房地產(chǎn)開發(fā)項目管理論文范文
房地產(chǎn)開發(fā)項目管理論文范文
房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程,項目管理各環(huán)節(jié)的過程控制與項目總體目標(biāo)的達(dá)成需要系統(tǒng)、全面的策劃與研究,項目執(zhí)行前的策劃對項目運(yùn)作的成敗至關(guān)重要。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理論文，供大家參考。
房地產(chǎn)開發(fā)項目管理論文范文一：房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理
一、房地產(chǎn)項目開發(fā)成本管理工作中存在的問題
(一)對項目開發(fā)初期的成本管理缺乏足夠認(rèn)識和控制
通常情況，在項目的初期階段主要產(chǎn)生的成本投入主要包括項目的規(guī)劃設(shè)計和項目的勘測設(shè)計。一般來說，項目的規(guī)劃設(shè)計的主要考慮的是結(jié)構(gòu)的安全問題，對于工程成本的控制概念不強(qiáng)，所以難免導(dǎo)致設(shè)計方案不經(jīng)濟(jì)，而增加了項目開發(fā)成本。另一方面，初期的項目規(guī)劃設(shè)計和項目勘測設(shè)計將直接影響著項目開發(fā)后期的工程成本投入的多少，所以對于房地產(chǎn)企業(yè)，加強(qiáng)對于項目開發(fā)初期的成本管理工作重視程度是很有必要的。
(二)項目組織管理渙散，成本管理很難有效實施
就目前國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來看，中小型房地產(chǎn)企業(yè)逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)的主體。與以往的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)相比，中小型房地產(chǎn)企業(yè)自身的實力有限，抵抗風(fēng)險的能力和項目組織管理能力都不足，因此很難在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中對于工程成本做到有效控制。另一方面，在實際的工程施工中，房地產(chǎn)企業(yè)為了減少工程成本的投入，都會采取責(zé)任分包的方法。由于不同建設(shè)單位有著不同的管理水平和不同的施工效率，在工程進(jìn)度上難免會出現(xiàn)不同步的情況，而且都有著自己的如意算盤，因此很難協(xié)調(diào)彼此之間的工作，這同樣也給房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制帶來了很大的難度。
(三)房地產(chǎn)項目開發(fā)全壽命周期成本管理缺乏
眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個周期長、投入大、風(fēng)險大的行業(yè)。因為房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，而且成本的投入貫徹周期內(nèi)的每個階段，所涉及的成本項目種類繁雜。因此，很難做到對于工程成本的全面有效控制。另外，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理所追求的目標(biāo)就是工程質(zhì)量和工程成本，但是往往房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中很難做到二者均衡，很多時候都是顧此失彼，因為這需要很高的管理水平和需要豐富的實踐經(jīng)驗。
二、房地產(chǎn)項目成本管理完善對策研究
隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速增長，近幾年我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的也是如火如荼，這樣的結(jié)果卻是導(dǎo)致了我國房價持續(xù)上漲，惹得人民百姓怨聲載道。政府為了抑制房價的上漲，緩解百姓住房的問題，采取了一些嚴(yán)厲的措施，因此房地產(chǎn)行業(yè)的形勢是十分嚴(yán)峻的。房地產(chǎn)企業(yè)想要在如此復(fù)雜的競爭環(huán)境中得以生存和發(fā)展，就必須提高自身的競爭力，控制企業(yè)項目成本，完善企業(yè)工程項目的成本管理控制體系。
(一)項目規(guī)劃階段成本管理完善措施
