貴陽花溪地區(qū)房地產(chǎn)投資決策與成本控制分析論文

　　投資決策是指投資者為了實現(xiàn)其預期的投資目標，運用—定的科學理論、方法和手段，通過一定的程序?qū)ν顿Y的必要性、投資目標、投資規(guī)模、投資方向、投資結(jié)構(gòu)、投資成本與收益等經(jīng)濟活動中重大問題所進行的分析、判斷和方案選擇。投資決策是生產(chǎn)環(huán)節(jié)的重要過程。今天學習啦小編將與大家分享：貴陽花溪地區(qū)房地產(chǎn)投資決策與成本控制分析相關(guān)論文。具體內(nèi)容如下：

貴陽花溪地區(qū)房地產(chǎn)投資決策與成本控制分析

　　引言

　　項目投資決策是選擇和確定投資方案的過程，該過程要求對擬建項目的必要性和可行性進行技術(shù)經(jīng)濟論證，并對不同建設方案進行技術(shù)經(jīng)濟比較及作出判斷和決定。房地產(chǎn)投資項目收益高，風險亦大，為了避免巨額投資化為泡影，投資者在投資前期必須對項目進行實地考察研究，從項目所處位置的人文歷史、文化環(huán)境等多重角度出發(fā)。目前，業(yè)界人士已研究出多種確定投資方案的方法，如田建林運用AHP方法來進行房地產(chǎn)投資決策分析和投資風險分析;劉明芳等，采用DEA方法建立了房地產(chǎn)投資決策中相應的輸入—輸出指標模型;李杰等采用RO法來確定房地產(chǎn)投資方案。項目決策合理與否，直接關(guān)系到項目建設的成敗、工程造價的高低以及投資效果的好壞。在進行前期實地考察的過程中，投資者應充分關(guān)注大眾的需求，力求在建設過程中以最低的成本生產(chǎn)出最能滿足大眾需求的功能產(chǎn)品。

　　1 貴陽花溪地區(qū)背景

　　花溪區(qū)位于黔中腹地，距市中心17公里。全區(qū)地貌以山地和丘陵為主，具有高原季風濕潤氣候的特點，冬無嚴寒，夏無酷熱，無霜期長，雨量充沛，濕度較大，有著豐富的水資源和生物多樣性，森林覆蓋率達41.53﹪?；ㄏ貐^(qū)的生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、工業(yè)增加值、公共財政預算收入、旅游總收入、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入等指標絕對數(shù)均位列全省前10位，總?cè)丝跀?shù)至2010年約為360054，人口密度為每平方公里402人。

　　貴昆、湘黔鐵路貫通花溪區(qū)內(nèi)，北有貴陽西站及貨場，西有湖潮站和磊莊機場，東北部有貴陽機場;貴花高等級公路直通市區(qū)，312國道和101省道貫穿全境?；ㄏ慕逃a(chǎn)業(yè)近來也是蓬勃發(fā)展，自2009年規(guī)劃出3200畝地擴建貴州大學的同時，規(guī)劃聚集區(qū)內(nèi)的花溪區(qū)孟關(guān)也將規(guī)劃出7500畝地，建成貴陽市的高校園區(qū)，首期工程完工后，將容納坐落在貴陽的5所高校。而花溪區(qū)大學規(guī)劃用地由北區(qū)貴州大學和貴州民族大學組成，南區(qū)則位于貴安新區(qū)黨武鎮(zhèn)范圍內(nèi)，分別由貴州師范大學、貴州財經(jīng)大學、貴陽醫(yī)學院、貴陽中醫(yī)學院、貴州輕工職業(yè)技術(shù)學院、貴州民族大學和貴州亞泰職業(yè)學院、貴州民族大學人文科技學院等8所高校組成，南區(qū)即為俗稱的“花溪大學城”。

　　除了高等學府之外，花溪的基礎(chǔ)教育機構(gòu)也是數(shù)不勝數(shù)?；ㄏ皡^(qū)面積222平方公里，占全區(qū)面積的25%。有景物景觀81個。其中，自然景觀56個、人文景觀25個。有國家級特等景觀4個、國內(nèi)一等景觀18個、國內(nèi)二等景觀32個、國內(nèi)三等景觀27個，以花溪國家城市濕地公園、花溪公園、天河潭、鎮(zhèn)山民族文化村、青巖古鎮(zhèn)、高坡民族風情游最為有名?；ㄏ奈锕袍E豐富，青巖古鎮(zhèn)已列為全國歷史文化名鎮(zhèn)。全區(qū)有12處文物被貴州省人民政府公布為省級文物保護單位，有甲定洞葬等13處文物被貴陽市政府列為市級保護單位，馬鈴石拱橋等48處文物被花溪區(qū)人民政府公布為區(qū)級文物保護單位。貴陽市花溪區(qū)現(xiàn)以“生態(tài)”、“旅游”著稱，但相比于我國其他著名旅游風景區(qū)，其開發(fā)程度尚處于較低水平，換句話說，花溪的旅游產(chǎn)業(yè)有著較大的發(fā)展空間。

