總體市場表現(xiàn)與我們年初判斷的“謹(jǐn)慎樂觀”基本相符，市場從數(shù)據(jù)上顯現(xiàn)出了非常樂觀的行情。小編給大家分享了相關(guān)的總結(jié)。希望對你有幫助。

　　一、政策走勢：調(diào)控地方分化 市場保障并行

　　十八屆三中全會提出使市場在資源配置中起決定性作用，歷經(jīng)十年的房地產(chǎn)調(diào)控有望逐步進(jìn)入去行政化階段。從2013年下半年的政策走勢來看，調(diào)控的決策權(quán)已經(jīng)下放到地方，調(diào)控手段擺脫全國一刀切，根據(jù)城市特性產(chǎn)生分化。另外，與前幾輪調(diào)控著力于需求面的抑制不同，新一屆中央政府更重視增加供應(yīng)的市場調(diào)節(jié)機(jī)制，并進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)住房保障建設(shè)。2013年12月初中央政治局會議提出“做好住房保障和樓市調(diào)控”，將保障與調(diào)控放在并重位置，一方面繼續(xù)強(qiáng)調(diào)住房保障的重要性，另一方面重提了調(diào)控。2013年部分熱點城市房價持續(xù)上漲，在長效機(jī)制尚未確立前，2014年樓市宏觀調(diào)控仍將進(jìn)行。

　　1、樓市調(diào)控分化 各地因地制宜

　　2013年2月20日中央時隔兩年再度發(fā)文，“國五條”的出臺也成為上一屆政府對于房地產(chǎn)調(diào)控祭出的最后一步棋。從“國五條”細(xì)則內(nèi)容來看，除二手住宅交易嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征個稅外，其余政策要點并無新意。隨后的市場表現(xiàn)依然延續(xù)了2012年下半年以來的火熱行情，且房價上漲趨勢明顯。對此，新一屆政府?dāng)P棄了過去10年中央統(tǒng)一發(fā)文的調(diào)控模式，一方面對房價快速上漲的城市展開針對性約談，另一方面將調(diào)控的決策權(quán)下放至地方政府。隨后，2013年10月起四大一線城市率先拉開了地方調(diào)控升級的序幕，眾多二線城市紛紛跟進(jìn)。最終，約17個一二線城市(見圖1-1)收緊了樓市調(diào)控政策，主要措施包括提高二套房首付比例以及延長非戶籍人士限購年限。

　　上述調(diào)控升級的17個城市全部處于10月新建商品住宅價格指數(shù)同比漲幅排名全國前20位的城市范圍內(nèi)，另外3個暫未收緊的城市均為地級市。對比各城市調(diào)控細(xì)則，廣州作為此輪房價上漲的領(lǐng)漲城市，成為了調(diào)控收緊最嚴(yán)厲的城市，對非戶籍人士購房要求提供5年內(nèi)連續(xù)繳交3年以上的納稅或社保證明。與此同時，今年以來市場表現(xiàn)疲軟的三四線城市如溫州、徐州、蕪湖等地，紛紛通過放松限購措施來緩解當(dāng)?shù)氐母邘齑鎵毫Α？梢姡胤秸恼{(diào)控自主權(quán)在增強(qiáng)，房價快速上漲的城市進(jìn)行了調(diào)控升級，而供應(yīng)充足、成交低迷的城市則采取適度的放松微調(diào)。在中央政府加強(qiáng)民生保障和房地產(chǎn)調(diào)控的總體方針下，2014年各地將因地制宜地對政策的執(zhí)行尺度和力度進(jìn)行微調(diào)。

　　　2、信貸環(huán)境趨緊 購房成本走高

　　信貸環(huán)境的變化對市場影響舉足輕重，即便是受到政策鼓勵的首套自住需求，也不得不面對流動性緊張及資金價格上漲帶來的房貸利率走高。2011年末起央行三次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率、兩次降息(見圖1-2)，且2012年6月起首套房貸利率從之前的基準(zhǔn)甚至上浮1.1倍回落至8.5折優(yōu)惠。

