2016年房地產(chǎn)的發(fā)展方向如何?2016年的樓市又會是怎么樣呢?2016年的房價(jià)還會下跌嗎?2016年房價(jià)走勢樂觀不?下面，跟學(xué)習(xí)啦小編一起來觀摩吧：

　　2016年房地產(chǎn)發(fā)展方向：

　　60億元的“日光盤”!讓全國房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)者“亮瞎眼”!

　　11月7日，深圳一手房市場迎來單個(gè)樓盤近十年來最大體量推盤——深圳龍華新區(qū)的壹城中心。從上午10點(diǎn)正式簽約到下午4點(diǎn)，開發(fā)商宣布所推樓盤全部1637套房源一次性售罄，6個(gè)小時(shí)內(nèi)實(shí)現(xiàn)“日光”。據(jù)初步預(yù)計(jì)，此次開盤簽約金額達(dá)到60億元。

　　回顧今年以來的樓市，在多輪“救市”政策刺激之下，市場信心將進(jìn)一步提升，北上廣深一線城市、合肥、南京、南昌、蘇州等部分二線城市，樓市成交量已經(jīng)呈現(xiàn)出“金九銀十”的行情。深圳、北京、上海、廣州、南京、合肥、廈門、惠州、杭州等城市樓市開始出現(xiàn)“日光盤”等熱銷現(xiàn)象。甚至部分城市比如深圳、上海等一線城市的市場回暖的速度超出政策預(yù)期，政府的“救市”星星之火導(dǎo)致樓市成交量出現(xiàn)暴漲，房價(jià)也正在醞釀大幅上漲的行情。與此同時(shí)，期待已久的“日光盤”開始在下半年樓市頻頻再現(xiàn)。

　　多因素催生熱點(diǎn)城市頻現(xiàn)“日光盤”

　　針對熱點(diǎn)城市樓市不斷出現(xiàn)的“日光盤”與房價(jià)快速上漲的現(xiàn)象，地方政府也不得不出招應(yīng)對。其中，上半年，深圳規(guī)土委表示，將嚴(yán)格依法查處那些通過故意制造“日光盤”等人為加劇供求緊張的“捂盤惜售”等違法違規(guī)行為。此外，深圳將推出系列措施全力保障房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，包括加快商品住房預(yù)售審批，加快新增住宅用地供應(yīng)，繼續(xù)執(zhí)行限購等;在今年下半年至今，上海市政策層面兩次警示房價(jià)已經(jīng)很高，下半年要抑制投資投機(jī)需求，官方對于樓市調(diào)控政策層面開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，開始出現(xiàn)收緊的信號。

　　那么，地方政府管得住“日光盤”嗎?“日光盤”是不是還會在更多的城市發(fā)生?“日光盤”背后反映出哪些尷尬問題?

　　多輪“救市”政策之后，市場需求被激活，上述城市的樓市去化速度提升，去化周期也逐步縮短，市場基本面快速好轉(zhuǎn)。在這樣的市場背景下，“自住需求+改善需求”兩股力量入市，導(dǎo)致上述城市出現(xiàn)“日光盤”的現(xiàn)象。同時(shí)，“日光盤”使得不少購房者擔(dān)心樓市后期供應(yīng)不足、房價(jià)反彈上漲而繼續(xù)惶恐入市，甚至導(dǎo)致局部市場買漲不買跌的行情出現(xiàn)。

　　以深圳為例，新增建設(shè)用地少的可憐，對住宅市場來講，勢必會造成未來供不應(yīng)求的局面;從商品住宅市場去化周期來看，今年以來，整個(gè)市場去化周期也就6-7個(gè)月，甚至有時(shí)候更低，可以說這個(gè)城市樓市處于“無房可賣”的局面，也就是說在供不應(yīng)求的市場環(huán)境當(dāng)中出現(xiàn)“日光盤”也是理所當(dāng)然，是市場行為使然，即使政府出臺上述措施也難以改變樓市供求關(guān)系緊張的本質(zhì)。11月7日，深圳樓市6個(gè)小時(shí)內(nèi)實(shí)現(xiàn)60億元的“日光盤”，也正是在上述市場背景下發(fā)生的。

