2017年房地產(chǎn)行業(yè)營改增

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　　2017年房地產(chǎn)業(yè)營改增稅率確認(rèn)為11%

　　3月5日在《政府工作報(bào)告》中提出，5月1日起，全面實(shí)施營改增，并承諾確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。如今，房地產(chǎn)營改增稅率表已經(jīng)正式落實(shí)，房地產(chǎn)業(yè)營改增稅率確認(rèn)為11%。

　　3月18日，財(cái)政部網(wǎng)站發(fā)布財(cái)政部稅政司、國家稅務(wù)總局貨物和勞務(wù)稅司負(fù)責(zé)人就全面推開營改增試點(diǎn)答記者問，明確自2016年5月1日起，全面推開營改增試點(diǎn)，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點(diǎn)范圍。其中房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)稅率確認(rèn)為11%。

　　財(cái)政部負(fù)責(zé)人表示，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)4個行業(yè)納入營改增試點(diǎn)范圍后，現(xiàn)行營業(yè)稅納稅人全部改征增值稅。其中，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率。這些新增試點(diǎn)行業(yè)，涉及納稅人近1000萬戶，是前期營改增試點(diǎn)納稅人總戶數(shù)的近1.7倍;年?duì)I業(yè)稅規(guī)模約1.9萬億元，占原營業(yè)稅總收入的比例約80%。

　　不過，由于原先房地產(chǎn)行業(yè)營業(yè)稅稅率為5%，而改為增值稅后的稅率為11%，外界擔(dān)憂或會增加企業(yè)和個人的稅負(fù)。

　　在畢馬威中國稅務(wù)主管合伙人何坤明看來，我國目前正在積極推進(jìn)從制造型經(jīng)濟(jì)向服務(wù)型經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變，增值稅改革是我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的重要組成部分。在原有的營業(yè)稅體制下，就營業(yè)額全額征收營業(yè)稅，造成了重復(fù)征稅、稅制效率低下等問題。相比之下，增值稅是針對貨物、勞務(wù)及服務(wù)中的“增值部分”而非營業(yè)額全額征稅，最終只對最終消費(fèi)者產(chǎn)生影響。相較營業(yè)稅體制，增值稅體制更有利于促進(jìn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展。

　　財(cái)政部負(fù)責(zé)人表示，將營改增試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍后，各類企業(yè)購買或租入上述項(xiàng)目所支付的增值稅都可以抵扣。特別是將不動產(chǎn)納入抵扣范圍，減稅規(guī)模較大、受益面較廣，通過外購、租入、自建等方式新增不動產(chǎn)的企業(yè)都將因此獲益，前期試點(diǎn)納稅人總體稅負(fù)會因此下降。同時(shí)，原增值稅納稅人可抵扣項(xiàng)目范圍較前期試點(diǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大，總體稅負(fù)也會相應(yīng)下降。

　　不過在中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟看來，對于一些大型的房企而言，由于財(cái)務(wù)支出各方面經(jīng)營管理能力較好，一些采購業(yè)務(wù)等所取得的進(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣一部分銷售業(yè)務(wù)所繳納的銷項(xiàng)稅，對這部分企業(yè)而言稅負(fù)應(yīng)該不會提高，長期來看應(yīng)該是有所下降的。但對于一些中小企業(yè)而言，如果經(jīng)營不規(guī)范，就很難享受營改增帶來的利好。

　　“營改增之后，中國將采用統(tǒng)一的增值稅制度，隱瞞交易造成的偷漏稅行為會相應(yīng)減少，客觀上提高了政府稅收征管能力。在未全面實(shí)施營改增前，營業(yè)稅納稅企業(yè)沒有動力就其購買的貨物或服務(wù)索取發(fā)票，而增值稅納稅人在接受營業(yè)稅納稅企業(yè)提供的服務(wù)時(shí)也沒有實(shí)際動力索取發(fā)票。但在全面實(shí)施營改增后，整個價(jià)值鏈會被打通，因?yàn)槊總€增值稅納稅人都會積極索取增值稅專用發(fā)票，以便進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。”畢馬威間接稅合伙人沈瑛華稱。

　　由于此次“營改增”還涉及到個人二手房的買賣，也就是說個人買賣二手房此前需要繳納的營業(yè)稅也改為了增值稅。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生稱，由于目前去庫存的大方向并沒有改變，“營改增”之后，稅負(fù)應(yīng)該和之前差不多，相關(guān)部門也做了一定的衡量，以便更好的促進(jìn)存量房的交易。

