淺析房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析論文
目前隨著我國人們的生活水平的提高，房地市場也在不斷地發(fā)展。下面是學(xué)習(xí)啦小編帶來的關(guān)于房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀論文的內(nèi)容，歡迎閱讀參考!
房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀論文篇1：《淺談我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀》
【摘 要】本文對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀做了分析，分析出：房地產(chǎn)投資的總體規(guī)模逐年增大;信貸比重有所降低，但對銀行的依賴度依然過高;銷售量持續(xù)增長，商品房銷售面積、銷售額持續(xù)上升;房價大幅攀升;開發(fā)規(guī)?？焖僭鲩L;完善土地供應(yīng)制度;建立房地產(chǎn)價格預(yù)警機制，加強對住房價格的檢測與調(diào)控;完善住房供應(yīng)體系和住房保障體系;規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及相關(guān)企業(yè)的行為。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場;發(fā)展現(xiàn)狀
房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)類投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。主要包括：土地開發(fā)、房屋的建設(shè)、轉(zhuǎn)讓、租賃、維修、管理以及由此形成的市場。房地產(chǎn)業(yè)在我國起步晚，歷史短，發(fā)展過于迅速，近年來房價不斷攀升，國家不斷出臺政策仍然無法阻止房價的上漲。在房地產(chǎn)行業(yè)表面繁榮，房價持續(xù)攀升的今天，我們有必要窺視一下這些表面繁榮背后隱藏的一些問題，并且找到有效的解決問題的對策和途徑，以保證房地產(chǎn)市場持續(xù)健康。
1.房地產(chǎn)業(yè)的重要作用
房地產(chǎn)業(yè)直接推動經(jīng)濟的增長投資、消費、進出口三項是國民經(jīng)濟增長的發(fā)動機。我國自1998年實行住房市場化改革，推行住房分配貨幣化以來，房地產(chǎn)業(yè)進入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的時期，對經(jīng)濟增長的貢獻不斷增大。房地產(chǎn)業(yè)除了直接推動經(jīng)濟增長外，由于房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟鏈中處于中間環(huán)節(jié)，具有很強的關(guān)聯(lián)效應(yīng)。
2.我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀
隨著人民的生活水平不斷提高，購房需求不斷增長，房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展，取得了令人矚目的成就。房地產(chǎn)投資的總體規(guī)模逐年增大，從商品房投資類型結(jié)構(gòu)看，普通住宅比重稍有上升，經(jīng)濟適用房所占比重直降，辦公樓所占比重稍有下降，而商業(yè)用房所占比重趨于穩(wěn)定，基本維持不變。信貸比重有所降低，但對銀行的依賴度依然過高。國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比重呈持續(xù)下降的態(tài)勢。
商品房價上漲是綜合因素導(dǎo)致的，這些因素包括土地價格上漲、建筑材料價格上漲、人工價格上漲、新建住宅品質(zhì)提升、中低位商品住房供應(yīng)比重下降、投資和投機性購房的拉動、消費者對房價的預(yù)期等。房地產(chǎn)業(yè)在我國的發(fā)展三十年，屬于新興起的產(chǎn)業(yè)，存在較高的利潤，同時宏觀調(diào)控措施總體上抑制了商品房供應(yīng)量的增加，推動了價格增長。由于我國政府的土地出讓制度造成房地產(chǎn)進入壁壘和房地產(chǎn)產(chǎn)品完全差別的內(nèi)在特性導(dǎo)致房地產(chǎn)市場不完全競爭性，形成壟斷競爭市場;而我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡加劇了房地產(chǎn)產(chǎn)品的差別性，加強了房地產(chǎn)商的市場力量，提高了他們進行壟斷定價的能力，這是當(dāng)前我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的原因。
3.房地產(chǎn)存在的主要問題
3.1房地產(chǎn)地區(qū)差異
