北京房地產(chǎn)市場背景分析

　　大家都知道北京的房價是很高的，買房之前都會了解他的市場背景啊!下面學(xué)習(xí)啦小編為大家整理了一些相關(guān)房地產(chǎn)市場分析的資料，歡迎參閱。

　　(1)上半年北京二手房買賣市場交易價格變化

　　2007年上半年北京的二手房市場交易價格呈現(xiàn)出同、環(huán)比同時上揚的發(fā)展走勢。2007年1-6月二手房交易均價為7152元/平方米，與去年同期的交易均價6419元/平方米相比，上漲了733元/平方米，增幅為11.42%;與去年下半年的交易均價6829元/平方米相比，則提高了323元/平方米，漲幅為4.73%。

　　從城八區(qū)的二手房買賣市場來看，2007年上半年城八區(qū)的二手房銷售均價為8050元/平方米，較之去年同期的7147元/平方米，上漲了元，漲幅為12.64%。從各具體區(qū)域來看，海淀區(qū)、石景山、崇文區(qū)和宣武區(qū)的上漲明顯，其漲幅速度高于同期內(nèi)整體市場水平。

　　供不應(yīng)求,房源緊缺仍然是二手房房價上漲的主要原因。但相比過去兩年，二手房均價上漲速度及幅度已經(jīng)明顯減緩。自去年以來，政府相關(guān)職能部門相繼出臺法律法規(guī)為“高燒不退”的房價“降溫”，以此來加大對投機(jī)炒房者的打擊力度，保障購房者尤其是低收入購房群體的切身利益。與此同時，自今年以來行業(yè)內(nèi)部的自我調(diào)整、整頓以及二手房源的有效供給等各方面因素進(jìn)一步加速了房價增長幅度向低位靠攏;除此之外，人民幣升值預(yù)期、通貨膨脹、貨幣流動性過剩等一系列現(xiàn)象使得國內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境受到前所未有的壓力與沖擊，央行的兩次加息對二手房價的直接影響雖然有限，但其對于后續(xù)加息預(yù)期所帶來的影響難以估量。另一方面，盡管個別區(qū)域由于地理位臵、軌道交通等因素出現(xiàn)了一、二手價格“倒掛”的現(xiàn)象，但隨著大量兩限房項目的相繼推出以及經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房工程的全面實施，尤其是三年內(nèi)1000萬平米經(jīng)濟(jì)適用房以及1000萬平米限價商品房的入市，未來京城房價上漲幅度的日趨減弱已是大勢所趨。反觀上半年的二手房市場，總體交易價格的回調(diào)已初現(xiàn)端倪。

　　(2)上半年北京二手房買賣市場不同權(quán)屬交易量變化

　　據(jù)我愛我家統(tǒng)計資料顯示，07年上半年北京二手房市場的房屋交易權(quán)屬比重中，已購公房和商品房的交易比重呈勢均力敵之勢。其中二手商品房交易量在上半年小有提升，占整個二手房交易總量的50.66%，與其去年同期50.69%的交易比例相比，微降了0.03個百分點;而與06年下半年48.11%的交易比例相比，則增加了2.55%。二手已購公房方面，與去年同期相比變化不大，環(huán)比交易量則小幅回落。

　　以上數(shù)據(jù)顯示：07年上半年已購公房的交易比重略有降低，而二手商品房交易量則呈現(xiàn)微漲趨勢。但從整體狀況來看，兩者的表現(xiàn)各有千秋。進(jìn)入07年以來，二手商品房和二手已購公房的成交量比重開始呈現(xiàn)出交替上升的發(fā)展態(tài)勢，兩種交易權(quán)屬的此消彼長從一定程度上表明：伴隨著市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國的住房體制改革得以不斷發(fā)展和完善，尤其是1998年住房體制改革的全面施行使得福利分房制度逐步取消，購房主體個人化成為一種不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。不僅如此，在房地產(chǎn)一、二級市場相互作用的前提下，住宅一級市場商品房的不斷增加導(dǎo)致二手商品房存量得到相應(yīng)擴(kuò)充，市場容積不斷增加;與之相反的是，在二手房需求持續(xù)升溫的同時，已購公房資源的相對稀缺成為制約已購公房交易比重上升的瓶頸，由此導(dǎo)致了兩者之間差距的從有到無。但二手已購公房和二手商品房平分天下的局面將不會在短期內(nèi)有所改變。

