淺議物業(yè)管理論文
淺議物業(yè)管理論文
物業(yè)管理行業(yè)正在逐步進(jìn)入品牌競爭的時代,物業(yè)管理企業(yè)必須打造屬于自己特色的品牌,才能立于不敗之地。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的物業(yè)管理論文，供大家參考。
物業(yè)管理論文范文一：前期物業(yè)管理問題及建議
摘要：隨著我國城市化建設(shè)進(jìn)程不斷深入，房地產(chǎn)業(yè)取得了顯著發(fā)展，這也在一定程度上促進(jìn)了物業(yè)管理的發(fā)展。而作為物業(yè)管理活動的一項關(guān)鍵環(huán)節(jié)，前期物業(yè)管理同時也是整個物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)，存在一定的特殊性。本文從前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容出發(fā)，就其當(dāng)前存在的問題及對策展開全面探討，以期為今后的房地產(chǎn)物業(yè)管理工作提供可靠參考。
關(guān)鍵詞：前期物業(yè)管理;問題;建議
在我國住建部頒布并實施的有關(guān)前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法中，明確界定了前期物業(yè)管理的概念及其責(zé)任，指出前期物業(yè)管理是在業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。近些年來，我國大部分地區(qū)實施了物業(yè)管理，但在一些新建成的小區(qū)中，其前期物業(yè)管理工作還存在不少的問題與糾紛，引起了社會的關(guān)注。在此種形勢下，對前期物業(yè)管理中存在的問題展開深入分析，并采取行之有效的解決措施，對促進(jìn)后期物業(yè)管理工作的規(guī)范化，為業(yè)主的合法權(quán)益提供保障，有效減少業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間的矛盾具有重要意義。
1前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容
前期物業(yè)管理的內(nèi)容主要包括以下幾個方面：
(1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)積極參與前期物業(yè)管理招投標(biāo),并在中標(biāo)后及時與建設(shè)單位簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》。
(2)前期物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)立，人員的培訓(xùn)，各項規(guī)章制度的制訂：各類管理人員的崗位職責(zé)，物業(yè)各區(qū)域的管理規(guī)定，住戶手冊等。
(3)物業(yè)交接與驗收，前期物業(yè)管理企業(yè)向建設(shè)單位獲取以下資料：物業(yè)總平面圖以及配套設(shè)施、地下管網(wǎng)等工程竣工驗收資料，物業(yè)質(zhì)量保修文件，物業(yè)使用說明，設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和修護(hù)保修等技術(shù)資料。
(4)物業(yè)的日常管理，按照前期物業(yè)服務(wù)合同的要求進(jìn)行，包括業(yè)主的進(jìn)戶登記管理和裝修管理等。
2前期物業(yè)管理當(dāng)前存在的問題
2.1未能認(rèn)識到前期物業(yè)管理的含義
建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)為前期物業(yè)管理的起算點，倘若在建設(shè)過程中就選定了物業(yè)管理企業(yè)，那么就將前期介入包含在了前期物業(yè)管理當(dāng)中。這種做法實際上會模糊前期物業(yè)與前期介入這二者之間的區(qū)別。首先，此概念無法將前期物業(yè)的開始時間進(jìn)行準(zhǔn)確界定，容易混淆前期物業(yè)管理企業(yè)在前期介入中的顧問者與前期物業(yè)中的管理者這兩種身份，進(jìn)而對前期物業(yè)管理工作的開展造成不利影響。其次，這種概念也容易讓業(yè)主將物業(yè)管理企業(yè)等同于建設(shè)單位，將建設(shè)質(zhì)量的責(zé)任與服務(wù)質(zhì)量的責(zé)任等同，進(jìn)而對建立良好的前期物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系產(chǎn)生不利的影響，同時也對前期物業(yè)管理企業(yè)的長期經(jīng)營產(chǎn)生阻礙作用。
