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二手商住房稅費(fèi)怎么算

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二手商住房稅費(fèi)怎么算

  我們常聽(tīng)人說(shuō)搶一手商住房,卻很少聽(tīng)說(shuō)買(mǎi)二手商住房的,那么,你知道二手商住房的算法嗎?具體怎么算?下面一起隨學(xué)習(xí)啦小編來(lái)看看。

  二手商住房稅費(fèi)的計(jì)算方法

  近日北京通州史上最嚴(yán)限購(gòu)令出臺(tái)后,商品房限購(gòu),而商住房不在其內(nèi),備受購(gòu)房者青睞。據(jù)了解,同樣價(jià)格和年限的二手商住房往往比二手住宅要交更多的稅。二手商住房即使?jié)M五年也沒(méi)有營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅的減免,另外還要多交一個(gè)土地增值稅。下面以一個(gè)案例為例,介紹二手商住房的各種稅費(fèi)。

  黃先生于2012年以100萬(wàn)元全款在朝陽(yáng)區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套面積為90平方米的商業(yè)性質(zhì)房屋,入住時(shí)繳納契稅3萬(wàn)元,公共維修基金2萬(wàn)元。2015年將房屋賣(mài)出,網(wǎng)簽價(jià)為135萬(wàn)元,上述房屋原值及相關(guān)費(fèi)用均有合法有效憑據(jù)。黃先生轉(zhuǎn)讓這套房需要繳納什么稅費(fèi),分別是多少呢?

  二手商住房交易賣(mài)方需要交納:營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅和印花稅。買(mǎi)方需要交納契稅和印花稅。

  1、營(yíng)業(yè)稅:(網(wǎng)簽價(jià)-原購(gòu)房?jī)r(jià))×5.6%

  網(wǎng)簽價(jià)-原購(gòu)房?jī)r(jià)= 135萬(wàn)-100萬(wàn)=35萬(wàn)

  營(yíng)業(yè)稅:35萬(wàn)×5.6%=19600元

  2、個(gè)人所得稅:(網(wǎng)簽價(jià)-原購(gòu)房?jī)r(jià)-契稅-本次交易營(yíng)業(yè)稅)×20%

  (135萬(wàn)-100萬(wàn)-3萬(wàn)-1.96萬(wàn))×20%=59945

  3、印花稅:135萬(wàn)×萬(wàn)分之五=675元

  上述幾項(xiàng)稅費(fèi)是二手商住房和住宅都有的。而土地增值稅是只有二手商住房才有的,而且計(jì)算方式比較復(fù)雜。

  4、需繳納土地增值稅:增值額×稅率-扣除項(xiàng)目×扣除率。

  其中,增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入-規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額。

  扣除項(xiàng)目包括:原購(gòu)房?jī)r(jià)、原契稅、本次交易營(yíng)業(yè)稅、每年遞增額【原購(gòu)房金額×年份(5年以上按5年計(jì)算)×5%】、本次交易印花稅。

  以上述案例為例,扣除項(xiàng)目為:原購(gòu)房?jī)r(jià)100萬(wàn)+本次營(yíng)業(yè)稅19600+原契稅3萬(wàn)+本次交易印花稅675+每年遞增額15萬(wàn)【原購(gòu)房金額100萬(wàn)×年份3×5%】=1200275

  增值額:轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入1350000-扣除項(xiàng)目1200275=149725

  適用稅率:30%

  故土地增值稅為149725×30%-扣除項(xiàng)目金額×0=44918

  因此,本次交易黃先生要交營(yíng)業(yè)稅19600元、個(gè)稅59945元、印花稅675元、土地增值稅44918元,共計(jì)125138元。

  二手商住房過(guò)戶(hù)費(fèi)用

  一、買(mǎi)房人應(yīng)繳納稅費(fèi):

  1、契稅:房款的3%

  2、交易費(fèi):3元/平方米

  3、測(cè)繪費(fèi):1.36元/平方米

  4、權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi):按各區(qū)具體規(guī)定,一般情況是在200元內(nèi)。

  二、賣(mài)房人應(yīng)繳納稅費(fèi):

  1、交易費(fèi):3元/平方米

  2、營(yíng)業(yè)稅:全款*5.5%(房產(chǎn)證未滿(mǎn)5年的)

  3、個(gè)人所得稅:房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的2%(房產(chǎn)證滿(mǎn)5年并且是唯一住房的可以免除)

  4、土地增值稅:房款的1%(非住房性房產(chǎn)的交易都需要繳納這個(gè)稅費(fèi))

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