房地產(chǎn)營(yíng)銷創(chuàng)新論文

　　近幾年來,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)銷實(shí)踐和研究方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn),使房地產(chǎn)營(yíng)銷創(chuàng)新具備了充足的條件,同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化帶動(dòng)著營(yíng)銷環(huán)境的變化,也促使?fàn)I銷觀念、理論和策略的不斷創(chuàng)新。下文是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的關(guān)于房地產(chǎn)營(yíng)銷創(chuàng)新論文的范文，歡迎大家閱讀參考!

　　房地產(chǎn)營(yíng)銷創(chuàng)新論文篇1

　　淺談房地產(chǎn)營(yíng)銷創(chuàng)新策略

　　摘要:隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速過度到買方市場(chǎng)，房地產(chǎn)營(yíng)銷創(chuàng)新成為決定企業(yè)存亡、影響房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素。要從顧客滿意、差異化、體驗(yàn)營(yíng)銷、整合營(yíng)銷、關(guān)系營(yíng)銷等幾個(gè)方面進(jìn)行營(yíng)銷創(chuàng)新。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)，營(yíng)銷

　　一、傳統(tǒng)營(yíng)銷理論指導(dǎo)下的房地產(chǎn)營(yíng)銷

　　傳統(tǒng)營(yíng)銷理論的顛峰是始創(chuàng)于1960年美國(guó)的密歇根州立大學(xué)的4P理論，市場(chǎng)營(yíng)銷是四個(gè)基本要素的有效組合，即產(chǎn)品(Product)、價(jià)格(Price)、銷售渠道(Place)、促銷(Promotion)。該理論假定一個(gè)企業(yè)只要生產(chǎn)出優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，制定合理的價(jià)格，運(yùn)用適當(dāng)?shù)姆咒N渠道和合適的促銷措施，就能順利實(shí)現(xiàn)企業(yè)的預(yù)期營(yíng)銷目標(biāo)。該理論“以企業(yè)為中心”，實(shí)施由內(nèi)而外的營(yíng)銷。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期，行業(yè)不夠成熟，需求旺盛的賣方市場(chǎng)情況下業(yè)內(nèi)大多數(shù)廠商都簡(jiǎn)單地運(yùn)用4P理論指導(dǎo)營(yíng)銷就取得了令世人矚目的成績(jī)。

　　但是，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，運(yùn)用4P營(yíng)銷組合的企業(yè)越來越困難，盡管花費(fèi)巨額資金，但這種“消費(fèi)者請(qǐng)注意”的營(yíng)銷行為很難再獲得成功。在嚴(yán)酷的市場(chǎng)形勢(shì)面前，房地產(chǎn)廠商開始反思其營(yíng)銷行為，逐漸接受4C理論。4C即消費(fèi)者的欲望和需求,消費(fèi)者獲取滿足的成本，消費(fèi)者購(gòu)買的方便性，企業(yè)與消費(fèi)者的有效溝通。

　　4C理論指導(dǎo)下的房地產(chǎn)營(yíng)銷行為具有幾個(gè)鮮明特點(diǎn)：

　　(1)重視消費(fèi)者，根據(jù)消費(fèi)者的需要設(shè)計(jì)和開發(fā)產(chǎn)品。市場(chǎng)細(xì)分開始流行，企業(yè)把產(chǎn)品放到一邊，首先研究消費(fèi)者的欲望和需求，不是簡(jiǎn)單地叫賣他們所能制造的產(chǎn)品，而是努力去提供消費(fèi)者想購(gòu)買的產(chǎn)品。

　　(2)忘掉定價(jià)策略，努力了解消費(fèi)者要滿足其需要所愿付出的成本并且開始有意識(shí)的加以影響，因?yàn)橹挥蓄櫩湍軌虺惺艿膬r(jià)格才是最合理的價(jià)格。

　　(3)忘掉通路策略，思考如何方便消費(fèi)者購(gòu)買，因?yàn)榧词诡櫩鸵呀?jīng)愿意購(gòu)買企業(yè)的產(chǎn)品，但若交易成本過高，他們?nèi)匀粫?huì)選擇放棄，看房車的出現(xiàn)充分地體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)為消費(fèi)者提供方便的決心和誠(chéng)意。

