有人說(shuō)，中國(guó)的樓市就像一部懸疑片，過(guò)程是個(gè)迷，結(jié)局誰(shuí)都無(wú)法預(yù)知，我們只有透過(guò)重重迷霧，看清某些現(xiàn)象背后的本質(zhì)。曝光中國(guó)樓市中20條黑幕，不可不知!2016年是否該入市?有傳言稱，買了就準(zhǔn)備做炮灰吧!你信嗎?

　　一、2016年依然會(huì)地王頻出

　　2016年依然會(huì)地王頻出，市場(chǎng)集中度會(huì)進(jìn)一步提高，今年開(kāi)始，房企融資越來(lái)越輕松，典型的就是公司債，各大房企都不差錢，2015年的土地市場(chǎng)非?；鸨?，2016年也會(huì)維持這樣的格局。

　　二、一二線城市：預(yù)計(jì)銷量將持平，而銷售均價(jià)將上漲10%

　　著名證券研究機(jī)構(gòu)中金公司研究部發(fā)布了對(duì)2016年及以后的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告。報(bào)告對(duì)全國(guó)主要城市房地產(chǎn)銷售價(jià)格、銷售量均進(jìn)行了預(yù)測(cè)。中金預(yù)測(cè)，2016年一二線城市房地產(chǎn)銷售均價(jià)將上漲10%，而銷量將持平，主要由于：1)供應(yīng)有限將推升銷售均價(jià)，同時(shí)導(dǎo)致銷量受限;2)貨幣政策寬松將抵消宏觀經(jīng)濟(jì)放緩的負(fù)面影響，刺激銷售均價(jià)和銷量;3)土地成本較高的新增供應(yīng)入市將結(jié)構(gòu)性推升銷售均價(jià)。

　　1.庫(kù)存水平下降和新增供應(yīng)減少會(huì)推升銷售均價(jià)

　　一線和二線城市的庫(kù)存去化周期已經(jīng)分別下降50%和25%至7個(gè)月和13個(gè)月，分別處于偏低和健康水平。隨著新增供應(yīng)下降，未來(lái)庫(kù)存去化周期很可能會(huì)進(jìn)一步縮短，考慮到1)2014年土地購(gòu)置面積下降27%，今年前9個(gè)月繼續(xù)下滑5%。庫(kù)存水平的下降將支撐銷售均價(jià)向上，而總可售資源的減少將令銷量受限。

　　2.貨幣政策的顯著寬松將抵消宏觀經(jīng)濟(jì)放緩的影響，刺激銷售均價(jià)上漲，并支持銷量

　　本輪貨幣政策寬松周期的力度前所未見(jiàn)(不到12個(gè)月的時(shí)間累計(jì)降息165個(gè)基點(diǎn)，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率300個(gè)基點(diǎn))。我們預(yù)計(jì)，未來(lái)貨幣政策還將進(jìn)一步放松(預(yù)計(jì)2016年降息25個(gè)基點(diǎn)，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率600個(gè)基點(diǎn))，從而支持一二線城市的銷售均價(jià)持續(xù)上漲。雖然宏觀經(jīng)濟(jì)放緩可能降低需求，但在一二線城市流動(dòng)性效應(yīng)將抵消該影響而有余。因此，我們認(rèn)為一二線城市銷量的下降空間有限。

　　3.土地成本較高的新增供應(yīng)入市將推高銷售均價(jià)

　　2013年以來(lái)，一、二線城市的平均土地成本已經(jīng)大幅上升。預(yù)計(jì)新項(xiàng)目普遍會(huì)瞄準(zhǔn)高端市場(chǎng)，制定較高的價(jià)格以彌補(bǔ)土地成本的大幅上升，從而推動(dòng)銷售均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。

　　三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著高庫(kù)存和弱需求，尤其當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)低迷，我們預(yù)計(jì)2016年三四線城市房地產(chǎn)銷量將下降10%，銷售均價(jià)將下跌5%。

　　三、哪些城市有可能表現(xiàn)更好?