地區(qū)發(fā)展不平衡，房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長速度存在地區(qū)差異。由于東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平較高，房地產(chǎn)市場起步較早所致;中部的增長速度基本處于領(lǐng)先水平，并明顯高于全國平均水平。隨著東部地區(qū)土地資源偏緊，房地產(chǎn)價格的上升和競爭激烈，一些房地產(chǎn)開發(fā)商開始向中、西部轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)的地區(qū)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，尤其是隨著中部經(jīng)濟的發(fā)展，中部的各項指標的增長速度均高于其他兩部。
3.2房地產(chǎn)需求與供給之間矛盾
目前，我國正處于城市化快速發(fā)展期，快速城市化為城市帶來大量的新增人口。城區(qū)面積迅速擴大。這個階段還伴隨著以城市舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施重建為主的城市更新過程，因而，城市在規(guī)模和品質(zhì)方面都有了巨大的提升，而這種復(fù)合型的提升所釋放出的對于城市發(fā)展用地和房地產(chǎn)的巨大需求應(yīng)該由房地產(chǎn)市場中的供給予以適當(dāng)滿足。面對如此龐大的社會需求，城市用地和房地產(chǎn)商品供給層面的調(diào)整卻是相對謹慎而滯后的，由于長期以來實行的嚴格的土地管理政策和穩(wěn)健從緊的金融政策。
3.3中低收入居民的住房問題
住房市場化改革之后，政府為了解決低收入人口的住房問題，也采取了廉租房制度和經(jīng)濟適用住房等公共住房保障政策。在改善中低收入居民的住房問題上，一些住房政策也發(fā)揮了積極的作用，但仍存在一些問題。其中經(jīng)濟適用房政策和實踐是當(dāng)前問題的焦點，我國現(xiàn)階段中低收入居民購房能力處于較低水平，因此，完全通過市場化解決這部分居民住房問題是行不通的。實踐證明，解決住房問題的政策不是面向全體國民的福利政策，大多數(shù)國家住房政策的主要針對對象是中低收入和無力自己解決住房問題的特殊困難階層，住房保障只是住房市場機制的補充。
3.4房地產(chǎn)投資調(diào)控
針對近年來房價不斷上漲的情況，國家也在不斷地出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，但始終監(jiān)管機制不夠完善，導(dǎo)致政策在具體實施的過程中，各地方政府不嚴格執(zhí)行，并且各金融機構(gòu)為了自身利益也有自己的應(yīng)對方法，使得國家政策不能有效實施，進而不能有效阻礙房地產(chǎn)市場不健康的發(fā)展。
房地產(chǎn)在當(dāng)前市場條件下，投資和投機只是一線之隔，不合理的投資很容易就轉(zhuǎn)化為投機行為。理性的房地產(chǎn)投資的優(yōu)勢是活躍房地產(chǎn)交易，增加市場需求，促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展，提供房地產(chǎn)租賃市場上的房源，滿足市場上的租房需求。提供風(fēng)險較小且回報較高的投資渠道，能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)的保值、增值。但房地產(chǎn)投資的弊端要大于其優(yōu)勢，在房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，房價上漲的情況下，房地產(chǎn)投資可能會導(dǎo)致市場需求過度活躍，刺激房價非理性上漲，從而不利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。
4.促進房地產(chǎn)市場發(fā)展對策
4.1政府完善土地供應(yīng)制度
在目前我國一些城市已出現(xiàn)地價、房價大幅上漲的情況下，土地儲備機構(gòu)不僅要根據(jù)市場的實際需要和經(jīng)濟發(fā)展實際及時地掌握土地投放總量，更要從市場細分的角度，適時調(diào)整各類不同用途的土地儲備量和供給量，化解土地市場供需結(jié)構(gòu)失衡的矛盾。建立地價調(diào)控體系。鑒于我國地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，政府對地價進行調(diào)控，應(yīng)著力建設(shè)地價的調(diào)控體系，增加土地市場的透明度和公平性。對于地價可通過國家定價和國家指導(dǎo)價來調(diào)控，如建立基準價、標定地價和土地出讓價等。公示地價”是一種旨在調(diào)控土地價格的官方公開價格，它的作用是加強政府對土地價格調(diào)控與管理的能力，為合理制定土地價格政策，公平進行土地交易提供依據(jù)。