　　(3)上半年北京二手房買賣市場不同區(qū)域交易量變化

　　據(jù)我愛我家統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：上半年城八區(qū)的交易比重占總成交量的81.77%，郊區(qū)交易比重占18.23%，。從北京市各行政區(qū)的交易量排名來看，城八區(qū)交易最活躍的區(qū)域為朝陽、海淀、豐臺，其交易比重分別占總交易量的35.76%、17.74%、13.69%。遠(yuǎn)郊區(qū)縣交易活躍的區(qū)域為昌平、通州、大興，其交易比重分別占總交易量的8.35%、6.09%、3.33%。

　　相對于遠(yuǎn)郊區(qū)縣而言，城八區(qū)憑借其無可匹敵的地理位臵優(yōu)勢以及完善的社區(qū)配套設(shè)施等特點，吸引了眾多消費者關(guān)注的目光。流動頻繁的人群以及大量的房源供給等因素使其一直處于二手房市場的

　　交易主導(dǎo)地位。但不容小覷的是，隨著未來北京各區(qū)域城市功能的相應(yīng)調(diào)整，遠(yuǎn)郊區(qū)縣將發(fā)揮其越來越重要的作用。遠(yuǎn)郊區(qū)縣的不斷發(fā)展將帶動越來越多購房群體的分流，其在市場中所占的交易比重將逐漸呈現(xiàn)擴(kuò)張之勢。

　　(4)上半年北京二手房買賣市場成交居室、成交面積比重變化

從我愛我家1-6月的成交面積及居室數(shù)據(jù)可以看出：消費者最關(guān)注的交易面積集中在60-90平米房源，其交易比重占到總交易量的36.15%;緊隨其后的是面積在60平米以下的二手房源，其交易比重達(dá)到34.26%。從居室交易數(shù)據(jù)來看，消費者對中小戶型二居室的關(guān)注程度始終有增無減，其牢牢控制著二手房市場的絕對主力位臵，交易比重占到總成交量的56.87%。綜合分析得出，上半年90平米以下的中小戶型交易比重占到了總體成交量的70.42%，其中60-90平米房源始終是購房群體的臵業(yè)首選，與之相匹配的二居室也遙遙領(lǐng)先于其他戶型。

　　除此之外，60平米以下的小戶型房源日漸走俏，其與60-90平米之間房源的比重差異有漸趨弱化之勢。從購買群體的角度來看，目前北京二手房市場上，“80后”人群逐漸成為了購房生力軍，但鑒于此部分人處于創(chuàng)業(yè)的初級階段，自身的經(jīng)濟(jì)實力相對薄弱，因而在首次臵業(yè)的戶型選擇上偏重于總價較低的小戶型房源，這就令60平米以下房源的交易比重得以穩(wěn)步擴(kuò)張。

　　(5)上半年北京二手房買賣市場交易價格比重變化

　　從我愛我家2007年上半年的成交價格數(shù)據(jù)統(tǒng)計可以看出：交易價格在50萬元以下的二手房源成交比例占到總交易量的51.29%，同比去年上半年交易比重向下回調(diào)了10.04%;而環(huán)比降幅為5.30%。與之相比，50-70萬元區(qū)間以及70萬元以上房源的成交比例均呈上升趨勢，所占比重分別為總交易量的27.07%和21.65%，環(huán)比去年下半年增長了2.30%和3.02%;同比則相應(yīng)上揚了5.45%以及4.60%。隨著二手房源價格的持續(xù)上攻，成交價格在整體市場上所占的交易比重也在發(fā)生著微妙的變化，低總價房源比例在一定程度上有所減弱。盡管如此，市場的主流購房交易價位依然集中在50萬元以下的中小戶

　　型房源，未來一段時間內(nèi)低總價房源的主導(dǎo)地位不會動搖，成交量也將繼續(xù)保持領(lǐng)先位臵。

　　隨著住宅二級市場的進(jìn)一步發(fā)展，買房臵業(yè)已不再是一個終極消費目標(biāo)，再加之近幾年購房人群結(jié)構(gòu)的年輕化趨勢日益顯現(xiàn)，首次臵業(yè)者選擇總價較低小戶型房源的可能性將會不斷增加，在梯級消費觀念不斷強(qiáng)化的發(fā)展趨勢之下，越來越多的消費者開始根據(jù)自身條件，從房屋的性價比、地理位臵以及配套設(shè)施等方面出發(fā)，選擇最適合自己的棲息之所。伴隨著消費者消費觀念的日臻成熟，二手房市場必將走上更加健康、理性的發(fā)展之路。

