【摘要】房地產(chǎn)市場是我國市場經(jīng)濟體系的一個重要的組成部分，是一個多元市場，住房市場是其一個子部分。而高校周邊的住房市場，因其區(qū)位和居住環(huán)境及配套設(shè)施的優(yōu)越性，有著自身的特點。本文以中部崛起的領(lǐng)頭羊——武漢市為著眼點，分析其高校周邊住房市場特點，試圖以小見大，探討其對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的啟示，為平抑房價、規(guī)范房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出相關(guān)政策建議。

　　【關(guān)鍵詞】高校周邊 住房市場 需求
　　
　　一、引言
　　
　　隨著改革開放進一步深入，人們生活水平不斷地在提高。從總體上看，我國已處于小康初期和溫飽后期，其消費需求結(jié)構(gòu)相應(yīng)發(fā)生了明顯變化，消費重點已經(jīng)轉(zhuǎn)向住、行和教育等方面；特別是實行住房商品化制度后，較大幅度地提高了住房消費在居民消費中的比重，增加了住房消費的總量。尤其是近幾年來我國科技水平的提高和經(jīng)濟的飛速發(fā)展，使得人均國民收入有了很大的改善。人們對住房的要求越來越高，它不僅僅是生存資料，更是一種享受性資料和發(fā)展資料。因此，居住環(huán)境的優(yōu)雅與周邊教育的配套也是人們購房時考慮的重要因素之一。不僅如此，住房已不再是單純的消費品，在住房商品化的過程中，其投資性日益凸現(xiàn)，購買住宅成為居民個人積累財富的重要手段。高校周邊的住房，因其符合購買者自住和投資的需求，是目前樓市中的“香餑餑”。如此大的需求和豐厚的投資回報利潤也必然吸引著房地產(chǎn)商斥巨資來瓜分這塊“餑餑”，拿高校數(shù)量居全國第三的武漢來說，“名校+名盤”的住房項目不勝枚舉。消費者和開發(fā)商兩相進入，將高校周邊的住房價格不斷推高。近幾年房價在政府密集的調(diào)控政策下依然居高不下，能否從高校周邊住房市場的特點中得到一點啟示呢？筆者將簡要進行探討。
　　
　　二、相關(guān)概念的界定
　　
　　由于本文是以特定的地域為背景研究房地產(chǎn)住房市場的特點，何為“高校周邊”，住房市場的范圍有多大，在探討之前，首先要對這些概念有一個明確的界定。
　　1、武漢市高校周邊
　　武漢市教育資源豐富，其擁有的本科院校、大專院校包括獨立學(xué)院等的數(shù)量在全國位居前列。近年來，隨著武漢市城區(qū)范圍的擴大及高校擴招和合并，眾多高校紛紛遷址或新建校區(qū)。新址多選在距市中心較遠的城郊，使得周邊的“校園經(jīng)濟”被迅速帶動起來。本文所探討的不僅有位于市中心的高校周邊環(huán)境，還包括城郊的高校周邊，因高校的興建而輻射帶來發(fā)展的地方都在本文“周邊”的范圍內(nèi)。
　　2、住房市場
　　我國城鎮(zhèn)住房市場經(jīng)歷了一個從無到有、從小到大的過程。在20世紀80年代以前，我國一直實行福利分房制度，其核心特征是實物分配加低租金，因而住房不是一種商品，自然也就沒有住房市場。直到20世紀80年代實行以住房商品化、社會化為目標的住房改革后，我國城鎮(zhèn)住房市場才逐漸形成。本文所指的住房市場，包括住房的一級市場和二級市場。
　　
　　三、武漢市高校周邊住房市場的特點
　　
　　房地產(chǎn)市場是一個由多種要素構(gòu)成的系統(tǒng)，各種要素之間相互聯(lián)系、相互作用，形成不可分割的有機統(tǒng)一體。分析高校周邊住房市場的特點也可以從這些要素入手，從不同方面來看可以歸納出住房需求的不同特點。
　　1、從市場的主體之一——需求方角度來看，以租賃需求為主
　　房地產(chǎn)市場主體是指房地產(chǎn)市場上的行為人，即房地產(chǎn)市場上房地產(chǎn)商品的供求雙方。他們可以是社會團體，也可以是個人。其中，房地產(chǎn)商品的需求方，同時又是資金的供應(yīng)方，在房地產(chǎn)市場上，他們將投資資本以獲得房地產(chǎn)商品。如武漢市的武昌區(qū)，高校云集，該區(qū)周邊還是科研單位、高新企業(yè)、中小型企業(yè)、商鋪的聚集地，這也就決定了高校周邊住房市場的消費群主要有以下幾類：（1）高校的教師；（2）在校學(xué)生；（3）學(xué)生家長；（4）高級白領(lǐng)和公務(wù)員；（5）商人。其中在校學(xué)生是高校周邊住房市場的主力需求者。出于考研或找工作的需要，大學(xué)生中有很多兩到三個人在外合伙租房居住。例如考研的同學(xué)大部分從大三下學(xué)期起就要到校外租房，一直租到次年1月。找工作的同學(xué)由于畢業(yè)后學(xué)生寢室需退房也要尋求租房作為“過渡期”使用。
　　而學(xué)生家長出于照顧子女考慮會選擇在學(xué)校周邊租房，少數(shù)會為畢業(yè)后在本地就業(yè)的孩子先期購房。高校的教師、高級白領(lǐng)和公務(wù)員、商人住在學(xué)校附近，可以就近工作，節(jié)約了時間和交通成本。
　　2、從市場客體——住房本身來看，需求多樣化
　　房地產(chǎn)市場上的客體是指房地產(chǎn)市場上用來買賣的對象，主要包括房產(chǎn)商品和地產(chǎn)商品。其中，房產(chǎn)商品主要是指辦公樓，廠房、賓館、商店等建筑物，公寓、住宅等商品房以及毛坯房、樓花等“半成品”房產(chǎn)。其中住宅是與人的一生都息息相關(guān)的消費品，其價值量之大，人們只能根據(jù)自身的經(jīng)濟實力和實際需求選擇住房的面積、戶型、區(qū)位。這里可以根據(jù)以上得出的消費群體類型來分析住房需求。
　　對于收入較高的教師、白領(lǐng)、商人，他們職業(yè)穩(wěn)定、家庭人口數(shù)往往較多，對大面積的高檔住房需求比較多，更高的收入者甚至考慮購買別墅。對于外地來漢的學(xué)生及其家長，中小戶型是他們的首選，一方面不僅總價低，再者容易出租和轉(zhuǎn)手，即使子女畢業(yè)后不留在武漢工作，要把房屋轉(zhuǎn)讓出去也非常方便。本地人在高校周邊置房考慮的更多的則是高校良好的學(xué)風(fēng)和濃厚的學(xué)術(shù)氛圍以及周邊的人文環(huán)境。高校周邊不僅有高尚儒雅的藝術(shù)背景，還有學(xué)校、醫(yī)院、公園綠地等配套設(shè)施。即便是目前周邊還不算繁榮，但從長期看，房子升值潛力大。所以，相對面積、戶型，他們更看中的是房子的區(qū)位。

3、從購房目的來看，投資性需求增多
　　由于房產(chǎn)可以保值、增值，有良好的吸納通貨膨脹的能力，因而作為消費品的同時也可作為投資品。特別是高校周邊的住房新房和租房市場存在較大的發(fā)展空間，投資性購房就更多了。
　　近幾年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展升溫，房地產(chǎn)升值較快，許多本來購房自住的消費者在看準這一行情后將新購置的房屋出租或出售以獲取利潤，然后買價值更高的房子。
　　我們來看一個“以租養(yǎng)房”的案例。以住在武昌區(qū)光谷大學(xué)城附近的教授為例。他在買第一套房子時，雖然房價沒有現(xiàn)在這樣高，但就個人收入水平而言，也絕不可能一次性支付。他可以將積攢的全部資金（包括親友借款）投入首付，然后再向銀行申請貸款按揭。在買入第一套房屋后，便掛牌出租，用每月收回的租金抵付銀行月供，收支對抵，完全不必動用薪金，也不影響家庭日常開支。房價上漲后，他每月都有不菲的租金收益。
　　事實上，在校外做投資所用的住房，出租率比較穩(wěn)定。而且即便是現(xiàn)在很多城外新校區(qū)周圍，其出租房價也與市內(nèi)的價格區(qū)別不大，有著比較穩(wěn)定的市場。從目前來看，校外出租房的供應(yīng)基本與人們的需求相持平。不過從長遠看，量變到質(zhì)變需要一個過程，未來高校周邊的住房也許會成為人們熱捧的對象。
　　
　　四、啟示及建議
　　
　　高校周邊住房市場雖然只是住房市場的一個子部分，但其突出的特點也正是目前房地產(chǎn)市場所共有的。這些特點啟示我們要對市場主體的行為加以合理地引導(dǎo)，否則將會產(chǎn)生一系列問題。
　　1、開發(fā)商定位于對中高收入群體，房價上升加劇
　　高校周邊住房市場需求旺盛，必然會帶動房價的上漲。而這種旺盛的需求除了有內(nèi)因的存在，還與開發(fā)商的對樓盤的“包裝”和“定位”有關(guān)。翻開琳瑯滿目的房產(chǎn)廣告，不難發(fā)現(xiàn)：大部分都提到了“區(qū)內(nèi)眾多重點學(xué)校”、“繁華與書香相融”、“XX高校環(huán)顧左右”……借用名校效應(yīng)為樓盤貼金來提高房價，是不少房產(chǎn)營銷商選擇的策略。而與名校相伴正好符合了教師、白領(lǐng)等人群對高校周邊住房市場的需求。房價就在消費者和開發(fā)商的追捧中上漲。
　　由此看全國的房地產(chǎn)市場，也存在著不顧及低收入人群利益，開發(fā)高價位住宅的現(xiàn)象。如大戶型、別墅等項目。目前國家已經(jīng)出臺有關(guān)政策限制別墅的建造，但這遠遠不夠，宏觀調(diào)控中應(yīng)該規(guī)范開發(fā)商的夸張性宣傳，并限制其開發(fā)大型高檔項目。開發(fā)商自身也要把目光著眼于中低收入者，開發(fā)低價位的樓盤，解決住房供給結(jié)構(gòu)性矛盾。
　　2、盲目開發(fā)使短期內(nèi)房屋空置率較高，供需不平衡加劇
　　目前武漢市周邊地區(qū)近郊由于高校的進入，地段漸漸升值。許多開發(fā)商在其準入門檻較低時就已經(jīng)進入其周邊住房市場，迅速的占領(lǐng)了“地盤”，成片的住房在高校周邊林立。短期內(nèi)有效需求不足而供給過剩，導(dǎo)致大量房屋空置。雖然高校周邊住房需求高，但是相對于社會大多數(shù)人的購買力以及消費水平，供給依然大于需求。
　　綜觀宏觀調(diào)控市場，巨大的潛在需求與不足的有效需求的并存、過剩的總量供給與不足的有效供給的并存，造成了社會資源的巨大浪費。從根本上來說，宏觀調(diào)控應(yīng)該進一步改進和完善土地出讓制度?？梢酝ㄟ^加大土地價格和轉(zhuǎn)讓的透明度，合理控制地價來達到控制房價的目的。地價是房價最重要的組成部分之一，只有通過控制開發(fā)成本，將地價控制在合理的范圍內(nèi)，才能有效地穩(wěn)定房價。
　　3、投資性需求增多，無端助長房價，不公平消費加劇
　　教授的案例一方面向我們展示了投資致富的途徑，但殊不知正因為他們的存在，無端助長了房價收入比過高的矛盾。他購入的房子既非用于自住，則必然要用來獲利，手中的房子越多，利潤空間就越大，這種增大的利潤空間又是由高房價支撐，房價越高，利潤越豐厚。結(jié)果，將是住房分配的空間被不斷壓縮，不公平消費加劇。
　　針對住房投資引起的住房價格上漲，可通過限制期房轉(zhuǎn)讓、實行實名購房、嚴格稅收征管等措施加以遏制。同時，要盡快實現(xiàn)商業(yè)銀行間住房貸款信息聯(lián)網(wǎng)，完善風(fēng)險控制機制，制止利用銀行貸款投機購房行為，消除炒作心理預(yù)期的不良影響。
　　
　　【參考文獻】
　　[1] 張東、陳柏東：《房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)》[M]，武漢，華中理工大學(xué)出版社， 1996。
　　[2] 王全民：《房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)》[M]，大連，東北財經(jīng)大學(xué)出版社， 2002。
　　[3] 張永岳、陳伯庚：《新編房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)》[M]，北京，高等教育出版社， 1998。
　　[4] 王克忠：《房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)教程》[M]，上海，復(fù)旦大學(xué)出版社， 1995。