房地產(chǎn)項目是一項施工周期長,技術(shù)含量高的綜合性工程,在房地產(chǎn)項目的每一個階段,都必須對其進行嚴格的工程管理。下文是學習啦小編為大家整理的關(guān)于房地產(chǎn)工程管理方面論文的范文，歡迎大家閱讀參考!

　　房地產(chǎn)工程管理方面論文篇1

　　論述房地產(chǎn)企業(yè)工程造價管理

　　摘 要:房地產(chǎn)企業(yè)如何有效控制工程造價，需要對工程項目實行全過程和全方位的工程造價管理，抓好設(shè)計階段工程造價管理、工程材料價格的確定等工作，同時要加大工程招投標的力度，加強工程造價領(lǐng)域計算機的應(yīng)用，提高預(yù)算人員的綜合素質(zhì)等。本文主要對房地產(chǎn)企業(yè)工程造價管理存在的問題與對策進行研究。

　　關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè); 工程造價管理; 前期階段; 施工階段

　　工程造價管理是建設(shè)工程管理的重要環(huán)節(jié)，此項工作的好壞體現(xiàn)出工程技術(shù)與經(jīng)濟管理者的水平，對投資方而言，又決定著一個項目要達到預(yù)期投資目標的成敗關(guān)鍵。因此怎樣合理控制工程造價，最大限度地把握造價是一名建設(shè)管

　　理者必不可少的素質(zhì)。降低建設(shè)工程成本，節(jié)約建設(shè)資金，以最小的投入，創(chuàng)造最佳的效益，這是建筑經(jīng)濟工作所追求的目標。

　　一、我國房地產(chǎn)企業(yè)工程造價管理中存在的問題

　　(一) 輕視項目前期階段的造價管理工作。長期以來，我們只重視施工階段的工程造價管理工作，造價人員的主要精力放在如何確定工程合同價格，如何確定工程變更價格，以及做好工程決算工作等。在項目決策階段，有些業(yè)主為了使

　　項目的立項得到批準，故意少估投資，搞“釣魚工程”。在設(shè)計階段，設(shè)計人員缺少造價指標約束，設(shè)計思想保守。因此，許多新、擴建項目出現(xiàn)的工期拖延長、投資效益差、超“三算”嚴重、工程款拖欠嚴重等現(xiàn)象，在很大程度上都與前期工作有關(guān)。

　　(二) 工程造價管理方式人情式、低專業(yè)水平。一方面，由于合同條款的籠統(tǒng)和不嚴密，合同雙方在實施過程中因意見不一致而糾紛不斷，影響工程的順利進行。另一方面，由于目前建筑市場還不完全規(guī)范，發(fā)育也不健全，行政干預(yù)時

　　有發(fā)生。目前我國的造價咨詢服務(wù)檔次不高，絕大多數(shù)情況下停留在依據(jù)定額進行工程結(jié)算。其他方面的開展也非常不理想。其中一個比較重要的原因是: 目前的從業(yè)工程造價的人員水平不高，僅僅只是能看得懂圖紙、編制工程概預(yù)算。這樣的低專業(yè)水平遠遠不適應(yīng)“能計算工程造價，并能有效地控制造價”的現(xiàn)代工程造價管理的要求。

　　(三) 輕視或忽略工程造價的風險防范問題。造價咨詢單位的風險主要表現(xiàn)為經(jīng)濟處罰的風險和榮譽( 信譽) 損失的風險。自然風險如自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭、叛亂等，這些外界因素一旦發(fā)生，難免會給造價單位帶來經(jīng)濟損失，甚至還會引起

　　人員傷亡。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)加強工程造價管理對策

　　(一) 加強合同管理。

　　在施工管理的過程中，合同管理屬于比較關(guān)鍵的一環(huán)。有效的合同管理有助于節(jié)約成本投資、增加收益。在合同中，對于原材料供應(yīng)、造價管理及簽證變更都有明確規(guī)定，另外也會具體說明竣工結(jié)算及工程款項支付的方式。實際上，明確這些內(nèi)容的目的就是方便造價管控。合同管理應(yīng)該從雙方談判到保修日結(jié)束為止。施工階段的合同管理是造價控制的重點，施工單位要抓好合同管理的攻與守。

