怎樣理解上海房地產(chǎn)新政

　　2015年開年以來，房地產(chǎn)市場可謂是捷報(bào)頻傳，3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知，對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%，對于一直不溫不火的房地產(chǎn)市場來講，政府不折不扣的再次給2015年的房地產(chǎn)市場注入了一支強(qiáng)心劑。

　　近日，房產(chǎn)稅的消息再次引起市場關(guān)注。據(jù)國內(nèi)知名財(cái)富管理機(jī)構(gòu)的理財(cái)師的了解，目前房地產(chǎn)稅立法的初稿已基本成形。未來的房地產(chǎn)稅主體稅種或由房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并而成。

　　有關(guān)房地產(chǎn)稅，實(shí)際早在2011年就開始在上海和重慶兩地試點(diǎn)。上海試點(diǎn)的情況是是在上海新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，按人均計(jì)算，人均超過60平方米的，進(jìn)行房產(chǎn)稅征收。比如一個(gè)居民家庭原來已擁有的住房面積共計(jì)180平方米，剛好人均60平方米，現(xiàn)又新購一套100平方米的住房總價(jià)100萬，那么其一年應(yīng)該繳納房地產(chǎn)稅4200元左右。而按新規(guī)定，以后購房者每年在支付房地產(chǎn)稅時(shí)，還需要額外支付新增加的“城鎮(zhèn)土地使用稅”.但專家表示，總體的稅負(fù)水平短期大體不變，對投資客來說，是不是要淚流滿面了?

　　因?yàn)閾?jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，在目前的房價(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤占到60%,建筑成本只占40%.在房價(jià)中，目前土地占有的稅費(fèi)太多，是形成房價(jià)過高的直接原因之一。如果將以往在房價(jià)當(dāng)中一次性交納的稅費(fèi)改成按年收取，那么，改革后房地產(chǎn)的開發(fā)成本將有大幅度降低。

　　假如地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)分70年交，目前售價(jià)6000元/平方米的房子，從理論上說，按3600元/平方米的價(jià)格銷售即可盈利。今后，房地產(chǎn)稅的征收逐漸向“保有”而征稅，房產(chǎn)市場若干年后的情況是很可能是接近于買房容易，養(yǎng)房難。

　　有關(guān)部門表示，房地產(chǎn)稅立法改革的總體思路是：擬在房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)總體不變的前提下，適當(dāng)提高保有環(huán)節(jié)稅負(fù)，降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。但理財(cái)師認(rèn)為，這些可能只是前期的一些“說法”,投資者應(yīng)當(dāng)關(guān)注的是稅賦結(jié)構(gòu)的改變。目前來看，房地產(chǎn)稅的改革未來是明顯不利于多套房、人均面積過大這種持有情況。

　　對于房地產(chǎn)稅的征收，其主要的意義和影響主要在以下三個(gè)方面：

　　1、炒過房的和將要炒房的

　　房地產(chǎn)行業(yè)，可以說是一個(gè)暴利行業(yè)，房價(jià)越高，利潤越高。而房產(chǎn)稅的到來，從消費(fèi)環(huán)節(jié)的前期一次性征稅，逐漸轉(zhuǎn)向保有環(huán)節(jié)的征稅。如此將提高持有成本，降低去收益預(yù)期，從而遏制房地產(chǎn)的投資需求。當(dāng)然，試點(diǎn)地區(qū)的做法和全國的統(tǒng)一的方式仍有待進(jìn)一步觀察，但毫無疑問，這都是對房地產(chǎn)投機(jī)、投資需求的較大打擊，起到抑制房價(jià)的作用。

　　2、地方利益保障防止過分依賴土地財(cái)政

　　以前，地方財(cái)政的主要收入很多即來自房地產(chǎn)行業(yè)，土地出讓金即是一個(gè)地方政府稅收的主要來源。而通過房地產(chǎn)也刺激了地方的GDP.因?yàn)榈胤秸鶡o視房地產(chǎn)的暴利，甚至也樂于見到各種“地王”的誕生，除了拿到高額的出地出讓金外，剩下的，都由消費(fèi)者來買單。房地產(chǎn)稅的改革征收，將逐漸改變地方財(cái)政過于依賴房地產(chǎn)發(fā)展的情況，也減少。

　　3、調(diào)節(jié)貧富差距

　　如果把房產(chǎn)稅看作房地產(chǎn)稅，向保有環(huán)節(jié)的征收轉(zhuǎn)變，意味著實(shí)際上是財(cái)產(chǎn)稅的一部分。如果開征房產(chǎn)稅，就意味著中國開始征收財(cái)產(chǎn)稅了。財(cái)產(chǎn)稅的征收，意味著中國真正啟動(dòng)了調(diào)節(jié)貧富差距的遠(yuǎn)大計(jì)劃。在理財(cái)師看來，這種腳步正在開始。

