一、2010年以來房地產(chǎn)調(diào)控政策

　　近幾年，我國的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體上呈現(xiàn)高位加速態(tài)勢，2010年中國經(jīng)濟(jì)增長達(dá)到10.3%，國內(nèi)通貨膨脹壓力持續(xù)加大，流動性過剩問題也趨于明顯。在此期間，我國房價不斷上漲，2009年12月，全國70個大中城市房價同比上漲7.8%，到2010年4月全國70個大中城市房價同比上漲12.8%。2010年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，同比增長33.2%，增幅創(chuàng)近十年新高，明顯超過全社會固定資產(chǎn)投資增速。

　　為了確保我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康、穩(wěn)定的發(fā)展，國家采取了從緊的信貸政策，尤其是2010年1月至12月六次上調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率。央行兩度提高存貸款基準(zhǔn)利率。針對部分城市房價過快上漲問題，中央政府發(fā)起了有史以來最為嚴(yán)厲的一輪房地產(chǎn)調(diào)控。本輪調(diào)控政策主要圍繞抑制投資投機(jī)性購房、增加土地和住房的有效供給展開，呈現(xiàn)“三波”推進(jìn)形態(tài)：第一波為以“國十一條”為代表的緊縮型調(diào)控，第二波為以“國十條”為代表的打壓型調(diào)控，第三波為以“9.29”新政為代表的管制型調(diào)控。三波政策，嚴(yán)厲程度不斷升級，共同組成了這輪堪稱史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控。在接連三波的調(diào)控下，我國部分城市房價過快上漲勢頭得到了一定的抑制。

　　然而，高強(qiáng)度和高密集度的調(diào)控措施并沒能阻止房地產(chǎn)市場的回暖。從10月開始，熱點(diǎn)城市的樓市交易量仍呈現(xiàn)回升態(tài)勢。10月商品房銷售額達(dá)5076億元人民幣，同比上升27%，全國70個大中城市房價同比上漲8.6%，房地產(chǎn)投資額為4558億元，同比增長37%。為此，2011年1月26日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的有關(guān)問題的通知》，又出臺了新一波房地產(chǎn)調(diào)控政策，提出八條調(diào)控措施，包括要求各地制定并公布房價調(diào)控目標(biāo)、二套房房貸首付比例提高至60%、將房屋數(shù)量限購政策擴(kuò)及全國、強(qiáng)化二手房交易營業(yè)稅全額征收措施等。隨后，北京、上海、天津、青島、南京、成都、南寧、太原、貴陽、哈爾濱、石家莊、武漢等16個城市出臺了相關(guān)細(xì)則。新“國八條”政策是我國近幾年有房地產(chǎn)調(diào)控政策以來最嚴(yán)厲的政策組合，涉及政府監(jiān)管、金融政策、交易稅費(fèi)、土地交易、房源供應(yīng)等多二、緊縮政策下房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀。

　　1.緊縮政策下銀行貸款難度加大

　　2010年以來，央行4次加息，每一次加息都直接增加了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，加劇了經(jīng)營風(fēng)險。央行12次提高大型金融機(jī)構(gòu)的銀行存款準(zhǔn)備金率，使得目前的銀行存款準(zhǔn)備金率上升到21.5%，目的在于收縮商業(yè)銀行的信貸數(shù)量，緩解市場上貨幣流通過剩問題。但緊縮信貸的同時也減少了房地產(chǎn)企業(yè)的貸款數(shù)量，使房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行貸款進(jìn)行融資的難度進(jìn)一步加大。

　　2、房地產(chǎn)信托融資受限

　　房地產(chǎn)信托投資是基于商業(yè)信托組織形式，聚集多個投資者的資金，收購并持有房地產(chǎn)或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資的一種投資方式。從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，信托資金對房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求是一個很好的補(bǔ)充。尤其是近年來，銀行的銀根不斷抽緊，而我國房地產(chǎn)業(yè)資金又嚴(yán)重依賴于銀行貸款的現(xiàn)實(shí)情況下，房地產(chǎn)信托成為房地產(chǎn)企業(yè)解決資金問題的新寵。2007年中國銀監(jiān)會頒布了《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》等文件來規(guī)范信托融資。2010年2月21號，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會又下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，該通知要求開發(fā)商具備二級資質(zhì)，并且房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目“四證齊全”，項(xiàng)目資本金達(dá)到國家最低比例，不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款。這些要求，無疑又使房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的門檻提高了。

