淺談房地產項目管理中的成本控制

　　摘要：房地產項目中涉及到的成本控制主要根據(jù)企業(yè)的工體目標及項目要求，在房地產項目管理過程中對成本進行有效的組織、控制、跟蹤及分析等多方面管理，以完善成本管理體系，在保證房地產項目質量的基礎上，全面提高利潤。

　　關鍵詞：房地產 項目管理 成本控制

　　隨著社會的不斷發(fā)展，房地產已成為我國重要的經(jīng)濟支柱，有關房地產項目管理，應從房地產項目開始階段直到項目竣工，通過科學合理的策劃與控制，促使項目達成投資目標，并按照進度目標、質量目標等順利進行。房地產項目管理中的核心內容就是加強項目的目標管理，而在項目管理的不同階段，目標也會有所不同，但是成本控制應貫穿于整個項目管理過程中，以確保房地產項目的順利完成。本文將對當前我國房地產項目管理中成本控制存在的問題、降低成本控制的有效手段等問題進行分析與闡述，以提高房地產企業(yè)的成本控制意識，實現(xiàn)利益最大化。

　　一、 房地產項目管理中成本控制現(xiàn)狀

　　(一)忽略項目設計階段的成本控制

　　投資決策是房地產項目的成本基礎，雖然有關決策費用在總體成本中所占份額少之又少，但是對項目的整體成本影響高達90%以上。因此，在項目決策階段就投入合理的成本選擇，對經(jīng)濟的優(yōu)化配置而言是最重要、最直接的手段。實際上，房地產項目的設計階段就是對工程成本的控制源頭，當確定投資計劃后，就進入設計階段，這是技術與經(jīng)濟合理結合的過程。但是我國大多設計單位中隊工程項目的技術及經(jīng)濟分析不深入，在設計中出現(xiàn)“重技術、輕經(jīng)濟”的問題，設計人員也過于關注設計工程的質量問題，對成本問題沒有直接責任，造成從項目設計階段，就埋下了高成本隱患。

　　(二)缺乏系統(tǒng)的成本控制管理

　　在當前房地產項目管理過程中，很多企業(yè)為了降低成本，將工程肢解，分包給不同的承包人。因此在項目開發(fā)建設與施工的后期，分包工程施工單位和工程總承包單位在有關配合及施工質量、成品保護等問題上產生越來越多的矛盾，這也為房地產項目管理帶來難題。由于在一個房地產項目中，涉及到的交叉作業(yè)多、參建單位多，各單位的進場與退場時間不同，公司既要與土木建筑企業(yè)、安裝施工企業(yè)等簽訂施工合同，一些專業(yè)工程及配套工程的施工單位也與承包商簽訂了施工合同。由于成本管理不完善，簽訂的施工合同也不嚴密，施工單位出于自身利益的考慮，缺乏成本意識與合作意識，造成拖延工期及管理混亂局面，成本控制無從開展。

　　(三)成本控制管理的手段落后

　　當前在房地產項目管理中，有關成本預算工作的專業(yè)性落后，一些企業(yè)無法達到通行的國際標準，沒有在招投標階段就事先完成項目的成本預算工作。有些房地產項目時在投標階段才預算成本價格，由于受到時間與技術的限制，目標成本不能直接落實到企業(yè)的各個部門、各個項目以及工程實施的各個環(huán)節(jié)中。在實際工作中，房地產項目的施工方應及時將已完成項目的實際成本與預算成本進行對比，分析出現(xiàn)成本偏差的原因，并及時采取糾正措施。

　　二、 降低房地產項目管理中成本的有效策略

　　(一)全面提高成本管理意識

　　成本管理是一個全員參與的全過程管理，若想提高房地產項目管理中的的成本控制手段，必須先樹立全員參與、全面控制的意識，這種全員控制模式并不是某個人或者某個部門的責任，而是房地產項目中涉及到的各單位、各部門以及個人的全體責任，這才是全員控制的根本。全面控制并不單純是指成本的管理與控制，更包含了項目管理的各方面都圍繞成本管理來開展工作。全過程控制是貫穿于整個項目周期中，從投標開始直到中標后的具體施工及竣工，都需要加強成本控制的意識。

