有關房地產(chǎn)開發(fā)與管理論文
有關房地產(chǎn)開發(fā)與管理論文
隨著建筑行業(yè)的飛速發(fā)展,房地產(chǎn)管理水平有了提高,它的發(fā)展對我國經(jīng)濟社會的進步起著不可替代的作用。下面是學習啦小編為大家整理的有關房地產(chǎn)開發(fā)與管理論文，供大家參考。
有關房地產(chǎn)開發(fā)與管理論文范文一：淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目中設計管理探討
論文關鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā) 設計管理 質量管理 產(chǎn)業(yè)化經(jīng)濟
論文摘要:項目管理經(jīng)濟學科隨著近些年來市政工程、樓盤項目等基礎城市化工作建設進程步伐的加快，愈發(fā)被建筑產(chǎn)業(yè)化企業(yè)等所倍加重視?；诖?，文章中主要對房產(chǎn)開發(fā)設計階段的項目管理方法進行了闡述，談及了加強質量管理以及搞好協(xié)調(diào)管理等內(nèi)容，以期房產(chǎn)項目在投產(chǎn)運營階段能夠保障基礎營運功能與質量。
隨著國家國民服務經(jīng)濟的大力發(fā)展，人們生活水準日益提高，對社會基礎服務設施建設的需求強度越來越高。其中像人們賴以生存的住宅產(chǎn)品更是需求其質量、功能、安全等能夠保證。因此，伴隨近些年來建筑樓盤的逐年增加，項目開發(fā)商與所有項目參建單位等也非常重視項目設計管理，并在設計、施工生產(chǎn)、經(jīng)營管理等方面所取得的成果也較大。但是，隨著當前產(chǎn)業(yè)化經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，市場競爭也日益激烈，社會各階層群體只會對住宅商品的功能需求等愈發(fā)強烈。所以，如果房產(chǎn)開發(fā)商及其他參建單位等仍在原地踏步，其市場核心競爭力提升也必然會處于滯緩狀態(tài)，進而既不利于民，也不利于房產(chǎn)建筑企業(yè)。為此，當前形勢下，加強房產(chǎn)項目的設計管理所具備的指導意義與實用價值非常重大。
1 房產(chǎn)項目設計管理的指導意義與重要價值
建筑項目設計階段的管理有著它的重要價值與特殊涵義。一方面，建筑設計的最終成效是由建筑設計專業(yè)人員所共同完成的，能夠集結多數(shù)專業(yè)工程設計人員的智慧結晶，使建筑項目更具實用價值，滿足大眾需求。另一方面，房產(chǎn)開發(fā)公司的項目設計人員在項目策劃與設計階段所起到的溝通、協(xié)調(diào)等作用的發(fā)揮十分重要，對項目后來的規(guī)范施工有著重要的促進效用。如在項目設計階段中，由于房產(chǎn)開發(fā)公司設計人員的介入，能夠使的項目設計階段更好的控制整個過程，充分調(diào)動各項內(nèi)部資源與項目作業(yè)人員的能動性，從而更加利于項目設計管理走向成功。
一般房地產(chǎn)開發(fā)建設項目設計過程可分為兩個大階段:方案設計階段和施工圖設計階段。這兩個階段的最終產(chǎn)品分別是方案報建文本和施工圖藍圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過，方可進行工程項目施工。(有些項目需做擴初設計，并報批。這里將擴初視為施工圖設計過程的一個階段。)可以認為建設項目設計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設計階段所承擔的目標和任務的不同，其項目管理在執(zhí)行組織的結構、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風險管理及質量管理等方面存在著較大差異。方案設計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標設計任務書，方案招標，方案評審及咨詢，方案定案(或委托設計院)，出方案報建文本，進行方案報建。大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。
