在新形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制

　　眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)較為特殊的行業(yè)，與其它施工企業(yè)或建設(shè)單位有著質(zhì)的區(qū)別，是集房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)銷售、配套管理及服務(wù)為一體的行業(yè)，具有生產(chǎn)周期長(zhǎng)、投資額度大、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大、政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)大的獨(dú)特特點(diǎn)，資本密集性程度較高。雖然目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)已由單一的項(xiàng)目公司向集團(tuán)化運(yùn)作模式轉(zhuǎn)變，整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力有所增強(qiáng)，但由于房地產(chǎn)行業(yè)所具有的獨(dú)特特點(diǎn)，其面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)仍是值得關(guān)注與重視的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。為此，本文將結(jié)合自身的工作實(shí)踐，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制提出幾點(diǎn)個(gè)人的建議。

　　1. 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)定義

　　財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中由于各種難以預(yù)料和無(wú)法控制的因素，使企業(yè)在一定時(shí)期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財(cái)務(wù)成果與預(yù)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)發(fā)生偏差，從而形成的使企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失或更大收益的可能性。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)于籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　2. 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范與控制措施

　　2.1 充分市場(chǎng)調(diào)研，在投資風(fēng)險(xiǎn)決策過(guò)程中保持穩(wěn)健性原則，以有效防范和控制投資風(fēng)險(xiǎn)

　　提高管理者的投資風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，在投資決策中要在收益和風(fēng)險(xiǎn)中，保持謹(jǐn)慎原則，盡可能降低投資風(fēng)險(xiǎn)，以此來(lái)提高企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制能力，確保企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。對(duì)于許多破產(chǎn)后企業(yè)來(lái)說(shuō)，有相當(dāng)一部分企業(yè)是由于管理者沒(méi)有充分調(diào)研市場(chǎng)，或在項(xiàng)目投資決策中穩(wěn)健性原則保持不夠，過(guò)于樂(lè)觀，以至于當(dāng)項(xiàng)目與預(yù)期出現(xiàn)一定偏差時(shí)，企業(yè)資金就處于緊缺狀態(tài)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也緊隨發(fā)生。為此，本文認(rèn)為，由于房地產(chǎn)行業(yè)投資金額較大，回收周期較長(zhǎng)，資金投入后調(diào)整難度較大的特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)投資決策前，必須充分了解城市規(guī)劃信息、周邊土地供應(yīng)及使用情況、周邊房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)情況及市場(chǎng)需求信息，同時(shí)在投資決策中需要克服盲目樂(lè)觀主義，盡可能降低投資風(fēng)險(xiǎn)，要在收益、風(fēng)險(xiǎn)之間進(jìn)行權(quán)衡，尋求最佳組合。

　　2.2 做好籌資風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制工作

　　企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生一般由內(nèi)因及外因?qū)е碌?。?nèi)因有很多種，可能是不當(dāng)籌資方式，或是企業(yè)盲目投資，使企業(yè)負(fù)債規(guī)模過(guò)大，也有可能是企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理等;外因則更多，或因市場(chǎng)行情的不確定因素;或是金融市場(chǎng)的利率、匯率等 發(fā)生變動(dòng)等，都將導(dǎo)致企業(yè)的利潤(rùn)下降，而這些因素對(duì)于資金需求龐大的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)所受到的影響則更是不言而喻。為此，本文認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)以下幾個(gè)途徑來(lái)防范與控制籌資風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生：

　　一是優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)、改變?nèi)谫Y模式。房地產(chǎn)企業(yè)需結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況，科學(xué)合理安排企業(yè)的資本負(fù)債，做到債務(wù)適度，并合理安排長(zhǎng)短期資金。在國(guó)家現(xiàn)有宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控情況下，需將單純依賴銀行開發(fā)貸款的籌資模式，向以銀行開發(fā)貸款為主，信托融資、股權(quán)債權(quán)定向私募、銷售融資、資產(chǎn)證券化等融資方式多元化組合的方式轉(zhuǎn)變，以確保項(xiàng)目資金充裕，不至于出現(xiàn)資金鏈斷裂。

