中國目前房地產(chǎn)形勢是怎么樣

　　對于這個(gè)完全脫離民生軌跡房地產(chǎn)市場，盡管房價(jià)還在瘋狂上漲及打造了短期經(jīng)濟(jì)繁榮。下面學(xué)習(xí)啦小編為大家整理了資料，歡迎參閱。

　　一、房地產(chǎn)市場的基本狀況

　　自1998年實(shí)行住房貨幣化分配改革以來，中國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，并出現(xiàn)房地產(chǎn)市場上的四大變化。

　　一是住房購買以集團(tuán)和公款購買為主，轉(zhuǎn)入個(gè)人購買。

　　個(gè)人購房比例大幅上升，從1998年全國平均占房地產(chǎn)市場銷售總量的不足60%，上升到2002年的90%以上。這是由于個(gè)人住房消費(fèi)的配套機(jī)制逐步完善，主要表現(xiàn)在住房金融對個(gè)人住房消費(fèi)的支持力度加大;一方面表現(xiàn)在公積金累計(jì)總額增加貸款幅度加大;另一方面表現(xiàn)在商業(yè)性住房貸款，尤其是按揭貸款在開發(fā)企業(yè)的拉動(dòng)下，貸款額猛增，推動(dòng)了個(gè)人住房消費(fèi)逐年增加，集團(tuán)購買明顯下降。

　　二是住房金融得到較快發(fā)展。

　　個(gè)人住房貸款從1998年的不足890億元，發(fā)展到2002年的近7000億元(含公積金貸款)，增長7.8倍。個(gè)人住房信貸的發(fā)展，不僅拉動(dòng)了房地產(chǎn)金融的快速發(fā)展，也大大推動(dòng)了商品房一級(jí)市場的發(fā)展，并進(jìn)一步帶動(dòng)了二手房市場的建立與發(fā)展，為完善住房市場體系(一級(jí)市場、二級(jí)市場、租賃市場)奠定了基礎(chǔ)。

　　三是土地儲(chǔ)備制度普遍建立。

　　房地產(chǎn)市場是以土地為核心的市場，只有土地(供地)市場的完善，才有房地產(chǎn)市場的健康運(yùn)行。由于住房制度貨幣化改革之后，推動(dòng)了住房產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，產(chǎn)生土地的協(xié)議出讓和“人情地”的大量出現(xiàn)，導(dǎo)致國有土地資產(chǎn)的大量流失，并助長了不正之風(fēng)的腐敗現(xiàn)象的蔓延，因此，2001年4月30日，國務(wù)院發(fā)出了《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》，本通知指出：“為增強(qiáng)政府對土地市場的調(diào)控能力，有條件的地方政府要對建設(shè)用地試行收購儲(chǔ)備制度”。依據(jù)國務(wù)院的通知精神，土地儲(chǔ)備制度得到快速實(shí)施，目前已有近1000多個(gè)市縣建立了土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。土地儲(chǔ)備制度的建立有力地制約了土地的炒作。2002年7月國土資源部又發(fā)文件出臺(tái)“經(jīng)營性土地必須掛牌拍賣”政策，這個(gè)政策的出臺(tái)使土地市場得到進(jìn)一步完善，也抑制了“人情地”和不正之風(fēng)的發(fā)展。

　　四是市場機(jī)制得到完善。

　　房地產(chǎn)市場是伴隨著住房制度改革的逐步深入尤其是實(shí)行貨幣化分配之后，而逐步建立和完善的，從原來的福利分配制逐步過渡到運(yùn)用市場機(jī)制。這個(gè)過程在中國經(jīng)歷了20多年的時(shí)間。現(xiàn)在可以說，房地產(chǎn)市場除了“經(jīng)濟(jì)適用房”部分運(yùn)用市場機(jī)制和廉租房是一種政府行為外，已基本實(shí)現(xiàn)了市場機(jī)制運(yùn)作。

