目前，我國(guó)政府在實(shí)施住房分配貨幣化政策的過(guò)程中，針對(duì)中低收入者的住房問(wèn)題，采取的是大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房的做法，即建設(shè)由政府扶持、保本微利銷售的經(jīng)濟(jì)適用住房向中低收入的家庭提供，此外還有少量的廉租住房提供給最低收入者家庭，以解決他們的住房問(wèn)題。經(jīng)濟(jì)適用住房政策實(shí)施以來(lái)，雖然取得了一定的成效，但也暴露出一些問(wèn)題，似乎叫好不叫座。認(rèn)真研究分析問(wèn)題所在，不斷完善經(jīng)濟(jì)適用住房政策，對(duì)我國(guó)居民住房問(wèn)題的解決和房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展都具有極為重要的意義。下面將就發(fā)展中的幾個(gè)問(wèn)題做一探討。

　　一、科學(xué)評(píng)估“中低收入家庭”經(jīng)濟(jì)狀況，正確引導(dǎo)住房消費(fèi)需求的有效增長(zhǎng)

　　經(jīng)濟(jì)適用住房是為了解決中低收入家庭住房問(wèn)題而建的，這里首先涉及到的就是中低收入家庭的界定和家庭收入衡量?jī)蓚€(gè)方面的問(wèn)題。
　　從理論上說(shuō)，家庭總收入應(yīng)包括家庭總資產(chǎn)和現(xiàn)期收入兩部分。家庭總資產(chǎn)可以用家庭擁有的不動(dòng)產(chǎn)與金融資產(chǎn)的價(jià)值來(lái)衡量，具體包括家庭在銀行、合作社、郵局等的存款、股票、國(guó)庫(kù)券、公積金等有價(jià)證券和其他投資，以及自己居住的房產(chǎn)和其他不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)價(jià)值；現(xiàn)期收入應(yīng)指家庭所有成員的工資收入（第一、二職業(yè)收入）和其他工資外收入（如社會(huì)保障津貼等）。因此，要衡量判斷一個(gè)特定家庭收入水平必須綜合考慮這兩部分因素。
　　但是，從實(shí)踐來(lái)看，由于目前我國(guó)尚未建立個(gè)人收入申報(bào)制度，這使得政府難以準(zhǔn)確核實(shí)家庭的真實(shí)收入，從而使“中低收入家庭”變成一個(gè)十分寬泛而模糊的概念。我們目前認(rèn)定是否為“中低收入家庭”，主要是看其家庭收入的實(shí)際狀況。按照貨幣化分房的有關(guān)政策，各地對(duì)中低收入標(biāo)準(zhǔn)因地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平而定。一般來(lái)說(shuō)，家庭收入在社會(huì)平均值70%以下屬低收入家庭；家庭收入在社會(huì)平均值70%-120%之間屬中等收入家庭；家庭收入在社會(huì)平均值120%以上屬高收入家庭。這些界定從數(shù)據(jù)和比例上講是清楚的，從理論上分析，也是合理的。但是，從實(shí)際操作看，由于缺少對(duì)家庭收入核定的有效手段，由于隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步推進(jìn)，家庭收入的可靠性和穩(wěn)定性經(jīng)常發(fā)生變化，這使得對(duì)中低收入家庭的界定困難重重。目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房的政策對(duì)象難以界定的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)，因而在實(shí)踐操作過(guò)程中致使一些需要住房的中低收入家庭沒有買到房，而另一部分已經(jīng)有了住房的中低收入家庭或不應(yīng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的高收入家庭卻還在購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，然后出租或在二級(jí)市場(chǎng)上出售，從而加深了貧富差別。
　　當(dāng)然，科學(xué)評(píng)估“中低收入家庭”涉及到整個(gè)社會(huì)分配制度的運(yùn)作、監(jiān)控機(jī)制，要完善這些機(jī)制在短期是難以實(shí)現(xiàn)的。但是，盡管如此，我們還是應(yīng)該創(chuàng)造條件，積極向這個(gè)方向努力，力求逐步準(zhǔn)確、科學(xué)地對(duì)“中低收入家庭”進(jìn)行評(píng)估，以完善住房市場(chǎng)流通體制，提升住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的整體效益水平。一是應(yīng)盡快建立個(gè)人收入申報(bào)制度并將其與已實(shí)行的個(gè)人存款實(shí)名制相聯(lián)系，準(zhǔn)確掌握家庭收入情況，建立家庭收入檔案，嚴(yán)格審查、登記，并實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，切實(shí)保障中低收入家庭的利益。二是應(yīng)建立起一種新的工薪階層住房供給的機(jī)制，改變中、低收入一勺燴的局面，提高政府住房政策的針對(duì)性。嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用住房的標(biāo)準(zhǔn)，使中等偏低收入家庭成員真正成為政府補(bǔ)貼的享受主體。經(jīng)濟(jì)適用住房的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括區(qū)位、套面積、建筑層高、建筑物間距、小區(qū)綠化、配套設(shè)施和總價(jià)等多方面，應(yīng)做到既適用又經(jīng)濟(jì)。值得一提的是，經(jīng)濟(jì)適用住房的標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)該是一個(gè)動(dòng)態(tài)指標(biāo)。