據(jù)不同，計算結(jié)果也存在差異，下面是易居研究院計算的2015年度35個城市的房價收入比：

　　大家注意，這個數(shù)字是用當(dāng)?shù)仄骄績r計算的，也就是北京包括了大興、房山，上海包括了奉賢、金山。如果你要限定在什么環(huán)以內(nèi)，那數(shù)字會更高。另外，這個數(shù)字也沒有包含貸款利息。

　　國際上通常認(rèn)為，正常的房價收入比應(yīng)該在3-6之間。即使不考慮國際情況，就是我們定性地想一下，北京不吃不喝15年才能買一套房，那要吃要喝不是得30年?而一個大學(xué)畢業(yè)生能掙錢的時間差不多就是30年，也就是工作一輩子就為買套房;如果是考慮五環(huán)以內(nèi)，或者說限定在東城、西城、朝陽、海淀，那可能得100年，這個太不合理了。于是，有人就得出結(jié)論，說中國的房價太高了，隨時可能崩盤。

　　這個觀點已經(jīng)流行了十幾年。但一個顯然的問題是，它沒法解釋下面這張大家都非常熟悉的照片：

　　也就是說，北京市中心，自從有商品房以來，房價收入比就在100左右，但房價卻越來越高，所以房價收入比這個指標(biāo)靠不住。

　　問題出在哪里呢?

　　我們還是以北京為例。過去的一年(2015年8月-2016年7月)，北京一手房和二手房住宅合計成交了34萬套，可以簡單理解為過去一年有34萬個家庭買房了。

　　另一方面，到2015年底，北京城鎮(zhèn)人口1877.7萬人，家庭戶平均一戶2.5人，大約是751萬個家庭。實際上，由于北京存在大量統(tǒng)計外的人口，以及未組成家庭的單身人口，真實的家庭數(shù)應(yīng)該高于這個數(shù)。

　　不過這也不要緊。就按751萬個家庭算，過去一年買房的家庭也僅占4.5%。當(dāng)然，不是說這4.5%買房的家庭，收入也剛好排前4.5%(因為不是所有高收入者恰好都有購房需求)，但可以肯定的是，這些家庭的收入排序是非常靠前的，我們估計一下，也許是前10%，也許是前20%。

　　也就是說，只要全北京能找出34萬個買得起房又打算買房的家庭(當(dāng)然每年的成交量會有波動，但占全北京家庭數(shù)量的比例始終不會太高)，北京的房價就是合理的?；蛘哒f，北京的房價，只要收入排前20%的家庭認(rèn)為是合理的，那就是合理的。北京的房價走勢，與剩下那80%的家庭沒有任何關(guān)系。一個只能達(dá)到當(dāng)?shù)仄骄杖氲募彝?，因為自己不吃不喝一輩子買不起房，然后說北京房價要崩，作為自我安慰可以，但如果所謂的專家也出來宣揚這種理論，不是傻子就是騙子。

　　還有一個因素我們不得不考慮，就是中國人買房，尤其是在一線城市買房，99%都要父母贊助，只是贊助的比例不同。我們不討論這種現(xiàn)象的合理性，只是認(rèn)為在承認(rèn)它普遍存在的情況下，考慮家庭對房價的承受能力，除了看家庭本身的收入外，父母的積蓄也是重要的參數(shù)。這樣的話，前面的表述要修正為：北京的房價，是由將全體北京家庭的家庭收入與其父母(可能還要考慮岳父母)積蓄之和進(jìn)行排序，排在前20%的家庭決定的。

　　而這樣的排序，現(xiàn)實中是無法統(tǒng)計的，我們只能定性來看。我們只能說，北京吸引了來自全國各地的人口。大家知道，前幾天曲婉婷的母親張明杰受審，這個哈爾濱市發(fā)改委的副主任，正局級干部，貪污3.5億。那么，全國范圍內(nèi)，那么多處級、科級干部，還有那么多商人、企業(yè)高管、專家教授，無論來源是合法還是不合法，找34萬個可以承受1000萬左右一套房的家庭，實在是太容易了。

　　除北京外，上海和深圳也吸引著來自全國各地的人口，只是相對側(cè)重于長三角和珠三角;其他各個省的省會，也吸引著來自省內(nèi)各地的人口，都可以參照北京的情況。

　　西方國家用房價收入比來判斷房價合理性，一是因為他們父母不會像中國父母一樣傾全家族之力給子女買房，二是全國或全地區(qū)的人不會像中國一樣過度向中心城市集中(其實西方存在人口集中的城市，比如紐約和倫敦，房價收入比也很高)。由于中國的特殊國情，用平均收入水平計算出來的房價收入比，無法用于判斷大中型城市的房價是否合理;而小城市的房價收入比本來一直就不高，這個指標(biāo)對房價沒有什么指示意義。

　　這個問題還可以用股票來類比。中國石油每天的成交量是1500萬股左右，就是這些交易決定了中國石油的股價。也就是說，只要有1500萬股的投資者認(rèn)為目前的價格是合理的，那么中國石油的股價就會保持基本穩(wěn)定。至于場外沒有買中國石油的投資者，認(rèn)為股價太高，天天等著暴跌然后進(jìn)場，那是等不到機會的。

　　房地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo)分析：租售比

　　看空房價的分析師還喜歡用“租售比”來論證房價太高。他們認(rèn)為，如果租售比低于銀行存款利率，就不如把房子賣了存銀行。

　　這個問題也可以用股票來類比，相當(dāng)于說，如果股票的股息率低于銀行存款利率，就不如把股票賣了存銀行。如果真這么干，那中小板和創(chuàng)業(yè)板指數(shù)可能得跌去2/3。

