北京房地產(chǎn)市場分析

　　預計北京房價將逐步降溫，四季度漲幅將放緩，在自住房大量供應后，部分區(qū)域的價格可能出現(xiàn)調(diào)整。下面小編分享有關的資料信息，來了解看看。

　　一、2016年前三季度北京市房地產(chǎn)政策盤點

　　1、契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策

　　2016年2月19日，財政部、國家稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部就調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策發(fā)布通知。

　　對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。其中，家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。另外，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　但是，北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施二套房優(yōu)惠政策。

　　2、營改增細則

　　2016年3月24日，財政部、國家稅務總局發(fā)通知稱，經(jīng)國務院批準，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。至于二手房市場，過渡期二手房交易“營改增”完全平移了現(xiàn)行二手房交易營業(yè)稅政策。目前來看，這種政策的平移不會帶來稅負增加。對北上廣深四市，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

　　3、通州區(qū)商住型公寓限購政策

　　2016年5月5日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會發(fā)布《關于加強通州區(qū)商務型公寓和商業(yè)、辦公項目銷售管理的通知》，針對通州區(qū)商務型公寓執(zhí)行限購政策，暫停向已擁有1套及以上住房的本市戶籍單身人士及非本市戶籍居民家庭、已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭無法提供在本市連續(xù)5年以上繳納社會保險和個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭出售，新建商業(yè)、辦公項目也僅能出售給企事業(yè)單位或社會組織。

　　4、全面深化改革提升城市規(guī)劃建設管理水平的意見

　　根據(jù)京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃要求，北京有序疏解非首都功能，嚴控新增建設用地。6月17日，中共北京市市委、北京市人民政府發(fā)布《關于全面深化改革提升城市規(guī)劃建設管理水平的意見》，提出編制實施城鄉(xiāng)建設用地減量五年規(guī)劃和年度計劃，到2020年全市建設用地規(guī)?？s減到2800平方公里以內(nèi)，平原區(qū)開發(fā)強度控制在45%以內(nèi)。

　　5、全國土地利用總體規(guī)劃綱要調(diào)整方案

　　6月22日《全國土地利用總體規(guī)劃綱要(2006-2020年)調(diào)整方案》，對各省市2020年耕地保有量指標作出調(diào)整，北京、上海等一線城市及東部發(fā)達地區(qū)耕地保有量指標大幅下降。耕地指標的減少，蘊含了建設用地指標增長的可能，也給市場以“增大土地供給、平抑房價”的信號。同時，方案提出，要積極推進新型城鎮(zhèn)化建設，嚴格控制超大城市、特大城市用地規(guī)模，合理安排大中小城市用地;以農(nóng)村土地綜合整治為抓手，促進農(nóng)民住宅向集鎮(zhèn)、中心村集中。

　　6、新的土地利用年度計劃管理辦法

　　國土資源部發(fā)布施行《土地利用年度計劃管理辦法》。這是《管理辦法》自1999年施行，繼2004年、2006年之后作出的第三次修訂。新修訂后的《管理辦法》指出，新增建設用地計劃指標下達前，各省(區(qū)、市)可按不超過上一年度的50%預先安排使用;保障農(nóng)村居民申請宅基地的合理用地需求;水利設施工程建設區(qū)域以外的水面用地，不占用計劃指標。

　　7、930新政首套房首付35%，二套房不少于50%

　　9月30日，北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《關于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，明確自印發(fā)之日起施行限購政策，購買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，二套房首付比例將不低于50%。

　　8、國土部：全國將停止別墅類供地 聯(lián)排低密度項目審批將受控

　　近日，國土資源部召開新聞發(fā)布會，表示將進一步從嚴土地管理。全國各地將停止審批別墅類供地和辦理相關用地手續(xù)，對聯(lián)排別墅、低密度花園等類別墅項目的審批也將進一步控制。同時，全國要嚴格限制低密度、大套型高檔住房的土地供應，從而進一步調(diào)控住房供應結(jié)構(gòu)。

　　二、房地產(chǎn)市場狀況

　　2016年9月北京市房地產(chǎn)平均價格為38784元/平方米，相比于年初30607元/平方米，價格上升了26. 7%;全市成交面積由年初的56.56萬平米上升到84.08萬平米，需求上升了48.66%;全市房地產(chǎn)供應由57.82萬平方米上升到82.08萬平方米，供應上升了41.96%;庫存由年初的955.79萬平方米下降到819.91萬平方米，庫存下降了16.57%。

　　1、成交量方面

　　根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2016年前三季度，北京市商品住宅(不含保障性住房)銷售套數(shù)46250套，同比下降25%，環(huán)比下降21%;面積累計達633.92萬平方米，同比下降10%，環(huán)比下降10%;銷售金額累計人民幣2191.16億元，同比上升17%，環(huán)比上升9%。2016年前三季度北京市商品住宅(不含保障性住房)銷售套數(shù)、銷售面積和銷售額情況分別見圖1、圖2、圖3。

　　2、成交均價方面

　　從成交價格來看，北京市2016年前三季度商品住宅(不含保障性住房)成交均價為34409元/平方米，2015年前三季度成交均價為26196元/平方米，同比上升31%。2016年第三季度成交均價為34843元/平方米，第二季度成交均價35818元/平方米，第一季度32566元/平方米，9月份成交價格最高，為38784元/平方米，銷售均價大體上呈現(xiàn)上升趨勢。

　　寫字樓銷售均價方面，2016年前三季度成交均價28388元/平方米，2015年前三季度成交均價25917元/平方米，同比上升10%。

　　商業(yè)銷售均價方面，2016年前三季度成交均價為30131元/平方米，2015年上半年成交均價為24532元/平方米，同比上升22.82%。

　　3、房地產(chǎn)區(qū)域市場結(jié)構(gòu)

　　2016年第三季度，北京市商品住宅(不含保障性住房)東城均價最高，為103644元/平方米，其次為西城區(qū)78035元/平方米，西城價格增長最高，第二季度為53054元/平方米，第三季度為78035元/平方米，環(huán)比增長47%，其次為通州區(qū)，第二季度為27295元/平方米，第三季度為39373元/平方米，環(huán)比增長44%。遠郊區(qū)縣中，大興區(qū)價格最高，為45767元/平方米，其次為門頭溝34870元/平方米。

　　4、銷售項目排行榜

　　2016年前三季度，北京普通住宅銷售套數(shù)TOP10共成交5383套，其中5個項目成交單價低于全市平均價格。密云縣龍湖長城源著以754套的銷售套數(shù)位居首位。

　　2016年前三個季度，首開股份在北京銷售套數(shù)、銷售面積和銷售上都位居首位，東亞新華和首創(chuàng)置業(yè)位列其后。

　　5、企業(yè)排行榜

　　6、二手房商品住宅市場狀況

　　根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2016年北京市二手商品住宅第二季度達到銷售高峰，銷售套數(shù)80433套，同比增長65%，環(huán)比增長29%;銷售面積為701.08萬平方米，同比增長70%，環(huán)比增長29%;銷售均價為42837元/平方米，同比增長22%，環(huán)比增長16%;銷售金額達3003.2億元，同比增長106%，環(huán)比增長50%。