2017年房地產(chǎn)行業(yè)分析

　　步入2017年已逾一個禮拜，各行業(yè)已經(jīng)順利切換到新年模式中，那么對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，新年或許真的是新開始，下面就讓學(xué)習(xí)啦小編帶你們一起了解一下2017年房地產(chǎn)行業(yè)分析吧。

　　2017年房地產(chǎn)行業(yè)分析

　　房價差距將更大

　　政府一直想在城鎮(zhèn)化過程中，實現(xiàn)大中小城市的均衡發(fā)展。但由于公共資源無法均衡配置，發(fā)展機遇更多地集中在首都、直轄市、省會城市和特區(qū)，所以城市發(fā)展中的“馬太效應(yīng)”將日益明顯。

　　大城市房屋日益資產(chǎn)化

　　一線城市，以及10個左右的強二線城市，其中心區(qū)的物業(yè)將日益資產(chǎn)化，而且投資人將全球化、全國化。中小城市，特別是人口流失城市，房屋將回歸居住、辦公、商業(yè)等原始屬性。對于多數(shù)中國人來說，房子最令人痛苦的時代過去了。絕大多數(shù)城市的95后，他們的青春將不再受到住房的擠壓，這是房地產(chǎn)泡沫帶給我們的最 大福利。

　　小戶型將機械化

　　在大城市中心區(qū)，機械化的小戶型將崛起。20來平米的小公寓，將演變成一架精密的儀器，通過折疊、打開，創(chuàng)造出豐富的生活場景。開發(fā)商，越來越像客機、游輪的生產(chǎn)商。

　　逆城市化很難出現(xiàn)

　　很多國家在充分城市化之后，會出現(xiàn)逆城市化。也就是城里人到農(nóng)村買地，建別墅。未來10到20年，中國很難出現(xiàn)這種局面。因為中國人多，耕地少，土地國家所有。此外，公共資源的不均衡分配，也讓去農(nóng)村居住的人，生活不方便、不安全。

　　大城市很難“去中心化”

　　目前中國特大城市無不面臨交通、環(huán)境的壓力，讓一個城市擁有多中心成為很多人的夢想。但中國的國情是人均耕地 少，土地國有化。國家正在劃定大城市的邊界，防止無限制侵占土地。加上公共資源不能均衡分配，所以去中心區(qū)難度極大。

　　商鋪面臨價值重估

　　商鋪面臨的最大問題是，“提袋消費”(服裝、鞋帽、家電等)日益被網(wǎng)購取代，支撐商鋪價值的只剩下“體驗式消費”(餐飲、電影、培訓(xùn)、溜冰場)。傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)的街鋪，可能是最危險的資產(chǎn)，因為單價太高。此外是人口流失城市的郊區(qū)、新區(qū)的綜合體。“一鋪養(yǎng)三代”越來越困難，“三代養(yǎng)一鋪”的悲劇隨時發(fā)生。

　　寫字樓跟住宅價格將長期倒掛

　　在一線城市，一直存在一種現(xiàn)象：同樣地段、同樣檔次的住宅和寫字樓(含商務(wù)公寓)，住宅更貴。為什么?原因有三：第一，商業(yè)物業(yè)基本上沒有學(xué)位，不能落戶口;第二，商業(yè)物業(yè)土地使用年限短;第三，管理費水電價格高，一般不能通煤氣。

　　房產(chǎn)稅

　　由于絕大多數(shù)城市房地產(chǎn)出現(xiàn)了拐點，為了穩(wěn)增長，國家不太可能出臺嚴厲的房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是地方政府的稅源，將來肯定會因地制宜，稅率各不相同，減免政策也不相同。一線城市的房產(chǎn)稅率肯定會最高。整體而言，房產(chǎn)稅對房價影響不大。

　　計劃生育政策

　　未來，可能還會有更寬松的人口政策。否則，中國在幾十年之后，將面臨嚴峻的人口危機(過度老齡化，勞動力不足)。這對樓市構(gòu)成長期利好，但作用可能沒有想象的大，因為生兒育女的成本越來越高，年輕人在生育上的積極性在下降，這也是全世界的趨勢。

　　大城市的房價

　　中國的城市模式完全不同于美國。我們是摞起來的城市，密度高，人口高度集中。這種趨勢一旦形成，很難改變。有人口增量的城市，房價很難回落。加上人民幣貨幣供應(yīng)量長期偏高，所以房價只能不斷上漲。

　　2017房地產(chǎn)行業(yè)前景預(yù)測

　　如今房價已經(jīng)成為了讓大部分中國人都焦慮的一件事。年年都說有泡沫，泡沫又助推房價年年上漲。2016年上半年，全國50城房價上漲，下半年，央企牽頭大刀闊斧搶地，地王頻現(xiàn)。房價一路高歌，出現(xiàn)了多年未見的癲狂。手握資金的老百姓更是不甘示弱，買漲不買跌，紛紛貢獻一己之力，投身樓市。