　　(二)健全設(shè)計變更審批制度

　　在工程建設(shè)過程中，如有必要變更設(shè)計方案，應(yīng)盡量避免其發(fā)生在施工階段，以減少成本浪費;發(fā)生設(shè)計變更總會牽涉到多個環(huán)節(jié)的工作流程，因此應(yīng)提早進行設(shè)計變更，變更時間越是延后，造成的成本浪費就越嚴重;工程人員應(yīng)該注意，在充分分析工程量及造價情況，并征得原設(shè)計部門同意后再實施設(shè)計變更;實施變更以后，若造價超出工程預(yù)算，應(yīng)該及時將現(xiàn)狀上報至管理部門，切實防止通過變更設(shè)計增加設(shè)計內(nèi)容，提高設(shè)計標準，提高工程造價的事情發(fā)生。

　　(三)工程項目決策階段的造價控制與管理。

　　這個階段是工程項目全過程造價控制的開始。在這個階段中，主要進行的工作就是提交工程項目建議書，并且進行立項可行性研究，再進行投資預(yù)算的編制，最后制定詳細完整的設(shè)計任務(wù)書。在項目的決策階段進行的任何一項的投資決策，對于整個工程項目的造價控制以及完工交付使用后的效益都起著至關(guān)重要的作用。

　　對于工程項目全過程的造價管理是一個決定性的階段。所以要在這個階段做好工程的造價控制就必須首先將項目法人制度落實到位。在整個工程項目的建設(shè)過程中，都要在各項資金的運作，以及在債務(wù)償還等方面進行嚴格的責任追究制度，將具體的責任落實到人。還要建立與之對應(yīng)的配套措施，最好由政府主管部門和監(jiān)理方共同設(shè)立監(jiān)察組，對項目進行嚴格的造價管控。在進行市場分析的時候，要堅持實事求是的原則，盡量防止項目投資決策上的盲目性和風險性，盡量考慮可以增加市場競爭力的工程項目。

　　(四)工程項目施工階段的造價控制與管理。

　　在進行項目施工的階段，造價管理必須伴隨每一個施工的環(huán)節(jié)。這個階段，是直接關(guān)系著工程項目的最后形成的重要部分，當然，對于工程造價管理來說也是最復(fù)雜、最困難和影響因素最多的一個階段。除了其它的建設(shè)相關(guān)的費用外，大部分的資金都被用于施工的過程中。進行有效的造價管理對于參與施工的各個相關(guān)單位來說都是極為重要和有益的。不僅使得業(yè)主方降低了成本，也使得施工企業(yè)的施工行為得到了有效的規(guī)范，提高了工程項目的投資收益。在施工階段的造價控制管理方面，主要的內(nèi)容有以下幾點:

　　一是在進行施工的組織規(guī)劃方面要盡量使其達到最優(yōu)化組合，從經(jīng)濟和技術(shù)等角度選擇最合理的施工方案。

　　二是如果在施工中間，出現(xiàn)了任何的變故，比如說施工材料的變更或者地質(zhì)條件的變化、設(shè)計變更等等，造價工程師要根據(jù)實際的情況，充分了解變化的具體原因，以及對施工造成的影響，及時掌握第一手的資料，對變化造成的費用增加進行嚴格的控制管理，對整體的造價目標也要進行一定的調(diào)整，還要出具相關(guān)的分析報告給業(yè)主方。

　　三是對于施工材料而言，要嚴格對其規(guī)格和質(zhì)量進行控制，并且隨時跟進其使用量和價格的情況。

　　四是資金的使用計劃要合理。不能讓施工的過程中發(fā)生資金不足的問題以免導(dǎo)致施工的進度受到影響，必須保證資金的充足，而且也要盡量降低利息，盡量少占用資金，使得資金的籌措上不至于出現(xiàn)大的問題。

　　五是月報資料的復(fù)核問題，施工企業(yè)要將月報資料為業(yè)主方整理好。

　　(五) 竣工決算階段對造價的管理。

　　加強工程量的復(fù)核工作。工程量是工程造價計算的基礎(chǔ)，審價人員不僅要熟練掌握工程量的計算規(guī)則，還應(yīng)對整個工程的設(shè)計和施工過程有系統(tǒng)的認識，精通施工技術(shù)。加強對變更費用的審查。特別是變更單價，主要審查其有無錯套、高套，是否符合工程實際。