每個商品都有著自身的消費(fèi)人群，對于房地產(chǎn)開發(fā)來說也是這樣。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，企業(yè)首先要知道開發(fā)項目是建寫字樓，還是住宅樓，或是商業(yè)中心，高檔還是低檔的，什么風(fēng)格、消費(fèi)人群等等。換句話說就是，房地產(chǎn)企業(yè)在項目的規(guī)劃階段要給項目一個具體的定位，這樣可以避免盲目的資金投入，減少項目成本，提高企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)效益。
(二)項目設(shè)計階段的成本管理完善措施
房地產(chǎn)項目設(shè)計階段主要是房地產(chǎn)企業(yè)在得到土地后，對所需要建設(shè)的土地進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，直到工程項目開始建設(shè)之前的這一段時間。盡管，項目設(shè)計階段只是占整個開發(fā)項目周期的中很少的一部分，但是它關(guān)乎整個項目周期內(nèi)的巨大部分成本投入，因此房地產(chǎn)企業(yè)要提高對于項目設(shè)計階段的重視程度。具體在項目設(shè)計階段對于項目成本的管理完善措施，可以參考以下幾點(diǎn)：1.一定要遵守相關(guān)的法律法規(guī)和招標(biāo)投標(biāo)程序進(jìn)行招標(biāo)，不要弄虛作假;不要因為私人關(guān)系而影響到招標(biāo)。并要對參與投標(biāo)的單位進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)審查，看是否有違規(guī)操作等不良記錄;2.強(qiáng)化設(shè)計人員的控制成本意識，在保證結(jié)構(gòu)安全和合理周期的前提下，盡可能的降低項目成本;3.在項目設(shè)計階段控制成本并不是一味的去降低成本，而不考慮結(jié)構(gòu)建筑物是否安全的問題，這樣很容易在項目施工階段出現(xiàn)意外的情況。因此，在項目設(shè)計階段一定要遵守相關(guān)的行業(yè)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，有助于更加合理化控制項目成本，這樣既能保證建筑物的結(jié)構(gòu)安全，又能降低開發(fā)項目的成本。
(三)在項目施工階段的成本控制
對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，工程項目施工階段永遠(yuǎn)都是項目成本投入最多的環(huán)節(jié)。因此，做好項目施工階段的成本控制工作對于整個項目流程的成本控制是舉足輕重的。具體到該如何做好項目施工階段的成本控制，可以參照以下幾點(diǎn)：1.在實際的項目施工過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要和項目施工承包商簽訂明確的委托合同，防止項目施工過程中施工方漫天報價、推卸責(zé)任，造成企業(yè)不必要的損失，而增加了項目成本;2.項目施工技術(shù)選擇一定要求合理，避免出現(xiàn)材料過剩和多次返工的情況，造成材料浪費(fèi);3.加強(qiáng)項目施工現(xiàn)場的安全工作，一方面防止工程材料被盜，而造成損失;另一方面，可以減少工程事故發(fā)生的可能性。因為，一旦發(fā)生工程事故，項目就可能面臨停工或是項目流產(chǎn)的情況，這樣只會無限的增加工程成本。
(四)竣工驗收階段的成本控制
項目竣工驗收階段是整個項目的最后一個環(huán)節(jié)，一定嚴(yán)格的按照國家相關(guān)的工程竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)驗收。確保工程質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)，這樣可以減少后期維修的成本。另一方面，要認(rèn)真仔細(xì)的核算整個工程建設(shè)過程中的各項支出，確保每項支出都有根有據(jù)，避免出現(xiàn)資金去向不明的情況，這樣有助于減少項目成本投入，從而增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，也提高企業(yè)在如此競爭激烈的市場環(huán)境下的競爭力。
三、結(jié)語
