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在新形勢下我國房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的防范與控制

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在新形勢下我國房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的防范與控制

  眾所周知,房地產(chǎn)企業(yè)是一個較為特殊的行業(yè),與其它施工企業(yè)或建設(shè)單位有著質(zhì)的區(qū)別,是集房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營銷售、配套管理及服務(wù)為一體的行業(yè),具有生產(chǎn)周期長、投資額度大、市場風(fēng)險大、政策調(diào)控風(fēng)險大的獨特特點,資本密集性程度較高。雖然目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)已由單一的項目公司向集團化運作模式轉(zhuǎn)變,整體抗風(fēng)險能力有所增強,但由于房地產(chǎn)行業(yè)所具有的獨特特點,其面臨的財務(wù)風(fēng)險仍是值得關(guān)注與重視的一個關(guān)鍵點。為此,本文將結(jié)合自身的工作實踐,對我國房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的防范與控制提出幾點個人的建議。

  1. 財務(wù)風(fēng)險定義

  財務(wù)風(fēng)險是指企業(yè)在各項財務(wù)活動中由于各種難以預(yù)料和無法控制的因素,使企業(yè)在一定時期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財務(wù)成果與預(yù)期的經(jīng)營目標發(fā)生偏差,從而形成的使企業(yè)蒙受經(jīng)濟損失或更大收益的可能性。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險主要表現(xiàn)于籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險。

  2. 房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險防范與控制措施

  2.1 充分市場調(diào)研,在投資風(fēng)險決策過程中保持穩(wěn)健性原則,以有效防范和控制投資風(fēng)險

  提高管理者的投資風(fēng)險管理意識,在投資決策中要在收益和風(fēng)險中,保持謹慎原則,盡可能降低投資風(fēng)險,以此來提高企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險的防范與控制能力,確保企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。對于許多破產(chǎn)后企業(yè)來說,有相當一部分企業(yè)是由于管理者沒有充分調(diào)研市場,或在項目投資決策中穩(wěn)健性原則保持不夠,過于樂觀,以至于當項目與預(yù)期出現(xiàn)一定偏差時,企業(yè)資金就處于緊缺狀態(tài),財務(wù)風(fēng)險也緊隨發(fā)生。為此,本文認為,由于房地產(chǎn)行業(yè)投資金額較大,回收周期較長,資金投入后調(diào)整難度較大的特點,房地產(chǎn)企業(yè)投資決策前,必須充分了解城市規(guī)劃信息、周邊土地供應(yīng)及使用情況、周邊房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)情況及市場需求信息,同時在投資決策中需要克服盲目樂觀主義,盡可能降低投資風(fēng)險,要在收益、風(fēng)險之間進行權(quán)衡,尋求最佳組合。

  2.2 做好籌資風(fēng)險的防范與控制工作

  企業(yè)籌資風(fēng)險的產(chǎn)生一般由內(nèi)因及外因?qū)е碌摹?nèi)因有很多種,可能是不當籌資方式,或是企業(yè)盲目投資,使企業(yè)負債規(guī)模過大,也有可能是企業(yè)的負債結(jié)構(gòu)不合理等;外因則更多,或因市場行情的不確定因素;或是金融市場的利率、匯率等 發(fā)生變動等,都將導(dǎo)致企業(yè)的利潤下降,而這些因素對于資金需求龐大的房地產(chǎn)企業(yè)來講,其財務(wù)風(fēng)險所受到的影響則更是不言而喻。為此,本文認為,房地產(chǎn)企業(yè)可以通過以下幾個途徑來防范與控制籌資風(fēng)險的產(chǎn)生:

  一是優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)、改變?nèi)谫Y模式。房地產(chǎn)企業(yè)需結(jié)合企業(yè)自身的實際情況,科學(xué)合理安排企業(yè)的資本負債,做到債務(wù)適度,并合理安排長短期資金。在國家現(xiàn)有宏觀經(jīng)濟政策調(diào)控情況下,需將單純依賴銀行開發(fā)貸款的籌資模式,向以銀行開發(fā)貸款為主,信托融資、股權(quán)債權(quán)定向私募、銷售融資、資產(chǎn)證券化等融資方式多元化組合的方式轉(zhuǎn)變,以確保項目資金充裕,不至于出現(xiàn)資金鏈斷裂。