　　3、預(yù)售資金監(jiān)管全國蔓延

　　將已有商品房項(xiàng)目的預(yù)售資金用作購買土地或新項(xiàng)目開發(fā)，歷來都是部分開發(fā)商以小博大、分散風(fēng)險的重要途徑之一。

　　而預(yù)售資金這一開發(fā)商歷來的囊中之物，在2010年也被嚴(yán)格限制起來。10月25日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會聯(lián)合人民銀行營業(yè)管理部、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會北京監(jiān)管局制定的《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》浮出水面。該《辦法》明確，從12月1日開始，商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，由監(jiān)管銀行對其中用于項(xiàng)目工程建設(shè)的資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管，保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)方案及施工進(jìn)度編制預(yù)售項(xiàng)目用款計劃，并按此計劃對商品房預(yù)售資金進(jìn)行支取，而不能再像以往那樣任由其隨意支配。隨后，深圳、天津、杭州、成都、昆明、合肥等城市也相繼出臺了對于開發(fā)商預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管的相關(guān)政策細(xì)則。盡管執(zhí)行方式和力度不一，但可以看出，對預(yù)售資金使用的規(guī)范以彌補(bǔ)現(xiàn)行預(yù)售制度的缺陷已是大勢所趨，而2011年商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度已在全國各省市全面鋪開。針對預(yù)售資金被嚴(yán)格監(jiān)管，有業(yè)內(nèi)人士就對此表示“：從長期來看，流動資金不充足的中小型開發(fā)商可能在此影響之下出現(xiàn)‘無錢拿地、無盤可開’的狀況，最終將引起地產(chǎn)業(yè)新一輪洗牌。”

　　4、房企再融資遭拒

　　在合適的時候拋出增發(fā)融資計劃，抑或借道并購重組曲線融資，房地產(chǎn)企業(yè)輕而易舉便能通過資本市場圈錢的好日子在2010年宣告破滅。4月，監(jiān)管部門要求對存在土地閑置及炒地行為的房企暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組;10月，房企重組正式叫停;11月，監(jiān)管層要求只要主營業(yè)務(wù)收入中出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的上市公司，其融資要求也將不予通過。房地產(chǎn)企業(yè)迎來了自2007年冬天證監(jiān)會暫停房企IPO之后的第二次“極寒”。

　　根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計，2010年以來僅有中弘地產(chǎn)和鳳凰股份兩家公司于年初在二級市場上實(shí)現(xiàn)了定向增發(fā)，但兩家公司再融資總額不到30億元;發(fā)行企業(yè)債的也僅有東華實(shí)業(yè)、金豐投資、新黃浦、南京高科，總額僅29億元。公開資料顯示，2010年向證監(jiān)會遞交再融資申請的企業(yè)有160多家，其中60家涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但多數(shù)房企因再融資申請的股東大會決議已經(jīng)過期，只能撤回。截至2010年12月6日，房地產(chǎn)一級市場融資額為不超過100億元，相比2009年的1218.35億元而言，顯得很是寒酸。

　　三、面對融資困境的房地產(chǎn)企業(yè)的主要應(yīng)對策略

　　盡管受目前整個宏觀調(diào)控和資本市場政策的影響，房地產(chǎn)業(yè)的融資困難很大，但是對于一位房地產(chǎn)商來說，堅實(shí)的資金鏈才是房地產(chǎn)商最終需要的。因此，從這一目標(biāo)出發(fā)，房地產(chǎn)商尤其是中小企業(yè)應(yīng)積極應(yīng)對，制定融資策略，抓住國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的有利時機(jī)，爭取在本輪房地產(chǎn)業(yè)重新洗牌的過程中調(diào)整和壯大自己。

