項目投資決策的相關(guān)論文

　　項目投資決策的相關(guān)論文篇2

　　淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策分析

　　由于房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)必不可少的一部分，所以房地產(chǎn)所涉及的經(jīng)濟(jì)活動方面也是極為廣泛的。房地產(chǎn)開發(fā)項目能否達(dá)到開發(fā)商預(yù)期的效果就要看房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資決策能否達(dá)到科學(xué)合理并且對經(jīng)濟(jì)發(fā)展能夠起到帶動作用，所以，國內(nèi)很多的專業(yè)人士對房地產(chǎn)投資決策有很大的研究和討論。

　　一、國內(nèi)與國外房地產(chǎn)開發(fā)項目對比

　　早在1968年美國就有學(xué)者提出冷熱因素法對房地產(chǎn)投資進(jìn)行分析[1]，而國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策經(jīng)過了長期的探索與發(fā)展，中國最早的房地產(chǎn)投資決策只是從某個單一方面來進(jìn)行思考，想法閉塞，對房地產(chǎn)投資決策的全面性研究還有一定距離。因為我國房地產(chǎn)項目投資決策起步較晚，主要以借鑒已有的經(jīng)驗為主，沒有一定的理論依據(jù)，在分析投資風(fēng)險方面也缺乏經(jīng)驗，因此，相比于國外的房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策來說，我國的投資決策還不健全，投資策略匱乏。所以，我國房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的分析與研究已經(jīng)成為當(dāng)前學(xué)者的首要任務(wù)和目標(biāo)。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的研究方法

　　(一)大系統(tǒng)、小環(huán)節(jié)分析

　　運(yùn)用系統(tǒng)分析的思維研究方法，把目光放在總體格局上，確定主次關(guān)系，重點(diǎn)考慮總體方向。將房地產(chǎn)開發(fā)項目視為一個大系統(tǒng)、大格局，集理論思想、構(gòu)建健全的房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策體系，使大格局下的各個小環(huán)節(jié)都緊密相扣，環(huán)環(huán)緊繞的聯(lián)系。

　　(二)與經(jīng)濟(jì)分析緊密相連

　　所謂經(jīng)濟(jì)分析，就是分析人員必須根據(jù)國家的財稅政策對研究項目的投資、收益等進(jìn)行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的比較和推斷，作出合理的判斷，從而作出相應(yīng)的投資決策，因此，對數(shù)據(jù)的收集和掌握尤為重要。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策來說，經(jīng)濟(jì)分析成分至關(guān)重要[2]。

　　首先，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策來說，財務(wù)問題，是影響投資決策的關(guān)鍵。能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)項目作出合理的財務(wù)情況的分析和評價是決定投資決策正確與否的第一步。

　　在研究房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的同時也要求作出一些不確定的因素，例如房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策所面臨的風(fēng)險，要有抗風(fēng)險，解決風(fēng)險的能力和素質(zhì)。根據(jù)一系列的因素，隨后作出可行的房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的經(jīng)濟(jì)方面的決策。

　　有能力對房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資作出估算，投資決策人員要分析房地產(chǎn)項目所需土地的費(fèi)用，其中包括土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地征用費(fèi)、管理人員開銷費(fèi)等等。其次，公共配置、市政等也在投資決策要考慮的問題之中。

　　對房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售收入作出估算，無論是怎么樣的房地產(chǎn)開發(fā)項目，其最終結(jié)果都是要面向社會、面向人群，成為消費(fèi)品供人們使用。銷售收入要做好充分的調(diào)查和統(tǒng)計，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)公司以往的銷售總額、開發(fā)區(qū)周圍或者城市內(nèi)人群的消費(fèi)水平、銷售價格，其他房地產(chǎn)中心的銷售價格等等做出合理并且切實際的銷售收入估算[3]。

　　三、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的內(nèi)容

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策是房地產(chǎn)開發(fā)商對潛在的開發(fā)項目從經(jīng)濟(jì)方面，社會方面，環(huán)境方面等進(jìn)行選擇性的過程。