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展總水平和人居條件的普遍提高，經(jīng)濟(jì)適用住房的比例應(yīng)逐步減小，而標(biāo)準(zhǔn)則可以作相應(yīng)的上調(diào)。三是積極引導(dǎo)居民樹立正確的消費(fèi)觀念，提倡有能力的居民應(yīng)從市場(chǎng)上去實(shí)現(xiàn)“各盡所能，各居其屋”，而不是依賴經(jīng)濟(jì)適用性房來(lái)解決住房問(wèn)題。國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn)亦表明，住房問(wèn)題的解決不可能一蹴而就。因此，政策補(bǔ)貼作為一種稀缺資源，只能用在最需要發(fā)揮效用的地方。在我國(guó)目前中央與地方財(cái)政均十分有限的情況下，有必要建立起效率優(yōu)先兼顧公平的各類收入階層消費(fèi)需求的分流機(jī)制。當(dāng)前，比較恰當(dāng)?shù)霓k法是讓市場(chǎng)去細(xì)分。市場(chǎng)細(xì)分的基點(diǎn)在于居民的實(shí)際購(gòu)買力、各類收入階層通過(guò)權(quán)衡自身支付能力、消費(fèi)偏好來(lái)選擇購(gòu)房還是租房，是進(jìn)入經(jīng)濟(jì)適用住房還是一般商品房消費(fèi)領(lǐng)域。

　　二、嚴(yán)格規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格構(gòu)成，確定其合理的定位，真正做到“雪中送炭”，達(dá)到解決中低收入家庭居住問(wèn)題的目的

　　與完全意義上的商品房相比，經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格構(gòu)成及價(jià)格形成機(jī)制有很大的差異，具有特殊性，具體表現(xiàn)為：(1)價(jià)格殘缺。經(jīng)濟(jì)適用房的土地由行政劃撥，不存在繳納土地出讓金，土地的級(jí)差收益無(wú)法在價(jià)格中體現(xiàn)。(2)價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。這種價(jià)格對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系的變動(dòng)缺乏彈性，同時(shí)政府對(duì)開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)商的利潤(rùn)率作了限制。為控制在不超過(guò)3%的利潤(rùn)率，這種利潤(rùn)率沒有通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而形成。(3)政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的消費(fèi)對(duì)象有一定的限定，因而其價(jià)格只存在于局部市場(chǎng)。
　　目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房政策的實(shí)施，雖取得了可喜的成績(jī)，但它只解決了一部分中低收入者的住房問(wèn)題，離現(xiàn)實(shí)需求還有很大差距。究其原因是多方面的，僅從居民的承受力這個(gè)角度來(lái)看，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，我國(guó)許多城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格與一般家庭年收入之比高達(dá)10倍甚至10 倍以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于世行測(cè)算的合理比例3-6倍。另?yè)?jù)中國(guó)社會(huì)調(diào)查事務(wù)所對(duì)北京、上海、重慶、武漢、廣州五市居民進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查顯示，有60%左右的人認(rèn)為，目前經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格太高；有15.24%的人認(rèn)為可以考慮；認(rèn)為可以接受的僅占24.65%。
　　分析造成經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格偏高的原因，主要表現(xiàn)在以下幾方面：一是盡管政策對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)用地實(shí)施行政劃撥的扶持優(yōu)惠政策，但僅免收的是土地出讓金。有關(guān)的土地稅費(fèi)、征地費(fèi)、拆遷安置費(fèi)并未減免，其中，目前拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)在地價(jià)款中占的比重最大，這直接增加了經(jīng)濟(jì)適用住房的建造成本。二是公建配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用較高，加大了經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)成本。三是一些開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)和銷售過(guò)程中，并沒有將國(guó)家給予的扶持優(yōu)惠政策落到實(shí)處，把政府要求減免的費(fèi)用仍然打入成本，或加收不合理費(fèi)用，從中賺取規(guī)定外的利潤(rùn)。四是由于目前對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的認(rèn)購(gòu)對(duì)象還缺乏嚴(yán)格的界定，加之審核確認(rèn)制度不健全不規(guī)范，一些高收入者為了投資增值之目的，通過(guò)各種關(guān)系購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，也抬高了經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格。