　　1、調(diào)整心態(tài)和思路，制定多元化融資發(fā)展戰(zhàn)略

　　在目前的宏觀大背景下，為了在行業(yè)競爭中取得有利的地位，房地產(chǎn)企業(yè)就必須面對困難不退縮，盡快調(diào)整心態(tài)和思路，理解和接受國家宏觀調(diào)控的政策措施，對比融資成本和可能，積極實(shí)現(xiàn)多元化融資，解決資金問題，尋求新的發(fā)展空間。比如將直接融資方式和間接融資方式相結(jié)合，或者將信托計劃及股權(quán)融資與銀行信貸融資相結(jié)合、房地產(chǎn)企業(yè)融資與個人融資結(jié)合起來的方式等。多種融資方式相結(jié)合，一方面，可以減少對銀行貸款的依賴，緩解資金壓力;另一方面，可以降低資金成本，減少企業(yè)的融資風(fēng)險。

　　2、建立中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展基金和互助性擔(dān)保制度

　　可根據(jù)實(shí)際情況，嘗試按照國家有關(guān)規(guī)定面向中小房地產(chǎn)企業(yè)的資本市場建立中小企業(yè)風(fēng)險投資基金和發(fā)展基金、創(chuàng)業(yè)投資基金等，解決中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金難題。同時，以各地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會為平臺，建立民間組織性的企業(yè)互助發(fā)展協(xié)會，吸收轄區(qū)內(nèi)符合條件的企業(yè)入會，會員如果出現(xiàn)資金緊張，會員單位之問可互助、互保、互督，減輕政府負(fù)擔(dān)。在協(xié)會內(nèi)，處于劣勢的中小房地產(chǎn)企業(yè)通過互助性擔(dān)保，在向銀行爭取貸款時增加了貸款可信度和成功率。而且這種擔(dān)保形式將銀行外部監(jiān)督轉(zhuǎn)化為互助性擔(dān)保組織內(nèi)部的相互監(jiān)督，提高了監(jiān)督的有效性。

　　3、尋求合作開發(fā)

　　一是與建筑企業(yè)合作開發(fā)，由建筑企業(yè)墊資建設(shè)，由開發(fā)商支付所墊資金利息，在約定時問內(nèi)付清所墊本金。如支付還有困難，可用開發(fā)房屋作抵押，或者由建筑企業(yè)出資建設(shè)，開發(fā)企業(yè)出土地，合作開發(fā)。二是與大公司合作，這種方法，一方面能得到大企業(yè)部分資金支持，解決暫時的資金困難;另一方面可以借助大企業(yè)的良好聲譽(yù)吸引購房者。只要合作能成功，對中小企業(yè)來講是條融資捷徑。

　　4、探索有效的民間融資方式

　　隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民間金融資產(chǎn)的逐步擴(kuò)張，民間借貸逐漸活躍，特別是在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、市場化程度較高的地區(qū)。截至2011年一季度我國住戶存款已超過33萬億元，流通中的現(xiàn)金超過4萬億元，這就意味著相當(dāng)多的資金尋求不到良好的投資渠道和投資產(chǎn)品。由于房地產(chǎn)業(yè)的投資回報率相對來說比較高，往往民間閑置的資金也愿意投入到這個行業(yè)。因此，在確保避免金融風(fēng)險的前提下，可以按適當(dāng)高于銀行同期利率尋求向其它企業(yè)、自然人融資。這種形式建立在充分誠實(shí)守信的基礎(chǔ)上，靈活、簡單、方便，對解決個別中小房地產(chǎn)企業(yè)臨時資金短缺能起到很大作用。

　　5、積極進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新

　　目前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較為單一，房地產(chǎn)市場的融資產(chǎn)品較少。因此可以借鑒國外房地產(chǎn)企業(yè)融資模式，采取租賃權(quán)融資、權(quán)益性融資、過橋貸款、委托貸款、土地典當(dāng)?shù)刃滦腿谫Y方式，通過多種融資方式的創(chuàng)新來確保房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。