　　其實不難發(fā)現(xiàn)，去年的貨幣寬松政策下，大量資金都流進了樓市。在貸款規(guī)模不斷增加、銀行依然大量放貸的情況下，很多購房者都想方設(shè)法提高杠桿、用盡貸款政策。可以說幾乎把杠桿用到了極致。大家看到房價上漲，過去買房的都賺了大把錢，所以都想通過買房發(fā)家致富。本月月初，胡潤研究院發(fā)布的《2016財富傳承密碼特別報告》顯示，在中國億萬富豪的人群構(gòu)成中主要有三種身份：企業(yè)主、炒房者和職業(yè)股民。炒房者(主要指投資房地產(chǎn)，擁有數(shù)套房產(chǎn)的財富人士)占中國億萬富豪的15%。

　　網(wǎng)上曾經(jīng)流傳這樣一個段子。北京人老張，30年前為了圓出國夢，賣了鼓樓大街一個四合院的房子，湊了30萬，背井離鄉(xiāng)到美國淘金……風(fēng)餐雨宿，辛苦節(jié)儉，兩鬢蒼蒼，30年后了，終于攢下100多萬美元(人民幣600多萬)，打算回國養(yǎng)老享受榮華。一回北京，發(fā)現(xiàn)當年賣掉的四合院，現(xiàn)中介掛牌8000萬，剎那間崩潰了……雖然只是一個玩笑，但可以看出，擁有一所屬于自己的房子，是大部分中國為之奮斗的目標。然而自中國進入市場經(jīng)濟，房價總是遠遠的跑在大部分人的收入前面。

　　2016年“930”房產(chǎn)新政以后，24個城市房地產(chǎn)調(diào)控，各地政府響應(yīng)中央政策限購，政府出手控制房價上漲，提高融資杠桿。但是限購政策并沒有起到有效的作用，反倒引起了一部分人的恐慌，助推房價依然上漲，陷入“越炒越限，越限越炒”的怪圈。于是各大城市再次升級限購政策?？傊?，在2016年讓中國人談?wù)撟疃嘁沧尯芏嗳似v不堪的就是房子。那么在馬上到來的2017年，房子會不會繼續(xù)遭到“爆炒”?房價是否繼續(xù)成為壓在國人胸口的巨石呢?

　　2017年房價是上漲還是下跌?中國住建部住房政策專家委員會顧云昌表示，房價漲幅有周期變化，短周期大概是在三年左右的時間。2013年是歷史的新高，2015年是次高，2016年房地產(chǎn)銷售總量和總額，將到歷史最高水平，按照此規(guī)律，2017年的銷售總量將呈現(xiàn)低迷狀態(tài)，甚至可能出現(xiàn)負增長。2018年可能將再次走高。

　　在政策層面，本月月中，中央經(jīng)濟工作會議明確提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”。讓房子回歸本身的居住屬性，給老百姓吃了顆定心丸。馬光遠表示：房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟真正的晴雨表。2014年3月，杭州房價下降，是中國房地產(chǎn)市場化以來第一次市場拐點。2014年9月30日，人民銀行調(diào)整首套房認定標準，是再一次救房地產(chǎn)的“第一槍”。中國房地產(chǎn)市場最不確定的時間應(yīng)該是2017年，中國房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折點已經(jīng)到來。

　　值得注意的是，2016年，與一些城市出現(xiàn)房價過快上漲不同，不少三四線城市的庫存仍舊高企，“重點解決三四線城市房地產(chǎn)庫存過多問題”被列入了明年經(jīng)濟工作的主要任務(wù)之中。專家認為，三四線城市庫存壓力較大與當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平有限、城市化工業(yè)化發(fā)展不足、人口集聚效應(yīng)不強等有緊密聯(lián)系。劉洪玉表示，這就要從多方面入手：一是要有效提高教育、醫(yī)療等城市公共服務(wù)能力和水平，創(chuàng)造更多更好的就業(yè)和發(fā)展機會，吸引農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口去落戶、定居并借此消化庫存;二是要適當收緊甚至?xí)壕徯略鐾恋毓┙o，提高新建商品房項目的品質(zhì)，避免增加新的庫存壓力;三是通過改革與農(nóng)村土地相關(guān)的體制機制，讓農(nóng)民在進城時有更殷實的“嫁妝”，從而使其擁有在城市體面生活的物質(zhì)基礎(chǔ)、在城市購買住房的資金能力，而不是單純依靠財政補貼才能買得起房。