2.2管理合同對業(yè)主的合法權(quán)益造成了侵犯
目前絕大多數(shù)開發(fā)商都有自己的物業(yè)管理企業(yè)，有的通過操縱招投標(biāo)活動，將開發(fā)項目交給自己的企業(yè)進(jìn)行管理。此時物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為自己受開發(fā)商委派，不能真正為業(yè)主的利益著想。有的開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)合謀，犧牲業(yè)主利益。比如在服務(wù)合同中約定很長的管理期限，約定較高的物業(yè)管理費(fèi)用，私自擴(kuò)大物業(yè)公司的管理權(quán)限，為以后業(yè)主選聘自己的物業(yè)管理企業(yè)制造障礙等等。由于監(jiān)管不分，依附于開發(fā)商的物業(yè)管理企業(yè)無法按照規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格的物業(yè)驗收移交工作，無法及時發(fā)現(xiàn)建設(shè)過程中存在的一些問題，為以后開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主三方之間的糾紛埋下隱患。
2.3沒有詳細(xì)規(guī)定前期物業(yè)管理的終止時間
《物業(yè)管理條例》第26條規(guī)定：“前期物業(yè)管理合同可以約定期限;但是，期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。”從中可以看出，前期物業(yè)管理終止的實質(zhì)，就是物業(yè)的控制權(quán)從開發(fā)商轉(zhuǎn)移到業(yè)主。換句話說，服務(wù)合同終止，并不一定導(dǎo)致前期物業(yè)管理終止，此時需要訂立新的服務(wù)合同。只要業(yè)主委員會沒有成立并聘選物業(yè)管理企業(yè)，前期物業(yè)管理就沒有終止。而在《物業(yè)管理條例》等相關(guān)條文中，只對業(yè)主大會需在物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立做出規(guī)定，并沒有明確發(fā)起人、建立方法以及行政部門如何指導(dǎo)等。在此情形下，建立業(yè)主大會便存在不小難度，倘若再不限制前期物業(yè)管理的期限，那么將給業(yè)主大會的成立制造更為嚴(yán)重的障礙。
2.4前期物業(yè)管理企業(yè)侵占小區(qū)公用部分時有發(fā)生
開發(fā)商在與前期物業(yè)管理企業(yè)交接驗收時，通常會將開發(fā)項目的共有部分、共有配套設(shè)施一并交付。在不少地方前期物業(yè)管理企業(yè)霸占屬于業(yè)主的公用部分情況較為普遍：有的將小區(qū)公用的停車場地出租[1]，有的占用小區(qū)配套建設(shè)的業(yè)主活動用房作為員工宿舍或辦公場所，有的在外墻、電梯間等小區(qū)公用部分做廣告等。
3解決前期物業(yè)管理問題的建議
3.1準(zhǔn)確認(rèn)識到前期物業(yè)管理的含義
現(xiàn)階段，我國未能統(tǒng)一界定前期物業(yè)，并且存在一些錯誤的認(rèn)識，進(jìn)而給前期物業(yè)管理工作的順利進(jìn)行、前期物業(yè)過渡為日常物業(yè)，以及各方當(dāng)事人履行義務(wù)及行使權(quán)力等造成了不利影響，因此，準(zhǔn)確認(rèn)識到前期物業(yè)管理的含義就具有重要意義?？傮w來說，我們可將前期物業(yè)定義為物業(yè)服務(wù)企業(yè)從接管驗收當(dāng)天開始，直到業(yè)主與選聘好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂日常物業(yè)管理合同，且合同生效時為止的一項物業(yè)管理活動。通過對前期物業(yè)的起止時間進(jìn)行強(qiáng)調(diào)，從而對前期物業(yè)企業(yè)的權(quán)利及業(yè)務(wù)范圍有一個明確的了解[2]。
3.2加大監(jiān)督建設(shè)單位主導(dǎo)地位的力度
在前期物業(yè)中，建設(shè)單位占據(jù)了明顯優(yōu)勢。為順利開展前期物業(yè)管理提供保障，為將各方當(dāng)事人的法律地位進(jìn)行平衡，就需要限制建設(shè)單位的地位，以免對業(yè)主的合法權(quán)益造成侵犯。具體來說，可從以下幾方面展開考慮：其一，由行政部門嚴(yán)格審查建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)定，或是由行政部門直接制定出臨時的物業(yè)規(guī)定，再讓建設(shè)單位進(jìn)行選用;其二，讓行政部門直接參與到選聘前期物業(yè)企業(yè)的過程中來，或?qū)x聘活動進(jìn)行監(jiān)督。