　　然而，2013年6月的銀行“錢慌”事件發(fā)生后，銀行貸款額度不斷趨緊，部分銀行在綜合收益考量下縮減甚至?xí)和７抠J業(yè)務(wù)，首套房貸利率又從8.5折優(yōu)惠逐步恢復(fù)至基準(zhǔn)。事實上，銀行體系外的資金利率以各種金融創(chuàng)新之名被提升，同時正規(guī)市場(如SHIBOR)中的利率水平也顯著提高，因此2014年年初即使延緩放貸現(xiàn)象有所緩解，多數(shù)剛需購房者也不得不面對利率走高帶來的長期支付成本上升。

　　對于購買二套房的改善型需求而言，雖然利率保持基準(zhǔn)的1.1倍不變，但部分調(diào)控升級城市對首付比例的要求從六成提高至七成。提高一成首付比例后，首付款將增加幾十萬元不等，這無疑將加重購房者的短期資金壓力。而在一些發(fā)達(dá)的一二線城市，存在著相當(dāng)數(shù)量的改善型需求，其中部分人士或?qū)⒈黄确啪徣胧胁椒ァ?/p>

　　房企融資方面，房地產(chǎn)企業(yè)再融資開閘在即。2010年證監(jiān)會發(fā)布《落實國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控政策，規(guī)范房地產(chǎn)并購重組》后，房地產(chǎn)企業(yè)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組等事項已中斷三年。今年8月1日，新湖中寶率先發(fā)布定增預(yù)案，擬募資約55億元用于上海普陀區(qū)和閘北區(qū)兩處舊城改造項目，隨后房企再融資開閘預(yù)期重燃引起近40家房企跟進(jìn)。截至目前，近10家房企的再融資方案通過了國土部審查，有望在2014年年初通過證監(jiān)會核準(zhǔn)，房企融資環(huán)境獲得進(jìn)一步改善。而再融資重啟并不意味著政府將放松調(diào)控，其目的是鼓勵房企加快開發(fā)，尤其是普通商品住房的開發(fā)，增加市場有效供應(yīng)。

　　3、房產(chǎn)稅待立法 短期內(nèi)難落地

　　十八屆三中全會定局改革走向，全面深化改革公報中多項決定涉及房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展與長效機(jī)制的建立。房產(chǎn)稅征收作為樓市調(diào)控的長效機(jī)制之一一度被寄予厚望，三中全會提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革”，明確立法的重要性，表明了出于對私有產(chǎn)權(quán)的尊重，房產(chǎn)稅的實施首先需要通過嚴(yán)肅的立法程序，而其推行將是一件審慎及漸進(jìn)的工程，短期內(nèi)全面實施的可能性并不具備。另外，“房地產(chǎn)稅”與“房產(chǎn)稅”一字之差，也意味著房地產(chǎn)行業(yè)的稅制改革將是一個系統(tǒng)工程，其中將涉及各類稅種的整合優(yōu)化，旨在逐步使地方政府?dāng)[脫土地財政的困擾，任重道遠(yuǎn)。

　　4、土地流轉(zhuǎn)試點啟動 小產(chǎn)權(quán)房嚴(yán)遭打擊

　　本屆三中全會用詞較多地闡述了打破土地二元結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)農(nóng)地入市流轉(zhuǎn)的決心。近期多地試點城市農(nóng)地內(nèi)部流轉(zhuǎn)和開發(fā)經(jīng)營權(quán)的開放，無疑將有利農(nóng)村閑置土地的盤活以及集約高效利用。相比現(xiàn)行調(diào)控政策的調(diào)整，土改的推進(jìn)將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生更深遠(yuǎn)與實質(zhì)性的影響。然而，鑒于土地問題的復(fù)雜性，真正實現(xiàn)農(nóng)地入市的全面開放頗具難度。首先，相關(guān)法律有待修正;土地確權(quán)與歷史遺留問題需得到清理;農(nóng)地入市規(guī)模、流轉(zhuǎn)模式等需深入探索。但不容置疑，接下來各地將繼續(xù)開啟大規(guī)模的土地改革試點。