　　從 “日光盤”頻出的其他城市來看，地方政府并沒有明確表態(tài)用行政手段制止，甚至在公積金貸款、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、住房補(bǔ)貼等方面繼續(xù)定向?qū)捤?，試圖通過樓市基本面的回升拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)的增長。從這個(gè)角度來看，由于宏觀經(jīng)濟(jì)“觸底”階段的經(jīng)濟(jì)增速的壓力，地方政府也有苦難言的尷尬，也不得不通過炒熱房地產(chǎn)挽救宏觀經(jīng)濟(jì)。因此，我們也就不難理解為何深圳等上述城市“日光盤”頻出。

　　此外，地方政府“大牌”頻頻亮出，各地利好政策頻出，地方版城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃密集出臺，導(dǎo)致熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)炒作氛圍。比如，一帶一路、自貿(mào)區(qū)、京津冀一體化、軌道交通、新區(qū)等規(guī)劃或政策的獲批，政策熱點(diǎn)效應(yīng)助推區(qū)域房地產(chǎn)市場熱度升溫，導(dǎo)致北上廣深、南京、合肥、廈門、惠州、杭州等城市樓市出現(xiàn)搶房現(xiàn)象，催生“日光盤”。從今年四季度樓市發(fā)展趨勢來看，上述熱點(diǎn)城市仍然會有“日光盤”頻現(xiàn)的現(xiàn)象。

　　2016年房地產(chǎn)發(fā)展方向：

　　“政府救市房價(jià)齊漲”時(shí)代一去不返，“日光盤”是熱點(diǎn)城市現(xiàn)象

　　那么，“日光盤”是不是還會在更多的城市發(fā)生?“日光盤”現(xiàn)象在2016年是否還會繼續(xù)?顯然，從市場指標(biāo)意義來看，當(dāng)前市場仍然是“分化”的，“日光盤”仍然是少數(shù)熱點(diǎn)城市樓市升溫的表現(xiàn)，對于上述熱點(diǎn)城市以外的大多數(shù)城市樓市來講，其實(shí)，還面臨比較大的去庫存壓力。

　　從今年四季度樓市表現(xiàn)來看，上述一線城市及市場基本面良好的城市(庫存去化周期在15個(gè)月以下的城市)來講，市場將沒有去庫存壓力，再加上房企沖刺銷售業(yè)績指標(biāo)等因素，四季度會漲價(jià)或會出現(xiàn)買漲不買跌的現(xiàn)象，“日光盤”的現(xiàn)象也將再現(xiàn)，這似乎沒有辦法擋得住。

　　但是，對于其他城市來講則會面臨不同的命運(yùn)，“政府救市房價(jià)齊漲”時(shí)代一去不返。

　　比如，當(dāng)前庫存去化周期在15個(gè)月以上的城市則仍然面臨去庫存的壓力，比如西安、青島、天津、沈陽、福州、武漢等二線城市，溫州、舟山、保定、東營、臨沂、運(yùn)城、莆田、南平、江陰、徐州等大部分三四線城市，這些城市由于供地量偏大市場供大于求，房價(jià)則難以有上漲壓力，甚至部分城市仍然要堅(jiān)持“以價(jià)換量”去庫存。

　　從上述分析來看，當(dāng)前少數(shù)熱點(diǎn)城市出現(xiàn)“日光盤”也不必大驚小怪，樓市整體上仍然面臨去庫存的“尷尬”。對于仍然有較大去庫存壓力的城市尤其是三四線城市而言，“日光盤”仍然是奢望。當(dāng)然對于房企來講，在這樣的市場環(huán)境當(dāng)中也面臨規(guī)?；l(fā)展與運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)增加的尷尬。

　　“日光盤”背后：需求透支將導(dǎo)致2016年熱點(diǎn)城市的降價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

　　從上述“日光盤”現(xiàn)象來看，筆者不否認(rèn)四季度熱點(diǎn)城市樓市仍然會繼續(xù)火熱的趨勢，但是，我們不能僅僅著眼于眼下的樓市樂觀行情，在今年四季度樓市“翹尾行情”之后樓市怎么樣?2016年以后的房地產(chǎn)市場怎么樣?明年是否還會有“日光盤”頻現(xiàn)的現(xiàn)象?這才是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)觸底階段應(yīng)該關(guān)心的話題。