　　問題出在哪里呢?如果大家是價值投資者，一定知道教材上面用股利貼現(xiàn)模型計算股價：P=D/(K-G)，即股價=股利/(資本成本-增長率)。

　　這個公式千萬不能教條理解為一只股票分紅越多，股價就越高，而也可以理解為當(dāng)增長率G足夠高時，D對P的影響可以忽略不計，再低的D也可以計算出很高的P。中小企業(yè)和創(chuàng)新企業(yè)的估值貴，是因為市場對他們成長性的預(yù)期高。(所以我們說，不是買工商銀行的才叫價值投資，買創(chuàng)業(yè)板的就叫投機。價值投資不能機械理解為買D高的股票，通過基本面分析找出G高的股票也叫價值投資)

　　對于房子，我們可以用這個公示來類比：房價=房租/(必要報酬率-增長率)，由于專家們說的租售比其實就是“房租/房價”，所以租售比=必要報酬率-增長率。中小企業(yè)和創(chuàng)新企業(yè)的高成長經(jīng)常被證偽，尚且不影響高估值，何況房子，尤其是一線城市的房子，成長性可是一直被證實的，租售比低一點怎么了。

　　房地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo)分析：去化周期

　　看到這里，可能有人會說，那照你這意思，房價還要漲到天上去?

　　別急，我們在本文不對房價走勢站隊，下面我們會指出一個看多房價的人經(jīng)常犯的錯誤，就是所謂去化周期。

　　去化周期是中央提出房地產(chǎn)要去庫存后才流行起來的概念，本來是用來證明房地產(chǎn)庫存的嚴(yán)重性。隨著今年上半年房地產(chǎn)市場的火熱，主要城市的去化周期不斷縮短，現(xiàn)在已經(jīng)成了支撐房價上漲的依據(jù)。

　　去化周期=目前商品住宅的存量/此前12個月月均成交量

　　也就是假設(shè)未來成交量維持在此前12個月的平均水平，庫存的商品房需要多久能全部賣完。一般認(rèn)為，去化周期越短，房價上漲潛力越強，即去化周期與房價負(fù)相關(guān)。和其他指標(biāo)類似，由于不同機構(gòu)采用的原始數(shù)據(jù)不同，計算結(jié)果也存在差異，但普遍認(rèn)為北京、上海、深圳、蘇州、南京等地的去化周期都低于10個月，這是非常低的數(shù)字了，所以看多者認(rèn)為這些地方房價還能漲，直到去化周期回升為止。

　　但是我們看一張圖：下面是2009年至今上海商品住宅成交均價和去化周期的走勢圖(藍(lán)線為成交均價對應(yīng)左軸，紅線為去化周期對應(yīng)右軸)：

　　我們看到，看多者所謂的去化周期與房價呈負(fù)相關(guān)，只是在這一輪房價上漲中表現(xiàn)得特別明顯，但歷史上這一關(guān)系其實并不顯著。比如，在2012年，兩者居然呈明顯的正相關(guān)。

　　問題出在哪里呢?

　　我們還是用股票來類比。

　　如果大家是技術(shù)派投資者，對去化周期的計算公式是不是覺得眼熟?我們把分子分母對調(diào)一下，就是股票的換手率：換手率=成交量/流通股本。房地產(chǎn)市場的“住宅存量”，就是理論上的最大供給，與股票的流通股本是一回事。

　　所以，支持“去化周期與房價負(fù)相關(guān)”就等同于支持“換手率與股價正相關(guān)”。

　　這里面有兩個問題：第一，換手率與股價的關(guān)系非常復(fù)雜，不是簡單的正或負(fù)就概括的。股市從熊市后期向牛市初期轉(zhuǎn)變的過程中，換手率的上升意味著場外資金的進(jìn)入和交投的活躍，確實有利于股票上漲。但是，在牛市后期，由于多空雙方分歧加大，換手率也可能上升，但股價幾乎不漲;在熊市初期，投資者仍然按牛市思維操作積極抄底，換手率也可能上升，但股價反而下跌。所以，換手率與股價的關(guān)系，取決于股市處于什么階段。

　　第二，即使兩個指標(biāo)存在正相關(guān)或負(fù)相關(guān)的關(guān)系，也不表明兩者存在因果關(guān)系，把相關(guān)性等同于因果關(guān)系，這是人們經(jīng)常犯的錯誤。比如，太陽從東方升起，和你每天吃早飯，相關(guān)系數(shù)是很高的，但是因為你每天要吃早飯，所以太陽才從東方升起嗎?

　　回到去化周期的問題上。由于中國房地產(chǎn)市場運行時間較短，還沒有經(jīng)歷過真正的牛熊交替，所以可能留下去化周期與房價負(fù)相關(guān)的印象。但如前所述，在2012年的上海，兩者就出現(xiàn)了正相關(guān)。這個現(xiàn)象在杭州體現(xiàn)得更明顯，請看下圖：

　　2012年1月至5月，杭州的去化周期從27個月降低至22個月，但商品住宅成交價從19500下跌至15500。當(dāng)然，隨著去化周期的進(jìn)一步下降，房價從6月開始反彈。但你要知道，2012年上半年，杭州基本上每天都有售樓處被砸的消息，后面政府出來不允許開發(fā)商再降價，如果政府不干預(yù)，后面會怎么樣還真不好說——股市投資者就知道，熊市初期放量下跌把抄底的人都套牢后，就會進(jìn)入縮量下跌的熊市中期。

　　總之，去化周期和股市中的技術(shù)分析差不多，在某些情況下可以用于解盤，但無法用于預(yù)測，沒有因果關(guān)系，股價和房價最終還是受資金、政策、宏觀經(jīng)濟等外部因素驅(qū)動。