　　(一)選定合理化的投資

　　為了選擇合理的房地產(chǎn)開發(fā)項目，做好正確的投資決策，房地產(chǎn)開發(fā)商要認(rèn)真負(fù)責(zé)的發(fā)現(xiàn)問題，分析問題，解決問題，明確投資目標(biāo)，確保投資決策可以順利進(jìn)行和發(fā)展，另外，房地產(chǎn)開發(fā)商也要有預(yù)見性和警覺性，從不同方面考慮投資決策，進(jìn)行市場調(diào)查，作出合理的投資決策。

　　(二)投資方案的多樣選擇

　　如果制定投資決策人員確定了投資目標(biāo)，同時就要由多種供選擇的方案相應(yīng)出臺。制定的備選方案越多，那么選擇的空間越大，投資決策就可以越完善。在選擇備選方案時，要根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，社會角度，環(huán)境角度等等來進(jìn)行分析和選擇最優(yōu)的方案實行[4]。

　　四、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的指標(biāo)體系

　　隨著社會不斷的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)不斷的進(jìn)步，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模也逐漸增大，但是，市場環(huán)境不是一層不變的，市場狀況也在發(fā)生著巨大的改變，因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，面對一切都在變化著的前景，要考慮的因素非常廣泛，能夠?qū)@些因素加以篩選并作出合理的選擇，才能建立健全的投資指標(biāo)體系。

　　(一)如何建立合理的投資指標(biāo)體系

　　1.對開發(fā)區(qū)域的了解。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，在選擇一處地域進(jìn)行開發(fā)時，要考慮到所在區(qū)域的市場力和品牌競爭力[5]。要對此區(qū)域進(jìn)行全面的市場調(diào)查和分析，考慮到項目完工后在一定的時期內(nèi)是否能有市場，以及對市場的營銷戰(zhàn)略。品牌競爭力就是要考慮到在附近區(qū)域內(nèi)是否有其他房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行項目開發(fā)，如何在眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商中獨(dú)樹一幟，別出心裁，贏得消費(fèi)者的青睞。

　　2.對物業(yè)的了解。房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行項目開發(fā)時，也應(yīng)考慮政府對該項目的具體規(guī)劃和對物業(yè)的要求。不同的物業(yè)之間也具有一定的競爭關(guān)系，這時，選擇熟悉的物業(yè)，對房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的選擇也有一定的聯(lián)系。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)商公司規(guī)模。房地產(chǎn)開發(fā)商要根據(jù)公司的銷售收入、資產(chǎn)總額能夠投入資金，回轉(zhuǎn)資金等等方面來制定開發(fā)項目。

　　(二)投資指標(biāo)的風(fēng)險預(yù)估

　　無論做什么事都會遇到風(fēng)險，在風(fēng)險未到來之際能夠做到對風(fēng)險進(jìn)行預(yù)估，并作出一定的解決方案是房地產(chǎn)開發(fā)商必須考慮的事。其中包括對公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的分析，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的分析，不良資產(chǎn)對比率的分析等等。

　　五、結(jié)語

　　房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是否能健康的發(fā)展直接影響到國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因為房地產(chǎn)行業(yè)作為投入高，風(fēng)險高，收益高的項目，需要房地產(chǎn)開發(fā)商能夠有正確、科學(xué)的投資決策?？茖W(xué)的投資決策不僅可以把項目風(fēng)險降到最低，而且還可以給企業(yè)、社會經(jīng)濟(jì)帶來巨大收益，帶動國民經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展。所以，房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的正確的制定和指導(dǎo)，不僅要從本公司的角度考慮，還要從經(jīng)濟(jì)角度，社會角度，環(huán)境角度等全面考慮，其中，經(jīng)濟(jì)分析要做到全方位考慮，一些財稅問題和一些不確定因素更是必不可少的分析問題。房地產(chǎn)行業(yè)作為一項特殊行業(yè)，在受到國家政策影響的同時，也影響著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，所以，房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策一定要正確、健康、科學(xué)、完善。