　　經(jīng)濟(jì)適用住房是以經(jīng)濟(jì)為前提的，因此其合理的價(jià)格定位尤為關(guān)鍵。而在確定經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格時(shí)，除了要考慮成本因素外，還應(yīng)兼顧中低收入家庭的支付能力。為此，在對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格管理方面，筆者認(rèn)為，首先應(yīng)盡快出臺(tái)適合我國(guó)國(guó)情的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理?xiàng)l例，嚴(yán)格規(guī)范價(jià)格構(gòu)成，這是促進(jìn)我國(guó)住房建設(shè)加快發(fā)展的重要保證。目前，應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)務(wù)院有關(guān)文件對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格構(gòu)成所做的原則性規(guī)定來(lái)規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格構(gòu)成，明確經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格構(gòu)成各項(xiàng)因素的內(nèi)涵和外延，劃定哪些費(fèi)用應(yīng)當(dāng)計(jì)入成本，哪些不合理的費(fèi)用應(yīng)取消。可考慮削減或免去以下費(fèi)用：大市政或小區(qū)內(nèi)公建配套建設(shè)費(fèi)、減半或免收一些行政事業(yè)性收費(fèi)。
　　其次，經(jīng)濟(jì)適用房指導(dǎo)價(jià)格的制定應(yīng)遵循價(jià)格形成規(guī)律，各類經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格也應(yīng)有差異，避免“一刀切”。國(guó)家指導(dǎo)價(jià)格的制定應(yīng)充分體現(xiàn)價(jià)值規(guī)律和供求規(guī)律的作用，綜合各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平、房地產(chǎn)發(fā)展水平等方面因素，體現(xiàn)“物有所值”。具體而言，各地區(qū)、各類型經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)的差別應(yīng)包括地區(qū)、地段、結(jié)構(gòu)、標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量、朝向的差別等等，以避免市場(chǎng)價(jià)差關(guān)系引發(fā)的混亂及形成新的空置和分配不公。
　　最后，應(yīng)強(qiáng)化價(jià)格審核制度，建立經(jīng)濟(jì)適用住房成本約束機(jī)制，嚴(yán)格限制一些開發(fā)商借“經(jīng)濟(jì)適用住房”之名，低價(jià)獲得土地，高價(jià)銷售房子，賺取額外利潤(rùn)。

　　三、適度地確定經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)規(guī)模，提高城市發(fā)展的動(dòng)態(tài)社會(huì)效益

　　經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)是一項(xiàng)長(zhǎng)期工作，即使是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，仍存在建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的問(wèn)題。建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房在其政府公屋住房政策中，仍是不可或缺的重要部分。我國(guó)是發(fā)展中國(guó)家，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房將是一項(xiàng)長(zhǎng)期的任務(wù)。因此，經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)決不能有短期行為，應(yīng)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以有效需求為基礎(chǔ)，合理確定開發(fā)建設(shè)規(guī)模和建造標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然，以長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的眼光來(lái)審視，大規(guī)模地修建低標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用房可能會(huì)引發(fā)新一輪的人居環(huán)境惡化和舊城改造危機(jī)，給未來(lái)的城市再開發(fā)帶來(lái)巨額的經(jīng)濟(jì)成本與社會(huì)代價(jià)。此外，全國(guó)目前尚有積壓商品房超過(guò)1億平方米，已經(jīng)嚴(yán)重影響了住宅商品的再生產(chǎn)過(guò)程。因此，在確定經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模時(shí)，應(yīng)認(rèn)真研究各地市場(chǎng)需求狀況，要與本地區(qū)房?jī)r(jià)收入比高低、住房補(bǔ)貼水平、居民住房供應(yīng)關(guān)系狀況及住房二級(jí)市場(chǎng)發(fā)育水平等因素統(tǒng)籌考慮，以保障需求為宗旨，合理安排經(jīng)濟(jì)適用住房在住宅建設(shè)中的比例。具體來(lái)說(shuō)，可采取如下策略。
