房地產投資風險的概念

　　房地產投資受到很多不確定因素的影響,從而使房地產投資面臨著許多潛在風險。下面由學習啦小編為大家整理的房地產投資風險的基本概念，希望大家喜歡!

　　房地產投資風險的基本概念

　　(一)風險的定義

　　從房地產投資的角度來說，風險可以定義為未獲得預期收益可能性的大小。完成投資過程進入經營階段后，人們就可以計算實際獲得的收益與預期收益之間的差別，進而也就可以計算獲取預期收益可能性的大小。

　　例如，物業(yè)1為寫字樓項目，2002年末價值為1000萬元，預計2003年末價值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%，則2003年該物業(yè)價值的標準方差為10%;物業(yè)2為保齡球場項目，2002年末價值為1000萬元，2003年末價值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，則2003年該物業(yè)價值的標準方差為20%.因此，可以推斷物業(yè)2的投資風險大于物業(yè)1的投資風險。

　　當實際收益超出預期收益時，就稱投資有增加收益的潛力;而實際收益低于預期收益時，就稱投資面臨著風險損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務融資進行投資的時候。較預期收益增加的部分，通常被稱為“風險報酬”。

　　(二)風險與不確定性

　　風險和不確定性有顯著的區(qū)別。風險的定義前面已經說過，它涉及到變動和可能性，而變動常常又可以用標準方差來表示，用以描述分散的各種可能收益與均值收益偏離的程度。一般說來，標準方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風險也就越小。反之，標準方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風險就越大。

　　(三)風險分析的目的

　　風險分析是投資決策的重要環(huán)節(jié)，其目的是要幫助投資者回答下述問題：

　　1.預期收益率是多少，出現的可能性有多大?

　　2.相對于目標收益或融資成本或機會投資收益來說，產生損失或超過目標收益的可能性有多大?

　　3.預期收益的變動性和離散性如何?

　　由于風險分析的數學方法較為復雜，本節(jié)僅對房地產投資過程中所遇到的風險種類及其對投資的影響進行簡單介紹。/物業(yè)管理師報考條件/有關房地產開發(fā)過程中風險分析的方法，將在本書第五章進行適當介紹。

　　房地產投資的風險主要體現在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的流動性和資產管理的復雜性四個方面。通常情況下，人們把風險劃分為對市場內所有投資項目均產生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風險和僅對市場內個別項目產生影響、可以。由投資者控制的個別風險。

　　房地產投資的風險變化趨勢

　　伴隨著我國經濟體制的逐步轉軌和國家一系列寄存觀經濟政策的出臺，房地產投資風險總體上呈現出下列變化態(tài)勢。

　　風險增加

　　房地產投資經濟風險是指一系列與經濟不至于產經濟發(fā)展有關的不確定因素給房地產開發(fā)經營所帶來的風險。隨著我國經濟發(fā)展以及整體經濟環(huán)境的不斷改善房地產投資的經濟風險將有所降低。首先，經濟的發(fā)展使們收入增加，實際購買能力提高，特點是中國加入WTO后，經濟實力將有一個飛躍，普通居民改善居住環(huán)境的要求將十分迫切，再加上境外人員和機構的大量涌入都使我國房地產業(yè)擁有一個更加優(yōu)越的經濟環(huán)境，同時存貸款利率下調以及按揭貸款形式的多樣化、期限的放寬，否則激了需要、降低了融資成本。房地產投資技術風險主要表現為開發(fā)商對房屋戶型設計、功能要求、智能科技含量的掌握上，隨著我國房地產市場化深入，房地產開發(fā)將面臨多元化的消費群體，它要求房地產開發(fā)企業(yè)具有雄厚技術實力，能夠及時掌握先進行業(yè)科技，同時又能準確判斷不同層次房地產市場對科技今是的要求，及時滿足更加苛刻和消費者需求變化。房地產投資的政策風險主要指中國房地產市場中的政策行為，特別是現階段，部分房地產投資商所要求的政策“救市”行為。這種行為的實質是增加了那此經營狀況尚屬良好的房地產投資商的政策風險，并不利于房地產市場上的“優(yōu)勝劣汰”。

　　差異減小

　　房地產投資風險地域性差異的縮小主要是指我國當前房地產業(yè)發(fā)展中出現的東部調整、中部升溫、西部啟動。理由有：

　　(1)前幾年我國出現在房地產開發(fā)熱主要集中在東部沿海地區(qū)，樓盤積奪空置也主要集中于東部沿海地區(qū)。而與東部沿海地區(qū)相比，中西部地區(qū)房地產市場發(fā)展較為滯后，商品房空置率也相對較低，因此消化調整的時間比東部短。

　　(2)由于實行西部大開發(fā)戰(zhàn)略以及經濟發(fā)展的“雁性原理”而導致的中西部趕超現象已初露端倪，中西部地區(qū)的投資回報率并不低于東部地區(qū)，甚至部分行業(yè)要比東部高。因此，中西部與東部地區(qū)經濟差距的縮小將會引起房地產發(fā)展差距的縮小。

　　(3)隨著住宅業(yè)作為新經濟增長點政策的出臺和我國正式加入世貿組織日期的臨近，我國將進一步縮小各地區(qū)在房地產政策上的差異，逐步實行全方便多層次開放政策，從而逐步沖淡房地產投資的地域性風險。

　　豐富

　　中國每月經濟景氣分析報告的推出，已經成為把我國當前經濟形勢和房地產投資決策的重要參考;同時中房指數的推出，幫助房地產投資商直接了解當前房地產發(fā)展形勢各地城市之間的差異有利于實行空間組合的風險規(guī)避決策;各地房地產交易中心的建立，減少了房地產的私下交易，也提高了房地產市場信號的真實性、準確性，使房地產投資風險的量測和控制逐步趨于可行。業(yè)內專家者的精辟分析與預測也為房地產開發(fā)提供了多渠道的科學的判斷依據。這些都為開發(fā)商投資房地產市場奠定了良好的基礎。