　　(4)忘掉促銷策略，多研究與消費(fèi)者溝通，企業(yè)對(duì)新聞發(fā)布和公共關(guān)系活動(dòng)的重視上升到空前的高度。4C理論的關(guān)鍵在于真正重視消費(fèi)者的行為反應(yīng)，通過企業(yè)與消費(fèi)者的雙向溝通，建立長(zhǎng)久的穩(wěn)定的對(duì)應(yīng)關(guān)系，在市場(chǎng)上樹立企業(yè)和品牌的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　二、整合營(yíng)銷

　　20世紀(jì)90年代，美國(guó)D•E舒爾茨教授等人提出了整合營(yíng)銷(IMC)，其基本思想可以概括為兩方面：一方面把告、促銷、設(shè)計(jì)、包裝等一切傳播活動(dòng)都?xì)w于廣告活動(dòng)的范疇內(nèi);另一方面使企業(yè)以統(tǒng)一的傳播資詢向消費(fèi)者傳達(dá)。其目的是在市場(chǎng)營(yíng)銷的不同階段運(yùn)用和協(xié)調(diào)各種不同的傳播手段，使其發(fā)揮最佳效用，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)與消費(fèi)者之間建立長(zhǎng)期的、維系不散的關(guān)系?，F(xiàn)在，幾乎每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都有廣告公司介入提供全程服務(wù)，工程現(xiàn)場(chǎng)的包裝、售房部的布置、宣傳單張的制作、銷售說詞、公關(guān)活動(dòng)和新聞發(fā)布等內(nèi)容無(wú)一不是廣告公司的杰作。對(duì)于實(shí)施整合營(yíng)銷的項(xiàng)目，消費(fèi)者的所見所聞和感受到的完全一致，項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)會(huì)無(wú)數(shù)次以不同的方式傳達(dá)給消費(fèi)者，能夠給消費(fèi)者強(qiáng)烈的震撼，這樣反復(fù)的同一刺激大大強(qiáng)化了消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的印象，有利于提高消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知度。

　　三、體驗(yàn)式營(yíng)銷

　　體驗(yàn)式營(yíng)銷就是站在消費(fèi)者的感官、情感、思考、行動(dòng)和關(guān)聯(lián)五個(gè)方面，來重新定義、設(shè)計(jì)營(yíng)銷的思考方式。體驗(yàn)式營(yíng)銷觀點(diǎn)突破了傳統(tǒng)上的“理性消費(fèi)者”假設(shè)，認(rèn)為消費(fèi)者在消費(fèi)時(shí)是理性與感性兼具的，消費(fèi)者在消費(fèi)前、消費(fèi)時(shí)、消費(fèi)后的體驗(yàn)，才是營(yíng)銷活動(dòng)和品牌經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵。企業(yè)的產(chǎn)品、服務(wù)贏得消費(fèi)者青睞的關(guān)鍵在于他們能夠創(chuàng)造出值得消費(fèi)者回憶、難忘的經(jīng)歷、體驗(yàn)。房地產(chǎn)對(duì)購(gòu)房人而言，不僅僅是一個(gè)遮風(fēng)擋雨、休息睡覺的處所，更多的是一種對(duì)生活品質(zhì)的追求，精神上的享受、體驗(yàn)。銷售人員親切的笑容和得當(dāng)?shù)难孕信e止、悅耳的背景音樂，優(yōu)美的小區(qū)景觀、完善的配套設(shè)施，無(wú)不傳達(dá)開發(fā)商大力提倡生態(tài)、環(huán)保，力求達(dá)到自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一的理念。

　　進(jìn)入樣板間，精美的裝修讓人驚羨，消費(fèi)者完全模糊了對(duì)戶型的大小、室內(nèi)功能分區(qū)、采光、通風(fēng)、私密性效果等方面的判斷，你甚至還可以坐在沙發(fā)上品茶聊天，進(jìn)廚房去炒幾個(gè)小菜，“這就是我想要的家”，消費(fèi)者完全認(rèn)同開發(fā)商以人為本，融入現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念和文化理念。要完成這種體驗(yàn)，通常需要消費(fèi)者親臨現(xiàn)場(chǎng)，當(dāng)然，現(xiàn)在有不少開發(fā)商開始利用虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)和寬帶網(wǎng)絡(luò)建設(shè)網(wǎng)上看房系統(tǒng)，逼真地展示其樓盤及其樣板房場(chǎng)景，并且通過增加一些互動(dòng)功能，使得看房者利用“鍵盤加鼠標(biāo)”就可以在虛擬的世界里獲得身臨其境的感受。