　　首先，在經(jīng)濟(jì)適用住房政策與普通商品住房政策未并軌前，低標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用房的總規(guī)模應(yīng)依據(jù)地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與市場(chǎng)化程度來(lái)綜合制定。在城市、市場(chǎng)化程度已很高的城市，應(yīng)減少或不進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè)，而是代之以完善的金融政策促進(jìn)商品房建設(shè)和銷售。而對(duì)于那些中西部經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)和國(guó)有企業(yè)改革面臨困境的老工業(yè)基地城市，則可以根據(jù)具體情況適度提高低標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)適用房的比例。

其次，經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)該以銷定產(chǎn)。經(jīng)濟(jì)適用住房屬于商品房，不實(shí)行實(shí)物福利分配，而實(shí)行貨幣分配和商品交換，其生產(chǎn)和建設(shè)必須符合商品經(jīng)濟(jì)的規(guī)律。雖說(shuō)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的指導(dǎo)思想就是為了降低成本，使其價(jià)格與中低收入家庭的承受能力相適應(yīng)，使中低收入家庭能夠買得起，但實(shí)際的房?jī)r(jià)仍可能超出中低收入家庭的承受能力；雖說(shuō)住房消費(fèi)者的支付和承受能力不等于一次性地現(xiàn)金支付能力，還包括住房消費(fèi)信貸的承受和支付能力，但它除了消費(fèi)者要有穩(wěn)定的職業(yè)和收入外，還要有獲得和利用住房消費(fèi)信貸的意愿。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用住房作為商品，必然面臨消費(fèi)者的評(píng)價(jià)和選擇。消費(fèi)者對(duì)住房的評(píng)價(jià)是多方面的，包括居住性、耐久性、安全性、適用性、便利性、舒適性和經(jīng)濟(jì)性等的評(píng)價(jià)以及現(xiàn)實(shí)需求。消費(fèi)者上述的種種因素，必然影響其對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的購(gòu)買需求。如果不考慮這些因素，想當(dāng)然地進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用住房的計(jì)劃和組織建設(shè)，勢(shì)必造成生產(chǎn)與銷售脫節(jié)和新建商品房的積壓。因此，經(jīng)濟(jì)適用住房的生產(chǎn)也應(yīng)該以銷售為基礎(chǔ)，實(shí)行以銷定產(chǎn)。經(jīng)濟(jì)適用住房的特性以及其銷售對(duì)象的確定性，使其已銷定產(chǎn)具有客觀確定性和存在現(xiàn)實(shí)可行性。經(jīng)濟(jì)適用住房已銷定產(chǎn)除了進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)，依據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)安排計(jì)劃和組織生產(chǎn)外，主要的具體辦法是實(shí)行預(yù)約、預(yù)定、預(yù)購(gòu)和預(yù)售，即在經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)正式立項(xiàng)以前，先依據(jù)環(huán)境和條件進(jìn)行成本、價(jià)格匡算和實(shí)行預(yù)約，依據(jù)開發(fā)建設(shè)企業(yè)和住房消費(fèi)者的預(yù)約而立項(xiàng)。在正式立項(xiàng)以后實(shí)行預(yù)定，依據(jù)預(yù)定而進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)。在完成規(guī)劃和設(shè)計(jì)，并進(jìn)入開發(fā)和建設(shè)后進(jìn)行預(yù)購(gòu)和預(yù)售。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的預(yù)約、預(yù)定、預(yù)購(gòu)和預(yù)售，實(shí)際上是程序化和系統(tǒng)化的住房商品信用貿(mào)易方式，用這種方式可以使經(jīng)濟(jì)適用住房的產(chǎn)銷直接銜接起來(lái)。