　　以上四個(gè)方面，是近幾年來，房地產(chǎn)市場的突出變化，這種變化不僅促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，也帶動(dòng)了房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展，在住房抵押貸款拉動(dòng)的同時(shí)，也推動(dòng)了住房二級(jí)市場(二手房)的發(fā)展，住房二級(jí)市場發(fā)展較好的城市是：上海、天津、青島等沿海城市。目前上海二手房市場的交易量占到房地產(chǎn)市場交易總量的49%，天津也達(dá)到40%的份額，青島二手房的起步也較早，其份額也達(dá)45%左右。 從全國31個(gè)省市、自治區(qū)房地產(chǎn)投資和銷售情況看，近幾年來的增長率都達(dá)30%以上。2002年全國房地產(chǎn)投資總額6228億元，比上年同期增長28.2%。增長超過50%(住宅)以上的有4個(gè)省份，他們是：寧夏73.9%，江西54.4%，浙江52.6%，湖南51.6%。只有內(nèi)蒙古、黑龍江和新疆是負(fù)增長。房地產(chǎn)商品房銷售額，2002年為3536億元，比上年同期增長37.1%，增長率在50%以上的省市是：黑龍江95.3%，湖南87.5%，上海87.0%，內(nèi)蒙古79.6%，貴州64.4%，安徽53.0%。房地產(chǎn)銷售增長最慢的是河南8.8%，吉林1.1%，河北0.3%。其他省市自治區(qū)都超過10%。由此可見，全國房地產(chǎn)市場形勢是樂觀的。但是，也應(yīng)該看到在房地產(chǎn)市場一片繁榮的背后還隱藏著一些值得關(guān)注的問題。

　　二、房地產(chǎn)市場存在的問題與前景

　　1、房價(jià)提升脫離居民收入的增長，少數(shù)城市出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象。

近兩年房地產(chǎn)過熱表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面是“圈地運(yùn)動(dòng)”的出現(xiàn)，北京首創(chuàng)集團(tuán)儲(chǔ)備的土地達(dá)到6200畝;華遠(yuǎn)啟動(dòng)的“新城鎮(zhèn)計(jì)劃”，在京城東、南、西、北各拿下不小于120萬平方米的項(xiàng)目;天鴻集團(tuán)與朝陽區(qū)長營鄉(xiāng)運(yùn)作240萬平方米的土地協(xié)議;李嘉誠投資100億開發(fā)東壩河約5200畝土地……①。這些圈地不僅拉動(dòng)了地價(jià)的上升，也為土地炒作埋下極深隱患。另一方面，是由于土地的炒作，進(jìn)一步推動(dòng)了房價(jià)的攀升。如杭州市的房價(jià)從1998年的平均價(jià)格2700元/平方米，上升到2002年的5000多元/平方米，幾乎翻了一番;北京的房價(jià)是全國最高的，二環(huán)以內(nèi)一般商品房的價(jià)格都在7000-13000元/平方米，2002年下半年雖有微弱的下調(diào)(平均下降249元)，但是，這個(gè)價(jià)格中高收入水平的家庭也難以承受，更不用說普通百姓和工薪階層了。

　　2、由于炒作，一些城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象。

　　導(dǎo)致過熱現(xiàn)象的因素有兩個(gè)：一是在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展時(shí)期，有些開發(fā)商為了獲取巨額利潤，違規(guī)進(jìn)行“圈地”，取得土地資本的壟斷，不是為了直接開發(fā)，而是在取得土地使用權(quán)之后對土地進(jìn)行炒賣，有意抬高地價(jià)，導(dǎo)致市場非理性運(yùn)作，使地價(jià)快速上漲，從中獲利。這是目前一些城市出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱的根源。這種現(xiàn)象在各個(gè)城市建立土地儲(chǔ)備制度之后，單純的土地炒賣受到一定程度的制約。二是炒賣樓花。由于土地炒作受制約，目前炒作者(也可稱投機(jī)者)轉(zhuǎn)入炒賣樓花。如溫州有一個(gè)人在杭州購買2700元/平方米的商品房28套，放了不到兩年時(shí)間，就以4500元/平方米全部賣出，凈賺504萬元。更有甚者利用信貸資金購買整棟商品房進(jìn)行炒作。所謂“投資”購房在一些城市是非常突出的，有的達(dá)到商品房交易總量的40%以上，應(yīng)該看到非居住者(購買不是為居住而是炒賣)購買商品房數(shù)量過多，就把“房市”變成了“股市”，這給整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展埋下隱患。這也是當(dāng)前一些城市出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱的重要因素?？朔康禺a(chǎn)過熱，抑制房地產(chǎn)炒作是政府部門不可忽視的職責(zé)。