　　(六)招投標階段的工程造價控制：

　　①房地產(chǎn)企業(yè)想求得發(fā)展，必須建立有效的招標機制，從業(yè)人員必須具備足夠的知識儲備和行業(yè)經(jīng)驗、過硬的業(yè)務(wù)素質(zhì)和較高的技術(shù)水準。②多渠道、多途徑的搜集招標信息，結(jié)合自身實際斟酌篩選，編制標書。標書的編制，要本著認真嚴謹?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，先編制工程造價計算書，準確計算每一個細部環(huán)節(jié)，避免錯算、漏算或冒算的情況發(fā)生。投標人員應(yīng)根據(jù)招標要求及評標標準，結(jié)合本單位實際情況來確定一個合理可行的造價，提高中標概率。

　　三、總結(jié)

　　建設(shè)工程的造價管理工作的優(yōu)劣，對房地產(chǎn)企業(yè)工程項目能否取得良好的經(jīng)濟效益和社會效益存在著重大的影響。房地產(chǎn)企業(yè)工程造價人員要切實完成自己崗位的職責才能對房地產(chǎn)企業(yè)工程項目建設(shè)的總投資進行有效控制，從而降低工程造價，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

　　【參考文獻】

　　1.徐大圖.工程建設(shè)投資控制[M]. 北京: 北京中國建筑工業(yè)出版社，2005

　　2.徐蓉，王旭峰.工程造價管理[M].上海:同濟大學出版社，2005

　　房地產(chǎn)工程管理方面論文篇2

　　試論房地產(chǎn)開發(fā)的工程質(zhì)量管理

　　摘要：房地產(chǎn)開發(fā)的工程質(zhì)量管理貫穿于項目的整個開發(fā)運營周期之中，其主要內(nèi)容包括設(shè)計階段的管理、建設(shè)階段的管理、物業(yè)階段的管理三大部分。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，做好工程品牌質(zhì)量是一個樓盤能否獲得成功的先決條件。本文主要闡述在這三大階段管理進程當中人的主觀方面和物的客觀方面對房地產(chǎn)開發(fā)的工程質(zhì)量管理的控制原則和平衡銜接問題，以求對相關(guān)的企業(yè)和個人能提供積極的參考和有益的建議。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)、工程質(zhì)量、質(zhì)量管理、工程管理

　　1 設(shè)計階段質(zhì)量管理

　　1.1方案設(shè)計階段的質(zhì)量管理

　　1、設(shè)計方案的合理性和先進性是設(shè)計質(zhì)量的基礎(chǔ)。為此一個工程項目的工程質(zhì)量管理，首先要從方案設(shè)計開始控制，方案設(shè)計的先天不足，必將給后續(xù)的設(shè)計與施工帶來無窮的后患。與此同時，方案設(shè)計階段的投入的成本最少，而所取的效果卻是最好，所以必須擇優(yōu)選取設(shè)計方案。對于住宅的戶型、結(jié)構(gòu)體系、內(nèi)部功能、空間利用、節(jié)能節(jié)地、各項指標、總平布置、坐標高程等方面更加要進行仔細而合理的安排、優(yōu)化，并能做到創(chuàng)新設(shè)計。

　　2、方案對一個項目具有領(lǐng)銜作用，一個成功的設(shè)計方案是一個成功的工程項目的開始。只有方案設(shè)計的方向選好了，那么項目的實施也就不會偏離方向，為此，對于方案設(shè)計我們必須仔細優(yōu)化，精益求精。

　　3、做好總平面布置是方案設(shè)計的核心內(nèi)容，是重點，也是難點。因為一個項目的總平面布置中所涉及的內(nèi)容與范圍非常廣泛，對于設(shè)計人員的專業(yè)知識與設(shè)計要求相當?shù)木C合與全面，其中的規(guī)劃、消防、人防、配電、配套工程等在此基本明確且原則上已不能再做更改。

　　1.2施工圖設(shè)計階段的質(zhì)量管理

　　1、工程項目的質(zhì)量目標和質(zhì)量水平，都需要通過施工圖設(shè)計加以延續(xù)、加以深化。一個工程項目的設(shè)計在技術(shù)上是否可行，工藝上是否先進、結(jié)構(gòu)上是否安全、可靠等都將決定工程實體的質(zhì)量。因此，搞好工程項目的施工圖設(shè)計對于控制工程項目的產(chǎn)品質(zhì)量意義重大。