嚴厲遏制土地市場中的政府違法違規(guī)行為，加強政府行為的自我約束，土地政策才能達到預(yù)期的宏觀調(diào)控效果。另外，土地管理監(jiān)控職能的弱化也會阻礙城市土地市場和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，只有加強土地管理的監(jiān)控工作，才能防止區(qū)域性的房地產(chǎn)投機。
4.2建立房地產(chǎn)價格預(yù)警機制
建立完整基準地價體系，適度控制土地價格及拆遷費用，針對市場中的認為調(diào)控市場和哄抬價格現(xiàn)象，要進一步加強管理。嚴格審核價格申報，物價部門對商品房的銷售價格要認真核定，嚴格按核定價格銷售。工商部門對房地產(chǎn)的營銷手段、營銷方式以及稅務(wù)部門對房地產(chǎn)的稅費收繳等嚴格控制和監(jiān)督，從而進一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的市場行為，同時要盡快將其銷售價格公開化、透明化。引導(dǎo)老百姓確立正確的住房觀念、風(fēng)險意識和投資理念。
4.3規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為
當(dāng)前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始出現(xiàn)不規(guī)范的開發(fā)與銷售行為，囤積好房源、隱藏房屋信息，欺詐消費者以及中介機構(gòu)操作不規(guī)范等問題頻出現(xiàn)，因此要建立企業(yè)的信譽檔案。加大力度推行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信等級評定制度，將企業(yè)的身份登記、良好行為記錄、不良的行為警示、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品介紹內(nèi)容，在網(wǎng)上公布，建立企業(yè)信用管理信息系統(tǒng)。
5.結(jié)語
近年來我國房地產(chǎn)業(yè)熱度不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展， 所以當(dāng)經(jīng)濟發(fā)展面臨需求不足或者其他困難時，通常都會采取相應(yīng)的房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟政策，以發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動力強這一特點來拉動經(jīng)濟增長。本文總結(jié)出房地產(chǎn)業(yè)有直接推動經(jīng)濟增長、帶動性影響經(jīng)濟增長、改善人民居住和生活條件、對財政收入的貢獻不斷加大等重要性。
【參考文獻】
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房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀論文篇2：《試論房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及市場監(jiān)管》
【摘要】：近年來，我國房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷一個逐步規(guī)范和完善的過程。政府宏觀調(diào)控力度不斷提高，法律監(jiān)管措施不斷增加，國內(nèi)房地產(chǎn)市場面臨著穩(wěn)定和良好的發(fā)展環(huán)境。
【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn);市場現(xiàn)狀;市場監(jiān)管
引言
我國的房地產(chǎn)市場是伴隨著改革開放而發(fā)展起來的，20世紀90年代以來，隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的確立，城鎮(zhèn)住房制度的改革進一步深化，房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展。但是2008年在國內(nèi)國外經(jīng)濟環(huán)境的雙重影響下，迎來了房地產(chǎn)整體行業(yè)的“寒冬”，使“中國房地產(chǎn)泡沫”成為社會關(guān)注的熱點問題。因此，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場的重要問題之一。
一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
1、房價過高
近幾年，房地產(chǎn)的需求一直處于旺盛狀態(tài)。特別是有很多人把房產(chǎn)作為投資項目，進行投機買賣，房產(chǎn)價格一直處于相對高位，一線城市如北京、上海和深圳，一百平米的高層住宅綜合所有成本，約 15 萬到 30 萬人民幣。二線城市約 13 萬到22萬。三線城市，約12萬到18萬。而國內(nèi)工薪階層購一套房的費用多是年工資的10-20倍。 像這樣的情況，如果不給予調(diào)控，廣大居民的住房困難就難以解決。