　　值得注意的是，中央目前仍強(qiáng)調(diào)“小產(chǎn)權(quán)房”的非法性。三中全會《決定》中“城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”的表述使得市場對“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正的預(yù)期大大加強(qiáng)，隨后引發(fā)兩部委對“小產(chǎn)權(quán)房”的緊急叫停與嚴(yán)厲打擊。多地對違法項目進(jìn)行查處，殺雞儆猴，嚴(yán)防新增“小產(chǎn)權(quán)房”的產(chǎn)生。但由于“小產(chǎn)權(quán)房”擁有巨大存量，使政策長期陷入進(jìn)退兩難局面。“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的本質(zhì)原因是我國二元的土地制度造成的利益差，真正杜絕小產(chǎn)權(quán)房還要依賴土地改革進(jìn)程消除利益壁壘?？梢源_定的是，短期內(nèi)“小產(chǎn)權(quán)房”還不具備轉(zhuǎn)正條件。

　　5、城鎮(zhèn)化方興未艾 戶籍改革加速步伐

　　土地制度改革試點的大規(guī)模開啟將為城鎮(zhèn)化建設(shè)奠定基礎(chǔ)，未來城鎮(zhèn)化的一攬子推進(jìn)工作將陸續(xù)展開，而首當(dāng)其沖的必然是戶籍改革的加快推進(jìn)，只有解決了和戶籍掛鉤的各類資源的均衡，才有可能從制度上促進(jìn)城鄉(xiāng)人員和資源流動。從近期各地實際操作來看，戶改已取得階段性進(jìn)展，日趨寬松的戶籍政策無疑將刺激更多需求向城市涌入，繁榮當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場。相對而言，大城市由于人口向心力大，需要控制其合理的人口承載量，戶籍政策的開放仍然謹(jǐn)慎，需分步推進(jìn)。

　　二、北京市場政策：

　　2013年年初國務(wù)院再次發(fā)布樓市調(diào)控五項舉措，隨之各地紛紛出臺細(xì)則版法規(guī)，北京是落地力度最重的城市。從設(shè)定房價調(diào)控目標(biāo)、售房所得20%繳個稅、限房價競地價等多個方面再度收緊調(diào)控，由此，新一輪的調(diào)控周期開啟。此輪調(diào)控仍是以打壓供需雙方為主要手段，而并非疏導(dǎo)為主，從短期來看或?qū)崿F(xiàn)控制量價的目的，但是難以長效保持房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　“北京市新建商品房的售價將接受政府指導(dǎo)，新開盤項目報價不能高于該樓盤此前成交價，也不能高于周邊同質(zhì)商品房價格，否則政府將不予發(fā)放預(yù)售許可證”

　　“限價令”的發(fā)布在短期內(nèi)確實對于市場起到了一定的震懾作用，但市場很快消化，各類精裝修、車位等捆綁銷售方式層出不窮，項目實際銷售價格仍在不斷攀升當(dāng)中。

　　由于“限價令”政策并未達(dá)到其預(yù)期效果，2013年10月份，北京市再次發(fā)布繼續(xù)收緊調(diào)控的“新京七條”，再次強(qiáng)調(diào)嚴(yán)查變相漲價項目，并且在而后的住建委“閉門會議”中傳出兩項精神，一是對于出現(xiàn)漲價情況的樓盤不予發(fā)放預(yù)售許可證;二是單價4萬元以上的項目年底前不再發(fā)放預(yù)售許可證。中原地產(chǎn)認(rèn)為，因為這兩條新規(guī)的強(qiáng)制作用，再加上市場主體未來預(yù)期的變化，使得2013年年底房價過快上漲的勢頭被抑制，開始進(jìn)入較為平穩(wěn)上升的階段。

　　三、北京國五條細(xì)則與限房價、競地價

　　1：認(rèn)真落實房價控制目標(biāo)。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項調(diào)控政策和措施，保持房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)。2013年本市房價控制目標(biāo)是：全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩(wěn)定。

　　相比之前的新建普通住房中包括了保障房，新的目標(biāo)中定位新建商品住房。用統(tǒng)計手段達(dá)成目標(biāo)的難度加大。而當(dāng)下2013年前幾個月房價明顯上漲的情況下，想完成房價與去年平穩(wěn)的目標(biāo)只有2個辦法，第一是房價下調(diào)，第二是有部分房價下調(diào)。