　　四、CS經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略

　　“CS”(customer satisfaction)，即“顧客滿意”，其指導(dǎo)思想是，企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)要以顧客的滿意度為宗旨，從顧客的觀點(diǎn)而不是從企業(yè)的觀點(diǎn)來分析、考慮消費(fèi)者的需求，把顧客需求(包括潛在的需求)作為企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的源頭，在產(chǎn)品功能及價(jià)格設(shè)定、分銷促銷環(huán)節(jié)建立和完善售后服務(wù)系統(tǒng)等方面，以便利顧客為原則，最大限度地使顧客感到滿意。房地產(chǎn)消費(fèi)在很大程度上屬于情感消費(fèi)層次，“滿意不滿意”是最重要的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

　　在房地產(chǎn)營(yíng)銷中實(shí)施CS經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略要求從消費(fèi)者的需求出發(fā)，滿足消費(fèi)者的現(xiàn)實(shí)需求并且準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)其潛在需求，盡量引導(dǎo)住宅消費(fèi)的潮流。為此，必須分析消費(fèi)者購(gòu)房的動(dòng)機(jī)、行為、能力和水平，研究他們的消費(fèi)傳統(tǒng)、習(xí)慣、興趣和愛好，并且對(duì)他們的消費(fèi)傾向和變化趨勢(shì)做出合理預(yù)測(cè)。從項(xiàng)目選址、住房檔次、結(jié)構(gòu)、類型、層高、套型、朝向到價(jià)格制定、廣告宣傳、售后服務(wù)等，房地產(chǎn)企業(yè)都必須從住房消費(fèi)者的需求出發(fā)，使之滿意稱心，才能獲得消費(fèi)者的青睞，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力。

　　五、關(guān)系營(yíng)銷

　　關(guān)系營(yíng)銷是通過識(shí)別、建立、維護(hù)和鞏固企業(yè)與顧客及其他利益相關(guān)人的關(guān)系來促進(jìn)銷售，強(qiáng)調(diào)企業(yè)與顧客及其他利益相關(guān)者之間建立長(zhǎng)期的相互信任的互惠關(guān)系。其關(guān)鍵在于：不僅爭(zhēng)取顧客和創(chuàng)造交易，識(shí)別和建立關(guān)系是重要的，維護(hù)和鞏固已有的關(guān)系更重要;營(yíng)銷的責(zé)任不僅是給予承諾，更重要的是履行承諾。

　　關(guān)系營(yíng)銷與傳統(tǒng)市場(chǎng)營(yíng)銷有著很大的區(qū)別：傳統(tǒng)營(yíng)銷把視野局限于目標(biāo)市場(chǎng)上，建立在“以生產(chǎn)者為中心”的基礎(chǔ)之上，其核心是交易，關(guān)心如何生產(chǎn)、如何獲得顧客，企業(yè)與顧客之間、企業(yè)與其供應(yīng)商、經(jīng)銷商之間是一種交易關(guān)系，企業(yè)通過誘使對(duì)方發(fā)生交易從中獲利。在交易過程中，買賣雙方的關(guān)系被看成是相互排斥的，交易結(jié)束，買賣之間的關(guān)系就結(jié)束了，買賣雙方是一次性關(guān)系。

　　而關(guān)系營(yíng)銷是建立在“以消費(fèi)者為中心”的基礎(chǔ)之上的，其核心是關(guān)系，企業(yè)與其顧客、分銷商、經(jīng)銷商、供應(yīng)商、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、銀行、政府及內(nèi)部員工等之間建立、保持某種較緊密的合作關(guān)系，并不斷加強(qiáng)這種關(guān)系，通過互利交換及共同履行諾言，使有關(guān)各方都實(shí)現(xiàn)各自的目的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)及其相關(guān)利益者之間是一種互惠互利的長(zhǎng)期依賴的關(guān)系，企業(yè)通過雙方良好的互惠合作關(guān)系獲利。