2、土地資源不足
土地資源不足，嚴重制約著房地產(chǎn)開發(fā)的步伐。近年來，城區(qū)周邊的土地供應(yīng)量越來越少，價格也越來越高，為此，房地產(chǎn)企業(yè)要求政府部門有計劃地統(tǒng)一規(guī)劃，連片征用和規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)所需的土地資源，以解決土地供應(yīng)不足的矛盾。城市規(guī)劃滯后，從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向來看，中心城市及縣城區(qū)、 中心鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃都滯后，給房地產(chǎn)開發(fā)帶來一定的影響，私房亂建現(xiàn)象也影響著房地產(chǎn)小區(qū)規(guī)模建設(shè)。
3、土地的供應(yīng)不規(guī)范
在過去20幾年的房地產(chǎn)發(fā)展中，土地供應(yīng)很不合理。 政府將土地以很低的價格劃撥給房地產(chǎn)商，使得在房地產(chǎn)開發(fā)中土地所占成本極低，有些得到了大量的便宜土地，房地產(chǎn)商得以快速暴富。與此相反的是，有些沒有路子和關(guān)系的房地產(chǎn)商，拿不到一手劃撥地，就必須去買別人倒賣的二手地、 三手地，這就造成有些房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地所占成本過高，甚至超過國際上公認的土地價占房產(chǎn)價20%的比例。 這樣既影響了房地產(chǎn)企業(yè)的公平競爭，也易出現(xiàn)腐敗行為。
4、未形成有效的監(jiān)管合力
然而，正因為目前各地對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的監(jiān)管，涉及部門太多，才使得這些部門尚未形成有效的監(jiān)管合力。監(jiān)管合力的缺失一方面造成領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照從事房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的大量個體經(jīng)營戶難以納入房地產(chǎn)主管部門備案監(jiān)管范圍;另一方面造成未備案、超范圍經(jīng)營、非法異地經(jīng)營、無照經(jīng)營等違規(guī)行為的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)難以吊銷營業(yè)執(zhí)照，及時清出市場。因而，針對這種多頭管理難以擰成一股力的現(xiàn)狀，各相關(guān)部門必須加強部門間的協(xié)作配合，建立健全房地產(chǎn)交易信息共享、情況通報以及違法違規(guī)行為的聯(lián)合查處機制，這樣才能綜合有效地監(jiān)管我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)。
5、法律監(jiān)督主要方式的問題
應(yīng)該說，我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場監(jiān)管主要采取的是自律與他律相結(jié)合的方式。其中自律主要是指行業(yè)內(nèi)部既有的管理規(guī)則，法律監(jiān)管體制屬于房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管他律。相比之下，現(xiàn)階段國內(nèi)房地產(chǎn)市場監(jiān)督較為有效的方式是他律形式的法律監(jiān)管。而法律監(jiān)管的主要方式是部門法、行政法規(guī)、部門規(guī)章和政策性文件等。其中部門法主要以《中華人民共和國土地法》、《中華人民共和國建筑法》等為主體，宏觀上規(guī)定房地產(chǎn)市場的總體發(fā)展方向和原則，而直接發(fā)揮法律監(jiān)管職能的是政府規(guī)章和政策性文件。這種形式具有較高的靈活性，可以根據(jù)市場發(fā)展的情況及時做出反應(yīng)，其缺點在于法律監(jiān)督的力度仍有不足，對于違反市場發(fā)展規(guī)律的行為缺少有力的制約措施，這些規(guī)章和政策性文件以2006年國務(wù)院頒布的“國六條”和2013年頒布的“國五條”等為主要代表。
二、房地產(chǎn)市場監(jiān)管的措施分析
1、制定和完善房地產(chǎn)業(yè)的法律法規(guī)
房地產(chǎn)消費市場的形成與發(fā)展必須以健全的法律為營造基礎(chǔ)，房地產(chǎn)交易行為只有法制化，才能規(guī)范化、秩序化。具體地說，一是要完善土地管理和開發(fā)制度，制止土地資源的流失和浪費，剎住靠炒買炒賣土地謀取私利的歪風(fēng)，防止地價猛漲波及住宅價格，同時為優(yōu)惠、照顧普通住宅建設(shè)的土地政策制定法律依據(jù)。二是統(tǒng)一修訂有關(guān)房地產(chǎn)稅費的規(guī)定，明確各類房產(chǎn)從前期開發(fā)、建筑、驗收到轉(zhuǎn)讓的稅金和收費，杜絕巧立名目亂收稅費的行為，減輕投資者負擔(dān)。三是完善房地產(chǎn)市場管理，合理控制房地產(chǎn)價格，維護房地產(chǎn)市場的正常秩序。四是要嚴格制定住宅區(qū)和住房的質(zhì)量標準和檢驗的制度，制止建設(shè)中的偷工減料等不法行為，切實維護建造者和購房者的利益。
