房地產(chǎn)投資風險分析與防范

　　由于房地產(chǎn)市場機制的不完善，以及房地產(chǎn)投資研究中存在的種種誤區(qū)，加上房地產(chǎn)本身是一個高投入、高回報、高風險的行業(yè)，如何較為正確地進行風險識別和評價這些風險是房地產(chǎn)業(yè)面臨的迫切需要解決的問題。下面由學習啦小編為大家整理的房地產(chǎn)投資風險分析與評估，希望大家喜歡!

　　房地產(chǎn)投資風險分析之產(chǎn)生原因

　　(1)除房地產(chǎn)開發(fā)投資隨著項目開發(fā)過程的結(jié)束在三至五年內(nèi)就能回收投資外，置業(yè)投資投資回收周期長的回收期少則十年八年，多則二三十年甚至更長。

　　若遇上房地產(chǎn)市場處于蕭條時期，房地產(chǎn)投資的回收期的長短更難預料。要承受這么長時間的資金壓力和市場風險對投資者資金實力的要求很高。

　　(2)房地產(chǎn)投資效果必須考慮到組合投資的風險與收益之間的關(guān)系。

　　不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，大量投資使負債經(jīng)營容易陷入債務危機，所需的資金常常涉及到上百萬、上千萬甚至數(shù)億元人民幣。即使投資者只支付30%的資金用作首期付款或前期投資，也會使眾多投資者望樓興嘆。大量自有資本的占用，即使在市場經(jīng)濟出現(xiàn)短期的危機時，都將使投資者凈資產(chǎn)迅速減少。

　　(3)房地產(chǎn)開發(fā)受自然條件的影響明顯，其進度、質(zhì)量、投資都會產(chǎn)生偏差。

　　(4)變現(xiàn)性差。

　　房地產(chǎn)是一種非流動性資金，一旦購買房地產(chǎn)或投資開發(fā)，巨額資金在較長時間內(nèi)就沉淀在房地產(chǎn)上，由于把握房地產(chǎn)的質(zhì)量和價值需要一定的時間，其銷售過程復雜且交易成本較高，因此，很難迅速無損地將其轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。房地產(chǎn)的變現(xiàn)性差往往會使房地產(chǎn)投資者因無力及時償還債務而破產(chǎn)。

　　(5)需要專業(yè)知識和相應的經(jīng)驗。由于房地產(chǎn)開發(fā)涉及的程序和領(lǐng)域相當復雜，要求直接參與房地產(chǎn)開發(fā)投資的投資者具備一定專業(yè)知識和相應的經(jīng)驗，這就限制了參與房地產(chǎn)投資的人員數(shù)量。置業(yè)投資者要想獲得保值、增值、收益和消費四個方面的預期投資目標，同樣也對其專業(yè)知識和經(jīng)驗有較高的要求。

　　(6)房地產(chǎn)投資風險涉及到許多政府職能部門如規(guī)劃、消防、人防、設(shè)計施工、居民等各個方面。 由此可見，房地產(chǎn)投資風險主要體現(xiàn)在投資資金的安全性、預期收益的可靠性、投資項目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復雜性四個方面

　　房地產(chǎn)投資風險分析之風險評估

　　風險研究分析是風險決策的前提和依據(jù)。就是要對風險進行辨識、估計和評價，并作出全面、綜合的分析。

　　其一般組成和程序為：

　　(1)風險的識別

　　風險識別也稱風險辨識，即對風險做出認定和鑒別，這是風險分析的第一步，其目的是尋找導致風險事故發(fā)生的條件因素，為擬定風險處理方案，進行風險管理決策服務，并對其后果做出定性估計。風險識別的可靠性和準確性將直接影響到后續(xù)的風險分析。

　　(2)風險的估計

　　所謂風險估計是指在風險識別的基礎(chǔ)上，定量估計風險發(fā)生的概率分布及其影響程度，并且確定某些風險因素的變化幅度和范圍。

　　(3)風險的評價

　　風險評價是評價風險對預期目標的影響，通過討論并提出應采取的相應措施，以供決策參考。

　　進行房地產(chǎn)投資風險分析，從根本上講，是要對影響房地產(chǎn)投資效益的各個因素進行檢驗，并對項目的風險性進行測定。

　　認識房地產(chǎn)投資的風險，明確導致投資效果變化明顯的因素，對投資者的作用一般表現(xiàn)在下列三個方面:

　　(1)依據(jù)作用。

　　通過風險分析，確定風險報酬或風險損失，可減少投資的盲目性，并根據(jù)主觀和客觀承受風險的能力，作出合適的決策，以提高決策的科學性。

　　(2)防范作用。

　　預先制定出避開風險的方案或減少風險損失的防范措施，使投資者的投資能帶來真正盈利。

　　(3)激勵作用。

　　使投資者了解在一定風險程度范圍內(nèi)可獲得的最大風險報酬，以激勵投資者冒風險的決心。

　　房地產(chǎn)投資風險防范

　　房地產(chǎn)投資風險的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風險，采取相應的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風險或使房地產(chǎn)投資過程中的風險減到最低程度。

　　1、投資分散策略

　　房地產(chǎn)投資分散是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散,達到減少風險的目的,一般包括投資區(qū)域分散、投資時間分散和共同投資等方式。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散是將房地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域,從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟不景氣投資的影響,達到降低風險的目的。而房地產(chǎn)投資時間分散則是要確定一個合理的投資時間間隔,從而避免免因市場變化而帶來的損失。

　　例如,當房地產(chǎn)先導指標發(fā)生明顯變化時,如經(jīng)濟增長率,人均收入、含蓄額從周期谷底開始回升,貸款利率從高峰開始下降,而國家出讓土地使用權(quán)從周期波谷開始回升,預示著房地產(chǎn)業(yè)周期將進入擴張階段,此時應為投資最佳時機,可以集中力量進行投資。

　　共同投資也是一咱常用的風險分散方式。共同投資開發(fā)要求合作者共同對房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)上進行投資,利益共享,風險同擔,充分調(diào)動投資各方的積極性,最大的限度發(fā)揮各自優(yōu)勢避免風險。

　　例如與金融部門、大財團合作,可利用其資金優(yōu)勢,消除房地產(chǎn)籌資風險;與外商聯(lián)盟,即可引進先進技術(shù)和管理經(jīng)驗,又能獲得房地產(chǎn)投資開發(fā)政策優(yōu)惠。

　　2、投資組合以及保險保險對于房地產(chǎn)投資者來說購買保險是十分必要的,它是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風險的主要途徑之一。

　　保險對于減輕或彌補房地產(chǎn)投資者的損失,實現(xiàn)資金循環(huán)運動,保證房地產(chǎn)投資者的利潤等方面具有十分重要的意義,尤其對于嗇房地產(chǎn)投資者的信譽,促進房地產(chǎn)經(jīng)營活動的發(fā)展具有積極作用。

　　一般來說房地產(chǎn)保險業(yè)務主要有房屋保險、產(chǎn)權(quán)保險、房屋抵押保險和房地產(chǎn)委托保險。房地產(chǎn)投資者在購買保險時應當分考慮造反房地產(chǎn)投資者所需要的保險險種,確定適當?shù)谋ｋU金額,合理劃分風險單位和厘定費率以及選擇信譽良好的保險公司等幾方面的因素。

　　房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風險程度和年獲利能力,按照一定的原則進行恰當?shù)幕A(chǔ)上造反搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風險的房地產(chǎn)投資策略。

　　例如房地產(chǎn)開發(fā)商可以投入一部分資金在普通住宅,投資一部分在高檔寫字樓等等。因為各種不同類型的房地產(chǎn)的投資風險大小不一,收益高低不同。

　　風險大的投資基礎(chǔ)上回報率相對較高,回報率低的投資基礎(chǔ)上相對地風險就低些,如果資金分別投入不同的房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)上整體投資風險就會降低,其實質(zhì)就是用個別房地產(chǎn)投資的記收益支彌補低收益的房地產(chǎn)的損失,最終得到一個較為平均的收益。房地產(chǎn)投資組合的關(guān)鍵是如何科學確定投入不同類型房地產(chǎn)合理的資金比例。