從房地產(chǎn)開發(fā)項目的不同階段來看，不同階段的項目成本管理控制的效果都不一樣。其中，項目初期的規(guī)劃設(shè)計的項目成本管理控制的效果是最顯著的，而項目建設(shè)施工階段的項目成本管理控制是最關(guān)鍵的。但是，對于任何一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，想要在如此復(fù)雜、競爭激烈的市場環(huán)境下得以生存和發(fā)展，就必須重視項目開發(fā)的每個環(huán)節(jié)的成本控制工作，這對于降低企業(yè)的資金風(fēng)險，提高企業(yè)自身實力是十分重要的。
房地產(chǎn)開發(fā)項目管理論文范文二：房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理
一、建筑工程管理中存在的問題
建筑工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目順利開展的重要中間環(huán)節(jié)，然而，目前大多數(shù)管理缺乏時效性、可操作性，在工程的各個階段、各個環(huán)節(jié)都存在著管理上的問題。在規(guī)劃設(shè)計階段準(zhǔn)備不充分，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更多的是考慮所開發(fā)位置的商業(yè)價值，缺乏對工程前期的準(zhǔn)備和了解。施工單位倉促進(jìn)場施工，施工過程中才發(fā)現(xiàn)施工圖紙存在錯圖、缺圖、以及圖紙之間存在矛盾等問題，施工過程中忽視施工工藝和工程實體質(zhì)量的管理。為了早拿到預(yù)售證，前期通過趕工達(dá)到預(yù)售節(jié)點(diǎn)。后期為了按期交樓又要趕工，導(dǎo)致過度壓縮工期卻降低了工程質(zhì)量。同時監(jiān)理單位疏于施工過程的檢查監(jiān)督和旁站，僅在隱蔽工程前組織檢查，使得許多問題無法及時發(fā)現(xiàn)。而即使發(fā)現(xiàn)了也難以徹底整改，也給工程留下了隱患。房地產(chǎn)工程施工后期多個施工隊伍分屬不同的單位，各施工單位之前如溝通協(xié)調(diào)不及時、缺乏相互配合，極易造成相互影響進(jìn)度、產(chǎn)品相互破壞現(xiàn)象，嚴(yán)重影響工程的順利進(jìn)行，甚至造成工程成本的增加。
二、完善建筑工程管理系統(tǒng)
科學(xué)合理的工程管理制度是一個企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。企業(yè)要對項目管理部門及機(jī)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化配置，實現(xiàn)管理的標(biāo)準(zhǔn)化和實效化。下面，就建筑工程全方位管理的幾個方面作簡單探討。
三、全方位建筑工程管理的五個方面
1.完善規(guī)劃管理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時了解國家規(guī)劃部門相關(guān)政策法規(guī)，尋找政策保護(hù)。尤其是在當(dāng)前形勢下，國家目前對于保障房配置率及限購規(guī)定的新規(guī)頻頻發(fā)布。同時，開發(fā)部門在負(fù)責(zé)考察、論證項目及拿地的過程中要全面了解項目所在地的地方性法規(guī)政策，以便開發(fā)工作的順利開展。施工前有一系列的手續(xù)都是需要得到國家及地方相關(guān)部門批準(zhǔn)才能開展后續(xù)工作的，所以在項目開工之前就要做好工程的前期規(guī)劃管理。具體的規(guī)劃管理，需要循序漸進(jìn)地完成。房地產(chǎn)開發(fā)商需要結(jié)合市場行情，要充分考慮土地價格、環(huán)境配套、戶型、市場競爭度、市場購買力等因素，尋找更具商業(yè)價值的地理位置作為開發(fā)地點(diǎn)。同時要進(jìn)行市場調(diào)查，結(jié)合項目所在地的風(fēng)土人情，摸清預(yù)期數(shù)消費(fèi)者的需求，這些都要進(jìn)行合理的前期策劃。
2.加強(qiáng)建筑工程招標(biāo)管理工作
招標(biāo)工作對于工程的質(zhì)量以及建設(shè)單位的效益有著直接影響。傳統(tǒng)的統(tǒng)一招標(biāo)法過于單一籠統(tǒng)，可將統(tǒng)一招標(biāo)與個別分析招標(biāo)法相結(jié)合。在充分考慮競標(biāo)價格的同時，要對投標(biāo)單位的各方面進(jìn)行評估。如競標(biāo)單位的資質(zhì)、技術(shù)水平、資金周轉(zhuǎn)能力、信譽(yù)、已交付工程的質(zhì)量以及與本企業(yè)是否有過長期良好的合作關(guān)系等。通過全方位的評估，選擇最優(yōu)的施工單位。認(rèn)真詳細(xì)編制招標(biāo)文件，做好與承建的中標(biāo)單位的合同簽定工作。競標(biāo)結(jié)束后，雙方要簽訂詳細(xì)的工程建設(shè)合同，一切的建筑生產(chǎn)活動都要按合同的要求展開。此外，在項目施工前還需要積極的采取工程擔(dān)保措施，如履約保證金、履約保函等。降低賠償糾紛的幾率，提高對開發(fā)項目的成本管理效果。