　　第一， 深圳、蘇州、南京、合肥、南昌、杭州、上海、北京和廣州最有可能表現(xiàn)更好。這九個(gè)城市的庫(kù)存去化周期將下降到10個(gè)月以下，顯示庫(kù)存水平將處于低位。加上2016年這九個(gè)城市的總可售資源大多將會(huì)減少(除深圳將增加4%以外)，這些城市將供不應(yīng)求，最可能有突出表現(xiàn)。

　　第二， 看好的城市——中心城市及其衛(wèi)星城市。中心城市的情況比其他一二線城市要好。從長(zhǎng)期來(lái)看，由于中心城市的集聚效應(yīng)推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的升級(jí)和人口的流入，為房地產(chǎn)需求和價(jià)格提供了持續(xù)的支持，中心城市的房地產(chǎn)需求通常比較穩(wěn)健。我們此處所指的中心城市位于高鐵網(wǎng)絡(luò)的連接點(diǎn)上，并且是大都市區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，包括北京、天津、石家莊、上海、杭州、南京、深圳、廣州、成都、重慶、廈門、鄭州、武漢和長(zhǎng)沙。

　　第三，大都市區(qū)的三線城市較普遍低迷的三四線市場(chǎng)更看好。2009年至2014年，傳統(tǒng)大都市區(qū)(環(huán)渤海、長(zhǎng)三角和珠三角)的三線人口流入最為強(qiáng)勁。中心城市的衛(wèi)星城市人口流入較強(qiáng)。各大都市區(qū)人口流入最多的城市均是該地區(qū)中心城市的衛(wèi)星城。在三線城市中，看好作為衛(wèi)星城市的東莞、佛山、惠州、蘇州、保定和廊坊。

　　四、不同城市、不同區(qū)域之間的分化將加劇

　　優(yōu)秀資源都會(huì)往一線城市及周邊城市聚集，城市之間及城市內(nèi)部分化加劇，一線城市已經(jīng)郊區(qū)化，現(xiàn)在進(jìn)入郊區(qū)城市化的階段，二線城市正處于郊區(qū)化的過(guò)程，大量人口正在往郊區(qū)遷移。未來(lái)也會(huì)走一線城市路，從城市郊區(qū)化到郊區(qū)城市化。所以城市內(nèi)部找好熱點(diǎn)城市的潛力區(qū)位也很重要，不要盲目拿地。

　　五、2016年上半年樓市整體較樂(lè)觀

　　大部分業(yè)內(nèi)人士對(duì)2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)度相對(duì)樂(lè)觀。

　　金科地產(chǎn)戰(zhàn)略總監(jiān)許煥升認(rèn)為，2016年樓市會(huì)比2015年差一點(diǎn)，但不會(huì)比2014年差。首先，需求還在，從人口結(jié)構(gòu)來(lái)講，剛需雖然有所減少，但改善性蓬勃發(fā)展，從而彌補(bǔ)了剛需的略微下降;其次，國(guó)家政策支持力度會(huì)越來(lái)越大;第三，中國(guó)城市群格局會(huì)越來(lái)越清晰，如果房企布局合理，依舊會(huì)取得理想的銷售業(yè)績(jī)。

　　某上市公司戰(zhàn)略總監(jiān)則判斷2016年上半年整體比較樂(lè)觀，下半年或出現(xiàn)第一輪周期性調(diào)整。明年上半年還會(huì)延續(xù)今年的回暖勢(shì)頭，因?yàn)閺哪壳皝?lái)看，樓市政策達(dá)到了歷史最大寬松度，供求關(guān)系也相對(duì)健康，成交量會(huì)在今年年底或明年上半年達(dá)到高點(diǎn)。

　　六、改善性住房需求份額持續(xù)增加

　　2016年一、二線城市改善性住房需求有望表現(xiàn)強(qiáng)勁。首先，現(xiàn)有的住房普遍戶型較小，20%左右的住房質(zhì)量很差。其次，二孩政策的全面放開(kāi)。第三，與改善型住房需求相比，其他的兩類住房需求(首次置業(yè)需求和投資性需求)正趨于弱勢(shì)。

　　金科地產(chǎn)戰(zhàn)略總監(jiān)許煥升認(rèn)為，從2015年成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，改善性需求已經(jīng)在釋放，2016、2017年會(huì)保持比較好的一個(gè)成交規(guī)模。從2014年改善型需求成交已經(jīng)超過(guò)剛需，2016年改善性需求成交比例將進(jìn)一步提高。比如金科地產(chǎn)2016年剛需產(chǎn)品和改善產(chǎn)品比例或調(diào)整到6:4。2015年拿的地很多也是為了改善型需求做準(zhǔn)備。