2、完善房地產(chǎn)評估制度
目前，我國正處于房地產(chǎn)稅制改革攻堅階段，房地產(chǎn)評估制度還很不完善，還沒有一只房地產(chǎn)稅評估專業(yè)化隊伍，所以，應(yīng)該借鑒國外房地產(chǎn)評估的先進經(jīng)驗，建立起我國房地產(chǎn)評估體系，盡快制定我國房地產(chǎn)評估法律法規(guī)，加快房地產(chǎn)評估專業(yè)化隊伍建設(shè)，對評估人員實行崗前培訓(xùn)，經(jīng)過考核合格后方可上崗從業(yè)，實行評估師注冊登記制度，建立評估師的信譽檔案，建立起房地產(chǎn)評估行業(yè)道德規(guī)范和行業(yè)管理制度。同時，充分利用律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所、計算機公司等社會力量，參與房地產(chǎn)評估工作中來，以增強房地產(chǎn)評估力量。
3、加強房地產(chǎn)金融監(jiān)管
從開發(fā)商的角度來說，房地產(chǎn)項目從立項到開發(fā)完成的每一個環(huán)節(jié)都需要大量的資金，僅憑開發(fā)商自身的資金流量顯然無法滿足房地產(chǎn)項目的建設(shè)需求，他們需要從各個方面來籌措資金，其中金融機構(gòu)的貸款就成為了最重要的手段。在房地產(chǎn)市場景氣的時候，金融機構(gòu)也樂于向房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款，這些貸款會成為金融機構(gòu)的優(yōu)質(zhì)資源，但是一旦出現(xiàn)房價的下跌和市場的低迷，金融機構(gòu)的大量貸款往往就會面臨回收困難，大量貸款無法收回。這一方面使金融機構(gòu)面臨極大的金融風(fēng)險，另一方面開發(fā)商從金融機構(gòu)貸款就會變得困難，造成建設(shè)項目無法保證按時完成，購房者無法按時收房，房地產(chǎn)供給出現(xiàn)問題，這反過來又會影響開發(fā)商的還款計劃和還款能力。這樣一來，很容易形成一個惡性循環(huán)，金融機構(gòu)擔(dān)心貸款安全不愿放貸，開發(fā)商又因為沒有資金支持，項目無法完成從而難以按時還貸，最終的結(jié)果就是金融機構(gòu)和開發(fā)商都陷入困境。因為房地產(chǎn)項目涉及的資金數(shù)額特別巨大，往往占金融機構(gòu)貸款的很大比重，一旦房地產(chǎn)金融出現(xiàn)問題，就很難保證整個金融市場的正常運行。
4、進行宏觀調(diào)控的政策
宏觀調(diào)控的政策手段，是指為了達到某種調(diào)控目標所使用的具體政策措施，在調(diào)控目標確立之后，政府所面臨的首要問題是政策手段的選擇。因此，應(yīng)該對市場進行區(qū)分，以發(fā)揮手段的配合運用的綜合效果。規(guī)范房地產(chǎn)中介代理機構(gòu)的市場行為，打擊虛構(gòu)價格、哄抬房價、炒作銷售的行為。要建立房地產(chǎn)重點監(jiān)控區(qū)，把房地產(chǎn)市場最容易漲價的地區(qū)設(shè)為重點監(jiān)控區(qū)，加大對境內(nèi)外炒房資金流動的監(jiān)測。要完善房價統(tǒng)計體系和市場信息披露制度，及時披露準確的房價統(tǒng)計信息，引導(dǎo)市場行為。要考慮取消費地產(chǎn)預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售，因為房地產(chǎn)市場的許多問題都源于商品房新房的預(yù)售制度。
結(jié)語
對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管是建立在一定的目標定位基礎(chǔ)之上的，這些目標包括促進房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展、維持房地產(chǎn)市場的正常運行秩序和維持合理的房價區(qū)間等。根據(jù)這些監(jiān)管目標提出了房地產(chǎn)市場有效監(jiān)管的建議，希望能對房地產(chǎn)市場的有效監(jiān)管起到一定的積極作用。
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房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀論文篇3：《試談新政下房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀》