　　“目前的住房需求仍然還很大，購買需求包括一手房和二手房，如果‘營改增’增加了企業(yè)的稅負(fù)那么必然致使房企對樓盤漲價(jià);如果說對個人房產(chǎn)交易稅負(fù)增加，那么房東也必然抬高房價(jià)轉(zhuǎn)嫁給購房者，這是一種往下傳遞的過程，最終買單的還是消費(fèi)者，因此在去庫存的背景下，稅負(fù)的大致方向應(yīng)該只增不減，當(dāng)然還需要看細(xì)則的進(jìn)一步落實(shí)，如果效果不好也不排除出臺一些附加政策。”

　　營改增對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

　　營改增新政下，對于房地產(chǎn)業(yè)的定義與營業(yè)稅法規(guī)下的規(guī)定基本一致，意味著增值稅將適用于房地產(chǎn)銷售和租賃業(yè)務(wù)，并且影響主要的房地產(chǎn)類型，比如住宅、寫字樓、工業(yè)地產(chǎn)、以及商業(yè)地產(chǎn)等。房地產(chǎn)業(yè)將適用于11%的增值稅稅率，較之營業(yè)稅5%的稅率有大幅上漲。

　　畢馬威中國間接稅合伙人沈瑛華認(rèn)為，增值稅實(shí)際上是基于差額征稅(銷項(xiàng)減進(jìn)項(xiàng))，而營業(yè)稅是基于全額征稅(僅銷項(xiàng))，所以單純將新稅率和老稅率直接進(jìn)行比較是沒有意義的。另外，過渡性政策的實(shí)施也會對稅率產(chǎn)生進(jìn)一步的影響。

　　雖然目前具體的房地產(chǎn)增值稅算法和相關(guān)配套政策還未發(fā)布，但大眾對于營改增后房價(jià)走勢格外關(guān)注。中匯浙江稅務(wù)授薪合伙人、注冊稅務(wù)師董智在接受上證報(bào)記者采訪時(shí)說，由于增值稅是價(jià)外稅，營改增后，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的房價(jià)是價(jià)稅分離后的房價(jià)，與同期相比肯定房價(jià)會“下降”，但購房者支付的總金額不一定會減少。

　　他舉例說，營改增前合同價(jià)500萬的房子，同樣的情況下，營改增后，現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)的房價(jià)：500/(1+11%)=450.45萬元;即使房地產(chǎn)企業(yè)采用簡易計(jì)稅方式，房價(jià)還是會略有下降：500/(1+5%)=476.19萬元。

　　“房產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)在簡易征收的情況下，稅負(fù)略有下降，在一般計(jì)稅方式下，房企稅負(fù)會不會下降取決于企業(yè)的財(cái)務(wù)管理、供應(yīng)商管理情況。管理越優(yōu)秀的企業(yè)、合作伙伴越給力(大型企業(yè)、采用一般計(jì)稅方式的供應(yīng)商)，越有利于房產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)控制。”董智說。

　　在沈瑛華看來，營改增政策屬于平穩(wěn)過渡，房價(jià)不會因?yàn)檎叱雠_而波動。舉例而言，個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。除北京、上海、廣州和深圳外，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。該政策延續(xù)了營業(yè)稅的規(guī)定，不僅適用于個人自住用房，也適用于投資的住房。這一政策對于鼓勵長期持有不動產(chǎn)并抑制投機(jī)行為有重要影響。

　　據(jù)悉，有關(guān)部門已經(jīng)在抓緊研究房地產(chǎn)相關(guān)配套政策。目前已出臺營改增政策中，購買不動產(chǎn)可以抵扣增值稅被社會普遍解讀為“拯救商業(yè)地產(chǎn)最強(qiáng)音”。

　　營改增相關(guān)政策規(guī)定，2016年5月1 日后取得并在會計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年 抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%營改增對房地產(chǎn)行業(yè)的影響營改增對房地產(chǎn)行業(yè)的影響。

　　“新購置不動產(chǎn)納稅抵扣范圍，對商業(yè)地產(chǎn)而言是個重大利好，有利于房產(chǎn)企業(yè)的寫字樓、商鋪等產(chǎn)品的銷售。”董智表示。

　　既然營改增有利于商業(yè)地產(chǎn)去庫存，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格會不會因此出現(xiàn)上漲?之前財(cái)政部副部長史耀斌就曾公開表示，雖然新增的不動產(chǎn)可以作為進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，但如果對生產(chǎn)經(jīng)營沒有益處的話，企業(yè)也不會為了抵扣的目的去大量購買房地產(chǎn)。如果企業(yè)投資于不動產(chǎn)，說明希望以后擴(kuò)展經(jīng)營業(yè)務(wù)、占有更大的市場，這屬于企業(yè)自身的投資決策問題。

　　董智認(rèn)為，由于改征增值稅后，房地產(chǎn)企業(yè)會加強(qiáng)對采購環(huán)節(jié)的增值稅專用發(fā)票的管理，這樣就對上游的供應(yīng)商提出更高要求。未來，由于在一般計(jì)稅方式，多取得進(jìn)項(xiàng)稅可以減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)企業(yè)為盡可能多的獲取進(jìn)項(xiàng)稅，會調(diào)整自己的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，會更多推出精裝修房、帶家電等產(chǎn)品類型。

　　誰最受益?