　　對此，投資者未來的投資方向應(yīng)該如何轉(zhuǎn)變，理財(cái)師指出，有房地產(chǎn)投資偏好的，不妨轉(zhuǎn)向REITS房產(chǎn)計(jì)劃這種海外房產(chǎn)投資形式，以多元化資產(chǎn)配置改變過去部分人群在國內(nèi)房地產(chǎn)投資較為集中的不利因素。目前，國內(nèi)的REITS已越來越多的吸引了這類投資人群的關(guān)注目光。

　　相關(guān)閱讀：房地產(chǎn)稅立法成形 100萬的房每月或繳稅400元

　　能打壓房價(jià)、調(diào)節(jié)收入分配、成為地方財(cái)政收入的主要來源，甚至是反腐?這是房地產(chǎn)稅廣受關(guān)注的重要原因。近期房地產(chǎn)稅風(fēng)聲再起，頻屏頭條!

　　有消息稱，房地產(chǎn)稅改革主體框架已基本確定，正在征求意見并不斷完善。房地產(chǎn)稅主體稅種或由房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并，具體稅率可能將由地方在中央確定的稅率區(qū)間內(nèi)自行決定。

　　財(cái)政部部長樓繼偉日前在向十二屆全國人大會(huì)第十五次會(huì)議作2016年中央決算報(bào)告時(shí)表示，今年將配合做好房地產(chǎn)稅立法工作，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革?？梢姡康禺a(chǎn)稅全面征收已臨近。

　　科普：房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅

　　房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性概念。即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。在我國包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等。我國房地產(chǎn)稅收入占地方稅收的70% 房地產(chǎn)稅以上，而外國一些發(fā)達(dá)國家僅在8%左右。

　　房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

　　由以上定義可以看出，房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅是有區(qū)別的，確切的來說，房產(chǎn)稅是在房地產(chǎn)稅的范疇之內(nèi)。

　　房地產(chǎn)稅財(cái)政意義

　　開征房地產(chǎn)稅，無疑是一項(xiàng)可靠的財(cái)政收入，它甚至可以不必在意當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)是否過熱或過冷，因?yàn)樗秦?cái)產(chǎn)保有稅。而且房地產(chǎn)稅是直接稅，比間接稅更有利于發(fā)揮調(diào)節(jié)收入分配差距的功能。

　　據(jù)稱，此次改革將房地產(chǎn)稅的定價(jià)權(quán)有條件地交給地方政府。有分析認(rèn)為，這有利于充分調(diào)動(dòng)地方政府的積極性，增強(qiáng)稅收調(diào)控的靈活性。隨著地方自主權(quán)的增強(qiáng)，地方政府將能夠在一定的區(qū)間范圍內(nèi)根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w情況自主確定具體稅率。這對使房地產(chǎn)稅逐漸成為地方政府的主體稅源，化解困擾已久的土地財(cái)政難題，具有積極的意義。

　　房地產(chǎn)稅怎么征

　　根據(jù)報(bào)道，目前，房地產(chǎn)稅立法初稿已基本成形，正在內(nèi)部征求意見并不斷完善中。房地產(chǎn)稅主體稅種或由房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并，具體稅率可能將由地方在中央確定的稅率區(qū)間內(nèi)自行決定。

　　專家指出，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)內(nèi)容繁復(fù)。對于調(diào)控而言，以交易環(huán)節(jié)調(diào)整稅收為重，短期內(nèi)能產(chǎn)生一定效果。但從建立長效機(jī)制來看，稅收政策調(diào)整頻繁，出臺(tái)較為倉促，應(yīng)急色彩濃厚，缺乏頂層設(shè)計(jì)。“現(xiàn)階段保有環(huán)節(jié)幾乎沒有稅收，歷次調(diào)控均以交易環(huán)節(jié)稅收為主，促進(jìn)住房資源合理配置效果不夠明顯。”

　　房地產(chǎn)稅征多少

　　價(jià)值百萬首套房每月需上稅400元。今年3月份，有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，我國房地產(chǎn)稅開征是必然，參照歐美國家及世界通行做法，他預(yù)測應(yīng)在3年內(nèi)開征，并估算價(jià)值100萬的首套房可能會(huì)每年增加約5000元稅負(fù)，即每月400多元。

　　這筆帳這么算：按照每個(gè)家庭戶承受能力和世界通行做法，首套房的稅率應(yīng)該在0.5%-1%之間，280億平米住宅，均價(jià)一萬總值280萬億，就是0.5的稅率，一年是1.4萬億稅收。100萬一套房，一年交5000元，每月420元不到。二套房、三套房及以上，稅率不會(huì)超過3%,預(yù)計(jì)在2%以內(nèi)。

　　房地產(chǎn)稅何時(shí)征

　　財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康表示，當(dāng)前財(cái)稅改革已經(jīng)拉開帷幕，房地產(chǎn)稅作為重點(diǎn)之一，或?qū)⒃?016年前實(shí)現(xiàn)加快立法，在2017年實(shí)施。

　　按照中央的部署，改革的重點(diǎn)要在2016年底之前做出來，房地產(chǎn)稅立法肯定是要?jiǎng)诱娓竦模康禺a(chǎn)稅立法最遲不能拖過2017年的“兩會(huì)”.

