2016年房地預(yù)測

　　樓市可以說是老百姓最關(guān)心的一個話題之一了，2015年樓市讓大家心驚肉跳，那么2016年樓市將會是怎么樣的呢，下面學(xué)習(xí)啦小編就跟大家一起預(yù)測一下。

　　二三線城市壓力增大　　危機或在明年三季度

　　房地產(chǎn)行業(yè)的帶動作用無疑被寄予厚望。不過，疲態(tài)猶存的房地產(chǎn)能否成為“救火隊”卻成了讓業(yè)內(nèi)擔憂的現(xiàn)實問題。

　　實際上，在此前的多輪救市中，中央及地方政府已經(jīng)推出了多項“救市”措施，近期就有降低首套房首付比例、取消限外、推進公積金異地貸款等政策出臺，但全國樓市仍然難見起色。

　　根據(jù)世邦魏理仕監(jiān)測的15個重點一二線城市來看，9月份，銷量同比增幅由8月的34.0%大幅趨緩至17.9%，環(huán)比較8月甚至下降了7.4%。這主要是由于二線城市銷售勢頭減弱導(dǎo)致，一線城市基本保持了之前的增速。

　　“銷售放緩的市場環(huán)境下，二三線城市的庫存壓力繼續(xù)增大。”同策咨詢研究部市場總監(jiān)張宏偉表示。

　　同策咨詢研究部報告顯示，截至9月底，全國共38個城市商品住宅累計庫存余量為34867萬平米，在維持了8個月基本持平或小幅下滑的態(tài)勢后，9月又出現(xiàn)一定幅度的上揚，環(huán)比和同比分別上揚3.3%和3.4%。其中，二線城市存銷比為14.91個月，臨界壓力范圍值上限，存在房價下滑的傾向;三四線城市存銷比為28.94個月，遠超合理區(qū)間，存在顯著的降價壓力。

　　這則意味著，地方政府的去庫存之戰(zhàn)仍然困難重重。為此，多地政府部門已在近日出臺“新招”。

　　近日，重慶發(fā)出通知，要求對資金困難的房地產(chǎn)在建項目，不簡單地抽貸、停貸和壓貸，鼓勵金融機構(gòu)合理配置信貸資源，提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人購房按揭貸款額，以適當緩解房地產(chǎn)投資逐漸下滑的局面，并加快去庫存。

　　山東省也在近日出臺政策，提出鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)將商品房改造為電商用房、教師公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)。

　　住建部原副部長、中國房地產(chǎn)協(xié)會會長劉志峰在“中國老年住區(qū)百城聯(lián)動計劃啟動儀式”上指出，開發(fā)企業(yè)在新建小區(qū)中配建一定比例的養(yǎng)老公寓是必然趨勢，未來將引導(dǎo)和帶動部分住宅社區(qū)進行改造建設(shè)運營。而這也可以成為地方政府借力去庫存的契機。

　　據(jù)中信建投研究發(fā)展部最新報告顯示，僅今年9月份，就有至少6個地方發(fā)布救市新政。對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，地方頻繁救市的主要原因還是巨大的庫存壓力。

　　不過，對于中央及各地頻繁出臺的救市政策，張宏偉則表示擔憂。他認為，在政策刺激下，年底即將出現(xiàn)的繁榮景象背后或?qū)摲C，多輪救市政策不斷透支樓市需求，這對于明年樓市來講或?qū)⑹且粋€利空消息，這意味著樓市需求危機有可能在2016年三季度爆發(fā)，屆時，樓市將陷入新一輪的調(diào)整周期。

　　中央政策已現(xiàn)寬松

　　地方政府仍嫌不夠“從2014年11月末開始的本輪降息通道看，6次降息購房按照基準利率計算，百萬房貸20年利息減少幅度高達22.57萬元。”中原地產(chǎn)市場首席分析師張大偉認為，房地產(chǎn)市場已迎來政策最寬松階段，但從目前市場形勢來看，10月樓市成交同比來看仍將下滑，因此不排除后續(xù)還會再次降準降息。

　　對于地方政府而言，消化樓市庫存與拉動房地產(chǎn)投資雖然密切相關(guān)，但卻難以找到一條行之有效的解決途徑。顯然，住宅銷售回暖未能激發(fā)住宅投資增長。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)，今年前三季度，GDP首度跌破7%，降至6.9%。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)回落，2015年1-9月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為2.6%，較上年同期下降9.9個百分點。

　　“本次央行雙降以及從去年年底開始的多次降息，盡管此次降息之后住房貸款利率降到近年來的最低水平，但對樓市實際產(chǎn)生的邊際效應(yīng)已經(jīng)逐漸減弱，對于庫存量仍然巨大的多數(shù)城市而言，仍需要更加直接的刺激政策來提振行業(yè)信心。”華北某省政府官員告訴記者，近期他曾兩次趕赴北京，就政策能否在更大層面上放松與中央進行溝通。

　　“從目前來看，中央仍然把經(jīng)濟政策的調(diào)整重心放在信貸及貨幣政策，希望通過降低首付比例、房貸利率及增加銀行在信貸方面的資金投放來穩(wěn)定住房消費，但是對于地方政府而言，政策落地難、起效慢已成為‘通病’。”張建告訴記者，尤其在二三線城市，樓市成交增幅緩慢，庫存巨大，銀行仍需控制風險，此前出臺的首付比例降至25%政策，仍有銀行難以實行。

　　上述國研中心負責人指出，中央對房地產(chǎn)投資增速下降設(shè)置“紅線”，如果信貸調(diào)整無法帶來房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)的改觀，下一步或?qū)^續(xù)在公積金額度管理、房地產(chǎn)交易稅費等方面有所動作。盡管目前已有多個城市實行了稅費優(yōu)惠、減免、補貼等措施，但如果中央表態(tài)則將釋放不同信號。

　　實際上，近期，中央在降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費方面已有動作。根據(jù)國家發(fā)改委發(fā)布的消息，自今年10月15日起，將減免12項行政事業(yè)性收費標準。其中對房地產(chǎn)交易手續(xù)費進行了減免，其中新房由現(xiàn)行的每平方米3元降為每平方米2元，存量住房由現(xiàn)行每平方米6元降為每平方米4元。

　　“減免的費用很少，但仍有信號意義。”國務(wù)院發(fā)展研究中心一位負責人表示，在稅費方面的減免或補貼有很多辦法，比如調(diào)整普通住宅認定標準、降低地方戶籍準入門檻等，隨著房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟作用的提高，預(yù)計接下來將有更多地方政府出臺相關(guān)的刺激政策。

　　以深圳為例，上半年領(lǐng)先全國房價上漲的深圳，近期出現(xiàn)了房價見頂回落跡象，住宅成交也有所放緩。深圳樓市微調(diào)政策隨之而來，2015年10月1日起，深圳將調(diào)整普通住房價格標準，調(diào)整后，10個區(qū)域的普宅總價上限在200萬元至490萬元之間。

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