  二是建立滾動預(yù)算機制,尤其加強現(xiàn)金流量的預(yù)算編制和管理,對企業(yè)財務(wù)進行預(yù)警分析。企業(yè)能否維持下去,并不完全取決于是否盈利,而取決于是否有各種現(xiàn)金用于支出。因此準確的現(xiàn)金流量預(yù)算,可以為企業(yè)提供預(yù)警信號,揭示企業(yè)現(xiàn)金余缺,使管理者能夠及早采取措施,應(yīng)對可能發(fā)生的風(fēng)險。尤其是房地產(chǎn)行業(yè),資金需求量大,現(xiàn)金流量預(yù)算的準確編制更為重要。為能準確編制現(xiàn)金流量預(yù)算,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項目開發(fā)及銷售計劃,采用穩(wěn)健性原則,將各部門具體目標進行匯總,將未來預(yù)期收益、銷售收現(xiàn)、項目付現(xiàn)支出、投資計劃及融資計劃量化表達,建立企業(yè)全面預(yù)算機制,預(yù)測未來現(xiàn)金收支狀況,并以月、季、半年及1年為周期,進行滾動預(yù)算編制,及時反映項目現(xiàn)金流量的變動狀況。并在執(zhí)行過程中,嚴格按照現(xiàn)金流量預(yù)算把關(guān),出現(xiàn)重大變化時,應(yīng)及時調(diào)整,進行收支平衡。

  2.3 加大經(jīng)營管理力度,避免財務(wù)風(fēng)險潛藏在于企業(yè)內(nèi)部

  一是加強與完善企業(yè)內(nèi)部控制制度。企業(yè)的內(nèi)部控制管理與其經(jīng)營活動是密不可分的。企業(yè)的內(nèi)部控制管理主要包括辦公人員的職權(quán)與職責、各項業(yè)務(wù)的操作流程、各項業(yè)務(wù)的分析與評估、內(nèi)部管理體制制度的制定與實施等。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,每一項經(jīng)濟業(yè)務(wù)活動要有兩個或以上的具有互相制約關(guān)系的控制環(huán)節(jié),在資產(chǎn)處置、資金調(diào)度、銷售結(jié)算、提供擔保和對外投資等方面,明確決策人員和執(zhí)行人員及會計人員、經(jīng)辦人員與保管人員之間的職責權(quán)限和工作程序。因此,加強與完善企業(yè)內(nèi)部控制制度,使企業(yè)的內(nèi)部控制制度更加規(guī)范與科學(xué),將有利于對企業(yè)財務(wù)可能存在的風(fēng)險進行有效的防范與控制,降低經(jīng)營風(fēng)險。

  二是加強與完善企業(yè)的成本管理,建立目標成本體系。成本管理是企業(yè)管理運營過程中的關(guān)鍵部分,它關(guān)系到企業(yè)的盈利與收益,一旦企業(yè)失去盈利與收益時,企業(yè)很有可能面臨著虧損和破產(chǎn),這對于房地產(chǎn)企業(yè)更是如此,它的影響遠在于其它幾個方面。當前,我國的房地產(chǎn)的發(fā)展正處于如日中天的時候,競爭也異常激烈,如何在激烈的競爭中取得競爭優(yōu)勢,加強成本管理,將是非常重要的一環(huán)。筆者認為,成本管理貫穿于項目投資決策、項目建設(shè)整個過程之中,企業(yè)應(yīng)根據(jù)目前市場成本狀態(tài),合理預(yù)計未來成本走勢,合理預(yù)測編制項目目標成本,并在開發(fā)建設(shè)過程中根據(jù)材料、人工價格變化等因素,適時修正目標成本,用以指導(dǎo)項目決策。

  三是建立項目動態(tài)投資測算模型,及時反映項目預(yù)期收益變化狀況,為管理決策提供支撐依據(jù)。本文認為,充分利用信息化技術(shù),根據(jù)項目開發(fā)進度及動態(tài)成本更新數(shù)據(jù),結(jié)合項目銷售預(yù)測,按季滾動編制項目收益及現(xiàn)金流量預(yù)測,及時反映企業(yè)成本、銷售價格對企業(yè)收益影響,并及時反映項目資金余缺,為決策提供更為科學(xué)、有效的數(shù)據(jù)和資料,也有利于對項目實施進行很好的監(jiān)控與分析,給企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險再加上一道保險。

  3. 結(jié)語:

  綜上所述,房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險與其它行業(yè)相比,其所潛在的風(fēng)險要遠遠高于其它行業(yè),更需要企業(yè)管理者嚴謹甚微,提高企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理意識,認真對待每一項目,對項目進行全過程進行動態(tài)投資測算分析,加強企業(yè)的投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險及籌資風(fēng)險的管理,防范與控制企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生與發(fā)展,確保企業(yè)的健康、穩(wěn)健發(fā)展。

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