淺談區(qū)域性中小房地產企業(yè)戰(zhàn)略聯盟機制

　　1 區(qū)域性中小房地產企業(yè)建立戰(zhàn)略聯盟的必要性

　　目前我國房地產市場還處于低水平壟斷競爭格局，區(qū)域性特征明顯，以區(qū)域性中小房地產企業(yè)的數量十分巨大，資金來源單一，樓盤的銷售量不穩(wěn)定，大多物業(yè)類型為居住型，如全國有注冊房地產企業(yè)47000多家，萬科作為國內最大的房地產商之一，也只占有略高于1%的市場份額。然而隨著我國人均收入水平的提高和大型公司對區(qū)域項目的關注，房地產市場集中度將逐步提高，區(qū)域性中小企業(yè)面臨并購危機。因此，中小房地產企業(yè)要想有更大的發(fā)展，必須進行戰(zhàn)略聯盟，進行資源整合，才能與大型企業(yè)合理競爭。

　　2 區(qū)域性中小房地產企業(yè)戰(zhàn)略聯盟的組建原則

　　我國區(qū)域性中小房地產企業(yè)戰(zhàn)略聯盟的組建首先應該充分考慮企業(yè)自身的優(yōu)勢和掌握的資源，結合面臨的市場機遇、聯盟活動的環(huán)境基礎條件等因素，并遵循如下原則：

　　2.1 明確聯盟動因

　　分析聯盟動因是區(qū)域性中小房地產企業(yè)首先必須遵循的基本原則，可以從技術、競爭、市場、風險，資金、經濟和社會等角度予以分析，避免因為聯盟失去自身特點和優(yōu)勢，從而實現聯盟的正效應，使企業(yè)對自身現有和未來所需的能力有一個清楚的、戰(zhàn)略上的理解和認識。

　　2.2 聯盟成員核心競爭力互補

　　區(qū)域性中小房地產企業(yè)實行戰(zhàn)略聯盟最為重要的目標抵抗激烈競爭，彌補企業(yè)的戰(zhàn)略缺口和增強企業(yè)的核心能力，故應選擇與企業(yè)有差異的企業(yè)作為盟友，從而進行業(yè)務上的優(yōu)勢互補，彌補自身的劣勢。同時，企業(yè)應注意采取差異化戰(zhàn)略作為基本指導策略，才能在市場中取得一片天地。

　　3 區(qū)域性中小房地產企業(yè)建立戰(zhàn)略聯盟的形式

　　建立戰(zhàn)略聯盟時，應根據企業(yè)自身的技術力量、資金實力等情況，選擇合適的企業(yè)構建如咨詢、設計、施工、營銷、金融等方面的戰(zhàn)略聯盟。根據房地產開發(fā)的基本規(guī)律，企業(yè)可以從四個階段考慮聯盟的內容和對象(如下表)。同時，考慮到區(qū)域性中小房地產企業(yè)的特殊情況，將具體聯盟形式簡述如下：

　　3.1 土地與資金結合的聯盟

　　這種聯盟形式比較適合區(qū)域性中小房地產企業(yè)，由于國家對房地產企業(yè)采取了銀根緊縮和嚴控土地出讓規(guī)模等調控措施，房地產企業(yè)獲取信貸資金和土地的難度較大。但一些區(qū)域性房地產企業(yè)由于對本地地產行情較了解，因而在土地獲取方面較擅長，它可以與擁有資金、缺乏土地的大型房地產企業(yè)組建成土地與資金形式的聯盟。這種聯盟形式很好地彌補了合作各方土地與資金資源短缺的矛盾。

　　3.2 全方位開發(fā)聯盟

　　由于區(qū)域性中小房地產企業(yè)整體實力較弱，在同一片區(qū)域內，不同樓盤的企業(yè)可以構建全方位開發(fā)聯盟，采取戰(zhàn)略協定的方式，通過聯盟采購、配套共享、聯合營銷等方式，減少成本，降低風險，同時也可以給未來的業(yè)主們創(chuàng)造一個便利、美觀、和諧的社區(qū)環(huán)境。

　　3.3 知識共享型聯盟

　　房地產開發(fā)活動具有很強的地域性，不同區(qū)域市場具有不同的市場特點和消費者習性，因此，區(qū)域性房地產企業(yè)可以組建成知識共享型的戰(zhàn)略聯盟，抵御大型房地產企業(yè)的競爭壓力。知識共享型不僅可學習借鑒別的房地產企業(yè)在生產經營經驗，也有利于降低自己的學習成本，提高企業(yè)項目運作能力。

　　3.4 強化價值鏈的聯盟

　　房地產企業(yè)可以從價值鏈的角度，聯合具有一定優(yōu)勢的規(guī)劃設計機構、施工企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、材料供應商、媒體咨詢、銷售代理企業(yè)甚至裝飾裝修企業(yè)進行全方位、多層次的聯盟。這樣聯盟有助于降低市場交易成本，增加消費者的附加值，提升企業(yè)市場競爭力。

　　3.5 與金融機構的聯盟

　　這方面的聯盟是區(qū)域性中小房地產企業(yè)最需要的，但也是較為困難的。當前中小型地產企業(yè)大多融資渠道單一，抵抗風險能力差，因此，若能與當地金融機構組建戰(zhàn)略聯盟，根據自己的資金實力選擇合適的金融服務，則能夠吸引金融機構為自己注入資金，從而提高自身的市場競爭能力。

　　4 結語

　　在激烈的國內市場競爭中，區(qū)域性中小房地產企業(yè)可以通過建立戰(zhàn)略聯盟的合作機制，將金融、組織、設計單位以及承包商等結合成一個戰(zhàn)略聯盟，資源上實現互補，技術和知識方面實現共享，從而降低企業(yè)運營成本，形成規(guī)模效益。