　　六、差異化營(yíng)銷

　　所謂差異化戰(zhàn)略，就是企業(yè)通過在產(chǎn)品、服務(wù)、經(jīng)銷網(wǎng)絡(luò)、品牌形象等方面形成具有獨(dú)特性品質(zhì)來滿足用戶的需要。房地產(chǎn)的差異化營(yíng)銷，是指通過產(chǎn)品差異化、服務(wù)差異化和品牌差異化來提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值，從而形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這要求企業(yè)在產(chǎn)品的研究和開發(fā)上具有較強(qiáng)的創(chuàng)新能力，企業(yè)在生產(chǎn)技術(shù)上具有較高的適應(yīng)能力和應(yīng)變能力，企業(yè)在市場(chǎng)營(yíng)銷中有明確的目標(biāo)市場(chǎng)，并能采取有效的經(jīng)營(yíng)手段和方法到達(dá)。與其他產(chǎn)品比較，房地產(chǎn)產(chǎn)品的位置固定性決定其本身有較大的差異化。

　　同時(shí)，房地產(chǎn)產(chǎn)品差異化還可以從性能、特色、風(fēng)格和設(shè)計(jì)等方面入手，體現(xiàn)在品質(zhì)的質(zhì)優(yōu)耐用、安全放心;區(qū)位的出行便捷、人文優(yōu)越和升值潛力;環(huán)境的自然、生態(tài)和健康;整體布局的大方、精巧;單體設(shè)計(jì)的實(shí)用、合理和完善，設(shè)備設(shè)施的充分、新穎和高效;配套的生活方便，居住的愉快、舒適等。服務(wù)的差異化要求在傳統(tǒng)客戶服務(wù)的基礎(chǔ)上進(jìn)行服務(wù)升級(jí)，升級(jí)后的客戶服務(wù)，不再是傳統(tǒng)意義上僅僅體現(xiàn)在對(duì)產(chǎn)品售后的客戶服務(wù)，而應(yīng)涵蓋產(chǎn)品設(shè)計(jì)“生產(chǎn)”銷售“使用中所有的服務(wù)環(huán)節(jié)，而且越來越強(qiáng)調(diào)多元化、人性化、規(guī)模化和個(gè)性化，房地產(chǎn)基本進(jìn)入了，服務(wù)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，開發(fā)商只有通過豐富客戶服務(wù)的內(nèi)涵，擴(kuò)大服務(wù)的寬度，延長(zhǎng)服務(wù)的時(shí)間來再一次贏得屬于自己的市場(chǎng)空間。最后，企業(yè)文化的差異化也應(yīng)該受到企業(yè)的重視。

　　因?yàn)樽≌粌H是一種生活方式的選擇，同時(shí)也是居住文化的體現(xiàn)，而且應(yīng)該注意，企業(yè)文化是最難被其他企業(yè)模仿的差別優(yōu)勢(shì)，一旦建立，即可成為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　房地產(chǎn)營(yíng)銷創(chuàng)新論文篇2

　　淺議房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的創(chuàng)新

　　摘 要：文章結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)目前環(huán)境下的狀況，對(duì)品牌營(yíng)銷、綠色環(huán)保營(yíng)銷、服務(wù)營(yíng)銷等不同營(yíng)銷方式進(jìn)行分析，提出針對(duì)不同的市場(chǎng)形勢(shì)、消費(fèi)者情況和政策，采用多種營(yíng)銷組合，充分發(fā)揮各種營(yíng)銷策略的優(yōu)點(diǎn)，有效地促進(jìn)房產(chǎn)銷售，加快資金回籠。

　　關(guān)鍵詞：營(yíng)銷策略 品牌營(yíng)銷 綠色環(huán)保營(yíng)銷 服務(wù)營(yíng)銷

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的概念

　　營(yíng)銷，簡(jiǎn)單地說，就是用科學(xué)的方法分析市場(chǎng)上的需求，并生產(chǎn)出能滿足市場(chǎng)需要的產(chǎn)品。所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以企業(yè)經(jīng)營(yíng)方針和目標(biāo)為指導(dǎo)，通過對(duì)企業(yè)內(nèi)、外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境的分析，找出機(jī)會(huì)，選擇營(yíng)銷渠道和促銷手段，經(jīng)過創(chuàng)意將物業(yè)與服務(wù)推向目標(biāo)市場(chǎng)，以達(dá)到占有市場(chǎng)，促進(jìn)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷發(fā)展的經(jīng)濟(jì)行為。