3.3促進(jìn)前期物業(yè)管理企業(yè)選聘制度的規(guī)范化
能否嚴(yán)格按照市場規(guī)律對前期物業(yè)企業(yè)進(jìn)行選聘，會影響到前期物業(yè)的順利開展及其服務(wù)質(zhì)量，同時，具備完全獨立身份的前期物業(yè)企業(yè)也會對建設(shè)單位產(chǎn)生制約作用。因此，為了向前期物業(yè)企業(yè)的獨立提供充分保障，可從以下幾個方面對選聘制度進(jìn)行規(guī)范：其一，將物業(yè)管理與房產(chǎn)開發(fā)分離開來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工單位與物業(yè)企業(yè)不可存在實質(zhì)上的任何聯(lián)系，尤其在特定物業(yè)區(qū)域內(nèi);其二，對前期物業(yè)企業(yè)選聘的招標(biāo)及投標(biāo)制度進(jìn)行規(guī)范化，對于前期物業(yè)管理企業(yè)的選聘，應(yīng)當(dāng)采取招投標(biāo)的方式，只有當(dāng)無人投標(biāo)時才可在行政機(jī)關(guān)的監(jiān)督下，采取相互協(xié)議的方法，同時還需進(jìn)行公示，接受來自業(yè)主(的全程監(jiān)督。
3.4對前期物業(yè)存在的時間及費(fèi)用進(jìn)行明確規(guī)定
出于自身利益考慮，當(dāng)沒有對時間進(jìn)行強(qiáng)制性限制時，前期物業(yè)企業(yè)便會無限期地將管理工作延續(xù)下去，同時還會想方設(shè)法對業(yè)主大會的召開進(jìn)行破壞;當(dāng)沒有限制前期物業(yè)的費(fèi)用時，此種現(xiàn)象還會加劇。此時，為有效避免發(fā)生上述情況，便可采取以下解決方法：其一，對前期物業(yè)的期限做出明確規(guī)定，例如兩年等，當(dāng)情況比較特殊時，可申請行政部門的批準(zhǔn)，適當(dāng)延長前期物業(yè)期限;其二，由物業(yè)所在地的物價部門結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶嶋H條件，制定出科學(xué)合理的前期物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)幅度，并公示出來，同時接受社會的監(jiān)督。并且，在確定該地具體的前期物業(yè)費(fèi)時，則應(yīng)當(dāng)確保在此幅度范圍以內(nèi)。
3.5加強(qiáng)業(yè)主在前期物業(yè)管理中的參與
在前期物業(yè)管理活動中，業(yè)主委員會尚未成立，開發(fā)商往往處于有利地位，如果把業(yè)主完全排除在外，就無法保障業(yè)主的合法權(quán)益。因此政府職能部門應(yīng)該充分保證業(yè)主在前期物業(yè)管理活動中的知情權(quán)，要求物業(yè)管理企業(yè)將前期物業(yè)的交接驗收情況及時告知業(yè)主，以便對開發(fā)商的違法違規(guī)行為進(jìn)行監(jiān)督。居民委員會來源于社區(qū)居民的選舉，承擔(dān)了很多公共事務(wù)的管理職責(zé)，在目前國情下具有準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)的性質(zhì)[3]。而小區(qū)物業(yè)管理一旦出了問題，許多居民也習(xí)慣找居民委員會進(jìn)行調(diào)解處理。因此，政府主管部門應(yīng)該吸收居民委員會參與以下活動：前期物業(yè)管理招投標(biāo)，服務(wù)合同的制訂，業(yè)主臨時公約的制訂，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會的成立及其活動等。
4結(jié)束語
綜上所述，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷成熟，物業(yè)管理的發(fā)展規(guī)模也不斷擴(kuò)大。前期物業(yè)管理作為整個物業(yè)管理的開始階段及后期物業(yè)管理的前提，也面臨著物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)、物業(yè)管理服務(wù)合同及管理費(fèi)用等諸多問題。在此種形勢下，就需要采取有效措施解決上述問題，進(jìn)而為促進(jìn)前期物業(yè)管理工作的順利開展，同時也為業(yè)主的合法權(quán)益提供充分保障。
參考文獻(xiàn)：
[1]劉曉霞.物業(yè)服務(wù)高投訴原因及對策[J].中國房地產(chǎn),2009,12(3):79-80.
