2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)行情
業(yè)內(nèi)人士表示,未來(lái)中國(guó)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)收緊將是大概率事件,下面就讓學(xué)習(xí)啦小編帶你們一起了解一下2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)行情吧。
2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)行情9大趨勢(shì)
1、繼續(xù)鎖死流動(dòng)性,居民財(cái)富中8成都是房子創(chuàng)造的,所以這部分錢(qián)千萬(wàn)不能出來(lái),如果這些錢(qián)出來(lái),必然沖擊物價(jià)、沖擊匯率,到時(shí)候什么都漲價(jià)。經(jīng)濟(jì)就會(huì)陷入全面的滯漲。給經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來(lái)極大的困難。特別是這些財(cái)富出來(lái),必然要用銀行貸款進(jìn)去接盤(pán),等于置換財(cái)富的過(guò)程就是加杠桿的過(guò)程。這勢(shì)必引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn),而有人常說(shuō)我們貨幣超發(fā),其實(shí)房地產(chǎn)本身就在創(chuàng)造貨幣,一個(gè)人他10年前買(mǎi)的房子,花了100萬(wàn),現(xiàn)在他要把房賣(mài)給接盤(pán)俠,賣(mài)500萬(wàn),兩個(gè)人倒手了一下房子,并沒(méi)有創(chuàng)造更多的價(jià)值。但之前那個(gè)人手上多了400萬(wàn)現(xiàn)金,而這個(gè)錢(qián)有一部分是接盤(pán)俠的,更多還是銀行的。所以銀行就得印出相應(yīng)的錢(qián)來(lái)平衡房子的價(jià)值。所以大概明白了吧,房子漲跟發(fā)貨幣,是一個(gè)蛋生雞和雞生蛋的問(wèn)題。
2、樓市調(diào)控由核心向周邊不斷升級(jí),由于中國(guó)樓市嚴(yán)重二元化,一方面一線(xiàn)城市和重點(diǎn)二線(xiàn)城市嚴(yán)重泡沫,充滿(mǎn)投機(jī)炒作,而另一方面更廣大的城市范圍,完全就是供過(guò)于求。嚴(yán)重過(guò)剩,所以限購(gòu)限貸會(huì)從一個(gè)中心向周邊蔓延,試圖把流動(dòng)性驅(qū)趕到周邊需要去庫(kù)存的城市中。但這個(gè)事短期有用,因?yàn)?016年的預(yù)期還在,而這個(gè)預(yù)期一旦過(guò)了半年,北上深不漲了。那么周邊跟風(fēng)盤(pán)也就會(huì)預(yù)期逆轉(zhuǎn),由于基本面本來(lái)就不存在,所以這些跟風(fēng)盤(pán)可能會(huì)率先下跌。這些地方不限購(gòu),所以?huà)伷饋?lái)會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成很強(qiáng)的打壓效應(yīng)。
3、房地產(chǎn)土地供給會(huì)增加,各大城市都已經(jīng)表態(tài),要適度增加土地,其實(shí)每年國(guó)土部都在規(guī)劃城市用地,但每年各大城市都用不完指標(biāo),把指標(biāo)扣下來(lái),實(shí)際上造成了土地供給的人為稀缺,享受土地溢價(jià)。其實(shí)我們只需要用滿(mǎn)用地規(guī)劃,把開(kāi)發(fā)商拍走的土地,按時(shí)開(kāi)工建設(shè),按時(shí)完工,各個(gè)城市的土地供給基本充足。之前我們考核都是GDP為剛,所以各個(gè)城市都是不顧一切的搞錢(qián)建設(shè),為的就是烏紗帽。而如今調(diào)控思路最重要的一個(gè)改變就是因城施策,各城市自己負(fù)責(zé),而且從各地政府的表態(tài)和行動(dòng)來(lái)看。房?jī)r(jià)漲幅很可能已經(jīng)列入了地方考核的范疇。這就是說(shuō),你要想有政績(jī),房?jī)r(jià)就不能漲!