　　從某種意義上講，房地產(chǎn)營(yíng)銷是在對(duì)市場(chǎng)的深刻理解的基礎(chǔ)上的策劃工作。它蘊(yùn)含在企業(yè)生產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過程，由市場(chǎng)調(diào)查、方案制定和建筑總體設(shè)計(jì)、價(jià)格定位、廣告中介服務(wù)、售后服務(wù)以及信息反饋等組成。與一般商品市場(chǎng)營(yíng)銷相比，房地產(chǎn)營(yíng)銷有市場(chǎng)營(yíng)銷的共性，也有其個(gè)性，市場(chǎng)營(yíng)銷的一般原理也能在房地產(chǎn)領(lǐng)域得到很好的運(yùn)用。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)銷策略創(chuàng)新的背景

　　國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)自2008年開始調(diào)控，在國(guó)家各種調(diào)控政策的影響下，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)銷售狀況舉步維艱。據(jù)中房信統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年，商品房銷售面積111304萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)1.8%，增幅比1～11月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)，比2011年回落2.6個(gè)百分點(diǎn);其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)2%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)12.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降1.4%。商品房銷售額64456億元，增長(zhǎng)10%，增速比1～11月份提高0.9個(gè)百分點(diǎn)，比2011年回落1.1個(gè)百分點(diǎn);在2012年排名前20名的房企中，有一半以上的房地產(chǎn)企業(yè)沒有能夠?qū)崿F(xiàn)銷售目標(biāo)。

　　如今，國(guó)家的宏觀調(diào)控政策未有絲毫松動(dòng)的跡象，在政策日益趨緊的情況下，幾乎所有的地產(chǎn)商都開始節(jié)衣省食，儲(chǔ)備過冬?，F(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)比拼的不再是誰(shuí)大，而是比誰(shuí)的銷售資金回籠的快，能夠熬過去的希望就越大。所以，加速房產(chǎn)的銷售，已經(jīng)成為房產(chǎn)企業(yè)順利度過難關(guān)的最重要手段，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)積極探索營(yíng)銷策略。

　　三、房地產(chǎn)營(yíng)銷策略剖析

　　國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過2009年、2010年的井噴，現(xiàn)在賣方市場(chǎng)已是一去不復(fù)返，所以，根據(jù)目前的市場(chǎng)狀況，房地產(chǎn)開發(fā)商必須要積極探索房地產(chǎn)營(yíng)銷的策略，這樣才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

　　1.積極展開品牌營(yíng)銷。

　　從企業(yè)的角度看，品牌營(yíng)銷對(duì)房地產(chǎn)業(yè)意義十分重大，能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來巨大的經(jīng)營(yíng)效益。一般來說，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，多數(shù)樓盤不愁銷售。然而，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的日趨成熟，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，單靠產(chǎn)品本身很難保持對(duì)消費(fèi)者長(zhǎng)久的吸引力。而品牌所包含的不僅是房子本身，它還包含著情感和文化及與消費(fèi)者的情感溝通;不僅是企業(yè)或產(chǎn)品標(biāo)識(shí)，更是企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn);能強(qiáng)化企業(yè)在市場(chǎng)和行業(yè)中的地位，并且在企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中發(fā)揮重要的作用，為企業(yè)帶來巨大的經(jīng)營(yíng)效益。

　　從消費(fèi)者的角度看，現(xiàn)在人們生活品質(zhì)提高了，選擇的機(jī)會(huì)更多，消費(fèi)者購(gòu)房行為也日益挑剔。人們對(duì)房子的需求不僅僅是安身立命的場(chǎng)所，而且是價(jià)值、身份的體現(xiàn)。品牌作為一種質(zhì)量、信譽(yù)、價(jià)值的承諾，可以增強(qiáng)消費(fèi)者的購(gòu)買信心，加速購(gòu)買行為的發(fā)生。如今許多消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，不再找樓盤買房，而熱衷于找品牌。