　　對樓市的5大好處：

　　一、嚴(yán)厲打擊炒房

　　房地產(chǎn)的暴利本質(zhì)吸引了無數(shù)開發(fā)商盲目開發(fā)，剛性需求者是在增加但基本上是比較均衡的遞增，而投機(jī)性需求則是階梯式的遞增，遞增速率遠(yuǎn)比真正的有效需求快得多。

　　因此造成了一些地方政府背后導(dǎo)演，前臺(tái)由開發(fā)商和炒房者表演的一出房價(jià)上漲大戲。開發(fā)商不斷存放房源，以期獲得更高的利潤，房地產(chǎn)行業(yè)“泡沫”越積越大。

　　從經(jīng)濟(jì)理論來講，實(shí)施房地產(chǎn)稅可以提高投機(jī)者炒房的成本，降低其收益預(yù)期，從而減少投機(jī)需求，通過市場供求關(guān)系達(dá)到降低房價(jià)的目的。

　　二、弱化房地產(chǎn)投資屬性

　　房地產(chǎn)具有使用和投資兩個(gè)功能屬性，但是現(xiàn)在投資反客為主，很不正常。房地產(chǎn)稅的開征有利于弱化投資屬性，還房地產(chǎn)以居住功能屬性。

　　房地產(chǎn)稅的征收，對于那些多買多占公共資源的的前提下，在未來升值空間不確定的背景下，首先要面對確定的房產(chǎn)稅負(fù)，這樣就會(huì)讓以投資為樂趣的購房人信心喪失大半，少了炒房者侵占市場資源，房地產(chǎn)市場立馬現(xiàn)了原形。

　　三、開征將直接抑制房價(jià)

　　據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，在目前的房價(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤占到60%,建筑成本只占40%.房地產(chǎn)開發(fā)中土地占有的稅費(fèi)太多，是房價(jià)過高的直接原因。

　　如果將以往在房價(jià)當(dāng)中一次性交納的稅費(fèi)改成按年收取，那么，改革后房地產(chǎn)的開發(fā)成本將有大幅度降低。

　　由于地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)分70年交，目前售價(jià)6000元/平方米的房子，從理論上說，按3600元/平方米的價(jià)格銷售即可盈利。當(dāng)然就有點(diǎn)像國外買房難養(yǎng)房更難的狀況了。

　　四、防止過分依賴土地財(cái)政

　　一旦開征了房地產(chǎn)稅，地方政府的利益將有所保障。因?yàn)楝F(xiàn)行的土地批租制度將退出歷史舞臺(tái)，對于地方政府而言，土地將成為長期而穩(wěn)定的財(cái)政收入來源。

　　如果地方政府不再過多為“土地出讓金”張羅，而是將注意力轉(zhuǎn)到其他生產(chǎn)上，那么開發(fā)商和地方政府那一層剪不斷理還亂的曖昧關(guān)系將徹底終結(jié)了。

　　五、有助于調(diào)節(jié)貧富差距

　　一旦把房地產(chǎn)稅提到財(cái)產(chǎn)稅這個(gè)層面上，財(cái)產(chǎn)稅的開征具有填補(bǔ)中國現(xiàn)行稅制中財(cái)產(chǎn)稅缺失的特殊功能。就意味著中國真正啟動(dòng)了調(diào)節(jié)貧富差距的工程。房地產(chǎn)稅的開征將使對貧富差距影響最大、具有基礎(chǔ)作用的財(cái)產(chǎn)有所觸動(dòng)。

　　總結(jié)

　　長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)調(diào)控更多要依靠市場力量、法治調(diào)節(jié)。以“限購”為代表的行政手段，短期、局部可能見效快，長期來看效果未必合適。特別是交易環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)，以北京為例，個(gè)稅與營業(yè)稅、契稅加起來常常數(shù)十萬元計(jì)，令剛需購房者不堪重負(fù)。

　　當(dāng)稅負(fù)從交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向持有環(huán)節(jié)，對“房叔”“房姐”們的殺傷力會(huì)更直接、更明顯，更有利于公平稅負(fù)、平抑房價(jià)。該征的征，該免的免，才是房地產(chǎn)稅的本意，才能讓剛需者笑、投機(jī)者愁。

　　無論稅收二次分配，還是稅收撬動(dòng)的房產(chǎn)占有格局，房地產(chǎn)稅注定將扮演一個(gè)促進(jìn)公平的角色。放在社會(huì)公平正義的天平上考察，房地產(chǎn)稅立法工作需要格外謹(jǐn)小慎微，拿捏好技術(shù)與價(jià)值的雙重取向，平衡好各方利益的動(dòng)態(tài)變化。從這個(gè)意義上說，這次立法不單單是個(gè)法律事件，更是一場匯聚民意、民智，凝聚民心、民情的政治活動(dòng)，需要立法者勉力為之。