2016房地產(chǎn)發(fā)展方向
2016年房地產(chǎn)的發(fā)展方向如何?2016年的樓市又會是怎么樣呢?2016年的房價還會下跌嗎?2016年房價走勢樂觀不?下面,跟學習啦小編一起來觀摩吧:
2016年房地產(chǎn)發(fā)展方向:
60億元的“日光盤”!讓全國房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)者“亮瞎眼”!
11月7日,深圳一手房市場迎來單個樓盤近十年來最大體量推盤——深圳龍華新區(qū)的壹城中心。從上午10點正式簽約到下午4點,開發(fā)商宣布所推樓盤全部1637套房源一次性售罄,6個小時內(nèi)實現(xiàn)“日光”。據(jù)初步預計,此次開盤簽約金額達到60億元。
回顧今年以來的樓市,在多輪“救市”政策刺激之下,市場信心將進一步提升,北上廣深一線城市、合肥、南京、南昌、蘇州等部分二線城市,樓市成交量已經(jīng)呈現(xiàn)出“金九銀十”的行情。深圳、北京、上海、廣州、南京、合肥、廈門、惠州、杭州等城市樓市開始出現(xiàn)“日光盤”等熱銷現(xiàn)象。甚至部分城市比如深圳、上海等一線城市的市場回暖的速度超出政策預期,政府的“救市”星星之火導致樓市成交量出現(xiàn)暴漲,房價也正在醞釀大幅上漲的行情。與此同時,期待已久的“日光盤”開始在下半年樓市頻頻再現(xiàn)。
多因素催生熱點城市頻現(xiàn)“日光盤”
針對熱點城市樓市不斷出現(xiàn)的“日光盤”與房價快速上漲的現(xiàn)象,地方政府也不得不出招應對。其中,上半年,深圳規(guī)土委表示,將嚴格依法查處那些通過故意制造“日光盤”等人為加劇供求緊張的“捂盤惜售”等違法違規(guī)行為。此外,深圳將推出系列措施全力保障房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展,包括加快商品住房預售審批,加快新增住宅用地供應,繼續(xù)執(zhí)行限購等;在今年下半年至今,上海市政策層面兩次警示房價已經(jīng)很高,下半年要抑制投資投機需求,官方對于樓市調(diào)控政策層面開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)向,開始出現(xiàn)收緊的信號。
那么,地方政府管得住“日光盤”嗎?“日光盤”是不是還會在更多的城市發(fā)生?“日光盤”背后反映出哪些尷尬問題?
多輪“救市”政策之后,市場需求被激活,上述城市的樓市去化速度提升,去化周期也逐步縮短,市場基本面快速好轉(zhuǎn)。在這樣的市場背景下,“自住需求+改善需求”兩股力量入市,導致上述城市出現(xiàn)“日光盤”的現(xiàn)象。同時,“日光盤”使得不少購房者擔心樓市后期供應不足、房價反彈上漲而繼續(xù)惶恐入市,甚至導致局部市場買漲不買跌的行情出現(xiàn)。
以深圳為例,新增建設用地少的可憐,對住宅市場來講,勢必會造成未來供不應求的局面;從商品住宅市場去化周期來看,今年以來,整個市場去化周期也就6-7個月,甚至有時候更低,可以說這個城市樓市處于“無房可賣”的局面,也就是說在供不應求的市場環(huán)境當中出現(xiàn)“日光盤”也是理所當然,是市場行為使然,即使政府出臺上述措施也難以改變樓市供求關系緊張的本質(zhì)。11月7日,深圳樓市6個小時內(nèi)實現(xiàn)60億元的“日光盤”,也正是在上述市場背景下發(fā)生的。