2 強化質量管理
工程項目方案擬定設計階段可歸結為方案投投標階段與定案階段。一般而言，多數(shù)房產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)會采用招標形式來敲定最終的項目方案，當然也有委托第三方中介設計組織機構來敲定設計方案。當然，采用這兩種項目方案敲定的方式或途徑總是伴隨著利與弊。也就是說，房地產(chǎn)公司在中標后，常規(guī)性的都會委托策劃組織機構對項目展開市場調(diào)研，即結合項目實際情況作出基本策劃，從而才能確立設計目標與投資方向。當然，房地產(chǎn)公司同樣會對項目本身進行內(nèi)部方案設定與基本研討、分析等，從而才能在權衡利弊的情況下部署具體的設計或投資方向等，并作為招投標的編制依據(jù)。另外，有的房產(chǎn)公司則是通過招標形式去對項目展開初步調(diào)研，并且運用招標形式也可作為衡量或考察項目設計組織機構的實力強大與否的一種手段。
但總的來說，不論是招標或是采用第三方委托設計組織機構進行設計，都要通過行業(yè)信息、相關信息了解渠道對這些設計公司進行客觀評價與分析，甚至與這些不同類別的設計公司也要進行一定的謹慎了解才行。除此之外，我們還要知道基本設計方案的確立往往需要一個反復推敲、反復研究的過程才能確立出最終的設計方案。而在此過程中，房地產(chǎn)公司中專業(yè)項目設計人員及有關部門單位也要對重大價值的體系結構展開調(diào)研。如，對項目周邊的交通系統(tǒng)與空間布局，項目市區(qū)空間部分，建筑結構規(guī)劃，綠化景觀體系規(guī)劃，樓盤住宅的戶型設置與風格等進行研究與設計，以此才能使得項目最終的設計方案符合多數(shù)人的建筑需求。 與此同時，在項目方案規(guī)劃設計階段，與項目方案設計同樣重要的協(xié)調(diào)管理也非常重要。即項目協(xié)調(diào)管理主要起到溝通、交流、協(xié)調(diào)的作用。一方面，適當且及時的溝通交流能夠促進項目方案設計奔向正確、滿足實際需求的基本方向發(fā)展。另一方面，協(xié)調(diào)管理需要溝通多個參建單位與部門，其中有著設計公司、政府機關單位、以及監(jiān)理單位等。因此，如果全面發(fā)揮協(xié)調(diào)管理的作用與職能，勢必會促進這些參建單位積極性與規(guī)范性的按照設計方案要求所需進行各項作業(yè)。
除此之外，在項目方案設計過程中，還要對建筑項目進行有效的風險評估。而具體做法多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司都是通過人員業(yè)績考核形式來降低風險。即通過施工作業(yè)進度目標、部門業(yè)績目標等形式來約束自身部門或單位工作人員的日常工作行為，從而使各項目標作業(yè)能夠實現(xiàn)，降低不必要的風險。但值得指出的是，不少公司往往為了高額效益而故意與法制、政策打擦邊球，這種做法其實也是一種風險做法。另外，如果對設計公司不能進行有效的深入了解，同樣也會制造較大的行業(yè)風險，導致最終實際成果與目標出入程度較大。所以，這些與項目風險有關的事項，對房產(chǎn)項目開發(fā)公司而言也應當謹慎、細致考慮。
3 做好協(xié)調(diào)管理
