房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)防范
房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)防范
隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模也急劇擴(kuò)張，下面就讓學(xué)習(xí)啦小編為你介紹一下房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)防范吧。
房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)剖析
1. 辦理抵押登記前，隱瞞房產(chǎn)預(yù)售情況。開發(fā)商為滿足銀行貸款抵押率的要求，可能故意拖延辦理項(xiàng)目房產(chǎn)的登記手續(xù)，而采取認(rèn)購等方式將本應(yīng)納入抵押范圍的房產(chǎn)對外銷售。這部分房產(chǎn)即使后來辦理抵押登記，因購房行為在先，銀行將來也很難實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，抵押物價(jià)值大幅減少。
2. 騙取銀行“放行證明”，銀行抵押權(quán)“脫保”。在抵押項(xiàng)目具備辦理預(yù)售條件時(shí)，房產(chǎn)部門通常要求開發(fā)商提供貸款銀行的“放行證明”。貸款銀行為了回收貸款，一般都會(huì)配合開發(fā)商辦理預(yù)售，但是部分信貸人員由于風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，出具的“放行證明”不夠嚴(yán)謹(jǐn)，未明確不放棄抵押權(quán)等事宜，導(dǎo)致抵押物“脫保”。
3. 隱瞞虛報(bào)工程款，以法定優(yōu)先權(quán)對抗銀行抵押權(quán)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》確立了“建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)”的原則，部分開發(fā)商與施工方利用該規(guī)定，惡意串通，貸款前隱瞞工程款，結(jié)算時(shí)又虛報(bào)工程款，甚至將抵押房產(chǎn)直接折抵工程款，以此來對抗銀行的抵押權(quán)。而銀行很難掌握事實(shí)、準(zhǔn)確的工程款數(shù)額，只能吃啞巴虧。
4. 私開銀行賬戶收款，逃避銀行監(jiān)管。監(jiān)管部門和銀行通常要求開發(fā)商必須在貸款銀行開立房產(chǎn)監(jiān)管賬戶，接受資金使用的監(jiān)管，但現(xiàn)實(shí)情況是開發(fā)商為逃避監(jiān)管，往往在其他銀行私開賬戶收取房款，挪作他用。如果貸款銀行的貸后管理不到位，信用風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，等到發(fā)現(xiàn)問題時(shí)，項(xiàng)目樓盤可能已經(jīng)處于高危狀態(tài)，貸款損失難以挽回。
5. 辦理抵押登記后，采取非網(wǎng)簽形式銷售抵押房產(chǎn)。開發(fā)商為了躲避銀行的監(jiān)管，還可能刻意不辦理網(wǎng)簽手續(xù)，而通過認(rèn)購等形式銷售抵押房產(chǎn)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》的規(guī)定，一旦購房人的付款比例超過50%，即使沒有辦理預(yù)售網(wǎng)簽登記，也足以對抗銀行的抵押權(quán)，銀行無法處置這部分房產(chǎn)。
6. 股東矛盾糾紛，股權(quán)轉(zhuǎn)讓帶來風(fēng)險(xiǎn)。因房地產(chǎn)開發(fā)周期長、資金回收慢等特點(diǎn)，開發(fā)商的股東之間容易產(chǎn)生矛盾和經(jīng)營分歧，部分股東的退出和新股東的加入，很可能加劇這種矛盾沖突，使開發(fā)商的經(jīng)營陷入混亂狀態(tài)，股東之間可能采取控制公章、賬戶以及私自銷售房產(chǎn)、虛假網(wǎng)簽、私收銷售款等惡劣手段，極盡所能保全自身利益，沒有人再去關(guān)心銀行貸款的安全和項(xiàng)目建設(shè)。
7. 房地產(chǎn)不能竣工，工程爛尾導(dǎo)致抵押權(quán)懸空。受房地產(chǎn)市場不景氣、國家宏觀政策以及資金鏈緊張等因素影響，實(shí)踐中開發(fā)商延期竣工、甚至破產(chǎn)歇業(yè)、工程爛尾等現(xiàn)象也屢見不鮮。部分不良開發(fā)商預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)后，極端情況下會(huì)“賤價(jià)”銷售房產(chǎn)，以快速回籠資金，最后一跑了之，任由工程爛尾，留下一堆購房合同和銀行懸空的抵押權(quán)。
房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)防控措施探析
1. 嚴(yán)把開發(fā)商準(zhǔn)入關(guān)，重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目資本金。堅(jiān)持“好地段、好項(xiàng)目、好開發(fā)商”的原則，篩選優(yōu)質(zhì)開發(fā)商，從源頭上控制信用風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)關(guān)注項(xiàng)目資本金是否足額及時(shí)到位，落實(shí)資本金來源的真實(shí)性、合法性，確保項(xiàng)目自有資金投入到項(xiàng)目建設(shè)中。