　　2 投資分析

　　2.1 市場分析

　　2.1.1 公寓 通過實地考可見察，貴陽花溪地區(qū)山清水秀、氣候宜人，遠離城市的喧囂與煩擾，極其適宜居住，尤其適合老年人安養(yǎng)天年?；ㄏ木幼∪丝跒?60054人次，人口密度為每平方公里402人，其中，花溪公園附近較為繁華，有著濃厚的生活氣息。根據(jù)市場調(diào)查，筆者了解到不少外來人口在花溪買房用來給父母養(yǎng)老，花溪的居民也多為中低層收入者，由此看來，若要在花溪投資房地產(chǎn)住宅項目，中小戶型應占大頭。

　　2.1.2 別墅 花溪有著獨特的自然風光，與造型優(yōu)美的別墅搭配相得益彰?；蛟S會有部分中高層收入者愿意來享受這里純凈的空氣和迷人的風光，但是這里距離市中心較遠，周邊的公共設施不如市區(qū)內(nèi)完善，工作繁忙的高層人士可能更情愿購買市中心的別墅或花園洋房。

　　2.1.3 旅游地產(chǎn) 花溪地區(qū)眾多的旅游資源，也吸引了不少全國各地聞訊而來的游客?；ㄏ慕ㄔO相對落后，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展不夠，與我國其他旅游地區(qū)相比差距較大。貴陽是全國聞名的避暑勝地，再加上花溪地區(qū)高校眾多，每當夏季，來各大高校進行培訓的外地人士無不選擇在花溪留宿，然而花溪地區(qū)固有的旅館稀缺，許多外來人士只能選擇在當?shù)鼐用竦乃饺丝蜅＠锝杷?，住宿條件十分有限。因此，房地產(chǎn)投資者可以從旅游的角度出發(fā)，大大挖掘花溪地區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)的潛力。

　　2.1.4 商業(yè)地產(chǎn) 由圖1、2可見花溪一直以來缺少集中的大型商區(qū)，商業(yè)用房的供應僅占全市的1.25%，商業(yè)用房的成交僅占全市的0.25%。花溪公園周邊的步行街雖然店鋪較多，但總體來說其檔次偏低、規(guī)模較小，花溪豐富的旅游資源會拉動該地區(qū)的消費水平，帶動商業(yè)發(fā)展，因此花溪的商業(yè)發(fā)展也有較大潛力。然而，已有一些大型房地產(chǎn)企業(yè)在這里規(guī)劃了商業(yè)用地，其中，中鐵城計劃要建設一座15萬方的大型購物中心，若要與其競爭，還需深入考察研究。

　　2.1.5 寫字樓 從地圖上可以看出，花溪區(qū)處于貴陽市較偏位置，離市中心較遠，交通相對來說較為不便，不太合適發(fā)展辦公用地，受大盤個案影響，寫字樓市場形成以老城區(qū)、金陽新區(qū)為主要的兩大熱點供求板塊，其他區(qū)域除烏當區(qū)有少量成交外，市場均無變化。整體市場銷售量較低。

　　成功寫字樓的共性有：位置應該居于城市商務中心或商業(yè)聚集區(qū)，交通要十分便利，四通八達的交通、濃厚的商務氣氛是寫字樓價值的重要支撐;寫字樓項目周邊必須要有較大的建筑體量和規(guī)?；呐涮自O施，形成一個集寫字樓、公寓、商住、星級酒店、會展中心、休閑娛樂及購物中心于一體的大空間，才能稱得上是真正的甲級寫字樓。

　　從目前市場來看，花溪并不具備成功寫字樓的條件。

　　2.2 風險分析

　　2.2.1 政策風險 限貸政策不僅會毫不動搖地執(zhí)行，而且還會進一步深化和加強。唯有不折不扣地執(zhí)行，甚至繼續(xù)深化和加強限貸政策，才能確保房地產(chǎn)市場合理回歸。此外，房產(chǎn)稅將盡快在全國開征，這可能會導致房價下跌，并在潛移默化中達到限購的目的。

　　2.2.2 市場風險 市場風險來自在三個方面：一是市場供需實際情況與預測值發(fā)生偏離;二是項目產(chǎn)品市場競爭;三是項目產(chǎn)品和預測價格發(fā)生較大偏離。