一般而言，一旦項目設計方案已經(jīng)確立，項目設計管理階段的重點就是能夠為項目在今后的組織管理、質量控制、資源分配、進度管理等作業(yè)環(huán)節(jié)做出重要鋪墊。為此，這就需要在這幾個環(huán)節(jié)中做好協(xié)調(diào)管理工作，以此才能保證最為重要的進度控制與質量控制環(huán)節(jié)工作做好。首先，當項目擬定好設計單位后，首要做的工作就是對項目設計負責人進行資質審核，具體內(nèi)容可以結合施工設計圖紙、關鍵作業(yè)工序、作業(yè)工藝等內(nèi)容進行衡量，同時還要結合設計公司對項目的具體進度安排進行有效評估，以此才能控制圖紙設計質量不足引起的大量整改問題發(fā)生，把遺漏、錯漏控制在可控范疇內(nèi)，保證工程進度控制目標與質量控制目標得以順利實現(xiàn)。其次，還要重點審查圖紙與實際施工情況的出入程度。也就是說，要對圖紙的特殊標注、以及施工現(xiàn)場的交叉工作環(huán)節(jié)要予以詳細的交流探討，確保施工質量控制得意有序進行，圖紙的規(guī)范、要求都要結合現(xiàn)行施工單位建設方的各個專業(yè)技術部門做進一步審計，如果審計中核查出圖紙與實際施工情況不符，要及時調(diào)整，避免延誤施工周期，從而使管理協(xié)調(diào)工作更有效率。
4 結語：
總之，在房地產(chǎn)項目設計管理階段，會時常發(fā)生設計方案確立周期時間較長的現(xiàn)象，從而給后續(xù)施工圖紙設計造成時間匆促、趕圖的被動局面，甚至造成邊作業(yè)邊設計的施工窘境。為此，項目設計管理階段，務必要確立好時間安排，嚴格控制好方案設計、質量管理、時間進度等方面的問題，以此才能保障工程項目下一階段的各項任務順利執(zhí)行。
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有關房地產(chǎn)開發(fā)與管理論文范文二：房地產(chǎn)業(yè)稅收管理面臨的問題與思考
摘 要 近幾年來，由于國家實行積極的財政政策，拉動投資需求，啟動房地產(chǎn)市場，我國房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛。但透視房地產(chǎn)業(yè)稅收本質，繁榮背后仍有隱憂，其存在的偷逃稅活動，擾亂了稅收秩序，影響了公平競爭。重點對房地產(chǎn)稅收面臨的問題作一點有益的探討。
關鍵詞 房地產(chǎn)市場 稅收秩序 公平競爭
1 房地產(chǎn)業(yè)稅收征管面臨的問題
1.1 倒掛往來不入“收入賬”，隨意調(diào)劑收入
這是房地產(chǎn)企業(yè)最常用的偷逃稅手法。主要表現(xiàn)為：一是將預收購房款或當期售房款長期掛在往來賬上，作為調(diào)節(jié)利潤多少的工具，不及時結轉收入，不及時申報納稅;二是收到銀行按揭款時，長期掛在“預收賬款”等往來賬上，不入“銷售收入” 賬，推遲納稅;三是對外投資分回的收益，賬務處理上掛在“其他應付款”等往來賬上，不入“投資收益”賬，逃繳企業(yè)所得稅。
1.2 稅前扣除項目不真實，虛列或高估成本
主要表現(xiàn)為：一是利用發(fā)票監(jiān)管的漏洞，抬高建筑成本，減少應稅所得;二是不按項目設立成本明細，將完工與未完工的項目成本混在一起，造成完工項目成本虛增，導致企業(yè)賬面虧損或隱瞞巨額利潤;三是在進行道路鋪設、小區(qū)綠化等配套設施建設時，設法高估配套工程成本及其相關費用;四是人為地將開發(fā)項目中的自用部分成本縮水，擴大用于銷售部分的成本，以減少銷售部分的營業(yè)利潤，逃避相關稅收;五是多列利息支出和預提費用，隱瞞實際利潤額。
1.3 以房抵債、抵費用或弄虛作假不計銷售收入，偷逃相關稅收
主要表現(xiàn)為：一是以商品房抵頂銀行借款本息;抵頂應分配給投資方的利潤;抵頂應支付的建筑安裝工程款;抵頂獲取土地使用權的價款等相關債務，直接計入往來科目。二是以商品房抵頂應支付的廣告費用、電力費用等支出，不計銷售收入。三是不按規(guī)定開具發(fā)票或開具假發(fā)票，少計收入或減少應稅所得額。
1.4 以代收賬款或其他名義為由不按規(guī)定申報納稅，偷逃稅款