　　北京寫字樓市場狀況

　　1、整體狀況

　　2007年第二季度，北京寫字樓市場集中供應(yīng)的狀況得到緩解，與前幾個季度相比新增供應(yīng)量有所回落。經(jīng)過上季度的大規(guī)模放量，雖然市場對本季度新入住的寫字樓項目吸納良好，但整體空臵率仍然維持在高位。租金方面，在奧運經(jīng)濟(jì)的帶動下，北京寫字樓市場租金繼續(xù)保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢，但由于市場供應(yīng)比較充足，加劇了項目之間的競爭壓力，導(dǎo)致租金增幅并不明顯。本季度寫字樓市場大單交易仍然活躍，顯示出內(nèi)地機(jī)構(gòu)和外資基金仍對北京寫字樓市場前景持樂觀態(tài)度。

　　2、市場供求狀況

　　(1)供應(yīng)情況

　　2007年第二季度，共有三個項目竣工入住，為北京寫字樓市場提供了近18萬平方米的供應(yīng)量，與去年同期相比供應(yīng)量下降近50% 。新入住的三個項目分別位于朝陽門、燕莎和中關(guān)村地區(qū)。其中光彩國際中心位于東單路口東南角，本季度交付使用的是該項目的

　　B、E兩棟，為長安街區(qū)域提供了58000平方米的寫字樓面積。中國紅街和天元港國際中心分別為朝陽門及燕莎區(qū)域提供了38，600平方米和80，000平方米的新增供應(yīng)。

　　截止到2007年第二季度，北京市場寫字樓存量共計12，498，963平方米。超甲級和甲級寫字樓的存量與上季度相比略有下降，約

　　占存量總的37%;乙級寫字樓存量所占比例上升至62.7%。

　　與一季度熱點區(qū)域的集中放量相比，本季度的新增供應(yīng)主要分布朝陽門、長安街等非熱點區(qū)域，而CBD和中關(guān)村區(qū)域本季度則沒有新項目供應(yīng)?？傮w來看，北京寫字樓市場存量分布依然不平衡，目前中關(guān)村、CBD和金融街三個區(qū)域的寫字樓存量占到整體的60%以上。

　　(2)需求情況

　　經(jīng)過2007年一季度供應(yīng)量的大規(guī)模增加，寫字樓市場的空臵面積也相應(yīng)增加，市場需要較長一段時間消化過剩存量，加之本季度又有三個新項目入主，因此，本季度寫字樓市場的整體空臵率略有上升。另一方面，外資及國內(nèi)企業(yè)對投資寫字樓的熱情仍然不減。本季度中國平安保險(集團(tuán))股份有限公司出于自身的使用需要購買了位于北京的辦公零售大樓美邦國際中心。與此同時，德意志銀行旗下中國商業(yè)信托對外透露稱，將以27億元收購北京佳程廣場90%股權(quán)。佳程廣場位于北京三元橋東南角的燕莎商城，包括2幢寫字樓和1個大型商場，總建筑面積約14萬平方米。政策方面，5月份中國人民銀行先后調(diào)高人民幣存款準(zhǔn)備金率及存貸款基準(zhǔn)利率，以收縮需求，控制投資過熱。

　　二季度共有三個新項目進(jìn)入北京寫字樓市場，提供了17.6萬的新增供應(yīng)量，僅相當(dāng)于上季度新增供應(yīng)量的三分之一。

　　3、交易價格

　　2007年第二季度，北京寫字樓銷售市場項目均價和上一個季度相比基本持平。整棟購買等大單交易仍然十分活躍，在某種程度對寫字樓成交單價起到拉低的作用。本季度中國平安保險(集團(tuán))股份有限公司購買了位于燕莎區(qū)域的美邦國際中心辦公樓部分，成交均價約為人民幣16516/平方米，而品質(zhì)相近的寫字樓在售項目均價大多在人民幣18000/平方米至人民幣20000/平方米左右。 另一方面，受政府最近出臺的一系列政策影響，迫于資金壓力一部分開發(fā)商不得不改變銷售策略，有意整棟出售。因此寫字樓市場上散售項目的數(shù)量也在逐步減少。