中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和其他國(guó)家不同的是，城鎮(zhèn)化和城市化同步進(jìn)行，使得房地產(chǎn)的增長(zhǎng)過(guò)程尤為暴力。與日本等國(guó)家不同，發(fā)達(dá)國(guó)家的城市擴(kuò)張發(fā)生在城鎮(zhèn)化之前，主要在于受外來(lái)經(jīng)濟(jì)的影響小。而中國(guó)在改革開(kāi)放后帶來(lái)的大量先進(jìn)生產(chǎn)力，使得經(jīng)濟(jì)密度和人口密度差急速提升，大量人口涌入城市，而此時(shí)的城市擴(kuò)張并不明顯，突然帶來(lái)的住房需求導(dǎo)致了房地產(chǎn) 10 年的需求大牛市

　　2015年10月22日院常務(wù)會(huì)議通過(guò)了《居住證暫行條例(草案)》，規(guī)定在全國(guó)建立居住證制度，推進(jìn)城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)和便利向常住人口全覆蓋，逐步提高居住證持有人享有的公共服務(wù)水平。

　　在全國(guó)建立居住證制度，提高公共服務(wù)水平，明確積分等方式落戶通道……21日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過(guò)了《居住證暫行條例(草案)》。專家認(rèn)為，作為戶籍制度改革的重要內(nèi)容，全面實(shí)施居住證制度將助推以人為核心的新型城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，同時(shí)進(jìn)一步促進(jìn)社會(huì)公平正義。

　　流動(dòng)人口將從居住證制度中受益

　　“實(shí)施居住證制度是戶籍制度改革的重要一步，并且最終還是服務(wù)于戶籍制度改革。”北京大學(xué)社會(huì)學(xué)系教授陸杰華表示，“無(wú)論是享受公共服務(wù)還是積分落戶，我國(guó)社會(huì)相當(dāng)一部分人，尤其是數(shù)量龐大的流動(dòng)人口都將從居住證制度中受益。”

　　《居住證暫行條例(草案)》規(guī)定在全國(guó)建立居住證制度，推進(jìn)城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)和便利向常住人口全覆蓋，要求各地積極創(chuàng)造條件，逐步提高居住證持有人享有的公共服務(wù)水平。草案還明確了居住證持有人通過(guò)積分等方式落戶的通道。

　　“戶籍制度改革就是要逐步剝離附加在戶口上的教育、醫(yī)療、衛(wèi)生等權(quán)益，并通過(guò)居住證制度實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)的均等化。”中國(guó)人民大學(xué)社會(huì)學(xué)理論與方法研究中心教授陸益龍說(shuō)，“任何公民在法律面前都是平等的，讓每個(gè)人平等地享受公共服務(wù)，這也是法治的必然要求。”

　　多個(gè)地區(qū)已開(kāi)始實(shí)行居住證制度

　　2014年7月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見(jiàn)》發(fā)布，提出“全面實(shí)施居住證制度”的目標(biāo)。2014年12月，國(guó)務(wù)院法制辦公室就《居住證管理辦法(征求意見(jiàn)稿)》向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

　　包括北京、上海、廣州、深圳在內(nèi)的多個(gè)地區(qū)已經(jīng)開(kāi)始實(shí)行居住證制度。廣東為居住證持證人列出了15條待遇，持有居住證的境內(nèi)人員在符合資格條件的情況下還可以報(bào)名參加廣東省內(nèi)公開(kāi)選拔領(lǐng)導(dǎo)干部?！渡虾Ｊ芯幼∽C積分管理辦法》則規(guī)定，符合一定條件的創(chuàng)業(yè)人才和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)中介服務(wù)人才將可以獲得120分的加分，這意味著這類人才將可以享受包括子女教育在內(nèi)的多項(xiàng)公共服務(wù)待遇。

　　“在上海，持有居住證所能享受的公共服務(wù)，已經(jīng)非常接近戶籍人口了。”上海市公安局人口管理辦公室主任朱惠芬說(shuō)，“居住證制度可以在合理控制城市規(guī)模的同時(shí)，通過(guò)‘梯度賦權(quán)’的方式提高對(duì)各類人群的公共服務(wù)覆蓋率。在城市管理中，居住證將發(fā)揮越來(lái)越重要的作用。”

　　“居住證將成為城鎮(zhèn)化的調(diào)節(jié)器”