主要表現(xiàn)為：一是代政府有關部門及其他企業(yè)收取的費用，如煤氣管網(wǎng)費、市政建設費、郵電通訊配套費、房屋交易費、水電增容費、有線電視初裝費、電話電纜安裝費、綠化費等。企業(yè)往往以代收款項全部付給了委托單位為由，在財務處理上不計收入或直接沖減開發(fā)成本，導致營業(yè)額減少，偷逃相關稅收;二是利用關聯(lián)關系，非法轉移利潤;三是自建房屋銷售或出租，取得收入不入收入賬;四是以工程尚未決算，收入、成本無法準確反映為由，不申報納稅;五是偽造審批手續(xù)，假借“委托開發(fā)”、“合作建房”和“外商投資企業(yè)”等名義，騙取稅收優(yōu)惠等，也都是房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅常用的主要手法。
2 房地產(chǎn)業(yè)稅收征管現(xiàn)狀透視
2.1 從房地產(chǎn)業(yè)稅收收入來看
雖然房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)的各項稅收不管是分稅種，還是收入總量以及收入結構都有較大幅度的增長，這都是由房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展和稅收管理得到強化，成為房地產(chǎn)業(yè)稅收增長的強大動力得來的，但進一步深層次地分析必將面臨一些突出問題：一是涉稅信息失真，計稅依據(jù)可信度小，導致房地產(chǎn)稅收大量流失;二是納稅人申報意識和申報質量不高。銷售收入不實、成本虛列、費用列支不合理，隱瞞、虛報成交價的現(xiàn)象突出;三是房地產(chǎn)市場不規(guī)范，投資結構單一，后勁不足;四是稅制改革不徹底，制約了房地產(chǎn)業(yè)稅收可持續(xù)增長的規(guī)模。
2.2 從房地產(chǎn)業(yè)納稅人來看
企業(yè)為了實現(xiàn)利潤最大化必然鋌而走險。利益是柄雙刃劍，具有腐蝕性，過度地追求往往產(chǎn)生非理性的偷逃稅行為。如果偷逃稅不被發(fā)現(xiàn)，必然大賺一筆，即使被發(fā)現(xiàn)了、查處了，也只是補足稅款，繳納少量的罰款和滯納金而已。收益與成本的巨大反差，助長了部分房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅的主觀故意，并且房地產(chǎn)業(yè)所特有的周期長、投入大、環(huán)節(jié)多的特點又給偷逃稅留下了可以操作的空間。一些房地產(chǎn)企業(yè)為追求利益的最大化，不惜以違法犯罪為代價，在申報納稅、拖欠稅款、延遲納稅、偷逃稅上大做文章。
2.3 從政府及相關部門行為來看
政府及部門處于轉型時期，為了謀求“地方和部門利益”而損害公共利益的現(xiàn)象仍然存在，一是為了加快城市基礎設施建設，減輕財政支出壓力，當?shù)卣谡袠说姆康禺a(chǎn)開發(fā)項目中附加一些配套開發(fā)建設項目，并在稅費上做出允諾或讓步。一方面任意減免地方性收費項目或降低收費標準，另一方面要求稅務部門提供稅收“優(yōu)惠”，支持地方房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展;二是由于房地產(chǎn)業(yè)在地方經(jīng)濟中占有重要地位，企業(yè)與政府之間“關系密切”。在納稅上企業(yè)總想尋求政府“庇護”，而地方政府的個別領導也認為企業(yè)與稅務部門都是自己的兩個“錢口袋”，企業(yè)發(fā)展與稅收增長是一個問題的兩個方面，這種想法影響了稅務部門的公正執(zhí)法;三是在土地管理上呈現(xiàn)兩個相反趨勢，一方面為了招商引資，各類開發(fā)區(qū)紛紛以低價甚至免費出讓土地，另一方面，為獲取資金，政府設法高價出售經(jīng)營性用地。有人認為房地產(chǎn)是城市的小金庫一點也不為過，地方政府受利益驅動，大肆開通相關收費，據(jù)有關資料統(tǒng)計，一般情況下僅土地出讓金就占地方財政收入的20%以上。相反的趨勢形成相同的結果，即犧牲國家利益，政府從中得到更多的收益，地方政府在看重并依靠房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，在一定程度上，對房地產(chǎn)企業(yè)的偷逃稅行為淡然視之，造成房地產(chǎn)業(yè)稅收大量流失。