　　2.2.3 技術(shù)風險和工程風險 主要由于科技進步、技術(shù)創(chuàng)新及其相關(guān)變量的變動可能帶來的損失;以及由于工程量預計不足、或設備材料價格上漲導致投資增大;由于計劃不周或外部條件因素導致建設工期拖延。

　　2.2.4 項目管理方面的風險 項目管理涉及項目的全過程，包括投資管理、進度管理、質(zhì)量管理和財務管理。

　　2.2.5 外部環(huán)境風險 包括自然環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、政策環(huán)境和社會環(huán)境因素的影響，如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革等。其中影響最直接的是金融政策和財政政策。

　　2.2.6 市場風險 要對整個房地產(chǎn)市場進行全方位的調(diào)查，了解其中潛在的規(guī)則;通過分析房地產(chǎn)的開發(fā)周期來預測其可能會發(fā)生的變動，從而預估出最佳的開發(fā)時機;選擇地塊時，要充分分析該區(qū)域的潛在價值;要了解國家政策，分析其對房地產(chǎn)行業(yè)會帶來的潛在影響;同時，要了解并分析社會對房地產(chǎn)市場的需求類型和需求量;要利用一切可能得到的信息資料，了解潛在的競爭者的情況，做到知已知彼，百戰(zhàn)不殆。

　　2.2.7 技術(shù)風險和工程風險 項目的建設需要切實解決工程建設特別是環(huán)境整治和生態(tài)環(huán)境保護問題;建造費用增加的風險可通過與建筑企業(yè)簽定固定預算合同來減小;工程不能按期完工的風險可通過承包合同中延期罰款的條款來降低等等。

　　2.2.8 項目管理方面的風險 要求項目管理人員要具備較強的業(yè)務技術(shù)水平、職業(yè)道德素質(zhì)、以及各項專業(yè)能力;同時加強目標管理，落實考核責任制;制訂相應的激勵制度，調(diào)動項目管理人員工作積極性，從而提高企業(yè)管理水平和整體競爭力。

　　3 成本控制分析

　　隨著房地產(chǎn)市場的逐步發(fā)展，有效的成本控制也為房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中獲得優(yōu)勢地位提供了契機，降低產(chǎn)品成本就是為企業(yè)增加利潤，房開商各有著自己獨特的控制成本的方法。

　　筆者認為，建設項目的功能直接關(guān)系到是否能有效滿足消費者的需求，從而影響企業(yè)的收益。因此，功能設計成本控制是房地產(chǎn)規(guī)劃成本控制中所占比重最大的環(huán)節(jié)。其方法是：在成本控制中應首先列出項目所具有的主要功能評價指標，根據(jù)各個功能評價指標的重要程度來劃定它們的權(quán)重，接著確定項目的總費用，再根據(jù)各個功能評價指標的權(quán)重來預估其相應部分的開銷。

　　本文從功能設計的角度出發(fā)來對貴陽市花溪區(qū)貴州大學附近某地開發(fā)經(jīng)濟型酒店項目進行成本質(zhì)控分析。該項目建設用地800平方米，建筑規(guī)模為6400平方米，主體部分總投資額為1920萬元。

　?、偈紫攘谐鲈擁椖克哂械闹饕δ茉u價指標，并對各個功能評價指標的重要程度進行評分，最終確定權(quán)重。

　　確定權(quán)重可采用0-4強制評分法，分別將不同的指標進行兩兩對比并評分，如：若A比B重要得多，則A得4分，B得0分;若A比B重要，則A得3分，則B得1分;若A與B同樣重要，則A、B各得兩分，如表1所示。

　?、诟鶕?jù)權(quán)重來預估相應功能評價指標的開銷，見表2。

　?、鄢杀痉治鼋Y(jié)果：由表1、表2可以得出該項目成本控制點應在平立面設計及施工、供水排水，供電供氣，分別占項目總成本的30%、23%、22%，三項合計占項目總成本的75%，以此為該項目成本設計提供控制依據(jù)。

　　4 結(jié)語

　　正確的投資決策離不開合理的市場分析和風險評估，只有迎合了市場的需求，把風險最小化，才能在激烈的競爭中脫引而出。在投資決策中采用權(quán)重控制成本的方法，有利于將影響房地產(chǎn)投資的各個主要因素定量化，從而使定量與定性相結(jié)合，最終使投資成本得到合理控制。該方法還可以得到各影響因素對項目實施效果的影響程度大小。成本控制減小了不必要的資源浪費，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來更多收益。建設項目在進行設計施工之前，房開商需制定相應的成本控制管理計劃，將可能遇到的問題一一討論，才能合理有效地控制開發(fā)項目的成本，從而提高企業(yè)效益。