　　2、精心設(shè)計是一個項目工程設(shè)計是否科學合理的保證。對于總平面圖各項指標、空間各部位的布置等必須仔細的逐一核對;對于平面圖、立面圖、剖面圖、結(jié)點圖做好自身的設(shè)計核對與統(tǒng)一;對于建筑、結(jié)構(gòu)、水電、專業(yè)設(shè)計也必須做好相互的銜接，避免“錯、漏、碰、缺”。

　　3、設(shè)計會簽是設(shè)計單位內(nèi)部檢查、審核一個項目工程設(shè)計成果的最重要、最有效的手段。決不能將設(shè)計會簽當成只是任務(wù)簽字，不管是各專業(yè)設(shè)計師的橫向會簽，還是上下級的縱向會簽都應(yīng)該是帶有責任心的簽字。

　　4、國家現(xiàn)行的規(guī)范、地方法規(guī)及各項行業(yè)標準是設(shè)計的最低準繩。無論何種結(jié)構(gòu)體系，也不管是多層，還是高層都必須按相關(guān)設(shè)計要求進行設(shè)計，否則將產(chǎn)生嚴重的質(zhì)量后果。

　　5、杜絕設(shè)計單位麻木的“少動腦筋，多放鋼筋”的保守設(shè)計。工程設(shè)計的目的本身就在于經(jīng)濟合理，如果只是加大保守系數(shù)而不能發(fā)揮設(shè)計的真正作用，那必然給開發(fā)商帶來一定的經(jīng)濟損失。

　　6、對容易產(chǎn)生后疑癥的工程質(zhì)量通病設(shè)計應(yīng)重點明確其做法，同時可適當提高設(shè)計要求。因為在工程設(shè)計中事先考慮到工程以往施工過程中的質(zhì)量通病而進行有針對性的預(yù)防所花的成本相對不高，而所能取的成果也必然較好。

　　7、切實做到建筑工程總說明相關(guān)文字說明和具體做法清楚、先進、實用。建筑工程總說明可真謂是“一字千金”，建設(shè)方和監(jiān)理方應(yīng)及早進入到工程設(shè)計圖紙及總說明的審核過程中，同時相應(yīng)的做法也盡量的符合當?shù)禺敃r的實際施工藝(設(shè)計要求的新工藝除外)。以免施工中不必要的施工聯(lián)系單的變更，同時也給結(jié)算過程帶來不必要的麻煩。

　　2 建設(shè)階段質(zhì)量管理

　　2.1招投標階段的質(zhì)量管理

　　1、注重建筑施工企業(yè)的實際成績。招投標相當于一個工程項目施工的開始，選擇一個有實際業(yè)績、重合同、講信用的施工企業(yè)很重要，切不可談“情”而擇之，否則在工程的施工管理過程中將很難進展。

　　2、建立并積累相關(guān)施工企業(yè)的數(shù)據(jù)管理庫。在項目開發(fā)過程中對所接觸的施工企業(yè)各方面進行考核、對比并建立相應(yīng)的數(shù)據(jù)管理庫，為今后的開發(fā)建設(shè)做好施工企業(yè)的單位儲備。

　　3、工程施工合同中明確本工程項目的管理條例。對于每一個工程項目實際情況都有所不同，最好能在招投標過程中、施工合同訂立過程中就清清楚楚的明確相關(guān)的項目工程管理規(guī)定，這也就要在工程開發(fā)過程中對所存在的問題進行反思，從而做到有效事前控制，以便在工程施工時可以按相關(guān)要求進行執(zhí)行。

　　2.2施工階段的質(zhì)量管理

　　1、認真做好工程前階段的工程管理。開始決定一切!一個好的開始只要堅持，那么就會有一個好的結(jié)果。

　　2、提高管理者、作業(yè)者的質(zhì)量意識。因為只有人的主觀思想上重視了工程質(zhì)量，才能真正意義上管理好一個工程項目，才會按相關(guān)工程要求進行施工，進行檢查，進行驗收。

　　3、嚴格控制好建筑原材料、構(gòu)配件的工程質(zhì)量。對工程主要用材在合同中指定品牌或是在工程聯(lián)系單進行確認，同時房產(chǎn)方進行不定期的抽查，把好進場關(guān)，如果發(fā)現(xiàn)質(zhì)量情況，必須嚴格的按照工程項目管理規(guī)定執(zhí)行。