從 “日光盤”頻出的其他城市來看,地方政府并沒有明確表態(tài)用行政手段制止,甚至在公積金貸款、普通住宅標準、住房補貼等方面繼續(xù)定向?qū)捤桑噲D通過樓市基本面的回升拉動宏觀經(jīng)濟的增長。從這個角度來看,由于宏觀經(jīng)濟“觸底”階段的經(jīng)濟增速的壓力,地方政府也有苦難言的尷尬,也不得不通過炒熱房地產(chǎn)挽救宏觀經(jīng)濟。因此,我們也就不難理解為何深圳等上述城市“日光盤”頻出。
此外,地方政府“大牌”頻頻亮出,各地利好政策頻出,地方版城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃密集出臺,導致熱點城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)炒作氛圍。比如,一帶一路、自貿(mào)區(qū)、京津冀一體化、軌道交通、新區(qū)等規(guī)劃或政策的獲批,政策熱點效應助推區(qū)域房地產(chǎn)市場熱度升溫,導致北上廣深、南京、合肥、廈門、惠州、杭州等城市樓市出現(xiàn)搶房現(xiàn)象,催生“日光盤”。從今年四季度樓市發(fā)展趨勢來看,上述熱點城市仍然會有“日光盤”頻現(xiàn)的現(xiàn)象。
2016年房地產(chǎn)發(fā)展方向:
“政府救市房價齊漲”時代一去不返,“日光盤”是熱點城市現(xiàn)象
那么,“日光盤”是不是還會在更多的城市發(fā)生?“日光盤”現(xiàn)象在2016年是否還會繼續(xù)?顯然,從市場指標意義來看,當前市場仍然是“分化”的,“日光盤”仍然是少數(shù)熱點城市樓市升溫的表現(xiàn),對于上述熱點城市以外的大多數(shù)城市樓市來講,其實,還面臨比較大的去庫存壓力。
從今年四季度樓市表現(xiàn)來看,上述一線城市及市場基本面良好的城市(庫存去化周期在15個月以下的城市)來講,市場將沒有去庫存壓力,再加上房企沖刺銷售業(yè)績指標等因素,四季度會漲價或會出現(xiàn)買漲不買跌的現(xiàn)象,“日光盤”的現(xiàn)象也將再現(xiàn),這似乎沒有辦法擋得住。
但是,對于其他城市來講則會面臨不同的命運,“政府救市房價齊漲”時代一去不返。
比如,當前庫存去化周期在15個月以上的城市則仍然面臨去庫存的壓力,比如西安、青島、天津、沈陽、福州、武漢等二線城市,溫州、舟山、保定、東營、臨沂、運城、莆田、南平、江陰、徐州等大部分三四線城市,這些城市由于供地量偏大市場供大于求,房價則難以有上漲壓力,甚至部分城市仍然要堅持“以價換量”去庫存。
從上述分析來看,當前少數(shù)熱點城市出現(xiàn)“日光盤”也不必大驚小怪,樓市整體上仍然面臨去庫存的“尷尬”。對于仍然有較大去庫存壓力的城市尤其是三四線城市而言,“日光盤”仍然是奢望。當然對于房企來講,在這樣的市場環(huán)境當中也面臨規(guī)?;l(fā)展與運營風險增加的尷尬。
“日光盤”背后:需求透支將導致2016年熱點城市的降價風險
從上述“日光盤”現(xiàn)象來看,筆者不否認四季度熱點城市樓市仍然會繼續(xù)火熱的趨勢,但是,我們不能僅僅著眼于眼下的樓市樂觀行情,在今年四季度樓市“翹尾行情”之后樓市怎么樣?2016年以后的房地產(chǎn)市場怎么樣?明年是否還會有“日光盤”頻現(xiàn)的現(xiàn)象?這才是當前經(jīng)濟觸底階段應該關心的話題。
中國房地產(chǎn)市場環(huán)境今非昔比,如今,樓市供求基本面已經(jīng)基本平衡,短期內(nèi)來看,樓市仍然面臨去庫存的問題,即使有限購取消、降準降息等“救市”政策,也改變不了中國樓市“去庫存”的基本現(xiàn)實。今年下半年3次“雙降”之后,雖然熱點城市樓市成交量價在“金九十銀”有所表現(xiàn),會促使樓市一線城市、部分二線城市樓市在四季度出現(xiàn)繁榮景象,“日光盤”在上述熱點城市也會頻現(xiàn),但是,這繁榮的背后是“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結果,這繁榮景象的背后潛伏者樓市危機。而這場危機極有可能在2016年年爆發(fā),屆時,樓市將陷入新一輪的調(diào)整周期,“日光盤”也就很難頻現(xiàn)了。