　　七、一線城市房?jī)r(jià)在短暫回穩(wěn)后繼續(xù)上升

　　明年一線城市房?jī)r(jià)怎么走?有說(shuō)“斷崖式下跌”的，有說(shuō)繼續(xù)猛漲的。

　　資深地產(chǎn)人天雨認(rèn)為，如果沒(méi)有特殊政策出臺(tái)。明年年初一線城市房?jī)r(jià)企穩(wěn)，深圳等今年上漲過(guò)多的城市，可能有10—15%的短暫回調(diào)，但之后，仍將繼續(xù)上升。

　　一線城市的房?jī)r(jià)，并非單純由供求關(guān)系決定的，其更深層次的原因在于資源的非常聚集。優(yōu)勢(shì)資源聚集在一線，造成了人群的非常聚集。而且，因?yàn)槠渌顿Y渠道的風(fēng)險(xiǎn)和不暢通，更因?yàn)樨泿懦掷m(xù)貶值，而“肉爛了在鍋里”，也就是說(shuō)不管貨幣貶值升值，樓市的總價(jià)值不變，大量資金一有機(jī)會(huì)就涌入樓市。

　　就如同日本“東京都”附近的房子和其他地方的房子不是一個(gè)概念，我國(guó)一線城市的房子和其他地方的房子也將不是一個(gè)概念。

　　2015年，深圳等地的房?jī)r(jià)漲的太兇，這種上漲是不可持續(xù)的。但決定房?jī)r(jià)的購(gòu)房者心理預(yù)期被廣泛調(diào)高。討論“30年租金不抵房?jī)r(jià)”已經(jīng)沒(méi)有意義，因?yàn)榉孔舆@時(shí)候已經(jīng)不是使用品而是投資品，就如同金子不能吃寶石無(wú)法治病，但一樣價(jià)值很高一樣。一旦人們覺(jué)得房子值這個(gè)價(jià)格，它就可以賣出相應(yīng)的價(jià)格。

　　2016年年初，一線城市房?jī)r(jià)在沒(méi)有新政策出臺(tái)的情況下會(huì)企穩(wěn)，部分區(qū)域會(huì)有10—15%的回調(diào)，但隨后仍將一路往上，明年年底與今年相比，一線城市房?jī)r(jià)將上升10%左右。

　　八、品牌房企擴(kuò)大在二線城市份額，部分本地房企退出

　　UA國(guó)際山西區(qū)域經(jīng)理董捷判斷，2016年品牌房企將擴(kuò)大在二線城市份額，部分本地房企退出。內(nèi)地一些二線城市、省會(huì)城市之所以去化很難很慢，并非是本地沒(méi)有剛需。

　　實(shí)際情況是：

　　1.因?yàn)樵S多地方政府執(zhí)法不嚴(yán)，小產(chǎn)權(quán)房遍地開(kāi)花，“五證”不全就開(kāi)始出售更是成了普遍現(xiàn)象，于是守規(guī)矩的房企反而不好活，許多剛需住進(jìn)了小產(chǎn)權(quán)房;

　　2.許多落馬貪官之前以權(quán)謀私，許多本地房企以低價(jià)獲得土地，與外來(lái)房企不公平競(jìng)爭(zhēng)。以至于很多全國(guó)性的房企進(jìn)入一個(gè)地方，往往需要和當(dāng)?shù)胤科蠛腺Y成立新企業(yè)，才能占有一席之地。

　　2014、2015，中央反腐給力，許多貪官落馬，官場(chǎng)風(fēng)氣一變：

　　3.許多本地房企所依仗的“關(guān)系優(yōu)勢(shì)”不復(fù)存在。而他們?cè)谶^(guò)往經(jīng)營(yíng)中已經(jīng)形成路徑依賴，不知道在純市場(chǎng)環(huán)境中怎么競(jìng)爭(zhēng)怎么游泳。

　　4.許多地方房企老板因?yàn)闋可孢M(jìn)腐敗窩案而被捕，企業(yè)也一蹶不振。剩余的開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力不足、成本控制也不夠好，無(wú)力和外來(lái)房企競(jìng)爭(zhēng)。