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)課題組16日表示，曾經(jīng)被視為經(jīng)濟(jì)過(guò)熱源頭的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，將再次成為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增速的調(diào)節(jié)器。但我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整期，房地產(chǎn)低迷至少還需要兩年左右的時(shí)間。預(yù)計(jì)2016年房地產(chǎn)投資繼續(xù)探底。根據(jù)目前的房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)節(jié)奏、資金到位情況、庫(kù)存變化、銷售現(xiàn)狀，房地產(chǎn)投資將繼續(xù)回落。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)部、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院科研局、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院數(shù)量經(jīng)濟(jì)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究所、社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社當(dāng)日共同舉辦2016年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)》發(fā)布暨中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)報(bào)告會(huì)。

　　2014年以來(lái)國(guó)家多次放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，商品房銷售面積和銷售金額持續(xù)回暖，但因房地產(chǎn)庫(kù)存較多及我國(guó)人口結(jié)構(gòu)性變化的影響，房地產(chǎn)投資告別了過(guò)去持續(xù)多年的超高增速。

　　藍(lán)皮書(shū)稱，2015年以來(lái)“救市”政策頻發(fā)，央行五次降息四次降準(zhǔn)，一線城市、部分二線城市樓市需求在政策刺激下開(kāi)始集中釋放，樓市基本面出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。

　　銷售方面，1~9月，全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)7.5%，比1~8月繼續(xù)提高0.3個(gè)百分點(diǎn)，下半年以來(lái)持續(xù)好轉(zhuǎn)，其中住宅銷售面積同比增長(zhǎng)8.2%，回暖勢(shì)頭良好。

　　資金方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金增速繼續(xù)加快，1~9月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增長(zhǎng)0.9%，與1~8月持平，連續(xù)4個(gè)月正增長(zhǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)回暖有望從銷售端傳導(dǎo)到投資端，尤其是隨著部分大城市庫(kù)存不足的風(fēng)險(xiǎn)凸顯，其房地產(chǎn)投資有望企穩(wěn)回升。

　　開(kāi)發(fā)方面，1~9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新開(kāi)工面積同比下降12.6%，降幅收窄4.2個(gè)百分點(diǎn)，下半年以來(lái)降幅首次縮窄，也顯示房地產(chǎn)新開(kāi)工項(xiàng)目正出現(xiàn)筑底回升跡象，后續(xù)房地產(chǎn)投資增速或?qū)⒂泻棉D(zhuǎn)。

　　但課題組表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整期。經(jīng)過(guò)十余年高增長(zhǎng)后，我國(guó)房屋存量已大幅度增加，2013年城鎮(zhèn)戶均住宅超過(guò)1.05套，基本達(dá)到飽和點(diǎn)。房地產(chǎn)在建規(guī)模仍然較大，住房空置面積較多。

　　與此同時(shí)，隨著勞動(dòng)人口減少和城鎮(zhèn)化速度減慢，新增的有效需求減少，2013年當(dāng)年近1300萬(wàn)套的銷售量基本是房地產(chǎn)需求的年度高峰值，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入趨勢(shì)性下跌和周期性減速的雙重調(diào)整階段。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和房地產(chǎn)周期變化規(guī)律，房地產(chǎn)調(diào)整期一般需要3~5年，考慮到2014年已經(jīng)開(kāi)始調(diào)整，房地產(chǎn)低迷至少還需要兩年左右的時(shí)間。

　　課題組表示，從歷史經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)銷售形勢(shì)回暖，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間之后，必然要帶動(dòng)房地產(chǎn)投資由降轉(zhuǎn)升。盡管有存量房消化任務(wù)，但大城市存量房持續(xù)較快減少，住宅開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)必然會(huì)逐步增加。大城市存量住房消化任務(wù)完成后，住宅開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)必然會(huì)逐步增加。與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)度較高的建材家具、裝修裝飾及家電等消費(fèi)也會(huì)逐步反彈。

　　“在新型城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的背景下，大量流動(dòng)人口卻因?yàn)楦鞣N原因并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)上的‘城鎮(zhèn)化’，這樣會(huì)導(dǎo)致城鎮(zhèn)化的質(zhì)量不高。”陸杰華認(rèn)為，居住證將成為城鎮(zhèn)化的調(diào)節(jié)器，也是推動(dòng)城鎮(zhèn)化健康有序發(fā)展的必然需要。

　　他同時(shí)表示，國(guó)務(wù)院已經(jīng)通過(guò)了居住證制度的指導(dǎo)性和原則性規(guī)定，但這項(xiàng)制度的全面實(shí)施還需要各地來(lái)制定具體辦法，已經(jīng)有了居住證的地區(qū)也要跟上國(guó)務(wù)院規(guī)定的腳步。“出于公共財(cái)力等原因，這其中甚至也將遇到一定阻力，這就需要有關(guān)部門提供強(qiáng)有力的監(jiān)督。”