2. 合理評估在建工程，保障抵押擔(dān)保價(jià)值。在確定抵押在建工程價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合考慮工程的用途、建設(shè)周期、工程總量和實(shí)際完工程度、結(jié)算方式以及已經(jīng)預(yù)售的房產(chǎn)價(jià)值等因素，科學(xué)準(zhǔn)確地計(jì)算抵押物價(jià)值并合理確定抵押率。
3. 設(shè)立唯一監(jiān)管賬戶，全程監(jiān)管預(yù)售資金。開發(fā)商必須在貸款行開立預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，同時(shí)，與開發(fā)商簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，確保對銷售回籠資金的絕對控制，一旦開發(fā)商違約，立即采取保全措施。
4. 謹(jǐn)慎開立“放行證明”，保證抵押權(quán)效力。在出具同意開發(fā)商預(yù)售的公函時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確注明“同意開發(fā)商對外預(yù)售，但銀行并不放棄對抵押房產(chǎn)的抵押權(quán)，待開發(fā)商償還或者購房人代為償還相應(yīng)貸款后，才同意辦理抵押房產(chǎn)的撤押手續(xù)”，并在預(yù)售許可證上注明“已辦理在建工程抵押”，避免將來法院被認(rèn)定為“同意預(yù)售即放棄抵押權(quán)”。
5. 分批辦理預(yù)售，流動(dòng)銷售解押。抵押房產(chǎn)涉及多個(gè)樓座的，銀行可以分批同意開發(fā)商辦理預(yù)售許可，且每處房產(chǎn)都應(yīng)當(dāng)先由開發(fā)商支付與解除預(yù)售房屋所需償還貸款額度相當(dāng)?shù)目铐?xiàng)，再由銀行解除預(yù)售部分房產(chǎn)的抵押登記，如此反復(fù)，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，避免抵押權(quán)一次性全部落空。
6. 控制他行按揭貸款，四方協(xié)議監(jiān)管資金。原則上，應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商必須在開發(fā)貸款的銀行辦理抵押房產(chǎn)的按揭貸款，但如果允許開發(fā)商在其他銀行辦理按揭的話，應(yīng)當(dāng)簽訂抵押權(quán)人、抵押人、購房人和按揭貸款銀行四方協(xié)議，明確按揭貸款銀行必須將貸款受托支付到抵押人在抵押權(quán)人處開立的監(jiān)管賬戶，監(jiān)控資金流轉(zhuǎn)過程。
7. 關(guān)注開發(fā)商股東關(guān)系，警惕開發(fā)商轉(zhuǎn)讓股權(quán)。銀行應(yīng)當(dāng)定期走訪開發(fā)商的主要股東，從側(cè)面了解開發(fā)商經(jīng)營和房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)展，發(fā)現(xiàn)股東之間產(chǎn)生矛盾，特別是部分股東要轉(zhuǎn)讓股權(quán)等風(fēng)險(xiǎn)隱患，應(yīng)當(dāng)立即采取相應(yīng)措施，要求開發(fā)商增強(qiáng)擔(dān)保措施，必要時(shí)提前收回貸款。
無論多么嚴(yán)密的規(guī)章制度和有效的手段措施，最終都需要人去落實(shí)執(zhí)行。如果我們的貸前調(diào)查能夠再細(xì)一點(diǎn)、貸后檢查能夠再嚴(yán)一點(diǎn)，始終帶著風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)將貸后管理落到實(shí)處，有很多風(fēng)險(xiǎn)都可能被扼殺在萌芽狀態(tài)，不至于最終釀成不良貸款。
我們要真正有效地防范房地產(chǎn)開發(fā)貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)，就必須加強(qiáng)信用風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，打造合規(guī)文化和信用風(fēng)險(xiǎn)文化。要加強(qiáng)信貸學(xué)習(xí)培訓(xùn)，把風(fēng)險(xiǎn)管理和合規(guī)理念貫穿于銀行業(yè)務(wù)的整個(gè)流程，使風(fēng)險(xiǎn)管理由高深抽象的理論變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)生動(dòng)的企業(yè)文化，才能使風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制有效發(fā)揮作用，使政策制度真正貫徹落實(shí)，最終實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)。
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