4、租房市場(chǎng)啟動(dòng),一個(gè)上萬(wàn)億的市場(chǎng)建設(shè)2017年會(huì)快速啟動(dòng),租房市場(chǎng)缺位,才推長(zhǎng)了房?jī)r(jià),有人說(shuō)中國(guó)人自古就愛(ài)買(mǎi)房置地,有著房子情結(jié),基本上可以用一個(gè)字評(píng)價(jià),呸!從解放以來(lái),到1998年之前,有幾個(gè)人住著自己的房子,房子不是分的就是租的!大家也都相安無(wú)事的住了幾十年。知道一次房改,我清楚的記得,絕大多數(shù)人都還沒(méi)醒過(guò)悶來(lái),怎么房子還得自己買(mǎi)!就自己買(mǎi)房子這個(gè)事,我們足足教育了得有5-6年,2005年大家才逐漸接受這么一個(gè)現(xiàn)實(shí)。所以大家之所以愛(ài)買(mǎi)房子,主要就是他能漲,至于自己買(mǎi)的房子是不是住的就比租的舒服?恐怕未必。至少在世界范圍,越是發(fā)達(dá)地區(qū),喜歡買(mǎi)房的和喜歡租房的,基本上是6:4的關(guān)系,40%的人一輩子不買(mǎi)房,而且人家那個(gè)還是永久產(chǎn)權(quán)的房子。
5、積極推動(dòng)各種長(zhǎng)效機(jī)制,比如房產(chǎn)稅啊,空置稅啊,交易印花稅啊,我們統(tǒng)稱(chēng)為房地產(chǎn)稅,這東西出臺(tái)需要時(shí)間,2017年會(huì)有比較明確的消息,但不敢出手太猛,嚇壞了寶寶,就會(huì)反對(duì)聲音強(qiáng)烈,估計(jì)會(huì)先寬松推出,然后逐漸收緊。溫水煮青蛙,一向是我們的手段。
6、一二線(xiàn)城市不漲,成交量跌到地板之后,價(jià)格小幅回落。這個(gè)時(shí)間大概要半年左右,甚至更長(zhǎng)。而三四五線(xiàn)是先漲后跌,先在一二線(xiàn)限購(gòu)限貸上做文章,北京不讓買(mǎi)了,快來(lái)河北買(mǎi)吧,上海不讓買(mǎi)了,趕緊來(lái)宜興搶房吧。類(lèi)似這樣的事情,2017年還會(huì)繼續(xù),大概半年時(shí)間左右,然后市場(chǎng)冷卻下來(lái),去三線(xiàn)搶房子的回頭一看,這些地方到處都是房子,根本沒(méi)人來(lái)住,租都租不出去。甩也甩不掉,甚至有的期房還會(huì)爛尾,直到最后傻眼。這里面投資商鋪的人可能會(huì)損失更大,商鋪在地方上的過(guò)剩程度,遠(yuǎn)高于住宅。
7、看政府的態(tài)度,別看限購(gòu),重點(diǎn)看限貸和房貸利率。比如最近北京首套房利率都提高到了9折,這就釋放了一個(gè)強(qiáng)信號(hào),真的不準(zhǔn)備再給市場(chǎng)貸款了。而70%的二套房首付,潛臺(tái)詞就是不讓你二套限購(gòu)了,幾乎沒(méi)幾個(gè)人能拿出350萬(wàn)現(xiàn)金當(dāng)首付,如果真有這人,他肯定也是賣(mài)一套買(mǎi)一套,去年他能賣(mài)一套,今年恐怕房子賣(mài)不掉了,他也就不可能一次性拿出這么多錢(qián)來(lái)。所以銀行一撤,整個(gè)市場(chǎng)就會(huì)僵持在這。沒(méi)有買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng),價(jià)格肯定是穩(wěn)定的!有人說(shuō),不對(duì)啊,現(xiàn)在看還有不少人在買(mǎi)房?這個(gè)上面說(shuō)過(guò)了,剛剛2個(gè)多月,預(yù)期還在,就跟5000點(diǎn)過(guò)后,還有人想著抄底呢,跌到2000多了,這些人反而出來(lái)砸盤(pán)了。所以成交降多少,6個(gè)月以后你再看!