　　(二)加強設計方案的優(yōu)化

　　房地產項目設計的質量與水平，對控制成本具有決定性作用，因此在項目設計階段，就應加強成本意識。選擇競選方案或者工程設計招標的形式來獲得合理設計方案并選擇優(yōu)秀的工程設計單位，通過先進技術的應用，合理降低工程成本，保證投資回報效益。對于房地產項目的設計，應采取多種方案對比的方式，從中選擇既能滿足項目需要，又利于工程造價經(jīng)濟化的方案，這也對后期的施工、投入使用成本等起到基礎性作用。如目前我國一些房地產的項目方案中，由于過于追求視覺效果，設計出異性建筑，這些建筑由于輪廓復雜，對結構安全產生較大影響，且無形中增加了建筑外表的面積，不利于工程結構成本的控制。通過對設計方案的多次比選與論證，在滿足房地產項目的結構功能、抗震要求、節(jié)能技術等基礎上，還應對建筑的結構體系、合理布局、材料選擇等有所重視，這些都與成本控制有密不可分的關系。

　　(三)建立健全成本控制機構管理

　　若想提高房地產項目的成本管理，首先需明確“由誰管理”、“如何管理”的問題。項目目標的責任成本管理是否落實到位，能否切實執(zhí)行，關鍵在于控制組織是否完善。為了加強成本管理，各企業(yè)應成立成本管理領導小組，包括設計管理、施工管理、工程技術、財會、人力資源及經(jīng)營等各個部門的領導和成員，主要負責項目部的成本指導、管理及考核，項目部也要成立相關的目標成本控制管理小組，負責項目部的各項責任成本的實施、核算、管理及考核。各專業(yè)部門之間，應注重加強橫向的聯(lián)系與配合，充分發(fā)揮各部門的職能作用，確保各項工作有法可依、有章可循，自覺從自身加強項目成本的管理工作。

　　另外，各部門要加強自身的責任，全體參與管理。項目經(jīng)理作為房地產項目成本管理的第一施工負責人，應擔任全面組織機構管理的工作，對項目的盈虧狀況及時掌握并加以分析，并積極采取有效措施進行優(yōu)化;工程技術部作為整個工程項目的技術控制與工程進度的負責部門，應確保質量，既要保證工期的順利完成，又要加強降低成本;經(jīng)營部主要管理合同的實施狀況，主要負責對工程進度款的申報及催款工作，并對施工賠償問題進行處理;財務部對工程項目的各項財務工作負責，及時分析財務狀況并分析收支，保證資金的合理調度，確保工程的全面順利開展。

　　(四)以技術創(chuàng)新降低成本

　　技術手段是實現(xiàn)房地產項目投資的必然保障。根據(jù)大量施工經(jīng)驗表明，在工程施工過程中，材料費所占比例居高，而直接費用對間接費用的高低產生重大影響。隨著當前科技水平的不斷進步，房地產項目在施工過程中，也應注重主體施工技術的提高，并加大對新技術、新材料、新工藝、新方法的采納，利用技術成果的進步來有效縮短工期并節(jié)約成本。

　　由上可見，房地產項目中的成本控制是整個管理的核心任務，有效降低成本與企業(yè)經(jīng)濟效益直接掛鉤，通過成本管理手段的加強，能夠減少甚至杜絕房地產企業(yè)中的資金浪費現(xiàn)象，對促進社會與經(jīng)濟資源的節(jié)約意義重大。但是由于我國房地產項目管理中的成本意識不強、控制手段落后，仍需要采取一定的宣傳、創(chuàng)新手段加強控制，才能促進房地產企業(yè)在激烈的市場競爭中始終立于不敗之地。

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