房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特征有哪些

　　所謂房地產(chǎn)投資，是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲取預(yù)期收益的一種經(jīng)濟活動。那房地產(chǎn)投資具有哪些特征呢?下面由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的關(guān)于房地產(chǎn)投資特征的相關(guān)內(nèi)容，希望大家喜歡!

　　房地產(chǎn)投資的特征

　　同一般投資相比，房地產(chǎn)投資具有以下特征：

　　一、房地產(chǎn)投資對象的固定性和不可移動性

　　房地產(chǎn)投資對象是不動產(chǎn)，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移動性

　　房地產(chǎn)投資相關(guān)書籍。不僅地球上的位置是固定的，而且土地上的建筑物及其某些附屬物一旦形成，也不能移動。這一特點給房地產(chǎn)供給和需求帶來重大影響，如果投資失誤會給投資者和城市建設(shè)造成嚴(yán)重后果，所以投資決策對房地產(chǎn)投資更為重要。

　　二、房地產(chǎn)投資的高投資量和高成本性

　　房地產(chǎn)業(yè)是一個資金高度密集的行業(yè)，投資一宗房地產(chǎn)，少則幾百萬，多則上億元的資金。這主要是由房地產(chǎn)本身的特點和經(jīng)濟運行過程決定的。房地產(chǎn)投資的高成本性主要源于以下幾個原因：

　　1、土地開發(fā)的高成本性。

　　由于土地的位置固定，資源相對稀缺程度較高以及其具有不可替代性，土地所有者在出售和出租土地時就要按照土地預(yù)期的生產(chǎn)能力和位置、面積、環(huán)境等特點，作為要價的依據(jù)，收取較高的報酬;同時作為自然資源的土地，不能被社會直接利用，必須投入一定的資本進行開發(fā)，所有這些因素都使土地開發(fā)的成本提高。

　　2、是由于房屋建筑的高價值性。

　　房屋的建筑安裝成本，通常也高于一般產(chǎn)品的生產(chǎn)成本，這是由于房屋的建

#FormatImgID_0# 房地產(chǎn)投資相關(guān)書籍筑安裝要耗費大量的建筑材料和物資，需要有大批技術(shù)熟練的勞動力、工程技術(shù)人員和施工管理人員，要使用許多大型施工機械。此外，由于建筑施工周期一般較長，占用資金量較大，需要支付大量的利息成本。再加上在房地產(chǎn)成交時，由于普遍采用分期付款、抵押付款的方式，使房地產(chǎn)的投入資金回收緩慢，因此，也增加了房屋建筑物的成本量。

　　3、是房地產(chǎn)經(jīng)濟運作中交易費用高。

　　一般而論，房地產(chǎn)開發(fā)周期長、環(huán)節(jié)多，涉及的管理部門及社會各方面的關(guān)系也多。這使得房地產(chǎn)開發(fā)在其運作過程中，包括廣告費、促銷費、公關(guān)費都比較高昂，從而也增大了房地產(chǎn)投資成本。

　　三、房地產(chǎn)投資的回收期長和長周期性

　　整個房地產(chǎn)投資的實際操作，就是房地產(chǎn)整個開發(fā)過程。對每一個房地產(chǎn)投資項目而言，它的開發(fā)階段一直會持續(xù)到項目結(jié)束，投入和使用的建設(shè)開發(fā)期是相當(dāng)漫長的。房地產(chǎn)投資過程中間要經(jīng)過許多環(huán)節(jié)，從土地所有權(quán)或使用權(quán)的獲得、建筑物的建造，一直到建筑物的投入使用，最終收回全部投資資金需要相當(dāng)長的時間。房地產(chǎn)投資的資金回收期長，原因包括：

　　一是因為房地產(chǎn)投資不是一個簡單的購買過程，它要受到房地產(chǎn)市場各個組成部分的制約，如受到土地投資市場、綜合開發(fā)市場、建筑施工市場、房產(chǎn)市場的限制，其中特別是房屋的建筑安裝工程期較長。投資者把資金投入房地產(chǎn)市場，往往要經(jīng)過這幾個市場的多次完整的運動才能獲得利潤。

　　二是由于房地產(chǎn)市場本身是一個相當(dāng)復(fù)雜的市場，其復(fù)雜性不是單個投資者在短期內(nèi)所能應(yīng)付得了的。所以，一般投資者必須聘請專業(yè)人員來進行輔助工作，才能完成交易。這樣，又會增加一定的時間。

　　三是如果房地產(chǎn)投資的部分回收是通過收取房地產(chǎn)租金實現(xiàn)的，由于租金回收的時間較長，這樣更會使整個房地產(chǎn)投資回收期延長。

　　四、高風(fēng)險性

　　由于房地產(chǎn)投資占用資金多，資金周轉(zhuǎn)期又長，而市場是瞬息萬變的，因此投資的風(fēng)險因素也將增多。加上房地產(chǎn)資產(chǎn)的低流動性，不能輕易脫手，一旦投資失誤，房屋空置，資金不能按期收回，企業(yè)就會陷于被動，甚至債息負(fù)擔(dān)沉重，導(dǎo)致破產(chǎn)倒閉。

　　五、環(huán)境約束

　　建筑物是一個城市的構(gòu)成部分，又具有不可移動性。因此，在一個城市中客觀上要求有一個統(tǒng)一的規(guī)劃和布局。城市的功能分區(qū)，建筑物的密度和高度，城市的生態(tài)環(huán)境等等都構(gòu)成外在的制約因素。房地產(chǎn)投資必須服從城市規(guī)劃、土地規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境規(guī)劃的要求，把微觀經(jīng)濟效益和宏觀經(jīng)濟效益、環(huán)境效益統(tǒng)一起來。只有這樣，才能取得良好的投資效益。

　　六、低流動性(變現(xiàn)性差)

　　房地產(chǎn)投資成本高，不像一般商品買賣可以在短時間內(nèi)馬上完成輕易脫手，房地產(chǎn)交易通常要一個月甚至更長的時間才能完成;而且投資者一旦將資金投入房地產(chǎn)買賣中，其資金很難在短期內(nèi)變現(xiàn)。所以房地產(chǎn)資金的流動性和靈活性都較低。當(dāng)然房地產(chǎn)投資也有既耐久又能保值的優(yōu)點。房地產(chǎn)商品一旦在房地產(chǎn)管理部門將產(chǎn)權(quán)登記入冊，獲取相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)憑證后，即得到了法律上的認(rèn)可和保護，其耐久保值性能要高于其他投資對象。

　　七、合作性強

　　房地產(chǎn)投資合作性非常強，需要多個部門

　　八、回報率高

　　房地產(chǎn)投資影響因素

　　一、投資者自身因素

　　1、資金實力

　　2、投資經(jīng)驗

　　3、經(jīng)營管理水平

　　4、投資意向認(rèn)識

　　5、其它因素(投資需求、興趣)

　　二、投資對象因素

　　地理位置(投資項目所在區(qū)位)、地質(zhì)條件、地塊形狀、土地面積和建筑面積、規(guī)劃條件、房屋施工質(zhì)量、房屋用途、裝修水平、房屋設(shè)備水平、房屋結(jié)構(gòu)類型、規(guī)劃條件等等。

　　三、投資環(huán)境因素

　　政治限制因素、社會文化要求、經(jīng)濟繁榮程度、市場供求、自然環(huán)境、金融貨幣的投放、重大項目的建設(shè)、人口變化、配套的條件、物價水平、工資收入、消費水平、其它方面(通貨膨脹、科技發(fā)展水平等等)。