　　3、經(jīng)濟(jì)適用房的運(yùn)作有待研究。

　　經(jīng)濟(jì)適用房的出現(xiàn)，是國家為解決中低收入家庭住房問題的一項(xiàng)重要的政策措施。經(jīng)濟(jì)適用房不僅得到國家的政策優(yōu)惠，各項(xiàng)稅費(fèi)的減免，還以劃撥(無地價(jià))的方式提供給土地的利用，實(shí)質(zhì)上是經(jīng)國家補(bǔ)貼的“準(zhǔn)商品房”。由于國家把運(yùn)作權(quán)交給開發(fā)商，并以市場機(jī)制運(yùn)作(起步階段是政府行為(強(qiáng)迫農(nóng)民賣地)，銷售階段是市場行為)，這就產(chǎn)生了很多問題。一是經(jīng)濟(jì)適用房是市場運(yùn)作，銷售對象難以控制，家庭收入難以界定，而把這種權(quán)利交給公司就更無法控制，因此，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房成了富人“投資”炒作的天堂。以北京為例，經(jīng)濟(jì)適用房有40%以上被富人買走，這違背了國家出臺(tái)政策的初衷，導(dǎo)致“殺貧濟(jì)富”的效果。二是這種經(jīng)濟(jì)適用房的市場運(yùn)作方式，客觀上形成了住房價(jià)格的雙軌制，為有權(quán)有勢、有財(cái)人員提供了滋生腐敗的土壤，助長了不良風(fēng)氣的蔓延。也給房屋炒作者提供了溫床。為此，筆者認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房的市場運(yùn)作必須改革?？煽紤]兩條出路：一是由暗補(bǔ)改為明補(bǔ)，也就是說，土地照市場價(jià)進(jìn)行掛牌拍賣，其地價(jià)款作為中低收入者購房的補(bǔ)貼，并在報(bào)刊上公布，接受社會(huì)群眾監(jiān)督，這樣有些富人和不應(yīng)享受者就不敢輕易購買，否則就會(huì)暴光，起到控制作用。二是取消經(jīng)濟(jì)適用房的政策，政府只抓廉租房(非市場運(yùn)作)幫助最困難者，因?yàn)楝F(xiàn)在的“經(jīng)濟(jì)適用房”，從設(shè)計(jì)戶型、建筑材料，到面積都不是為中低收入階層考慮的。例如：天津經(jīng)政府批準(zhǔn)的6個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房居住區(qū)(“華苑”、“萬松”、“梅江”、“西橫堤”、“太陽城”等)，都超過中低收入的承受能力。“梅江”YS園除兩座框輕住宅外，有11座四層半聯(lián)體花園洋房，47座別墅。一般戶型單元面積為147平方米，別墅369平方米;北京有的經(jīng)濟(jì)適用房面積也達(dá)150平方米，價(jià)位一般也在3000-4500元/平方米，請問中低收人能購得起嗎?政府提供的優(yōu)惠又面向誰?如果取消經(jīng)濟(jì)適用房的優(yōu)惠，不僅可以抑制住房價(jià)格雙軌制產(chǎn)生的不良影響，依據(jù)市場運(yùn)作規(guī)律(供求關(guān)系)，逐步降低商品房的價(jià)格，而且還可以起到樹立正氣，克服腐敗的作用。

　　4、房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡。

　　房地產(chǎn)市場上的發(fā)展不平衡，一方面表現(xiàn)為東中西部地區(qū)的不平衡，東部沿海地區(qū)比較發(fā)達(dá)，西部地區(qū)比較落后，市場機(jī)制也不健全，東西部差距較大;另一方面，表現(xiàn)在住宅市場的住房結(jié)構(gòu)的不合理。開發(fā)商以獲取最大利潤為目標(biāo)，建設(shè)大戶型和高檔的較多。面向中低收入者的小戶型經(jīng)濟(jì)適用的住房較少，因此，商品房的空置率逐步增加，2002年達(dá)1.3億平方米以上，商品房空置率這樣高，為什么還未看到一家房地產(chǎn)公司破產(chǎn)?這就是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的怪胎。 以上問題，是當(dāng)前房地產(chǎn)市場上存在的比較突出的問題，應(yīng)當(dāng)引起相關(guān)部門的關(guān)注和研究。房地產(chǎn)市場的發(fā)展，也應(yīng)貫徹“三個(gè)代表”精神，有些房地產(chǎn)的老總不能把眼睛只盯著富人。我們究竟還是“社會(huì)主義國家嘛”! 從近幾年的實(shí)踐看，房地產(chǎn)已成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，已顯示出對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)作用。如果將上述存在問題加以妥善解決，中國房地產(chǎn)市場就可能延著健康的道路持續(xù)發(fā)展，在拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長中起更大的作用，其前景也是美好的、廣闊的。