　　4、重視結(jié)構(gòu)工程、建筑外門窗、欄桿等不可替換的選材。對于一些工程建設(shè)中不可替換性的分部應(yīng)當做到舍得的態(tài)度，寧可多花錢，也必須保證、甚至提高該分部的工程質(zhì)量水平，從而做到實用、安全、牢固。

　　5、著重控制觀感質(zhì)量和做好細部處理。工程觀感質(zhì)量與細部處理是工程最后的一道衣服，將直接展示在客戶的眼前，因此更加要將工程觀感和細部做到精益求精。同時做好該部分工程的樣板先行制度，并同嚴格按已經(jīng)確認的工程樣板進行施工、進行管理、進行驗收。

　　6、嚴把工程驗收關(guān)。驗收是工程項目的一道關(guān)口，因此必須讓驗收充分發(fā)揮其關(guān)卡的做用，切不可走馬觀花，不視工程實際質(zhì)量水平。同時將竣工驗收作為最后一道防線，在工程完工之前，做到對每一個非隱蔽分部工程進行100%檢查，質(zhì)量缺陷100%封閉，做好100%驗收記錄， 通過100%修補，最后100%復(fù)驗。

　　2.3結(jié)算階段的質(zhì)量管理

　　1、建立房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的結(jié)算流程并嚴格執(zhí)行。施工方必須先移交，后結(jié)算，同時必須按業(yè)主方要求提供完整的結(jié)算資料，再由監(jiān)理方和業(yè)主方現(xiàn)場代表對其進行各自審核之后提出各自結(jié)算審核報告，最后由業(yè)主方將結(jié)算資料和各自結(jié)算審核報告一起移交于審計單位進行竣工結(jié)算。這樣的結(jié)算流程無疑付于業(yè)主的現(xiàn)場管理人員和監(jiān)理單位在施工過程中相當?shù)臋?quán)力。

　　2、核對工程施工圖紙、聯(lián)系單變更的完成情況。工程聯(lián)系單作為結(jié)算工程資料的重要修改與補充，為此在結(jié)算移交與結(jié)算過程中都要認真對待。同時施工實際情況在工程結(jié)算時與施工圖紙、聯(lián)系單局部仍不能完全對應(yīng)，這就要求將未完成、未施工、未變更事項在結(jié)算報告中進行相應(yīng)調(diào)整。

　　3、總結(jié)工程合同、各項規(guī)范、標準的執(zhí)行情況。對施工過程中施工單位是否嚴格按照各項規(guī)范、標準進行施工，是否符合施工合同和施工現(xiàn)場管理條例進行分析、進行評比，從而對其違規(guī)情況按有關(guān)規(guī)定進行罰款，切不可視原合同、原管理條例而不顧。

　　2.4工程建設(shè)的監(jiān)理管理

　　1、選擇具有高素質(zhì)、穩(wěn)定、有良好信譽的職業(yè)監(jiān)理公司。國內(nèi)目前的監(jiān)理市場還不是很完善，尋找一支具有實際成果、能夠長期合作的監(jiān)理隊伍是解決監(jiān)理問題最有效的辦法之一，同時要求房地產(chǎn)開企業(yè)做好監(jiān)理單位和監(jiān)理人員(尤其是總監(jiān)理工程師)的合作儲備。

　　2、業(yè)主代表切實做好工程管理的帶頭做用。業(yè)主代表切不可只動口不動手，不管大事、小事不分情況總是指令監(jiān)理人員去現(xiàn)場檢查、處理，而自己整天在辦公室內(nèi)無所事事。而作為工程項目的業(yè)主代表也要切實深入到工程現(xiàn)場中，做好工程管理的帶頭與模范做用，但與此同時也要避免所有事情不分實際情況自己去解決，從而有可能替代監(jiān)理工作使監(jiān)理位置架空而無法開展工作。

　　3、充分信任、調(diào)動監(jiān)理的積級性、明確職責。在項目管理過程中，重點突出總監(jiān)理工程師的地位與作用，充分信任并支持監(jiān)理的工作，進而有效的調(diào)動監(jiān)理工作積級性。

　　4、加強監(jiān)理公司在工程管理中的權(quán)利。及早讓監(jiān)理公司進入項目工程管理對于監(jiān)理單位關(guān)于工程項目的管理非常有利，同時在工程進度款審核、聯(lián)系單簽證等方面，既付予適當?shù)臋?quán)利，也給予相應(yīng)的責任。在項目管理過程中，將監(jiān)理單位的位置放正，充分發(fā)揮其監(jiān)督與管理的作用。