　　第三，經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展在一定程度上可以減少增量住宅形成新的空置房，但也可能對(duì)原有空置房的銷售構(gòu)成沖擊。因此，為減少空置房地產(chǎn)資產(chǎn)的存量積壓損失、促進(jìn)消化空置商品房納入經(jīng)濟(jì)適用房體系，應(yīng)把經(jīng)濟(jì)適用房與房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)結(jié)合，即開設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房與可售公房置換業(yè)務(wù)。經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展中心及供應(yīng)商撥出部分經(jīng)濟(jì)適用房與上市的已售舊公房進(jìn)行置換，采取平進(jìn)平出的原則，以市場(chǎng)慣用的比較評(píng)估法對(duì)要求改善住房的住戶房屋進(jìn)行評(píng)估，雙方價(jià)格確認(rèn)后補(bǔ)差置換，在此基礎(chǔ)上把收購(gòu)的舊房以經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格和條件及配售程序進(jìn)行配售。如此可擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房配售的受益面，業(yè)務(wù)空間也將更為廣闊。
　　第四，在現(xiàn)階段，應(yīng)實(shí)行“補(bǔ)人頭”和“補(bǔ)磚頭”并舉的政策。發(fā)放住房補(bǔ)貼俗稱“補(bǔ)人頭”，免土地出讓金和規(guī)費(fèi)減半的經(jīng)濟(jì)適用住房俗稱為“補(bǔ)磚頭”。盡管“補(bǔ)人頭”做法更符合住房貨幣化發(fā)展的要求，但目前或者相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里，不少企業(yè)和單位還發(fā)不出住房補(bǔ)貼，即無(wú)法實(shí)現(xiàn)“補(bǔ)人頭”，政府用發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房的辦法“補(bǔ)磚頭”，也是十分必要的。當(dāng)然，“補(bǔ)人頭”是優(yōu)于“補(bǔ)磚頭”的一種政策選擇。因?yàn)?，其一，能夠避免?duì)住房市場(chǎng)的直接干預(yù)；其二，財(cái)政補(bǔ)貼的作用直接到達(dá)需要補(bǔ)貼的人員，并全部轉(zhuǎn)化為消費(fèi)者的福利滿足，而不會(huì)在住房建設(shè)階段產(chǎn)生效益流失或被生產(chǎn)者所占有；其三，政府不需要付出巨額的監(jiān)督成本，提高了政府的市場(chǎng)調(diào)控效率；其四，能充分地鼓勵(lì)居民自置住房。因此，應(yīng)創(chuàng)造條件在一些地區(qū)的一些單位率先對(duì)自愿購(gòu)房的中等偏低收入家庭采用更為有效的現(xiàn)金補(bǔ)貼方式，鼓勵(lì)他們從市場(chǎng)上解決居住問(wèn)題。總之，作為一項(xiàng)社會(huì)再分配政策工具，各地在實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用住房政策時(shí)，應(yīng)因地制宜，量力而行。

　　四、合理調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)中的政府職能，充分運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)住房供求關(guān)系

　　解決向中低收入家庭的住房供應(yīng)，讓中低收入家庭有房可買問(wèn)題，是各國(guó)政府住房管理的主要職能。發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房是我國(guó)為保障中低收入家庭住房而制定的主要政策。目前，在一些城市，符合條件的中低收入家庭必須通過(guò)搖號(hào)輪候幾年才能買到住房，這既反映了近幾年我國(guó)較成功地啟動(dòng)了個(gè)人住房消費(fèi)，也反映出這些地方房地產(chǎn)開發(fā)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。同時(shí)，由于在經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)中，國(guó)家過(guò)分強(qiáng)調(diào)“三個(gè)到位”（計(jì)劃、政策、管理三到位），更由于地方政府對(duì)開發(fā)管理過(guò)嚴(yán)，一些中小城市不論區(qū)位、地段及成本差異均較大，限價(jià)過(guò)死，不能形成動(dòng)態(tài)需求增長(zhǎng)的市場(chǎng)開發(fā)模式。因此，需要對(duì)此進(jìn)行改革，合理調(diào)整政府職能，充分運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)模式和供求關(guān)系。
　　一是政府應(yīng)給予一定的政策傾斜，使房地產(chǎn)開發(fā)商能變政策行為為企業(yè)行為，自愿參與經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用住房保持微利價(jià)格的特征，在一定程度上制約了開發(fā)商參與的主動(dòng)性和積極性，為此，政府應(yīng)建立穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)適用房土地供應(yīng)渠道，在稅費(fèi)、融資等方面提供相應(yīng)的優(yōu)惠政策，并確保優(yōu)惠政策到位，簡(jiǎn)化手續(xù)，減少環(huán)節(jié)，以提高開放商參與的積極性，保證開發(fā)商可以利用自有資金和優(yōu)惠的銀行貸款自愿參與經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè)。
