淺析房地產信托投融資風險管理論文

　　信托融資是間接融資的一種形式，是通過金融機構的媒介，由最后信托公司向最后貸款人進行的融資活動。以下是學習啦小編為大家精心準備的：淺析房地產信托投融資風險管理相關論文。內容僅供參考閱讀!

　　淺析房地產信托投融資風險管理全文如下：

　　房地產信托

　　根據《建設部關于發(fā)布行業(yè)標準<房地產業(yè)基本術語標準>的公告》(建設部公告第127號)， 房地產是指“可開發(fā)的土地及其地上定著物、建筑物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。”

　　房地產作為我國經濟發(fā)展的支柱產業(yè)，其健康發(fā)展與否對國民經濟的發(fā)展起著非常重要的作用。房地產業(yè)作為一個典型的資本密集型產業(yè)，充足的資本支持是其健康發(fā)展的必要條件。但近兩年房地產企業(yè)面臨著前所未有的資金鏈壓力，部分中小房地產企業(yè)逐漸顯現資金鏈斷裂的危險。長期以來，因融資成本的考慮，我國房地產業(yè)的融資渠道主要集中在商業(yè)銀行貸款，融資渠道的單一性不可避免地給房地產金融的發(fā)展埋下了風險的隱患。在此背景下，信托、證券、基金等投融資渠道近年來發(fā)展迅猛，在一定程度上豐富了房地產企業(yè)多元化融資的問題，降低了企業(yè)的融資風險。

　　我國房地產信托發(fā)展現狀及優(yōu)劣勢

　　根據2013年年末的信托行業(yè)相關數據顯示，信托公司受托管理的資產規(guī)模已超過10萬億，超過保險公司，成為四大金融支柱中僅次于銀行的金融機構。而在信托公司的業(yè)務分類中，房地產信托占據了可觀比例，這與信托模式的多樣性及房地產的資金需求量大且能承受高額的資金成本關系密切。

　　根據《中華人民共和國信托法》的規(guī)定，“信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。”在實務操作中，房地產信托從委托財產類別上主要有房地產財產信托和房地產資金信托。前者是指房地產企業(yè)作為委托人，以其所有的房地產或者財產收益權委托信托公司設立自益信托，通過向社會投資者轉讓全部或者部分信托受益權，使其成為最終受益人而獲得相應資金用于房地產項目的活動。后者是指委托人基于對信托公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托公司，由信托公司將資金用于房地產項目。

　　近幾年，房地產信托項目發(fā)展迅猛，風險累積，為抑制“井噴”式的發(fā)展速度和規(guī)模風險，銀監(jiān)部門不斷出臺各類監(jiān)管文件，從2008年《中國銀監(jiān)會辦公廳關于加強信托公司房地產、證券業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知》，到2014年4月《中國銀監(jiān)會辦公廳關于信托公司風險監(jiān)管的指導意見》，對房地產業(yè)務的監(jiān)管程度逐步深化。

　　房地產信托易發(fā)的風險狀況

　　(一)房地產項目建設及銷售風險

　　如果目標項目未能按照原定開發(fā)進度順利實施，或因任何原因導致項目后續(xù)建設資金不能按照預期安排及時到位，將影響項目不能按期建設完工和銷售。

　　(二)經營風險

　　房地產公司的經營狀況以及發(fā)展的各種因素，如管理能力、財務狀況、市場前景、人員素質、技術能力等，可能影響其盈利和運作能力。

　　(三)信用與流動性風險

　　若項目未能按期開發(fā)并取得預期收入，由于經濟形勢和市場環(huán)境的變化，當需要處置擔保物時，可能發(fā)生擔保物不能順利變現、甚至貶值情形。且可能發(fā)生房地產公司及擔保人惡意或者非惡意違約情形。

　　(四)管理風險

　　信托財產運作過程中可能由于信托公司的信托資金運用、管理部門對市場和經濟形勢判斷失誤、獲取的信息不全等，導致信托項目風險。

　　房地產信托風險管理

　　(一)信用風險管理

　　在項目的前期運作中，組織專人進行項目盡職調查。針對創(chuàng)新類信托項目，聘請律師事務所擬訂或審核合同，并在合同中設立違約及擔保制度。

　　(二)市場風險管理

　　通過加強市場調查、研究及分析，盡量對股價、利率、匯率等市場要素有較全面準確的了解;而對于較復雜的特定市場且不能有效了解和把握其風險的，一般采取謹慎原則、保守操作;同時，在業(yè)務拓展或產品推介時，除信托文件明示風險外，信托公司必須向投資者明確說明市場因素變化帶來的不利影響。

　　(三)操作風險管理

　　在財務管理、內部稽核、資金運作、賬戶管控、客戶檔案管理等方面，嚴格按信托法規(guī)及信托文件設定相應的管理崗位，堅持固有和信托業(yè)務的分離，設置專人專崗，明確管理職責及審批權限，嚴格執(zhí)行核保核簽管理辦法，并通過內部郵件系統(tǒng)、審批流程等標準化、系統(tǒng)化的管理方式，最大程度地控制內部管理方面的風險。

　　(四)不斷完善風險控制措施

　　從信用履約能力、償債能力、盈利能力、經營及發(fā)展能力等五個方面綜合考量客戶信用等級?？茖W評價企業(yè)信用狀況，準確識別、度量信用風險。針對每個信托項目，合理運用多種風控措施，包括：以不動產作抵押，定期追加在建工程抵押;公司股東及實際控制人提供連帶責任保證擔保。建筑承包方出具書面承諾放棄項目工程款的優(yōu)先受償權等。監(jiān)管房地產企業(yè)的資金使用，要求房地產企業(yè)在監(jiān)管銀行開立監(jiān)管賬戶，用于歸集銷售款，在房地產企業(yè)的銀行賬戶預留印鑒上加蓋信托公司監(jiān)管人員名章，對資金使用進行逐筆審批，封閉運行。

　　(五)加強貸后管理

　　切實落實風控措施，確保項目按計劃執(zhí)行，防止項目運行偏離最初的交易結構設計范圍。建立信托經理負責制，信托經理應對項目銷售、建設風險進行主動管理。

　　信托公司應設置專門的項目管理部門，委派專人定期逐一排查各項目，按時收集房地產公司財務報表、銷售臺賬;實施全面的人員派駐制管理，通過派出董事和財務管理人員、委托銀行監(jiān)管賬戶等形式對房地產公司重大事項、資金使用、銷售款回籠等情況進行現場監(jiān)管，密切關注項目可能出現的風險，確保項目的安全運轉。

　　(六)流動性風險管理

　　2013年是信托行業(yè)的“兌付年”，面對流動性高度緊張的局面，流動性風險成為去年開始信托行業(yè)發(fā)展的關鍵詞。因此，信托公司需要提高資金來源穩(wěn)定性，牢固樹立量入為出的資產業(yè)務理念，加強主動負債管理;加強同業(yè)、理財和投資業(yè)務管理，調整資產結構，合理控制資產負債期限錯配程度;認真執(zhí)行流動性風險管理辦法，密切關注貨幣市場動向，做好應對預案，及時發(fā)現風險隱患，果斷采取應對措施。