　　5、在合同履行過程中重視監(jiān)理的意見，支持監(jiān)理的管理。當在合同的履行過程中出現(xiàn)不可避免的爭議與矛盾時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)切不可忽視監(jiān)理的意見，同時避免業(yè)主方自己強權(quán)執(zhí)行，避免與施工方關(guān)系過密，否則，在工程建設(shè)過程中監(jiān)理的工作與管理也很難開展。

　　2.5建設(shè)質(zhì)量的綜合管理

　　1、提高工程項目各參與者的質(zhì)量意識。一個項目的工程質(zhì)量在于管理者的管理，也在于操作者的操作，這個管理與操作最重要的就是參與方的責任心與質(zhì)量意識。在工程項目的管理各個階段，首先就要提高參與者的質(zhì)量意識，才能有效的保證工程的質(zhì)量水平。做為業(yè)主方，更加要以客戶為中心，以公司的品質(zhì)建設(shè)為出發(fā)點，將所建工程做精、做細、做到位。

　　2、加強工程項目各參與方的協(xié)調(diào)與溝通。工程項目的協(xié)調(diào)與溝通首先需要這個項目各參與各方共同遵守本項目管理制度，同時也需要各參與方之間的相互合作、相互信任。從而使項目施工與驗收自覺有序的按相關(guān)要求與規(guī)定實施。

　　3、發(fā)揮房產(chǎn)方業(yè)主代表手中的財權(quán)。要知道每一個施工單位踴躍的參加投標來獲取工程項目建設(shè)，其最大目的就是通過工程建設(shè)為自身企業(yè)獲取經(jīng)營利潤。

　　4、認真研究新工藝、新材料的應(yīng)用對工程質(zhì)量的影響?，F(xiàn)代工程建設(shè)中都大力支持和提倡新工藝、新材料在工程建設(shè)中的應(yīng)用，但同時由于新工藝、新材料技術(shù)上的不穩(wěn)定性和不成熟性，隱形中將給工程質(zhì)量帶來挑戰(zhàn)。

　　5、重視利用項目建設(shè)中最基本、最原始的資料和方式。其實管理好一個工程項目并非難事，但也不是誰都能夠管理的好一個工程項目，在工程的建設(shè)過程中很多人會忽視了最基本的東西而麻木的進行自我意識管理，甚至對這些最基本的東西感覺煩瑣而無味。其實，這正好相反，這些最普通的設(shè)計圖紙、各類工程規(guī)范、圖集正是最好的現(xiàn)場施工依據(jù);而施工單位的施工組織設(shè)計、專項施工方案正是最好的實際操作依據(jù);工程建設(shè)合同、補充協(xié)議書正是最好的協(xié)調(diào)管理依據(jù);工程會議、工程聯(lián)系單正是最好的溝通處理依據(jù)。

　　3 工程項目質(zhì)量協(xié)調(diào)管理

　　3.1設(shè)計與建設(shè)階段的協(xié)調(diào)

　　1、切實做好設(shè)計交底與圖紙會審。經(jīng)過設(shè)計交底使施工方和監(jiān)理方能夠正確貫徹設(shè)計意圖，使其加深對設(shè)計圖紙的理解，掌握關(guān)鍵工程部位的質(zhì)量要求，確保建設(shè)工程質(zhì)量;經(jīng)過設(shè)計圖紙會審可以由設(shè)計單位為參建單位解決技術(shù)難點并制定相應(yīng)技術(shù)方案，同時也解決設(shè)計圖紙中所存在的問題，減少圖紙中的差錯，將圖紙中的質(zhì)量隱患消滅在萌芽之中。

　　2、有效控制工程項目的變更設(shè)計。不管是設(shè)計變更、施工變更，還是建設(shè)方的工程變更，不論是誰提出變更都必須取得設(shè)計單位和建設(shè)單位的各自確認意見，凡涉及施工圖審查內(nèi)容的變更，正常必須報請原審查機構(gòu)審查后再批準實施。

　　3、嚴把工程竣工驗收“設(shè)計關(guān)”。對于建設(shè)項目的基礎(chǔ)驗收、中間驗收、竣工驗收必須邀請設(shè)計單位參加進行共同驗收，設(shè)計單位也應(yīng)當派遣相關(guān)設(shè)計人員到位進行技術(shù)驗收并提出設(shè)計方驗收意見或驗收報告。此時設(shè)計單位應(yīng)站在技術(shù)設(shè)計、工程規(guī)范的位置對所設(shè)計工程的驗收負責。

