淺析房地產(chǎn)信托投融資風(fēng)險(xiǎn)管理論文
淺析房地產(chǎn)信托投融資風(fēng)險(xiǎn)管理論文
信托融資是間接融資的一種形式,是通過(guò)金融機(jī)構(gòu)的媒介,由最后信托公司向最后貸款人進(jìn)行的融資活動(dòng)。以下是學(xué)習(xí)啦小編為大家精心準(zhǔn)備的:淺析房地產(chǎn)信托投融資風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)論文。內(nèi)容僅供參考閱讀!
淺析房地產(chǎn)信托投融資風(fēng)險(xiǎn)管理全文如下:
房地產(chǎn)信托
根據(jù)《建設(shè)部關(guān)于發(fā)布行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)<房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)>的公告》(建設(shè)部公告第127號(hào)), 房地產(chǎn)是指“可開(kāi)發(fā)的土地及其地上定著物、建筑物,包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。”
房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè),其健康發(fā)展與否對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著非常重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)典型的資本密集型產(chǎn)業(yè),充足的資本支持是其健康發(fā)展的必要條件。但近兩年房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的資金鏈壓力,部分中小房地產(chǎn)企業(yè)逐漸顯現(xiàn)資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。長(zhǎng)期以來(lái),因融資成本的考慮,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道主要集中在商業(yè)銀行貸款,融資渠道的單一性不可避免地給房地產(chǎn)金融的發(fā)展埋下了風(fēng)險(xiǎn)的隱患。在此背景下,信托、證券、基金等投融資渠道近年來(lái)發(fā)展迅猛,在一定程度上豐富了房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資的問(wèn)題,降低了企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。
我國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展現(xiàn)狀及優(yōu)劣勢(shì)
根據(jù)2013年年末的信托行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,信托公司受托管理的資產(chǎn)規(guī)模已超過(guò)10萬(wàn)億,超過(guò)保險(xiǎn)公司,成為四大金融支柱中僅次于銀行的金融機(jī)構(gòu)。而在信托公司的業(yè)務(wù)分類中,房地產(chǎn)信托占據(jù)了可觀比例,這與信托模式的多樣性及房地產(chǎn)的資金需求量大且能承受高額的資金成本關(guān)系密切。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)信托法》的規(guī)定,“信托,是指委托人基于對(duì)受托人的信任,將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名義,為受益人的利益或者特定目的,進(jìn)行管理或者處分的行為。”在實(shí)務(wù)操作中,房地產(chǎn)信托從委托財(cái)產(chǎn)類別上主要有房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)信托和房地產(chǎn)資金信托。前者是指房地產(chǎn)企業(yè)作為委托人,以其所有的房地產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)收益權(quán)委托信托公司設(shè)立自益信托,通過(guò)向社會(huì)投資者轉(zhuǎn)讓全部或者部分信托受益權(quán),使其成為最終受益人而獲得相應(yīng)資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的活動(dòng)。后者是指委托人基于對(duì)信托公司的信任,將自己合法擁有的資金委托給信托公司,由信托公司將資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目。
近幾年,房地產(chǎn)信托項(xiàng)目發(fā)展迅猛,風(fēng)險(xiǎn)累積,為抑制“井噴”式的發(fā)展速度和規(guī)模風(fēng)險(xiǎn),銀監(jiān)部門(mén)不斷出臺(tái)各類監(jiān)管文件,從2008年《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》,到2014年4月《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于信托公司風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管的指導(dǎo)意見(jiàn)》,對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的監(jiān)管程度逐步深化。
房地產(chǎn)信托易發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)狀況
(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)及銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)
如果目標(biāo)項(xiàng)目未能按照原定開(kāi)發(fā)進(jìn)度順利實(shí)施,或因任何原因?qū)е马?xiàng)目后續(xù)建設(shè)資金不能按照預(yù)期安排及時(shí)到位,將影響項(xiàng)目不能按期建設(shè)完工和銷(xiāo)售。
(二)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)狀況以及發(fā)展的各種因素,如管理能力、財(cái)務(wù)狀況、市場(chǎng)前景、人員素質(zhì)、技術(shù)能力等,可能影響其盈利和運(yùn)作能力。
(三)信用與流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)