　　總而言之，品牌作為一種最有效的資源，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)克敵制勝的法寶，發(fā)展壯大的利器。品牌競(jìng)爭(zhēng)代替產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)，一個(gè)強(qiáng)勢(shì)地產(chǎn)品牌能夠讓產(chǎn)品規(guī)避單純的價(jià)格戰(zhàn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化，實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來看，建立和培育品牌是房地產(chǎn)企業(yè)最經(jīng)濟(jì)的投資。

　　2.踐行綠色環(huán)保營(yíng)銷。

　　房地產(chǎn)綠色營(yíng)銷是指房地產(chǎn)企業(yè)為謀求自身與環(huán)境的和諧共存而把綠色生態(tài)觀念引入其營(yíng)銷活動(dòng)，并指導(dǎo)其策劃與實(shí)施的過程，其本質(zhì)就是綠色營(yíng)銷理論在房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)踐運(yùn)用。綠色營(yíng)銷觀念是以環(huán)境保護(hù)為導(dǎo)向的一種全新的營(yíng)銷觀念，是生態(tài)文明時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)謀求生存和發(fā)展的必然選擇，也是未來綠色文明社會(huì)對(duì)企業(yè)的必然要求。房地產(chǎn)綠色營(yíng)銷通過一系列綠色營(yíng)銷組合手段來滿足消費(fèi)者對(duì)綠色住宅的需求，以實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、消費(fèi)者效益和企業(yè)效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，最終為實(shí)現(xiàn)人與自然的可持續(xù)發(fā)展。可以從三個(gè)方面理解房地產(chǎn)企業(yè)綠色營(yíng)銷的必要性。

　　對(duì)企業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)為了樹立自己的品牌形象，就必須在生產(chǎn)中采購(gòu)和使用綠色建材，開發(fā)綠色生態(tài)環(huán)境，生產(chǎn)綠色品牌產(chǎn)品。綠色品牌的開發(fā)營(yíng)銷可以塑造企業(yè)形象，在市場(chǎng)上，可以拉近企業(yè)與消費(fèi)者的距離，得到消費(fèi)者的支持和社會(huì)的認(rèn)可，最終轉(zhuǎn)化為企業(yè)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)企業(yè)利潤(rùn)的提升，提高企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的潛力。對(duì)消費(fèi)者來說，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，人們生活水平日益改善，消費(fèi)者對(duì)各種產(chǎn)品的需求從生理需求向心理需求發(fā)展。

　　現(xiàn)代生活的快節(jié)奏給人們帶來越來越大的身心壓力，環(huán)境優(yōu)美的綠色住宅也成為人們逃避繁忙工作，釋放壓力的良好場(chǎng)所，成為人們生理上、心理上的緊密依賴品，成為人們滿足生理需求、健康需求、心理需求和安全需求的重要場(chǎng)所。住房的舒適性、陶冶性、祥和性和文化性是消費(fèi)者追求的目標(biāo)，也應(yīng)該成為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)的著力點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)踐行綠色環(huán)保營(yíng)銷理念就顯得意義特別重大。

　　3.全面開展服務(wù)營(yíng)銷。

　　同樣的產(chǎn)品，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈中，怎樣才能使自己產(chǎn)品戰(zhàn)勝對(duì)手，立于不敗之地呢?這里面，除了品牌、價(jià)格、促銷等諸多手段外，服務(wù)牌也是必不可少的一張。有調(diào)查表明，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，物質(zhì)產(chǎn)品日漸豐富，人們對(duì)服務(wù)需求的增長(zhǎng)遠(yuǎn)高于對(duì)物質(zhì)產(chǎn)品需求的增長(zhǎng)。服務(wù)營(yíng)銷不僅要求服務(wù)能體現(xiàn)品牌的價(jià)值，還要與眾不同，同時(shí)，需要服務(wù)的產(chǎn)品越復(fù)雜，對(duì)服務(wù)工作的要求也越高，這些因素使得服務(wù)營(yíng)銷越來越重要。