　　小規(guī)模公司獲得大紅包

　　營改增對稅制本身有完善的作用，能促進(jìn)整個產(chǎn)業(yè)鏈條的完整和專業(yè)分工，并促進(jìn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。對于那些小的餐飲企業(yè)或者是住宿服務(wù)、旅游服務(wù)的小規(guī)模納稅人來說，營改增后，稅率是下降的。

　　營業(yè)稅制下是按5%繳納，而5月1日起改按3%征收率繳納增值稅，稅率下降幅度近40%。也就是說，小規(guī)模的餐飲店、賓館、旅游公司獲得了比較大的減稅紅包。

　　舉例來說：餐飲業(yè)小規(guī)模納稅人王某每月營業(yè)額為30萬元，營改增之前按營業(yè)額的5%繳納營業(yè)稅，每月應(yīng)交營業(yè)稅為1.5萬元;“營改增”后按不含稅銷售額的3%計(jì)算繳納增值稅0.87萬元(30÷(1+3%)×3%=0.87萬元)，實(shí)際稅負(fù)與營改增之前相比下降了42%。

　　5月1日全面推開營改增后，餐飲企業(yè)開具的發(fā)票與現(xiàn)在的發(fā)票最大的不同，主要反映在發(fā)票上面的監(jiān)制章營改增對房地產(chǎn)行業(yè)的影響文章營改增對房地產(chǎn)行業(yè)的影響?，F(xiàn)在餐飲發(fā)票上加蓋的是地稅監(jiān)制章，而5月1日后加蓋的將是國稅監(jiān)制章(5月1日以前在地稅局另取的發(fā)票可以繼續(xù)使用到6月30日)。

　　據(jù)了解，營改增后，由國稅部門監(jiān)制的餐飲發(fā)票將實(shí)行“價(jià)稅分開”顯示，因此未來在發(fā)票上價(jià)和稅會分開顯示，比如餐飲發(fā)票上會分別有“金額”和“稅額”，兩者合計(jì)則是消費(fèi)者的實(shí)際消費(fèi)金額。也就是說，在餐廳、酒樓用餐，結(jié)完賬拿到發(fā)票時(shí)，你可能會發(fā)現(xiàn)，發(fā)票上不僅會有“消費(fèi)金額”，還多了一個“稅額”。這樣，除了知道自己消費(fèi)了多少金額，對這頓飯交了多少稅也一目了然。

　　誰最受約?

　　促使建筑企業(yè)規(guī)范運(yùn)作

　　營改增試點(diǎn)方案規(guī)定：建筑業(yè)增值稅率的稅率為11%，建筑業(yè)一般納稅人按照一般計(jì)稅方法，銷項(xiàng)稅額減進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)算應(yīng)交增值稅額。有些人擔(dān)心，與營業(yè)稅比較，建筑業(yè)營改增之后很可能會造成稅負(fù)增加。這是因?yàn)榻ㄖ袠I(yè)自身特點(diǎn)造成采購貨物、接受勞務(wù)過程中無法全部取得增值稅專用發(fā)票。

　　建筑產(chǎn)品固定，分散，體積龐大，生產(chǎn)周期長，資金投入多，建筑企業(yè)流動性大，上下游的產(chǎn)業(yè)鏈長，相互之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系極其復(fù)雜，物資采購、接受勞務(wù)一般是就地取材，這就決定了在整個生產(chǎn)過程中，很難百分之百的取得增值稅專用發(fā)票。進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣不足，造成多繳增值稅。在增值稅環(huán)境下，稅率和稅負(fù)是不同的概念。

　　營業(yè)稅是按企業(yè)的營業(yè)額征收，即營業(yè)額乘以稅率;而增值稅是按貨物和服務(wù)的增值額征收，即增值額乘以稅率。與營業(yè)稅相比，增值稅計(jì)算時(shí)的稅率雖然變大了，但可以實(shí)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，作為被乘數(shù)的稅基變得更小了。對于正規(guī)運(yùn)營的建筑企業(yè)來說，營業(yè)稅改為增值稅后，稅負(fù)不僅不會增加，還會減輕。