　　二是地方政府應(yīng)盡快建立和完善房改金融業(yè)務(wù)的方針和政策，調(diào)動(dòng)各個(gè)商業(yè)銀行的積極性，讓商業(yè)銀行積極為經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)貸款。盡管房改金融業(yè)務(wù)屬于政策性業(yè)務(wù)，但是這項(xiàng)業(yè)務(wù)的開展必須與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下商業(yè)銀行運(yùn)作的模式相一致。凡是具有承辦房改金融業(yè)務(wù)能力的商業(yè)銀行，地方政府應(yīng)為他們承辦房改金融業(yè)務(wù)提供條件，讓他們積極參與，只有這樣才能調(diào)動(dòng)各個(gè)商業(yè)銀行為經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)貸款的積極性。同時(shí)，應(yīng)制定對(duì)各個(gè)商業(yè)銀行的監(jiān)督措施。作為承諾貸款的商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)的貸款屬于指導(dǎo)性計(jì)劃，貸與不貸由商業(yè)銀行自行決定。在對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目承諾貸款之前，應(yīng)對(duì)承建單位的資質(zhì)、資金、信譽(yù)、項(xiàng)目、銷售前景進(jìn)行綜合性的全方位的調(diào)查，然后確定貸與不貸。一旦確定并做出承諾，就必須要保證貸款的及時(shí)足額到位。如果做出承諾，但是貸款卻遲遲不能到位，地方政府應(yīng)把存入該行的房改資金全部轉(zhuǎn)出，人民銀行應(yīng)按照商業(yè)銀行法的有關(guān)規(guī)定給予一定的行政和經(jīng)濟(jì)處罰。各有關(guān)部門還應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房貸款的用項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)控，確保經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)貸款的專用性。對(duì)于那些打著經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)貸款的招牌進(jìn)行貸款，一旦貸款到位后用于它項(xiàng)的，商業(yè)銀行應(yīng)強(qiáng)制收回貸款，地方政府應(yīng)取消該單位承建經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)的資格。
　　三是政府應(yīng)有效運(yùn)作住房金融，提高居民的支付能力，形成與供給相適應(yīng)的有效需求，解決房改與住房發(fā)展的燃眉之急。在完善住宅銷售金融服務(wù)體系方面，各銀行辦理的公積金貸款、按揭貸款，無(wú)論在宣傳上還是在簡(jiǎn)化貸款手續(xù)提高辦事效率上，都在不斷加強(qiáng)力度。但要真正調(diào)動(dòng)廣大中低收入者的購(gòu)房熱情，進(jìn)一步有針對(duì)性地完善經(jīng)濟(jì)適用房配售過(guò)程中的金融服務(wù)體系，是必不可少的有效途徑。而完善經(jīng)濟(jì)適用房配售金融服務(wù)體系的內(nèi)涵，是指消費(fèi)者購(gòu)房貸款的全過(guò)程，即從提出貸款申請(qǐng)及貸款合同的簽訂、房產(chǎn)權(quán)的登記或抵押、貸款擔(dān)保到司法公正、放款及還款等。這一過(guò)程各個(gè)環(huán)節(jié)的簡(jiǎn)捷、流暢可以帶給消費(fèi)者更多的便利。目前，在提高配售的金融服務(wù)效率方面，還應(yīng)該更多地努力。此外，從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，凡面向解決中低收入住房問(wèn)題時(shí)，為了減少銀行的投資風(fēng)險(xiǎn)，均由政府出面擔(dān)保，由銀行進(jìn)行較長(zhǎng)期購(gòu)房抵押貸款，這樣既提高了居民的購(gòu)買能力，又加快了中低收入者住房問(wèn)題的解決?？山梃b國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，由政府出面成立擔(dān)保公司，給中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)行第三者擔(dān)保，使銀行免除后顧之憂，加大信貸力度，解決居民的住房問(wèn)題。
　　此外，政府還應(yīng)嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，統(tǒng)籌考慮城市的住房政策、住房改革、住房資金、住房建設(shè)、住房分配、住房市場(chǎng)和監(jiān)督制約機(jī)制等問(wèn)題，并建立相應(yīng)的法律體系。
　　總之，政府職能部門的主要責(zé)任應(yīng)該是搞好服務(wù)，加強(qiáng)監(jiān)管力度，促使開發(fā)企業(yè)發(fā)揮技術(shù)優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、降低開發(fā)成本，提高開發(fā)質(zhì)量，在滿足社會(huì)住房消費(fèi)需求的基礎(chǔ)上，增強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部收益，上繳更多的稅收，最終達(dá)到既增強(qiáng)企業(yè)開發(fā)實(shí)力又提升住房開發(fā)國(guó)家收益水平的根本目的。只有這樣，才能在住房建設(shè)開發(fā)領(lǐng)域完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，促使住宅產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)中源源不斷、最穩(wěn)定、最有活力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

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　　字庫(kù)未存字注釋：
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