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[3]魏秀玲.物業(yè)管理服務(wù)招投標(biāo)：問題分析及完善建議[J].中國房地產(chǎn)，2009，12(3):75-76.
物業(yè)管理論文范文二：物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理途徑探析
摘要：除前文所述，筆者認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)在財務(wù)管理實踐中，還應(yīng)注意財務(wù)風(fēng)險的規(guī)避和分散，加大保險力度，降低索賠風(fēng)險，并在企業(yè)業(yè)務(wù)范圍內(nèi)推行壞賬準(zhǔn)備金制度，計提的壞賬準(zhǔn)備金應(yīng)當(dāng)計入管理費(fèi)用，以提升公司的風(fēng)險意識和抗風(fēng)險能力，最大限度減少資金占用，加快資金周轉(zhuǎn)速率，進(jìn)一步實現(xiàn)資金成本的縮減。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;企業(yè)財務(wù)管理
一、企業(yè)財務(wù)管理的理論概述
(一)基礎(chǔ)釋義
財務(wù)管理就是指在企業(yè)在運(yùn)行過程中采取的圍繞財務(wù)活動的一系列管理工作，它是企業(yè)管理的重要組成部分，具體包括管理企業(yè)資金運(yùn)作，處理企業(yè)內(nèi)部財務(wù)關(guān)系，處理企業(yè)和外部財務(wù)關(guān)系等?，F(xiàn)代企業(yè)制度賦予了企業(yè)獨立的財權(quán)，企業(yè)成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的實體單位，因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)以市場為導(dǎo)向，吸收最優(yōu)的財務(wù)管理思想，樹立最先的財務(wù)管理理念，建立最優(yōu)的財務(wù)管理、投資機(jī)構(gòu)，為企業(yè)制定科學(xué)的財務(wù)戰(zhàn)略計劃，從而確保企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
(二)主要特征
良好的財務(wù)管理能夠保障企業(yè)資金的循環(huán)使用，使企業(yè)創(chuàng)造更多的財富。同時，加強(qiáng)財務(wù)管理也是鞏固企業(yè)內(nèi)部管理的關(guān)鍵，能有效解決企業(yè)內(nèi)部管理的主要矛盾，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。而企業(yè)財務(wù)管理最大的特點與之企業(yè)自身規(guī)模相關(guān)，以中小企業(yè)為例，正所謂“船小好掉頭”，中小企業(yè)財務(wù)管理多數(shù)靈活，但其管理多數(shù)缺乏科學(xué)性和規(guī)范性，財務(wù)內(nèi)部控制薄弱，企業(yè)資金利用率低，投資效率往往不高，抗政策風(fēng)險和市場風(fēng)險的能力也較弱。
二、財務(wù)管理對物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的作用
我國第一家物業(yè)管理企業(yè)成立至今，已有三十余年，而物業(yè)整體行業(yè)發(fā)展趨勢也正日趨逐漸走向規(guī)范化。物業(yè)管理與地區(qū)經(jīng)濟(jì)、人們生活質(zhì)量息息相關(guān)，且伴隨著人們生活水平的提高而快速發(fā)展，其以向業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為宗旨，將企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益綜合在一起，是城市建設(shè)的重要組成部分。作為房地產(chǎn)的衍生產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展過程難免備受壓力，內(nèi)外管理都時常頻現(xiàn)一系列問題。財務(wù)管理一般泛指在一定整體目標(biāo)的情況下，針對資產(chǎn)購置、資產(chǎn)融通以及利潤分配所開展的管理工作，同時也是對企業(yè)資金投入以及利潤回收的全過程所采取的經(jīng)濟(jì)管理活動的統(tǒng)稱，其涉及企業(yè)的整個經(jīng)營過程。所以，立足于如此激烈的市場競爭環(huán)境下，企業(yè)要想在市場競爭中站穩(wěn)腳跟，就必須要提升自身的資金管理水平，借助財務(wù)管理確保企業(yè)財務(wù)管理工作的實際質(zhì)量。