換一句話來講,今年 “330新政”以來,大中城市(一線城市、部分二線城市)房地產(chǎn)市場成交量價的回升主要是過去積壓需求的集中釋放,以及由于需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支,如果房企據(jù)此以為未來樓市一直會保持這樣的量價走勢,以為樓市“日光盤”會繼續(xù)頻現(xiàn),那其實就是對于市場的誤判,就極有可能在未來市場出現(xiàn)變化之時陷入被動局面。
從市場發(fā)展趨勢來看,筆者認為,待本輪市場需求在第四季度集中釋放完畢之時,下一輪市場的階段性調(diào)整也就來臨了。筆者認為,央行“雙降”、930新政降首套首付之后,本輪樓市量價齊升最多持續(xù)到今年第四季度末,也就是說,央行貨幣政策寬松將導致樓市需求在今年下半年大量透支,樓市在下半年瘋狂后將陷入調(diào)整期,從時間的角度來看,2016年初開始新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能會來臨,今年下半年以來的“日光盤”頻現(xiàn)的現(xiàn)象也會就此而止。屆時,如果企業(yè)沒有在今年四季度做到“未雨綢繆”,那么,房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面,企業(yè)的資金面也會因此遇到問題。
此外,今年以來,北上廣深一線城市、合肥、南京、武漢等城市“地王”頻現(xiàn)。筆者認為,今年以來土地市場高溢價、“地王”現(xiàn)象確實在商品住宅市場成交量回暖的市場背景下出現(xiàn),如果今年市場成交量剛剛反彈就導致開發(fā)商在土地市場瘋狂拿地,如果這樣的“地王”的拿地成為常態(tài),那么,市場可能很快將走向另外一個方向:瘋狂之后的市場調(diào)整期。
從歷史經(jīng)驗來看亦是如此,比如,2009-2010年、2013年土地市場“地王”頻出瘋狂之后,2011年、2014年樓市包括土地市場陷入大蕭條。從今年土地市場表現(xiàn)來看,如果土地市場“地王”現(xiàn)象在今年下半年持續(xù)頻現(xiàn),那么,這也就意味著2016年樓市將陷入大蕭條的調(diào)整期。
因此,在央行降準降息、930新政降首套首付等政策利好“窗口期”,對于房企來講,首先應積極調(diào)整推盤節(jié)奏,把控好六次降息五次降準之后的跑量去庫存的“窗口期”,增加四季度銷售業(yè)績在全年的比例,防止市場環(huán)境在第四季度末甚至2016年初出現(xiàn)變化而導致企業(yè)被動推盤的局面。
對于房企四季度的推盤策略來講,當然首要的任務不是趕在這些基本面良好的城市制造少量多批的“日光盤”,甚至進行大幅漲價,而是要利用當前政策“窗口期”積極跑量去庫存,同時調(diào)整并優(yōu)化庫存結構。即使市場具備漲價條件也不要捂盤惜售,不要戀戰(zhàn),不要再期待房價2016年會再次快速上漲,或繼續(xù)博弈市場。因為樓市已經(jīng)進入下半場,市場需求已基本得到滿足,捂盤惜售的結果只能是錯過放量的“窗口期”,錯過企業(yè)扭轉(zhuǎn)局面的機會。對于企業(yè)來講,通過加快銷售業(yè)績回升,調(diào)整企業(yè)城市布局,優(yōu)化儲備項目結構,降低企業(yè)運營風險勢在必然。