若項(xiàng)目未能按期開(kāi)發(fā)并取得預(yù)期收入,由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和市場(chǎng)環(huán)境的變化,當(dāng)需要處置擔(dān)保物時(shí),可能發(fā)生擔(dān)保物不能順利變現(xiàn)、甚至貶值情形。且可能發(fā)生房地產(chǎn)公司及擔(dān)保人惡意或者非惡意違約情形。
(四)管理風(fēng)險(xiǎn)
信托財(cái)產(chǎn)運(yùn)作過(guò)程中可能由于信托公司的信托資金運(yùn)用、管理部門(mén)對(duì)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)判斷失誤、獲取的信息不全等,導(dǎo)致信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)管理
(一)信用風(fēng)險(xiǎn)管理
在項(xiàng)目的前期運(yùn)作中,組織專人進(jìn)行項(xiàng)目盡職調(diào)查。針對(duì)創(chuàng)新類信托項(xiàng)目,聘請(qǐng)律師事務(wù)所擬訂或?qū)徍撕贤?,并在合同中設(shè)立違約及擔(dān)保制度。
(二)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)管理
通過(guò)加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查、研究及分析,盡量對(duì)股價(jià)、利率、匯率等市場(chǎng)要素有較全面準(zhǔn)確的了解;而對(duì)于較復(fù)雜的特定市場(chǎng)且不能有效了解和把握其風(fēng)險(xiǎn)的,一般采取謹(jǐn)慎原則、保守操作;同時(shí),在業(yè)務(wù)拓展或產(chǎn)品推介時(shí),除信托文件明示風(fēng)險(xiǎn)外,信托公司必須向投資者明確說(shuō)明市場(chǎng)因素變化帶來(lái)的不利影響。
(三)操作風(fēng)險(xiǎn)管理
在財(cái)務(wù)管理、內(nèi)部稽核、資金運(yùn)作、賬戶管控、客戶檔案管理等方面,嚴(yán)格按信托法規(guī)及信托文件設(shè)定相應(yīng)的管理崗位,堅(jiān)持固有和信托業(yè)務(wù)的分離,設(shè)置專人專崗,明確管理職責(zé)及審批權(quán)限,嚴(yán)格執(zhí)行核保核簽管理辦法,并通過(guò)內(nèi)部郵件系統(tǒng)、審批流程等標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化的管理方式,最大程度地控制內(nèi)部管理方面的風(fēng)險(xiǎn)。
(四)不斷完善風(fēng)險(xiǎn)控制措施
從信用履約能力、償債能力、盈利能力、經(jīng)營(yíng)及發(fā)展能力等五個(gè)方面綜合考量客戶信用等級(jí)??茖W(xué)評(píng)價(jià)企業(yè)信用狀況,準(zhǔn)確識(shí)別、度量信用風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)每個(gè)信托項(xiàng)目,合理運(yùn)用多種風(fēng)控措施,包括:以不動(dòng)產(chǎn)作抵押,定期追加在建工程抵押;公司股東及實(shí)際控制人提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。建筑承包方出具書(shū)面承諾放棄項(xiàng)目工程款的優(yōu)先受償權(quán)等。監(jiān)管房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用,要求房地產(chǎn)企業(yè)在監(jiān)管銀行開(kāi)立監(jiān)管賬戶,用于歸集銷(xiāo)售款,在房地產(chǎn)企業(yè)的銀行賬戶預(yù)留印鑒上加蓋信托公司監(jiān)管人員名章,對(duì)資金使用進(jìn)行逐筆審批,封閉運(yùn)行。
(五)加強(qiáng)貸后管理
切實(shí)落實(shí)風(fēng)控措施,確保項(xiàng)目按計(jì)劃執(zhí)行,防止項(xiàng)目運(yùn)行偏離最初的交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)范圍。建立信托經(jīng)理負(fù)責(zé)制,信托經(jīng)理應(yīng)對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行主動(dòng)管理。
信托公司應(yīng)設(shè)置專門(mén)的項(xiàng)目管理部門(mén),委派專人定期逐一排查各項(xiàng)目,按時(shí)收集房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)報(bào)表、銷(xiāo)售臺(tái)賬;實(shí)施全面的人員派駐制管理,通過(guò)派出董事和財(cái)務(wù)管理人員、委托銀行監(jiān)管賬戶等形式對(duì)房地產(chǎn)公司重大事項(xiàng)、資金使用、銷(xiāo)售款回籠等情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管,密切關(guān)注項(xiàng)目可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn),確保項(xiàng)目的安全運(yùn)轉(zhuǎn)。
(六)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理
2013年是信托行業(yè)的“兌付年”,面對(duì)流動(dòng)性高度緊張的局面,流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)成為去年開(kāi)始信托行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵詞。因此,信托公司需要提高資金來(lái)源穩(wěn)定性,牢固樹(shù)立量入為出的資產(chǎn)業(yè)務(wù)理念,加強(qiáng)主動(dòng)負(fù)債管理;加強(qiáng)同業(yè)、理財(cái)和投資業(yè)務(wù)管理,調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu),合理控制資產(chǎn)負(fù)債期限錯(cuò)配程度;認(rèn)真執(zhí)行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理辦法,密切關(guān)注貨幣市場(chǎng)動(dòng)向,做好應(yīng)對(duì)預(yù)案,及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隱患,果斷采取應(yīng)對(duì)措施。