　　而萬(wàn)科等全國(guó)性房企，從來(lái)不行賄，也不靠市場(chǎng)以外的因素去競(jìng)爭(zhēng)，其強(qiáng)大的產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力、成本控制能力，將越來(lái)越占優(yōu)勢(shì)。

　　二線城市不是沒(méi)有需求，而是需求有限，這些有限的需求將去向最好的性價(jià)比的產(chǎn)品。因此，2016年，在許多二線城市、省會(huì)城市，本地房企將逐步退出，全國(guó)性品牌房企在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)所占份額將進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　九、現(xiàn)有“剛需”房大量“死亡”，新型好產(chǎn)品反熱銷

　　明源地產(chǎn)研究院書友群群友認(rèn)為，明年三四線城市剛需房大量死掉，新型好產(chǎn)品反而一定不用擔(dān)心去庫(kù)存。許多人說(shuō)起三四線城市，就說(shuō)“去化難”。實(shí)際上一個(gè)數(shù)字根本不足以說(shuō)明全部的情況。三四線城市，目前的所謂“存量產(chǎn)品”，量是非常大，但許多質(zhì)量都不高，設(shè)計(jì)很差，好多都是幾年前就蓋起來(lái)的。

　　產(chǎn)品差，核心在于思路，說(shuō)白了，就是這些開(kāi)發(fā)商把三四線的消費(fèi)者當(dāng)成啥好東西都沒(méi)有見(jiàn)過(guò)的人，隨便搞個(gè)房子就想賺錢。舍不得前期多花設(shè)計(jì)費(fèi)用，也舍不得用好材料，還舍不得精雕細(xì)琢花工夫。

　　但實(shí)際上，三四線城市的消費(fèi)者并不需要這樣的產(chǎn)品，因?yàn)椋?/p>

　　1.三四線城市許多就是本地人，家里好歹都有套房，并沒(méi)有到不買就沒(méi)得住的程度。

　　2.三四線城市的消費(fèi)者每天也上網(wǎng)看電視，看美劇韓劇，對(duì)房屋產(chǎn)品的欣賞水平是很高的，一些經(jīng)常外出旅游的要求就更高。

　　3. 三四線城市房子許多本身就比較大，100平左右的房子很正常，所以買房者要“改善”的時(shí)候，許多時(shí)候并非是從面積角度出發(fā)的，也就是說(shuō)他們想要的不是更大的房子而是更好的房子。

　　因此，三四線城市許多所謂“剛需”樓盤去化難一點(diǎn)都不奇怪。因?yàn)樵S多人需要的是更優(yōu)秀的“改善”產(chǎn)品，而存量房本身就不是這樣的產(chǎn)品。

　　因此，2016年，大量“存量”房將繼續(xù)去化難，而一些用心的好房子，將賣得不錯(cuò)。如果有好的開(kāi)發(fā)商敢于開(kāi)發(fā)“新產(chǎn)品”，必然帶來(lái)“新需求”，實(shí)現(xiàn)暢銷。

　　十、移動(dòng)化、扁平化、合伙人仍是房企組織變革方向

　　明源地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)徐穎指出，組織更加扁平、決策更加專業(yè)、溝通更加高效及碎片化，仍是房地產(chǎn)組織變革的方向，而更多房企會(huì)推出合伙人制度。

　　明源地產(chǎn)研究院房企轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新研究專家劉策認(rèn)為，風(fēng)險(xiǎn)管理將成為房企管理新的風(fēng)口。2016年，房企將高度重視風(fēng)險(xiǎn)管理，新環(huán)境下企業(yè)面臨的戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)，資金風(fēng)險(xiǎn)，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等愈加突出，像很多百億軍團(tuán)都把風(fēng)控體系建設(shè)和風(fēng)控隊(duì)伍培養(yǎng)作為企業(yè)未來(lái)持續(xù)健康穩(wěn)健發(fā)展的頭等大事，在內(nèi)部構(gòu)建以風(fēng)險(xiǎn)梳理—風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別—風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警—風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)，建立以風(fēng)控指標(biāo)體系和流程優(yōu)化為雙輪的風(fēng)險(xiǎn)控制體系。