【摘要】簡述了調(diào)控政策的特點和效果，并基于理論和現(xiàn)實剖析了其對青島房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響，進一步指出房地產(chǎn)市場中起關(guān)鍵作用的是房地產(chǎn)的需求和供給，行政干預(yù)只是臨時性的作用。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場;新國八條;土地供給
中國房地產(chǎn)業(yè)近十年來快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已成為我國最熱門的行業(yè)之一，而且在國民經(jīng)濟中的地位不斷提升。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅有效的改善了國人的居住條件，也推動了國民經(jīng)濟的發(fā)展。城市作為一個地區(qū)經(jīng)濟文化的中心，吸引了大量人口，剛性需求所在，房價也隨之水漲船高。要求加強整頓的呼聲越發(fā)強烈。政府對此十分重視，2011年發(fā)布了以1月26日“新國八條“和”9.29“新政”為代表的兩輪調(diào)控政策。本文將分析2011年初以來國家發(fā)布一系列政策后，青島房地產(chǎn)市場中沒有得到根本解決的一些問題。
1 2011年針對房地產(chǎn)市場發(fā)布的政策及舉措
1.1 新“國八條”的出臺
2011年1月26日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布((關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知 (國辦發(fā)[2011]1號，簡稱“新國八條”)，加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。通知作出進一步落實地方政府責(zé)任;加大保障性安居工程建設(shè)力度，強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，嚴格住房用地供應(yīng)管理;合理引導(dǎo)住房需求。
1.2 因地制宜，青島市出臺本地“限購令”以及啟動保障性住房建設(shè)
青島限購令首先明確規(guī)定對已擁有 2套及以上住房的青島戶籍家庭、 擁有 1 套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、 無法提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭， 暫停向其售房。此限購政策嚴重抑制了投資性住房需求。其次增加住房用地供應(yīng)，落實住房用地供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)比例。再次全面實施新一輪住房保障發(fā)展規(guī)劃， 充分發(fā)揮政策性住房在滿足中低收入家庭住房需求和平抑房價方面的雙重作用，堅定不移地實施配建制度， 確保政策性住房的規(guī)模和進度。
2“新政”調(diào)控下青島房地產(chǎn)的現(xiàn)狀
根據(jù)歷年來青島樓市的發(fā)展規(guī)律，1月是房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)淡季，不僅是購房者購房意愿最低的一個月，也是開發(fā)商開盤、推盤最少的一個月。但在2011年1月，青島市新房成交量依然超過萬套，延續(xù)了2010的火爆。2011年全市新建住宅成交面積109.8萬平方米，成交套數(shù)11235套，與前年同期6760套的數(shù)據(jù)相比增長87%，1月份成交量劇增。主要原因是：在限購令正式執(zhí)行之前，恐慌性購房推高了樓市成交量，房價在觀望中走高。這主要是對房地產(chǎn)市場仍看好的房地產(chǎn)投資者在占有更多的房源。而部分普通百姓以為今后買房不容易，也加入購房大軍。到了2月，隨著“新國八條”的出臺，青島樓市進入淡季，開發(fā)商推盤意愿不明朗，可供購房者選擇的房源不足，供應(yīng)量不足導(dǎo)致成交量下滑。2011年2月青島樓市成交26.4萬平方米，環(huán)比下降75.9%，在這個房地產(chǎn)傳統(tǒng)銷售的淡季，今年2月比去年2月成交量略有下降，同比下降4.4%。島城限購令和加息等措施的發(fā)力，使得處于傳統(tǒng)銷售淡季的樓市雪上加霜。這種態(tài)勢一直持續(xù)到3月份。傳統(tǒng)淡季1-3月份，開發(fā)商新增推案少，市場出現(xiàn)供過于求的狀態(tài)。到了7月商品房住宅供應(yīng)量為61.39萬m2，環(huán)比下滑30.25%，供求比為1.31，市場仍維持供過于求的狀態(tài)。截止七月份，七區(qū)兩市的市場存量以膠南和黃島居首，其中黃島區(qū)的去化風(fēng)險最高，需要16個月去化完畢現(xiàn)有存量，其中是膠南市需要15個月去化完畢。市南區(qū)憑借獨一無二的資源和土地的稀缺優(yōu)勢，存量較高，但市場去化速度穩(wěn)定。7月，限購區(qū)域成交占全市成交的比重環(huán)比減少，成交依然低迷。