3.建筑工程項目管理中的成本控制
建筑工程成本管理很大程度上決定著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利水平，因此成本管理是建筑工程管理的重點(diǎn)內(nèi)容之一。目標(biāo)成本是進(jìn)行成本控制管理的參照標(biāo)準(zhǔn)，因此需要制定合理可行的成本控制目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理是一個集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理的過程，成本控制的各個階段對各類成本的管理重點(diǎn)、力度以及相應(yīng)管理責(zé)任是不同的。因此，需要從全過程對項目各類成本進(jìn)行有效管理。在投資決策階段對土地獲取、項目定位等幾個重要決策環(huán)節(jié)，做好科學(xué)全面的系統(tǒng)分析，使之達(dá)到行之有效。在項目立項上，要做好調(diào)查研究，并收集大量的市場信息，讓目標(biāo)成本及目標(biāo)利潤具有可預(yù)見性和可控性。在項目前期的設(shè)計階段是成本控制的關(guān)鍵，要做好設(shè)計概算。設(shè)計過程中嚴(yán)格控制材料消耗量指標(biāo)，比如進(jìn)行鋼筋測算。在保證結(jié)構(gòu)安全的情況下，嚴(yán)格控制鋼筋含量。施工圖下發(fā)階段，甲方的預(yù)決算部門應(yīng)積極做好成本預(yù)算工作，做到心中有數(shù)，預(yù)算金額是控制和審核工程進(jìn)度款的重要把門關(guān)。當(dāng)施工過程中涉及施工方案調(diào)整、設(shè)計變更等變化時，工程概預(yù)算也需及時調(diào)整。進(jìn)度過正中，要嚴(yán)把進(jìn)度款審批關(guān)，絕對杜絕進(jìn)度款超合同付款現(xiàn)象的發(fā)生?？⒐そY(jié)算階段，甲方應(yīng)要認(rèn)真核對工程各項內(nèi)容是否符合合同條件要求達(dá)到竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)算資料是否齊全。尤其是涉及到設(shè)計變更和索賠的內(nèi)容，要嚴(yán)格把關(guān)，因為竣工結(jié)算是甲方最后一次占據(jù)主動地位。做到竣工結(jié)算，能夠真實反映實際的工程造價。另外，再強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，施工過程中要嚴(yán)格控制現(xiàn)場合同外簽證工程量。同時及時收集有利我方證據(jù)，重視反索賠工作。
4.建立統(tǒng)一安全與質(zhì)量管理體系
安全與質(zhì)量管理相互制約、相互影響。只有統(tǒng)一安全和質(zhì)量管理，才能增強(qiáng)管理力度，實現(xiàn)安全保質(zhì)量、質(zhì)量促安全的局面。要保證工程項目質(zhì)量，需要建立一套高效且系統(tǒng)性、指令性、可操作性的保障體系，對安全和質(zhì)量有效控制。對現(xiàn)場施工實行有效的控制，在保證安全和質(zhì)量的前提下，可以合理壓縮工期。但絕不能用安全和質(zhì)量換進(jìn)度，確保工程的安全和質(zhì)量可以落到實處。
5.建立有效的考核機(jī)制
作為管理工作最后的殺手锏，在工程管理全過程工作中引入績效考核機(jī)制，提前制定計劃目標(biāo)，通過科學(xué)明確的獎懲制度來提高員工工作的積極性、將管理工作落到實處，責(zé)任落實到個人，從而保證建筑工程各項工作順利高效開展。
四、結(jié)語
我國的建筑行業(yè)發(fā)展雖然漸趨成熟，但現(xiàn)實中依然有很多問題存在。這些問題歸根結(jié)底還是工程管理不到位，需要我們在開發(fā)和建設(shè)過程中不斷改進(jìn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繼續(xù)完善工程管理體系和管理制度，加強(qiáng)建筑工程規(guī)劃、設(shè)計、招標(biāo)、質(zhì)量、安全、成本等全方位的管理工作。
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