　　中國房地產(chǎn)市場環(huán)境今非昔比，如今，樓市供求基本面已經(jīng)基本平衡，短期內(nèi)來看，樓市仍然面臨去庫存的問題，即使有限購取消、降準(zhǔn)降息等“救市”政策，也改變不了中國樓市“去庫存”的基本現(xiàn)實(shí)。今年下半年3次“雙降”之后，雖然熱點(diǎn)城市樓市成交量價(jià)在“金九十銀”有所表現(xiàn)，會促使樓市一線城市、部分二線城市樓市在四季度出現(xiàn)繁榮景象，“日光盤”在上述熱點(diǎn)城市也會頻現(xiàn)，但是，這繁榮的背后是“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結(jié)果，這繁榮景象的背后潛伏者樓市危機(jī)。而這場危機(jī)極有可能在2016年年爆發(fā)，屆時(shí)，樓市將陷入新一輪的調(diào)整周期，“日光盤”也就很難頻現(xiàn)了。

　　換一句話來講，今年 “330新政”以來，大中城市(一線城市、部分二線城市)房地產(chǎn)市場成交量價(jià)的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支，如果房企據(jù)此以為未來樓市一直會保持這樣的量價(jià)走勢，以為樓市“日光盤”會繼續(xù)頻現(xiàn)，那其實(shí)就是對于市場的誤判，就極有可能在未來市場出現(xiàn)變化之時(shí)陷入被動(dòng)局面。

　　從市場發(fā)展趨勢來看，筆者認(rèn)為，待本輪市場需求在第四季度集中釋放完畢之時(shí)，下一輪市場的階段性調(diào)整也就來臨了。筆者認(rèn)為，央行“雙降”、930新政降首套首付之后，本輪樓市量價(jià)齊升最多持續(xù)到今年第四季度末，也就是說，央行貨幣政策寬松將導(dǎo)致樓市需求在今年下半年大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入調(diào)整期，從時(shí)間的角度來看，2016年初開始新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能會來臨，今年下半年以來的“日光盤”頻現(xiàn)的現(xiàn)象也會就此而止。屆時(shí)，如果企業(yè)沒有在今年四季度做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會因此陷入被動(dòng)推盤的局面，企業(yè)的資金面也會因此遇到問題。

　　此外，今年以來，北上廣深一線城市、合肥、南京、武漢等城市“地王”頻現(xiàn)。筆者認(rèn)為，今年以來土地市場高溢價(jià)、“地王”現(xiàn)象確實(shí)在商品住宅市場成交量回暖的市場背景下出現(xiàn)，如果今年市場成交量剛剛反彈就導(dǎo)致開發(fā)商在土地市場瘋狂拿地，如果這樣的“地王”的拿地成為常態(tài)，那么，市場可能很快將走向另外一個(gè)方向：瘋狂之后的市場調(diào)整期。

　　從歷史經(jīng)驗(yàn)來看亦是如此，比如，2009-2010年、2013年土地市場“地王”頻出瘋狂之后，2011年、2014年樓市包括土地市場陷入大蕭條。從今年土地市場表現(xiàn)來看，如果土地市場“地王”現(xiàn)象在今年下半年持續(xù)頻現(xiàn)，那么，這也就意味著2016年樓市將陷入大蕭條的調(diào)整期。

　　因此，在央行降準(zhǔn)降息、930新政降首套首付等政策利好“窗口期”，對于房企來講，首先應(yīng)積極調(diào)整推盤節(jié)奏，把控好六次降息五次降準(zhǔn)之后的跑量去庫存的“窗口期”，增加四季度銷售業(yè)績在全年的比例，防止市場環(huán)境在第四季度末甚至2016年初出現(xiàn)變化而導(dǎo)致企業(yè)被動(dòng)推盤的局面。

　　對于房企四季度的推盤策略來講，當(dāng)然首要的任務(wù)不是趕在這些基本面良好的城市制造少量多批的“日光盤”，甚至進(jìn)行大幅漲價(jià)，而是要利用當(dāng)前政策“窗口期”積極跑量去庫存，同時(shí)調(diào)整并優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)。即使市場具備漲價(jià)條件也不要捂盤惜售，不要戀戰(zhàn)，不要再期待房價(jià)2016年會再次快速上漲，或繼續(xù)博弈市場。因?yàn)闃鞘幸呀?jīng)進(jìn)入下半場，市場需求已基本得到滿足，捂盤惜售的結(jié)果只能是錯(cuò)過放量的“窗口期”，錯(cuò)過企業(yè)扭轉(zhuǎn)局面的機(jī)會。對于企業(yè)來講，通過加快銷售業(yè)績回升，調(diào)整企業(yè)城市布局，優(yōu)化儲備項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)勢在必然。