　　二是建立滾動(dòng)預(yù)算機(jī)制，尤其加強(qiáng)現(xiàn)金流量的預(yù)算編制和管理，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)進(jìn)行預(yù)警分析。企業(yè)能否維持下去，并不完全取決于是否盈利，而取決于是否有各種現(xiàn)金用于支出。因此準(zhǔn)確的現(xiàn)金流量預(yù)算，可以為企業(yè)提供預(yù)警信號(hào)，揭示企業(yè)現(xiàn)金余缺，使管理者能夠及早采取措施，應(yīng)對(duì)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。尤其是房地產(chǎn)行業(yè)，資金需求量大，現(xiàn)金流量預(yù)算的準(zhǔn)確編制更為重要。為能準(zhǔn)確編制現(xiàn)金流量預(yù)算，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)及銷售計(jì)劃，采用穩(wěn)健性原則，將各部門具體目標(biāo)進(jìn)行匯總，將未來(lái)預(yù)期收益、銷售收現(xiàn)、項(xiàng)目付現(xiàn)支出、投資計(jì)劃及融資計(jì)劃量化表達(dá)，建立企業(yè)全面預(yù)算機(jī)制，預(yù)測(cè)未來(lái)現(xiàn)金收支狀況，并以月、季、半年及1年為周期，進(jìn)行滾動(dòng)預(yù)算編制，及時(shí)反映項(xiàng)目現(xiàn)金流量的變動(dòng)狀況。并在執(zhí)行過(guò)程中，嚴(yán)格按照現(xiàn)金流量預(yù)算把關(guān)，出現(xiàn)重大變化時(shí)，應(yīng)及時(shí)調(diào)整，進(jìn)行收支平衡。

　　2.3 加大經(jīng)營(yíng)管理力度，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)潛藏在于企業(yè)內(nèi)部

　　一是加強(qiáng)與完善企業(yè)內(nèi)部控制制度。企業(yè)的內(nèi)部控制管理與其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是密不可分的。企業(yè)的內(nèi)部控制管理主要包括辦公人員的職權(quán)與職責(zé)、各項(xiàng)業(yè)務(wù)的操作流程、各項(xiàng)業(yè)務(wù)的分析與評(píng)估、內(nèi)部管理體制制度的制定與實(shí)施等。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，每一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)要有兩個(gè)或以上的具有互相制約關(guān)系的控制環(huán)節(jié)，在資產(chǎn)處置、資金調(diào)度、銷售結(jié)算、提供擔(dān)保和對(duì)外投資等方面，明確決策人員和執(zhí)行人員及會(huì)計(jì)人員、經(jīng)辦人員與保管人員之間的職責(zé)權(quán)限和工作程序。因此，加強(qiáng)與完善企業(yè)內(nèi)部控制制度，使企業(yè)的內(nèi)部控制制度更加規(guī)范與科學(xué)，將有利于對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的防范與控制，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　二是加強(qiáng)與完善企業(yè)的成本管理，建立目標(biāo)成本體系。成本管理是企業(yè)管理運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的關(guān)鍵部分，它關(guān)系到企業(yè)的盈利與收益，一旦企業(yè)失去盈利與收益時(shí)，企業(yè)很有可能面臨著虧損和破產(chǎn)，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)更是如此，它的影響遠(yuǎn)在于其它幾個(gè)方面。當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)的發(fā)展正處于如日中天的時(shí)候，競(jìng)爭(zhēng)也異常激烈，如何在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)成本管理，將是非常重要的一環(huán)。筆者認(rèn)為，成本管理貫穿于項(xiàng)目投資決策、項(xiàng)目建設(shè)整個(gè)過(guò)程之中，企業(yè)應(yīng)根據(jù)目前市場(chǎng)成本狀態(tài)，合理預(yù)計(jì)未來(lái)成本走勢(shì)，合理預(yù)測(cè)編制項(xiàng)目目標(biāo)成本，并在開發(fā)建設(shè)過(guò)程中根據(jù)材料、人工價(jià)格變化等因素，適時(shí)修正目標(biāo)成本，用以指導(dǎo)項(xiàng)目決策。

　　三是建立項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資測(cè)算模型，及時(shí)反映項(xiàng)目預(yù)期收益變化狀況，為管理決策提供支撐依據(jù)。本文認(rèn)為，充分利用信息化技術(shù)，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度及動(dòng)態(tài)成本更新數(shù)據(jù)，結(jié)合項(xiàng)目銷售預(yù)測(cè)，按季滾動(dòng)編制項(xiàng)目收益及現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)，及時(shí)反映企業(yè)成本、銷售價(jià)格對(duì)企業(yè)收益影響，并及時(shí)反映項(xiàng)目資金余缺，為決策提供更為科學(xué)、有效的數(shù)據(jù)和資料，也有利于對(duì)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)行很好的監(jiān)控與分析，給企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)再加上一道保險(xiǎn)。

　　3. 結(jié)語(yǔ)：

　　綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與其它行業(yè)相比，其所潛在的風(fēng)險(xiǎn)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它行業(yè)，更需要企業(yè)管理者嚴(yán)謹(jǐn)甚微，提高企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，認(rèn)真對(duì)待每一項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程進(jìn)行動(dòng)態(tài)投資測(cè)算分析，加強(qiáng)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及籌資風(fēng)險(xiǎn)的管理，防范與控制企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生與發(fā)展，確保企業(yè)的健康、穩(wěn)健發(fā)展。