2017中國房地產(chǎn)趨勢

　　2016年，商業(yè)地產(chǎn)市場風起云涌，雖然供需情況整體較去年好轉(zhuǎn)，但商業(yè)地產(chǎn)市場仍面臨存量大、同質(zhì)化競爭加劇的局面。在此背景下，學習啦小編整理以下的這份報告將聚焦于去庫存基調(diào)下的商業(yè)地產(chǎn)，重點分析商辦市場的整體表現(xiàn)、市場熱點及發(fā)展趨勢，旨在為行業(yè)提供借鑒。

　一、模式：重運營、強品牌建設(shè)、與金融結(jié)合實現(xiàn)輕資產(chǎn)發(fā)展

　　打造特色產(chǎn)品線，提升管理運營水平，加強品牌建設(shè)。2016年，優(yōu)秀房企通過打造特色產(chǎn)品線、提升運營管理水平、加強品牌建設(shè)實現(xiàn)發(fā)展，行業(yè)內(nèi)值得關(guān)注與借鑒的如：吾悅品牌是新城控股旗下城市綜合體項目品牌，涵蓋三大產(chǎn)品線，根據(jù)不同客群、區(qū)位進行產(chǎn)品差異化定位。

　　由開發(fā)運營模式向資產(chǎn)管理的輕資產(chǎn)模式升級。2016年10月，大悅城地產(chǎn)發(fā)布“4A大資管”戰(zhàn)略，探索實現(xiàn)由開發(fā)運營商向資產(chǎn)管理商的跨越。

　　▲2016年商業(yè)地產(chǎn)與金融結(jié)合部分事件

　　與金融結(jié)合，探索經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型升級。2016年，商業(yè)地產(chǎn)通過與資本結(jié)合，實現(xiàn)加快資金周轉(zhuǎn)速度，盤活存量資產(chǎn)，提高資金配置效率。

　　▲2016年房企與地鐵、工程類企業(yè)部分合作事件

　　2、方式：聯(lián)合與收并購助力優(yōu)勢互補、業(yè)務完善、共贏發(fā)展

　　★與地鐵、基建類企業(yè)聯(lián)合，緊抓地鐵上蓋業(yè)務發(fā)展機遇

　　軌道交通時代，房企面臨發(fā)展機遇。2015年，中國城鎮(zhèn)化率已達56.1%，大都市圈將成為發(fā)展核心，而軌道交通正是大都市圈的“血脈”，地鐵上蓋物業(yè)具有好的成長性、穩(wěn)定性及盈利性，軌道交通時代的到來為房地產(chǎn)業(yè)帶來重大發(fā)展機遇。

　　★通過與險資企業(yè)、房企間強強聯(lián)合，實現(xiàn)優(yōu)勢互補

　　與險資企業(yè)合作，實現(xiàn)業(yè)務全面發(fā)展。險資企業(yè)資金充裕，房地產(chǎn)行業(yè)對資金依賴度較高，通過與險資企業(yè)合作，可充分利用其資金優(yōu)勢，更好發(fā)揮自身在開發(fā)、管理運營等方面的優(yōu)勢。

　　通過房企間強強聯(lián)合，實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)投資、管理與服務升級。房企間的強強聯(lián)合，可實現(xiàn)企業(yè)在資金、管理與服務等方面的優(yōu)勢互補與升級。

　　▲2016年典型房企收并購發(fā)展實例

　　3、業(yè)態(tài)：聯(lián)合辦公快速發(fā)展，實現(xiàn)存量盤活與辦公形式創(chuàng)新

　　我國聯(lián)合辦公發(fā)展迅速，通過對存量商辦物業(yè)更新改造、創(chuàng)新辦公形式，通過空間、社群、服務的打造，實現(xiàn)存量盤活。作為近年商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的新興業(yè)態(tài)，2016年，越來越多的企業(yè)涉足該領(lǐng)域，其中不乏優(yōu)秀企業(yè)，通過客戶定位、互聯(lián)網(wǎng)思維的運用、線上線下社群的打造、特色服務的提供等盤活存量，實現(xiàn)了快速布局與發(fā)展。

　　氪空間已布局全國13個城市40個社區(qū)，實現(xiàn)三類產(chǎn)品打造。截至2016年末，氪空間在一線城市以及杭州、蘇州、南京、武漢、成都、天津等13個城市完成了40個社區(qū)的布局，各城市氪空間入駐率均超84%。氪空間推出三類產(chǎn)品：輕享空間、專享空間、尊享空間，分別解決初創(chuàng)企業(yè)、中小企業(yè)和大中型企業(yè)對辦公空間的不同需求。11月2日，氪空間完成A+輪融資，由普思資本和IDG資本共同投資，金額超過2億人民幣。未來，以氪空間為代表的聯(lián)合辦公企業(yè)服務平臺還將快速發(fā)展。