　　4、發(fā)揮設(shè)計代表的橋梁紐帶作用。一個大型的工程項目都應(yīng)配有設(shè)計現(xiàn)場代表，在基礎(chǔ)施工階段對現(xiàn)場的地基與基礎(chǔ)進行實地確認;主體施工階段與工程進度同時跟進;裝飾施工階段共同參與選材定樣;在工程后期參加結(jié)構(gòu)的變形、沉降、裂縫原因分析與處理等技術(shù)服務(wù)。

　　3.2設(shè)計與物業(yè)階段的協(xié)調(diào)

　　1、物業(yè)單位及早參與工程項目設(shè)計。房地產(chǎn)開發(fā)商最好有穩(wěn)定而規(guī)范的物業(yè)合作單位，讓其物業(yè)單位及早參與工程項目的前期設(shè)計中，以其物業(yè)自身管理質(zhì)量的需要對工程設(shè)計進行事前控制與相關(guān)調(diào)整，同時也了解設(shè)計意圖，從而減少物業(yè)管理階段的維護成本，提高物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。

　　2、進行優(yōu)化設(shè)計確保物業(yè)管理質(zhì)量。在工程設(shè)計的同時，房地產(chǎn)開發(fā)商與設(shè)計單位就綜合考慮項目的產(chǎn)品定位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑節(jié)能、景觀設(shè)計、智能化設(shè)計、配套設(shè)施等對物業(yè)管理的影響，切實做到物業(yè)管理與服務(wù)的可行與方便。

　　3.3建設(shè)與物業(yè)階段的協(xié)調(diào)

　　1、消滅建設(shè)過程中的工程后遺癥。這就要求在工程建設(shè)過程中做好工程實體質(zhì)量來保證日后的物業(yè)管理工作，盡量做到不留工程問題，將可控問題消滅在工程建設(shè)過程之中，在工程建設(shè)時就為物業(yè)管理構(gòu)筑良好的設(shè)施基礎(chǔ)。

　　2、杜絕違規(guī)或不實際的客戶承諾。在工程的建設(shè)過程中往往會由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作人員或項目建設(shè)人員一個無心的承諾，而在實際建設(shè)中難免會出現(xiàn)一些意想不到的矛盾與問題導(dǎo)致當初的承諾無法兌現(xiàn)。

　　3、完備工程實體和檔案資料移交。建設(shè)工程的竣工也就將其所完項目移交于物業(yè)單位進行了管理，在工程移交過程中，應(yīng)當做到先進行工程清單的清點，確認齊全無誤后再進行工程資料和工程實體的移交與交接。而此時的工程資料必須做到完整、清楚，工程實體必須符合驗收交接條件方可進行。

　　4、參與工程保修期內(nèi)的維修協(xié)調(diào)。在工程保修期內(nèi)，物業(yè)管理單位和建設(shè)單位共同協(xié)調(diào)和督促施工建設(shè)單位按其保修合同有關(guān)規(guī)定和要求進行保修，同時物業(yè)管理單位負責客戶的問題受理與工程修補的落實。因此，物業(yè)管理單位應(yīng)當認真熟悉各施工建設(shè)方的保修合同而進行及時有效的協(xié)調(diào)。

　　4 結(jié)語

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為營業(yè)單位，是以獲取持續(xù)的競爭優(yōu)勢和利潤為目標。而這個持續(xù)的競爭力和利潤，最大來自于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程品質(zhì)。這就要求我們在開發(fā)前、開發(fā)中、開發(fā)后都要對房地產(chǎn)開發(fā)工程項目的質(zhì)量管理進行研究與探討，切實做好工程項目的品質(zhì)，建立房地產(chǎn)企業(yè)的品牌，企業(yè)為此也將獲得更多的利潤。與此同時，一個能夠成功開發(fā)的項目，也將成為一座城市的標志，從而見證一個社會的變遷，她不僅有著自身的文化內(nèi)含，也將給企業(yè)帶來長遠的品牌效益和經(jīng)濟效益。為此，當前眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都以舍得的態(tài)度大花財力、精力進行優(yōu)質(zhì)項目開發(fā)，著力于打造成為新時代的品質(zhì)房產(chǎn)。