　　可以肯定地說，今后的營(yíng)銷時(shí)代將是服務(wù)營(yíng)銷比拼的時(shí)代。對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的服務(wù)也分為售前、售中、售后三個(gè)服務(wù)階段。在售前服務(wù)階段，首先應(yīng)該向每位潛在的消費(fèi)者提供真實(shí)的關(guān)于樓盤的資料，熱情地接受他們的咨詢，讓他們對(duì)所感興趣的樓盤有全方位地了解，確立初步的認(rèn)知和傾向。在售中服務(wù)階段，開發(fā)商必須提供符合協(xié)議規(guī)定質(zhì)量合格的商品房給用戶，并協(xié)助他們辦理相關(guān)手續(xù)。

　　在售后服務(wù)階段，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)業(yè)主提出的問題要給予及時(shí)地反饋與解決。在現(xiàn)實(shí)中，消費(fèi)者往往能獲得前兩個(gè)層次的完美服務(wù)，但是，房子一旦拿到手出現(xiàn)差錯(cuò)卻無(wú)人接手進(jìn)行處理，導(dǎo)致產(chǎn)生糾紛，這對(duì)企業(yè)的聲譽(yù)影響是很大的。因此，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)注意商品房產(chǎn)品的售后服務(wù)，對(duì)業(yè)主提出的問題給予及時(shí)地反饋與解決;并自己成立物業(yè)公司或委托第三方代理物業(yè)管理，為業(yè)主提供安全、舒適、美觀的理想人居環(huán)境，這是時(shí)代發(fā)展的必然，同時(shí)也為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　當(dāng)然，房地產(chǎn)服務(wù)營(yíng)銷不僅包括對(duì)現(xiàn)實(shí)顧客的服務(wù)，而且也包括對(duì)潛在顧客的服務(wù);不僅要提高顧客現(xiàn)實(shí)的滿意度，還要提高預(yù)期的滿意程度。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)服務(wù)營(yíng)銷管理，強(qiáng)調(diào)以市場(chǎng)為中心和以顧客為上帝的服務(wù)營(yíng)銷觀念，使其內(nèi)容和形式更加豐富，并向?qū)I(yè)化、社會(huì)化、全方位化方向發(fā)展，使之成為有力的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之一。

　　現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于高速發(fā)展且不斷規(guī)范的時(shí)期，消費(fèi)者對(duì)住房需求愈發(fā)理性，服務(wù)營(yíng)銷在房地產(chǎn)銷售中越來越重要，服務(wù)品質(zhì)的好壞將直接關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展。

　　四、開展房地產(chǎn)營(yíng)銷策略創(chuàng)新的關(guān)鍵因素

　　在房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的創(chuàng)新中，需要注意幾個(gè)關(guān)鍵的因素，這對(duì)企業(yè)的營(yíng)銷順利開展影響巨大，主要有以下幾個(gè)方面：

　　1.房地產(chǎn)營(yíng)銷前要積極展開市場(chǎng)調(diào)查工作。

　　現(xiàn)代營(yíng)銷理論認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)在制定生產(chǎn)任何產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、營(yíng)銷渠道策略、促銷策略時(shí)，必須在認(rèn)真搞好市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行。只有通過市場(chǎng)調(diào)查，才能了解消費(fèi)者需要什么樣的住房，需要多少住房，進(jìn)而組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。在這基礎(chǔ)上，建造好的房屋才能符合消費(fèi)者的需求，銷路暢通，達(dá)到企業(yè)預(yù)先制定的效益目標(biāo)。社會(huì)在不斷變革，環(huán)境的變化、需求的變化既給企業(yè)帶來發(fā)展的機(jī)遇，也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來生存的威脅。

　　所以，房地產(chǎn)企業(yè)如能夠通過市場(chǎng)調(diào)查，了解消費(fèi)者對(duì)住房的需求，以及對(duì)現(xiàn)有住房的意見，找到住房開發(fā)的最佳市場(chǎng)切入點(diǎn)，企業(yè)就能不斷發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，規(guī)避市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，從而不斷開拓市場(chǎng)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

　　2.房地產(chǎn)營(yíng)銷要有完整的綠色營(yíng)銷理念。房地產(chǎn)企業(yè)綠色營(yíng)銷應(yīng)該是完整的，全面的理念，不再是單純的綠地的規(guī)劃，應(yīng)該在產(chǎn)品、包裝、價(jià)格、分銷、促銷和銷售服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)上貫徹綠色原則，并科學(xué)地予以組合運(yùn)用。