　　不同類型的聯(lián)合辦公空間，選址考量因素不同。整體來看，聯(lián)合辦公多選擇一線及熱點二線這類經(jīng)濟體量大、經(jīng)濟增速較高、產(chǎn)業(yè)及科技發(fā)展良好、人口聚集力較強的核心城市，聯(lián)合辦公空間的選址根據(jù)其服務的客戶不同，選址的傾向與考量均有不同。

　　我國聯(lián)合辦公盈利模式尚不成熟，當前以收取租金為主。聯(lián)合辦公的盈利模式包括：收取租金、通過提供服務收取相關(guān)費用、股權(quán)置換、場地溢價等。我國的聯(lián)合辦公現(xiàn)處于起步階段，盈利模式正處于探索階段，當前仍以收取租金為主;由于初創(chuàng)型公司的盈利本身就很少，從中抽到的分紅微乎其微;而通過給創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供增值服務獲得盈利的通道仍有待打開。

　　值得注意的是，聯(lián)合辦公既帶來發(fā)展新機遇，也帶來挑戰(zhàn)，各類企業(yè)應借鑒業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗，清晰定位、加強運營與服務、豐富盈利模式，實現(xiàn)長遠發(fā)展。

　　二、商業(yè)地產(chǎn)市場趨勢展望

　　1、市場：去庫存基調(diào)下，市場蘊含新生機

　　宏觀環(huán)境利好商業(yè)地產(chǎn)長遠發(fā)展。2016年，我國經(jīng)濟運行平穩(wěn)，結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，金融市場平穩(wěn)發(fā)展，中國財新服務業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好(2016年12月創(chuàng)近17個月新高)，批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)發(fā)展良好，新型城鎮(zhèn)化與區(qū)域經(jīng)濟一體化加速推進，宏觀環(huán)境利好商業(yè)地產(chǎn)長遠發(fā)展。

　　市場在調(diào)整中變化，蘊含著新的生機。從商業(yè)地產(chǎn)市場表現(xiàn)來看，供需情況整體較去年好轉(zhuǎn)。從土地市場表現(xiàn)來看，一線及熱點二線城市需求旺盛，三四線城市以去庫存為主基調(diào)。土地是市場變化的先行指標，未來，商業(yè)地產(chǎn)將更加向一線及熱點二線城市集中，行業(yè)及市場集中度的提升將帶來競爭加劇，新的挑戰(zhàn)也將會帶來市場新格局、新特點的形成，根據(jù)不同城市市場特點及變化，打造特色產(chǎn)品、實現(xiàn)錯位競爭將成為發(fā)展趨勢，商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展將蘊含新的生機。

　　2、政策：調(diào)控力度加大，細化政策仍待落地

　　政策支持層面，調(diào)控力度仍將逐步加大，未來有待更細化、落地的政策出臺。2016年，在商業(yè)地產(chǎn)整體面臨去化壓力的背景下，國家對商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控力度加大，對于增量市場，因城施策、優(yōu)化供應結(jié)構(gòu);對于庫存壓力大的三四線城市，嚴控或禁止新增商業(yè)用地;對于供需緊張的一二線城市，適當考慮土地供應。對于存量市場，2016年6月，《加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》發(fā)布，11月，《關(guān)于推動實體零售創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的意見》印發(fā)，未來仍需要地方出臺落地政策進一步引導和支持。政策優(yōu)惠方面，未來可以通過出臺減免非住宅房產(chǎn)稅、取消企業(yè)所得稅及土地增值稅預征、降低“營改增”增值稅稅率等優(yōu)惠政策，降低企業(yè)資金壓力，一定程度釋放市場活力。

　　3、企業(yè)：注重定位及體驗，向輕資產(chǎn)運營升級

　　一方面，企業(yè)更加注重客群分析、進行精準的產(chǎn)品定位，成為未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢。另一方面，商業(yè)地產(chǎn)將更加注重打造特色產(chǎn)品線，升級體驗式業(yè)態(tài)。

　　此外，在發(fā)展模式方面，通過輸出運營與管理、加強品牌建設(shè)、打造大資管平臺、與金融結(jié)合等方式，實現(xiàn)開發(fā)運營模式向輕資產(chǎn)管理模式的轉(zhuǎn)變與升級;企業(yè)間通過強強聯(lián)合實現(xiàn)優(yōu)勢互補、共贏發(fā)展，通過收并購完善商業(yè)不動產(chǎn)發(fā)展與布局，將是未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢。