摘要：中國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格一路走高，可謂是風(fēng)光無(wú)限。但也讓無(wú)數(shù)的潛在購(gòu)房者望而卻步，造就了無(wú)數(shù)的“房奴”為房夢(mèng)而奔波。是什么造就了中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的居高不下?本文作者首先從需要的推動(dòng)、高基尼系數(shù)下的貧富差距、土地的稀缺性、國(guó)際熱錢(qián)的流入等四個(gè)方面介紹了我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的原因，然后對(duì)如何控制房地產(chǎn)價(jià)格提出了自己的建議。
　　關(guān)鍵詞：需要；需求；經(jīng)濟(jì)學(xué)；房地產(chǎn)高價(jià)
　　作者以經(jīng)濟(jì)學(xué)理論為基礎(chǔ)，首先對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的原因進(jìn)行了簡(jiǎn)單的分析，然后在原因分析的基礎(chǔ)上，探索了如何解決我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)高居高不下的現(xiàn)狀。
　　
　　一、房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的原因
　　
　　中國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格一路走高，可謂是風(fēng)光無(wú)限。但也讓無(wú)數(shù)的潛在購(gòu)房者望而卻步，造就了無(wú)數(shù)的“房奴”為房夢(mèng)而奔波。是什么造就了中國(guó)房地產(chǎn)的居高不下?下面作者將從四個(gè)方面解釋房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的原因。
　　
　　(一)需要與需求
　　1、理論分析
　　需要是人的本能反映，它源于自然性要求和社會(huì)性要求。是有機(jī)體感到某種缺乏而力求獲得滿足的心理傾向，它是有機(jī)體自身和外部生活條件的要求在頭腦中的反映。
　　經(jīng)濟(jì)學(xué)中需求是在一定的時(shí)期，在一既定的價(jià)格水平下，消費(fèi)者愿意并且能夠購(gòu)買的商品數(shù)量。
　　在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，必須區(qū)分需要不等于需求，這是兩個(gè)不同的概念。需求是指既有愿望，又有支付能力的需要。如果沒(méi)有支付能力，則不能將需要稱為需求。形成需求有三個(gè)要素：對(duì)物品的偏好，物品的價(jià)格和手中的收入。需要只相當(dāng)于對(duì)物品的偏好，并沒(méi)有考慮支付能力等因素。一個(gè)沒(méi)有支付能力的購(gòu)買意愿并不構(gòu)成需求。需求比需要的層次更高，涉及的因素不僅僅是內(nèi)在的。所以在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，必須注意不要將兩者混淆。經(jīng)濟(jì)學(xué)的基礎(chǔ)分析工具是需求與供給理論，而非需要與供給理論。
　　同時(shí)由于文化習(xí)慣等原因，中國(guó)人對(duì)于購(gòu)買房屋等類的固定資產(chǎn)是有著強(qiáng)烈的心理偏好的，即商品房是缺乏彈性的，需求量對(duì)于價(jià)格變動(dòng)的反映欠敏感，需求量隨價(jià)格的變動(dòng)變化下。同時(shí)，對(duì)于缺乏彈性的商品，提高商品的價(jià)格會(huì)使廠商的銷售收入增加，這也為商品房?jī)r(jià)格的提升奠定了理論基礎(chǔ)。
　　　2、實(shí)際分析
　　我國(guó)是一個(gè)人口眾多的發(fā)展中國(guó)家，人口基數(shù)大、人口增長(zhǎng)快，而且城市化水平低，農(nóng)村人口多。因此，伴隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的發(fā)展，越來(lái)越多的農(nóng)村居民遷移到城市中來(lái)，形成了對(duì)商品房的龐大需要。但是有了需要并不一定能形成需求，因?yàn)閯倓傔M(jìn)入城市的很多人并沒(méi)有購(gòu)買商品房的經(jīng)濟(jì)能力。所以，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，商品房的需要量大于需求量。
　　通過(guò)微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論分析可知，商品價(jià)格是指有市場(chǎng)上商品的需求曲線和供給曲線決定的均衡價(jià)格。但是，現(xiàn)實(shí)中往往將需要和需求混淆，錯(cuò)把需要當(dāng)做需求，而沒(méi)有注意到兩者的差別。由于房地產(chǎn)供給的有限性和房地產(chǎn)商的極力宣傳，大家錯(cuò)把需要曲線看做需求曲線，需要曲線的需求量大于需求曲線，同等供應(yīng)曲線條件下，商品房的價(jià)格高于其實(shí)際價(jià)值，形成了高房?jī)r(jià)。同時(shí)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化水平不斷提高，對(duì)商品房的需要量不斷加大，而需要住房的居民收入的增長(zhǎng)跟不上經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，商品房的高價(jià)位一次次被刷新。
　　按照常理推斷，既然我國(guó)商品房?jī)r(jià)格形成是由市場(chǎng)需要曲線和供給曲線決定的，市場(chǎng)需求量被高估了，那么多開(kāi)發(fā)的商品房進(jìn)入市場(chǎng)會(huì)沖低商品房的價(jià)格并形成商品房滯銷的局面。但現(xiàn)實(shí)為什么常常出現(xiàn)商品房熱銷的局面?其根本原因在于利潤(rùn)的趨勢(shì)，大家認(rèn)為商品房的價(jià)格會(huì)持續(xù)走高。因?yàn)榘凑宅F(xiàn)實(shí)中參照的市場(chǎng)需要量，商品房市場(chǎng)的供應(yīng)量還較小，商品房市場(chǎng)處于供小于求的局面，存在升值的空間。而且商品房是缺乏彈性的商品，需求量的變動(dòng)隨價(jià)格變動(dòng)不敏感。同時(shí)，由于受土地等因素的制約，商品房不可能實(shí)現(xiàn)無(wú)限的供給，這就進(jìn)一步堅(jiān)定了大家對(duì)商品房升值的信心，這樣就造成了我國(guó)商品房極度熱銷的場(chǎng)面。
　　
　　(二)高基尼系數(shù)下的貧富差距
　　在前半部分的介紹中作者指出，由于經(jīng)濟(jì)承擔(dān)能力的因素，我國(guó)眾多對(duì)商品房的需要沒(méi)有轉(zhuǎn)化為需求。那為什么多開(kāi)發(fā)的商品房還是依舊被銷售出去了呢?這是因?yàn)槲覈?guó)居民貧富差距大，富人雖少但富裕程度相當(dāng)高，趨于利潤(rùn)的追逐，他們把商品房作為一種投資的手段，大量買進(jìn)并炒作商品房，進(jìn)一步加劇了商品價(jià)格的居高不下。
　　2009年我國(guó)的GDP總量位于世界第三位，表明我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，經(jīng)濟(jì)總量位居世界前列。但是我國(guó)的貧富差距大，窮人太窮、富人太富。社科院發(fā)布的2011年《社會(huì)藍(lán)皮書(shū)》中指出，2010年我國(guó)人均GDP預(yù)計(jì)超過(guò)4000美元，已經(jīng)進(jìn)入中等收入國(guó)家行列。從這里可以看出，中國(guó)并不缺錢(qián)。在本書(shū)中還指出，全社會(huì)總收入差距一直在擴(kuò)大，基尼系數(shù)目前在0.5左右。按照國(guó)際通常標(biāo)準(zhǔn)，基尼系數(shù)在0.3以下為最佳的平均狀態(tài)，在0.3～0.4之間為正常狀態(tài)，超過(guò)0.4為警戒狀態(tài)，達(dá)到0.6則屬于危險(xiǎn)狀態(tài)。
　　通過(guò)上面的分析我們可以看到，中國(guó)的富人的富裕程度和窮人的貧窮程度都會(huì)超乎我們的想象。由于城市化進(jìn)程等原因?qū)τ诔鞘猩唐贩康拇罅啃枰?，商品房存在升值的空間，富人為了獲得升值利潤(rùn)，將房地產(chǎn)作為其投資的一種手段，大量買進(jìn)炒作商品房，待高價(jià)時(shí)賣出商品房以賺取差價(jià)。
　　由于較高的基尼系數(shù)，中國(guó)富人的資金持有量相當(dāng)可觀，同時(shí)商品房的升值空間比較明朗，所以中國(guó)富人的大量買進(jìn)和炒作房地產(chǎn)，極大地促使了中國(guó)商品房?jī)r(jià)格的提高。
　　
　　(三)土地的稀缺性
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展依賴于土地，甚至可以說(shuō)地理區(qū)位因素可以決定房地產(chǎn)的價(jià)格及檔次。土地作為不可再生資源，其供應(yīng)量是有限的，而且每一區(qū)位的土地都是獨(dú)一無(wú)二的?？梢?jiàn)，土地在房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)揮著不可替代的作用。
　　由于土地具有不可再生的稀缺性和獨(dú)一無(wú)二性，加劇了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)的加劇促使了土地價(jià)格的不斷提高，“地王”的記錄也一次次的被刷新。土地的價(jià)格最終會(huì)分?jǐn)偟缴唐贩康南M(fèi)者手中，這進(jìn)一步加劇了商品房?jī)r(jià)格的攀升。
　　同時(shí)，地方政府作為土地的管理者，在土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓過(guò)程中也發(fā)揮著重要的作用。中央政府對(duì)于地方的考察基本上還是“唯GDP論”：GDP高，地方政府的績(jī)效則高；GDP低，地方政府的績(jī)效則差。因此地方政府為了創(chuàng)造更高的GDP和更好的績(jī)效，也在推動(dòng)土地價(jià)格的持續(xù)攀升，進(jìn)而增加政府的財(cái)政收入。
　　
　　(四)國(guó)際“熱錢(qián)”的流入
　　熱錢(qián)的流入也在推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的一步步持續(xù)走高，在所有的商品房?jī)r(jià)格的影響因素中，熱錢(qián)的流入是最可怕的，它對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)甚至中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的打擊可能是致命的。我國(guó)尚未發(fā)現(xiàn)境外“熱錢(qián)”有組織、大規(guī)模流入境內(nèi)。違規(guī)流入的“熱錢(qián)”多采取“螞蟻搬家”方式，呈現(xiàn)多點(diǎn)式、滲透的特點(diǎn)，從去向上來(lái)看，部分“熱錢(qián)”流入后直接或輾轉(zhuǎn)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)走高。
　 二、房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的解決措施
　　
　　認(rèn)清原因是途徑，解決問(wèn)題才是目的。下面作者將在原因分析的基礎(chǔ)上，探索解決房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的途徑。
　　
　　1、認(rèn)清房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要與需求。需要是人的本能，需求才會(huì)創(chuàng)造市場(chǎng)。因此，應(yīng)該分清房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需要與需求，以需求為基礎(chǔ)來(lái)對(duì)商品房進(jìn)行定價(jià)，避免因高需要、低需求造成商品房市場(chǎng)價(jià)格的居高不下。
　　
　　2、創(chuàng)造社會(huì)公平，避免兩極分化。公平與效率的關(guān)系一直是專家學(xué)者探討的重點(diǎn)，但也是眾口難調(diào)，沒(méi)有形成一致的結(jié)論。但是，我國(guó)的基尼系數(shù)太高，兩極分化太嚴(yán)重似乎已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。因此，國(guó)家要進(jìn)一步處理好效率與公平的關(guān)系，在注重效率的基礎(chǔ)上也要注重公平的因素。
　　
　　3、改變地方政府評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。中央政府在對(duì)地方政府的評(píng)價(jià)過(guò)程中，要改變“唯GDP論”的方法，更加注重地方政府的綜合執(zhí)政能力，防止地方政府為了追求高GDP而提高轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格。
　　
　　4、抵制熱錢(qián)，發(fā)展正?？缇迟Y本流動(dòng)。國(guó)家相關(guān)部門(mén)在發(fā)展正常的跨境資本流動(dòng)過(guò)程中，也要嚴(yán)查熱錢(qián)，抵制熱錢(qián)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)甚至是整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系的打擊。發(fā)展正常的國(guó)際貿(mào)易，抵制不合理因素對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系的打擊。
　　論文中，筆者從需要的推動(dòng)、高基尼系數(shù)下的貧富差距、土地的稀缺性、國(guó)際熱錢(qián)的流入等四個(gè)方面分析了房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的原因，并對(duì)如何解決房地產(chǎn)價(jià)格的居高不下提出了自己的意見(jiàn)和建議，希望能為推動(dòng)房地產(chǎn)高價(jià)問(wèn)題的解決提供參考。
　　
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