　　對建筑業(yè)來說，主要進(jìn)項(xiàng)是鋼材、磚瓦、水泥等建筑材料，這些都是可以按17%的增值稅稅率抵扣的，抵扣力度相當(dāng)大。一般納稅人以清包工方式提供建筑服務(wù)，可選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，與原來按營業(yè)稅稅率3%征收相比，納稅人稅負(fù)也略有下降。一般來說，凡一般納稅人企業(yè)采用一般計(jì)稅方法來經(jīng)營業(yè)務(wù)，就是需要取得合作方提供盡可能大的進(jìn)項(xiàng)稅額作抵扣，所以一般情況下不會選擇小規(guī)模納稅人或一般納稅人中采用簡易方法計(jì)稅的企業(yè)作為合作伙伴的。從這方面來講，營改增的實(shí)施也助力企業(yè)在公平的環(huán)境下，規(guī)范核算，做強(qiáng)做大，不斷的自我發(fā)展壯大。

　　誰最開心?

　　二手房交易稅負(fù)略有減輕

　　財(cái)稅部門在研究個人住房征稅問題時(shí)非常審慎，總體目標(biāo)是確保個人二手房的交易在稅收負(fù)擔(dān)上保持基本穩(wěn)定。因此，根據(jù)財(cái)政部、稅務(wù)總局的相關(guān)規(guī)定，營改增后個人二手房維持5%的稅率不變營改增對房地產(chǎn)行業(yè)的影響注冊會計(jì)師。雖說稅率保持不變，但稅負(fù)卻有所下降。

　　以一套計(jì)稅價(jià)100萬元的房子為例，過去征收營業(yè)稅5%時(shí)，計(jì)稅公式為100萬乘5%，需要交5萬元的營業(yè)稅;改為增值稅后雖然稅率還是5%，但計(jì)稅公式變?yōu)?00萬元除以1.05后再乘以5%，實(shí)際交增值稅47600元，少交稅2400元。

　　營改增后，為了將對納稅人的影響降到最低，減少納稅人在國稅局、地稅局之間的往返跑，許多稅務(wù)部門都推出了國地稅聯(lián)合辦稅，國、地稅局雙方緊密合作，通過相互委托代征的方式，實(shí)現(xiàn)了國地稅業(yè)務(wù)“一窗受理、一鍵切換、網(wǎng)絡(luò)連通、后臺傳遞、限時(shí)辦結(jié)”，讓納稅人享受到“進(jìn)一家門、排一次隊(duì)、取一個號、站一個窗口、辦兩家事”的辦稅體驗(yàn)，徹底解決國地稅關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)咨詢難、咨詢不清的問題，國地稅納稅服務(wù)效能極大提高，受到了社會各界和國家稅務(wù)總局領(lǐng)導(dǎo)的好評。

　　誰最“計(jì)較”?

　　投資股票基金依然享受免征

　　營改增之后，從事金融服務(wù)的單位和個人將按照有關(guān)規(guī)定繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。這一變化對金融機(jī)構(gòu)和個人產(chǎn)生了不同的影響，江西師范大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院金融系主任李世財(cái)博士指出百姓理財(cái)有三個方面值得注意：

　　1營改增對金融業(yè)征稅稅率有所調(diào)整

　　金融服務(wù)業(yè)增值稅統(tǒng)一適用6%的稅率，稅率較原來營業(yè)稅5%有所上升，但計(jì)稅方式也從營業(yè)收入全額征稅變?yōu)椴铑~征稅。金融企業(yè)的小規(guī)模納稅人(年應(yīng)稅銷售額低于500萬元)則按3%征收率繳納增值稅。

　　2國家對金融業(yè)原來就在征收營業(yè)稅，并不是營改增后才開始征稅。這些征稅主要針對金融機(jī)構(gòu)，對于個人投資股票、外匯、基金、理財(cái)產(chǎn)品等，將延續(xù)原營業(yè)稅的優(yōu)惠政策，可享受免征增值稅的優(yōu)惠政策，在原來營業(yè)稅項(xiàng)下并沒有征稅的，營改增之后依然不會征稅。

　　3投資者買賣以下金融商品免征增值稅：合格境外投資者(QFII)委托境內(nèi)公司在我國從事證券買賣業(yè)務(wù)，香港市場投資者(包括單位和個人)通過滬港通買賣上海證券交易所上市A股，對香港市場投資者(包括單位和個人)通過基金互認(rèn)買賣內(nèi)地基金份額，證券投資基金(封閉式證券投資基金、開放式證券投資基金)管理人運(yùn)用基金買賣股票、債券，個人從事金融商品轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)。