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中國房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題及對策

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  中國房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題及對策

  房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基本承載體,是在工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化過程中興起、發(fā)展所形成的獨立產(chǎn)業(yè),同時又推動了工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的進展,已經(jīng)成為現(xiàn)代社會經(jīng)濟大系統(tǒng)中一個重要的有機組成部分、房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長,關(guān)聯(lián)度大,其自身特性決定了這一產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)和影響力系數(shù)在國民經(jīng)濟各產(chǎn)業(yè)部門中處于平均水平之上。在我國,住宅投資的增加,被帶動的直接相關(guān)或間接相關(guān)較大的產(chǎn)業(yè)有60多個,有力地促進整個國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

  房地產(chǎn)業(yè)為國家經(jīng)濟發(fā)展提供基本的物質(zhì)保證,是社會一切產(chǎn)業(yè)部門不可缺少的物質(zhì)空間條件,并具體構(gòu)成各個產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)發(fā)揮的規(guī)模、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、布局是否合理、水平的高低和發(fā)展速度的快慢,都將影響著各行業(yè)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局、水平和速度。房地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)部門固定資產(chǎn)的重要組成部分,也直接參與價值生產(chǎn)和價值實現(xiàn)的經(jīng)濟過程,并形成商品生產(chǎn)和經(jīng)營成本的重要內(nèi)容。因此,房地產(chǎn)是構(gòu)成整個社會財富的重要內(nèi)容,對國民經(jīng)濟發(fā)展具有穩(wěn)定而長遠的影響。房地產(chǎn)業(yè)作為一個特殊的行業(yè),它既有國民經(jīng)濟一般行業(yè)的共性,又有其自身的發(fā)展規(guī)律,產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵及活動領(lǐng)域十分廣泛,房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟中一個獨立且非常重要的部門,房地產(chǎn)業(yè)有著自身的發(fā)展規(guī)律和活動特點。作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè),在發(fā)達國家的發(fā)展歷經(jīng)幾十年甚至上百年的歷程,其中有著推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、成長的積極因素,又有影響房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的消極因素:每個國家根據(jù)本國國情制定相關(guān)的法律法規(guī)政策和利用經(jīng)濟杠桿來扶持及引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展;同時又有很多不確定的因素影響著房地產(chǎn)業(yè)。

  一、房地產(chǎn)行業(yè)概述

  (一)房地產(chǎn)業(yè)的概念

  房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè),屬于第三產(chǎn)業(yè),是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動性和風險性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。它們之間的主要區(qū)別是:建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門,屬于第二產(chǎn)業(yè);房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)(開發(fā))、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì),屬于第三產(chǎn)業(yè)。這兩個產(chǎn)業(yè)又有著非常密切的關(guān)系,因為它們的業(yè)務(wù)對象都是房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)活動中,房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系,房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)的甲方,建筑業(yè)是乙方;房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和承擔發(fā)包任務(wù);建筑業(yè)則是承包單位,按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地開發(fā)和房屋建筑的生產(chǎn)任務(wù)。

  (二)房地產(chǎn)業(yè)的分類

  房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀和物業(yè)管理等。其中,又將房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀歸為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。所以,房地產(chǎn)業(yè)的細分行業(yè)包括房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)、房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀和物業(yè)管理業(yè)。

  房地產(chǎn)投資開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上投資進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)投資開發(fā)需要土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、勞動力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗等諸多方面。房地產(chǎn)投資開發(fā)除了取得土地、建造房屋、然后預(yù)售或出售新建的房屋這種方式,還有購買房屋后出租,購買房屋后出租一段時間再轉(zhuǎn)讓,或者購買房地產(chǎn)后等待一段時間再轉(zhuǎn)讓;開發(fā)也不僅是建造新房屋,還有把土地(生地、毛地)變?yōu)榻ㄔO(shè)熟地之后轉(zhuǎn)讓,有對舊房屋進行裝修改造,有接手在建工程后繼續(xù)開發(fā)等。房地產(chǎn)業(yè)具有資金量大、回報率高、風險大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強等特點。房地產(chǎn)咨詢業(yè)是指為有關(guān)房地產(chǎn)活動的當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。房地產(chǎn)價格評估是指以房地產(chǎn)為對象,由專業(yè)估價人員,根據(jù)估價目的,遵循估價原則,按照估價程序,選用適宜的估價方法,并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上,對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或者價值進行估算和判定的活動。 房地產(chǎn)經(jīng)紀是指向進行房地產(chǎn)投資開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當事人提供房地產(chǎn)居間介紹、代理的經(jīng)營活動。物業(yè)管理業(yè)是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理。維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、衛(wèi)生和秩序的活動。

  (三)房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用

  房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟發(fā)展的一個基本的生產(chǎn)要素,任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)業(yè)。反過來說,任何行業(yè)都擁有一定的房地產(chǎn),都是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動的參與者。因此說,房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國民經(jīng)濟和改善人民生活的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一。由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,帶動力強,已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。它的重要作用可以歸納如下:第一,可以為國民經(jīng)濟的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件;第二,可以改善人們的居住和生活條件;第三,可以改善投資環(huán)境,加快改革開放的步伐;第四,通過綜合開發(fā),避免分散建設(shè)的弊端,有利于城市規(guī)劃的實施;第五,可以為城市建設(shè)開辟重要的積累資金渠道;第六,可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè),如建筑、建材、化工、輕工、電器等工業(yè)的發(fā)展;第七,有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整;第八,有利于深化住房制度的改革,調(diào)整消費結(jié)構(gòu);第九,有利于吸引外資,加速經(jīng)濟建設(shè);第十,可以擴大就業(yè)面。以上這些重要作用,目前已初步顯示出來,隨著國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中必將發(fā)揮更廣泛、更重要的作用。

  促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,是提高居民住房水平,改善居住質(zhì)量,滿足人民群眾物資文化生活需要的基本需求;是促進消費,擴大內(nèi)需,拉動投資增長,保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康的發(fā)展的有力措施;是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢,擴大社會就業(yè)的有利途徑。實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)(市場)持續(xù)健康發(fā)展,對于全面建設(shè)小康社會,加快推進社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。

  二、中國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和存在問題

  我國房地產(chǎn)業(yè)從20世紀80年代開始興起,1998年國家停止福利分房實行住房貨幣化后,房地產(chǎn)業(yè)開始真正發(fā)展起來。90年代發(fā)展壯大,在國家積極的財政政策刺激下,全國固定資產(chǎn)投資快速增長,房地產(chǎn)投資占GDP比例逐漸增加。隨著城鎮(zhèn)居民的經(jīng)濟水平不斷提高,購房需求不斷增長,房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展,近20年的發(fā)展取得了令人矚目的成就。全國人均住房面積城市達到20平方米,農(nóng)村達到25平方米,住宅成套率達到70%。住宅業(yè)增加值占GDP的比重,城市達4%,城鄉(xiāng)合計達7.5%,房地產(chǎn)業(yè)己上升到支柱產(chǎn)業(yè)的地位。近兩年來住宅建設(shè)對經(jīng)濟增長的貢獻率均在1.5個百分點左右。

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