　　在當(dāng)下整體市場情況下，用明顯低于市場價格的限價房入市，平抑價格上漲是最容易達(dá)成調(diào)控目標(biāo)的辦法。

　　2：進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。

　　在政策文件中明確提及了將改變住房供應(yīng)體系。將自住改善商品住房納入限價房序列。

　　3：北京市公布了2013年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃，在總量5650公頃的土地供應(yīng)中，住宅用地為1650公頃，其中保障性住房和中小套型住宅用地合計達(dá)1170公頃，占比超過七成，值得一提的是，本次供地計劃中首次單獨列出了370公頃的中小套型普通商品住宅用地的供應(yīng)指標(biāo)，占比達(dá)到了22.4%。

　　4：4月10日，北京市住建委主任楊斌做客城市服務(wù)管理廣播。他表示，北京市正在研究自住型、改善型商品住房納入限價房序列管理政策，將很快出臺。這類房將通過政府的土地收入、稅收政策的優(yōu)惠保證中低價位，因此以后再上市可能會受到限制。

　　大規(guī)模的限房價、競地價將改變樓市調(diào)控機(jī)制

　　中國以及北京的樓市調(diào)控機(jī)制一直是二元制，也就是保障房解決中低收入人群居住問題。商品房解決其他需求。

　　但目前整體市場上，雖然經(jīng)過幾年的大規(guī)模保障房建設(shè)。但整體保障房的供應(yīng)量依然低于實際需求。而且政府壓力非常大。

　　這種模式更多是香港的樓市供應(yīng)模式。保障房由政府主導(dǎo)建設(shè)，內(nèi)循環(huán)。

　　但這種模式需要大量的財力，而難以解決高房價問題。

　　逐漸的新的可能性模式出現(xiàn)了——新加坡模式

　　1：對保障房建設(shè)根據(jù)收入水平進(jìn)行分類管理

　　保障房建設(shè)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)睾图彝ナ杖胨竭M(jìn)行分類建設(shè)。大體可以分為租賃房和限價商品房兩類，以限價商品房為主，租賃的廉租房和公租房為輔。租賃房只給那些沒有能力進(jìn)行20年-30年分期付款的家庭、個人使用，限價商品房只允許中低收入家庭尤其是低收入家庭購買，且必須分期付款。中高以上的收入家庭必須從市場購買住房或租賃住房。

　　2：保障房必須住滿五年后才可以出售，房價上漲部分政府獲益60%，其余給個人和家庭，個人可以申請購買更大的限價商品房。

　　這種模式疊加北京等城市的現(xiàn)狀，可以做到，解決現(xiàn)在夾心層的居住問題。

　　以后北京的可能發(fā)展模式是：

　　10%-20%的低收入人群，租住在政府提供的無產(chǎn)權(quán)的公租房中。收入改善后可以購買限價商品房。

　　30%的中等收入人群，購買政府提供的有產(chǎn)權(quán)的限價商品房中，如果收入上漲，需要改善居住條件，出售物業(yè)后，溢價與政府分享。

　　其他人群依然在商品房市場解決需求。

　　空氣、環(huán)境、水、能源、教育、醫(yī)療等資源都已經(jīng)證明了北京、上海、廣州、深圳等一線城市的人口容納能力已經(jīng)到了極限。

　　雖然土地財政并沒有改變，但對于現(xiàn)在的一線城市來說，多賣一塊地，增加的財政收入已經(jīng)不一定能夠彌補(bǔ)財政需要因為增加的這部分人口的環(huán)境治理、能源補(bǔ)貼等方面的支出。

　　所以三元制的土地出讓模式是必須之舉。

　　四、這樣的意義：

　　第一：政府在當(dāng)下完全承擔(dān)了高房價的負(fù)面，但土地出讓后的溢價利潤實際大部分并非政府獲取，以北京為例，樓面價超過1萬的住宅類地塊，歷史來只有50塊。雖然最近幾年土地市場有部分高價地。但很多人沒有看到的是，整體市場都在看中高價地定價銷售。而且政府及時低價出讓部分地塊，最后賣房的價格依然是市場價格。

　　而三元制可以很好的解決土地升值再收益問題，政府也可以有持續(xù)的收益提供公共服務(wù)。

　　第二：解決好高房價，可以大量提供中低價房源

　　第三：緩和房價壓力，稀釋高房價影響。

　　北京作為落地國五條力度最嚴(yán)格的城市，目前來看，政策還未全面出臺，對市場的影響還在持續(xù)。