2011年，各地保障房的基本任務(wù)要達到全年總面積的10%，青島市也加大了保障房的開發(fā)力度。截止7月的用地總量已經(jīng)超過2010年全年的用地總量106萬m2，截止今年七月份總用地已高達256萬m2。進入8月，在調(diào)控嚴壓、購房者觀望濃厚、銀行房貸收縮等背景下，青島8月份樓市冷清收場。多數(shù)房地產(chǎn)商把重點放在“金九銀十”上。但是9月份以來，傳統(tǒng)意義上的旺季并沒有給青島樓市帶來什么爆炸性的信息，房地產(chǎn)市場并沒有像往年一樣出現(xiàn)“井噴”，青島樓市庫存達到11萬套，達到前所未有的頂峰水平，所謂的銷售旺季在悄然淡出人們的視野，長達一年的的樓市調(diào)控升級，讓開發(fā)商和市場遭遇前所未有的挑戰(zhàn)。
在限購限貸政策下，市民消費結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，自主需求成為市場主導(dǎo)，投機行為被排擠，改善性需求受到抑制，市民的住房需求逐步理性。在此背景下，只要價格合理，勢必受到“剛需”客戶的青睞。
調(diào)控雖然取得了初步成效，但問題依然存在：首先是大中城市住房價格過高的問題依然沒有解決;其次是各地土地供給依然緊張，違法圈地囤地的現(xiàn)象依然普遍;再次是保障房的建設(shè)進度緩慢，竣工量還不夠充分，房地產(chǎn)市場的供給壓力依然很大;第四，市場進入觀望狀態(tài)的同時，房屋租賃的價格出現(xiàn)了大幅度上升;第五，各地在執(zhí)行新的房貸政策時屢屢有打折扣的現(xiàn)象?？梢?，房地產(chǎn)市場調(diào)控依然任重而道遠。
3 完善我國現(xiàn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的建議
3.1 建立一個全面的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)
這里的全面要做到區(qū)域覆蓋全國，信息涵蓋各個部門。國家應(yīng)該建立一個全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)信息登記系統(tǒng)，并實現(xiàn)與銀行房貸信息系統(tǒng)、民政登記信息系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)查詢功能，這將非常有益于解決新政中 “二套房”的認定難題。首先，個人購房記錄、信貸記錄都可以方便查到，即使你是異地購房或貸款;其次，這也可以有效解決一個家庭夫妻雙方各以自己名義購房，但本質(zhì)上已屬 “二套房”范疇的問題;最后，實現(xiàn)全面信息化的管理，使得政府對整個房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范管理有章可循，當(dāng)然，這已是為解決新政執(zhí)行而產(chǎn)生的附帶效應(yīng)了。
3.2 鼓勵并監(jiān)督地方政府推行新政
中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題，很多都是因為地方政府對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴太大，從而一直不愿意響應(yīng)中央政府，調(diào)控房價。前些年，面對中央的很多房地產(chǎn)調(diào)控政策，就是由于地方政府執(zhí)行程度不夠，或者暗地幫助房地產(chǎn)商規(guī)避制度限制，導(dǎo)致不斷出現(xiàn) “空調(diào)”現(xiàn)象，這次新政執(zhí)行過程中必須要吸取這個教訓(xùn)。
3.3 供求關(guān)系
從經(jīng)濟學(xué)理論的原理來說，一種商品的供應(yīng)出現(xiàn)緊張就會引起價格上漲，反之供過于求就會引起價格下跌。住房作為一種商品，同樣遵循這一客觀經(jīng)濟規(guī)律。然而，此次調(diào)控政策更多的依然是限制購房需求。房地產(chǎn)市場的供給關(guān)系沒有得到根本解決，對房地產(chǎn)主體不會有太大影響。因此雖然短期內(nèi)對房價和成交量有影響，但就長期而言，很難達到預(yù)期的效果。因此，要使價格趨于平衡，一是增加供應(yīng)或減少供應(yīng)，二是增加需求或減少需求。筆者認為房價上漲應(yīng)該增加供應(yīng)、減少需求。在當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性矛盾問題突出，采取政府管制的方式，短期可行，長期未必有效。應(yīng)當(dāng)遵循客觀經(jīng)濟規(guī)律，主要從改變供求關(guān)系入手，保持整體市場的供求平衡。
參考文獻
[1]石俊.“新國八條”促使房企轉(zhuǎn)型加速【N】.中華工商時報，2011-02-18.
[2思源經(jīng)紀.青島地區(qū)房地產(chǎn)市場月報.
[3瑩. 房地產(chǎn)新政透視. 南風(fēng)窗, 2010年5月.
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