三、改善物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理的有效途徑
(一)明確物管企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)
物業(yè)管理企業(yè)只有樹立明確的財務(wù)管理目標(biāo)，才能正確的引導(dǎo)后續(xù)會計工作，切實提高財務(wù)管理水平。為此，企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身發(fā)展戰(zhàn)略，及時掌握外界環(huán)境變化，防范風(fēng)險，確保按照預(yù)定的軌道發(fā)展;還應(yīng)理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，明確各項費(fèi)用支出，積極建立現(xiàn)代企業(yè)制度，加強(qiáng)對市場的調(diào)查研究，尤其是對投資項目的可行性研究，要注意分散投資方向，降低投資風(fēng)險，來進(jìn)行企業(yè)資本的積累;此外，還要正確認(rèn)識到企業(yè)的規(guī)模實力和投資界限，有針對性的強(qiáng)化企業(yè)投資能力。
(二)加強(qiáng)對財務(wù)管理的事中控制
在財務(wù)管理實踐過程中，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集和統(tǒng)計可以簡單的概括成會計憑證的填寫、會計確認(rèn)和會計計量，其中，模型運(yùn)算的結(jié)果包括了財務(wù)會計的報表整理，財務(wù)會計的總賬以及財務(wù)會計的類型，由此可見，財務(wù)管理需要面對基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集和統(tǒng)計工作，信息的篩選和信息的計算。因此，加強(qiáng)對基礎(chǔ)數(shù)據(jù)源的控制能提高財務(wù)管理事中控制的有效性，在一定程度促進(jìn)了財務(wù)信息數(shù)據(jù)的統(tǒng)一和整合，為財務(wù)管理實效性提升提供了助力。
(三)創(chuàng)新對會計憑證的記錄形式
實踐中，財務(wù)管理信息的獲取都是借助于會計憑證，所以，會計憑證是企業(yè)資金管理數(shù)據(jù)的重要來源。為此，財務(wù)管理要加強(qiáng)對會計憑證的關(guān)注和重視，從會計憑證角度深化財務(wù)管理預(yù)測，為企業(yè)后續(xù)資金管理活動提供有力依據(jù)。此外，企業(yè)交易過程中主要以貨幣為主，會計憑證也更多的是涉及到貸方記錄和借方記錄，然而，這些數(shù)據(jù)難以滿足財務(wù)管理會計具體工作的實施。因此，必須要對會計憑證的記錄形式進(jìn)行優(yōu)化和創(chuàng)新，除了記錄必要的貨幣信息之外，還應(yīng)該在會計憑證的備用信息欄中，增設(shè)統(tǒng)計信息代碼，使之不僅利于資金信息的記錄和收集，立足于財務(wù)管理的預(yù)測角度，在一定程度上保障財務(wù)信息的豐富和完善。
四、結(jié)束語
除前文所述，筆者認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)在財務(wù)管理實踐中，還應(yīng)注意財務(wù)風(fēng)險的規(guī)避和分散，加大保險力度，降低索賠風(fēng)險，并在企業(yè)業(yè)務(wù)范圍內(nèi)推行壞賬準(zhǔn)備金制度，計提的壞賬準(zhǔn)備金應(yīng)當(dāng)計入管理費(fèi)用，以提升公司的風(fēng)險意識和抗風(fēng)險能力，最大限度減少資金占用，加快資金周轉(zhuǎn)速率，進(jìn)一步實現(xiàn)資金成本的縮減。
參考文獻(xiàn)
1、城市居住區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理有效整合機(jī)制陳淑云華中師范大學(xué)學(xué)報(人文社會科學(xué)版)2009-09-27
2、我國保障性住房社區(qū)物業(yè)管理存在問題與對策研究康曦山西財經(jīng)大學(xué)2010-03-31
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