8、經(jīng)濟(jì)不好,也不會(huì)再找房地產(chǎn)了,之前說(shuō)過(guò)10萬(wàn)億銷(xiāo)售,7萬(wàn)億貸款,拉動(dòng)5萬(wàn)億GDP,這本身就是一個(gè)賠錢(qián)的買(mǎi)賣(mài),所以可見(jiàn)現(xiàn)在再推房?jī)r(jià),除了負(fù)債除了杠桿,什么也得不到了。
9、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入兼并整合,小開(kāi)發(fā)商被由于沒(méi)有融資渠道,而被大魚(yú)吃掉!我們通過(guò)金融的手段來(lái)整合行業(yè),留下大的淘汰小的,這本身就是一個(gè)行業(yè)衰落的開(kāi)始。你看煤炭,鋼鐵,造船這些行業(yè)都是這么干的。
2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)行情:市場(chǎng)調(diào)整相對(duì)溫和
剛剛過(guò)去的2016年,房地產(chǎn)市場(chǎng)在去庫(kù)存背景下迎來(lái)了大幅上行,之后在政策調(diào)控下有所降溫。
2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)將如何呈現(xiàn)?在“第十七屆瑞銀大中華研討會(huì)”上,瑞銀中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)研究主管李智穎指出,內(nèi)地樓市投資的金銀時(shí)代已過(guò)去,現(xiàn)在處于白銀時(shí)代,這背后有五大特點(diǎn):政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴(lài)程度沒(méi)變;行業(yè)集中度比以前提高;土地價(jià)格上漲、行業(yè)進(jìn)入壁壘提高;中長(zhǎng)期利潤(rùn)率被壓縮;高周轉(zhuǎn)的運(yùn)營(yíng)模式受到挑戰(zhàn)。
李智穎還特別指出,房地產(chǎn)投資信托(REITs)將是未來(lái)五年內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的一大動(dòng)力。這有助于房企盤(pán)活資金,還可為市場(chǎng)提供高透明度、回報(bào)確定的投資工具,也是金融改革的重要一步。
瑞銀中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤則認(rèn)為,2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整會(huì)相對(duì)溫和。由于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體庫(kù)存較低,過(guò)去一兩年中包括三四線(xiàn)地區(qū)的庫(kù)存也有下降;去年新開(kāi)工和房地產(chǎn)投資勢(shì)頭不強(qiáng),下行空間受到一定限制;房地產(chǎn)政策雖然在整體收緊,但不是大幅打壓式的調(diào)控,而是因城施政,和2010、2011年相比調(diào)控政策相對(duì)溫和。
“溫和調(diào)整指的是房地產(chǎn)投資而非房地產(chǎn)銷(xiāo)售。房地產(chǎn)新開(kāi)工及投資的增長(zhǎng)可能由去年的7%-8%下降到今年的2%-3%,調(diào)整的幅度并不大。而在2013年到2015年,房地產(chǎn)投資調(diào)整幅度在10%-20%之間,相較而言今年的調(diào)整是溫和的。”汪濤表示。
針對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)政策走向,汪濤認(rèn)為決策層依然會(huì)因城施政,加速戶(hù)籍制度的改革以及中心城市和衛(wèi)星城市之間的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),擴(kuò)大中心城市的范圍等,但不會(huì)有重大的緊縮政策。
此外,對(duì)于香港地區(qū)的房?jī)r(jià),瑞銀給出了明確的預(yù)判。“香港房?jī)r(jià)會(huì)在未來(lái)兩年有大概10%到15%的跌幅。”瑞銀中國(guó)內(nèi)地/香港房地產(chǎn)行業(yè)研究聯(lián)席主管張知予表示。
判斷香港房?jī)r(jià)未來(lái)兩年會(huì)有一定幅度下跌,張知予認(rèn)為主要原因在于三個(gè)方面:一是利率上升將對(duì)購(gòu)買(mǎi)能力產(chǎn)生直接影響;二是香港的經(jīng)濟(jì)在2016年已經(jīng)到了最差的階段,今年不會(huì)有顯著復(fù)蘇,而是L型的走勢(shì);三是房地產(chǎn)供應(yīng)的增加,瑞銀預(yù)計(jì)未來(lái)三年香港市場(chǎng)供應(yīng)量與過(guò)去十年相比會(huì)增加一倍左右,供給變化對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成的壓力明顯。
張知予認(rèn)為,當(dāng)下香港住宅市場(chǎng)的供應(yīng)量增大值得重點(diǎn)關(guān)注。“過(guò)去十年,香港住宅市場(chǎng)基本上沒(méi)有太大的供應(yīng),但未來(lái)三年每年大概會(huì)有兩萬(wàn)三千套的供應(yīng)量。香港的存量大概是110萬(wàn)到120萬(wàn)左右的住宅存量,從絕對(duì)量來(lái)說(shuō)大概是2%的增量,其實(shí)不大,但相對(duì)過(guò)去十年來(lái)說(shuō)變化顯著。”