　　首先，積極開發(fā)綠色產(chǎn)品，從生產(chǎn)、使用到回收處理的整個(gè)過程中對(duì)環(huán)境污染最小，生產(chǎn)符合有關(guān)規(guī)定的有利于資源再生的產(chǎn)品。綠色產(chǎn)品是企業(yè)實(shí)施綠色營(yíng)銷的支撐點(diǎn)，事實(shí)證明，誰(shuí)擁有綠色產(chǎn)品，誰(shuí)就會(huì)擁有市場(chǎng)。

　　其次，強(qiáng)化產(chǎn)品的綠色包裝。綠色包裝是綠色營(yíng)銷的引擎，要把以促銷為主的包裝觀念轉(zhuǎn)變?yōu)橐员Ｗo(hù)生態(tài)環(huán)境為主的包裝觀念。綠色包裝是指對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行可回收利用的、具有環(huán)保功能的包裝。強(qiáng)化這一包裝能最大限度地降低產(chǎn)品在消費(fèi)過程中對(duì)環(huán)境造成的污染和對(duì)人身造成的損害。

　　再次，合理制定綠色價(jià)格。綠色產(chǎn)品是經(jīng)有關(guān)部門通過嚴(yán)格認(rèn)證以后，獲得綠色產(chǎn)品標(biāo)志的產(chǎn)品，在質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)等方面都有較高的要求。因此，在成本構(gòu)成方面與一般產(chǎn)品也有所不同，除了要考慮生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)過程中所發(fā)生的一般成本、費(fèi)用以外，還必須考慮綠色資源的開發(fā)和運(yùn)用所付出的代價(jià)、為保證清潔的成本、開發(fā)和運(yùn)用綠色包裝所增加的成本、廢棄物的回收及處理所增加的成本等。

　　最后，開辟綠色銷售渠道。選擇怎樣的銷售渠道是企業(yè)營(yíng)銷的關(guān)鍵。選擇綠色渠道，要注意選擇在消費(fèi)者心中具有良好綠色信譽(yù)的代理商、批發(fā)商和零售商，以便維護(hù)綠色產(chǎn)品的形象;要以回歸自然的裝飾為標(biāo)志來設(shè)立綠色產(chǎn)品專營(yíng)機(jī)構(gòu)或?qū)９瘢阌谙M(fèi)者識(shí)別和購(gòu)買;要合理設(shè)置供應(yīng)配送中心和簡(jiǎn)化供應(yīng)配送系統(tǒng)及環(huán)節(jié);要建立全面覆蓋的銷售網(wǎng)絡(luò)，不斷提高綠色產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率;在選擇經(jīng)銷商時(shí)注意該經(jīng)銷商所經(jīng)營(yíng)的非綠色商品與綠色商品的相互補(bǔ)充性和非排斥、非競(jìng)爭(zhēng)性，謀求中間商對(duì)綠色產(chǎn)品的忠誠(chéng)度，進(jìn)而大力推銷綠色商品。

　　企業(yè)要靈活運(yùn)用綠色營(yíng)銷組合，使綠色產(chǎn)品、綠色包裝、綠色價(jià)格和綠色銷售服務(wù)相互配合，融為一體。只有這樣，才能確保綠色需求的可持續(xù)增長(zhǎng)、綠色營(yíng)銷得到全民的認(rèn)同。

　　總之，房地產(chǎn)營(yíng)銷的出發(fā)點(diǎn)應(yīng)是以人為本和誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，這是社會(huì)進(jìn)步的客觀要求，實(shí)際上，社會(huì)生活中沒有任何一種營(yíng)銷策略完全優(yōu)于另外一種渠道，有利有弊，各有千秋，因此房地產(chǎn)開發(fā)商在營(yíng)銷過程中應(yīng)不拘泥于一種銷售渠道，而應(yīng)根據(jù)各自的實(shí)際情況，針對(duì)不同的市場(chǎng)形勢(shì)、消費(fèi)者情況和政策，采用多種營(yíng)銷組合，充分發(fā)揮各種營(yíng)銷策略的優(yōu)點(diǎn)，在樓市的寒冬里，做好營(yíng)銷工作，有效地促進(jìn)房產(chǎn)銷售，加快資金回籠，企業(yè)就能在市場(chǎng)中不斷生存發(fā)展。

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