2.4 從地稅部門自身來看
開發(fā)一個房地產(chǎn)項目，需要經(jīng)過多個行政部門的審批、許可與監(jiān)督，這些部門都一定程度上掌握了房地產(chǎn)開發(fā)信息。一是由于稅務部門與這些行政部門沒有建立有效的信息交換和溝通制度，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中難以有效地參與管理和監(jiān)控，給房地產(chǎn)企業(yè)提供了偷逃稅的機會。二是房地產(chǎn)開發(fā)是一個復雜的系統(tǒng)工程，稅務部門限于人力、物力，建筑安裝購進的各種材料來源、數(shù)量和價格難以查實;房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的數(shù)量、價格和銷售進度難以摸清;銀行對個人購房按揭貸款的支付時間和數(shù)額難以掌握的現(xiàn)象十分突出，增加了遏制房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅行為的難度。三是受各種因素的干擾，稅務部門對房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅違法行為打擊力度不夠，往往以補代罰，以罰代刑，沒有形成強大的威懾力量，助長了偷逃稅現(xiàn)象的產(chǎn)生和蔓延。
3 強化房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的對策
3.1 加強部門配合，實現(xiàn)稅收管理的社會化
密切與計委、建委、土地、規(guī)劃、房產(chǎn)、銀行等相關部門的聯(lián)系配合，積極爭取地方政府及有關部門的支持，多方采集房地產(chǎn)企業(yè)涉稅資料。從計委、建委收集經(jīng)濟適用房、舊房改造等新開工項目、續(xù)建項目投資計劃、項目開發(fā)許可等情況;從規(guī)劃局收集建設工程規(guī)劃許可、規(guī)劃調(diào)整等情況;從房管局收集項目開發(fā)建設投資進度、商品房預售方案、預售許可證發(fā)放、房地產(chǎn)產(chǎn)權出租、轉讓、變更等情況;從房改辦、房地產(chǎn)交易(招標)中心等部門收集各種形式的聯(lián)建、集資、合作開發(fā)的房地產(chǎn)項目資料，搭建信息交流整合平臺，形成齊抓共管、部門聯(lián)動的協(xié)稅護稅網(wǎng)絡和社會監(jiān)控網(wǎng)絡。
3.2 強化管理措施，實現(xiàn)稅收征管規(guī)范化
具體規(guī)范包括：①規(guī)范加強“可售商品房面積”的審核，通過落實已竣工驗收的開發(fā)項目實際“可售商品房面積”的真實情況，掌握能夠給企業(yè)帶來效益的商品房數(shù)量;②規(guī)范和加強主營業(yè)務收入的審核，核實審核對象的收入情況、銷售單價、結算方式;③規(guī)范和加強主營業(yè)務成本的審核，審核主要成本項目的真實情況，落實已結轉經(jīng)營成本的正確性;④規(guī)范加強成本和收入的配比性審核，驗證成本和收入的配比程度，核實成本或收入的真實性;⑤規(guī)范和加強期間費用的審核，確認期間費用的真實性和合法性;⑥規(guī)范和加強投資收益的審核，確認投資屬股權投資還是債權投資;收益屬于投資收益還是轉讓收益;轉讓收益的計算是否正確等，通過審核，根據(jù)稅法規(guī)定做出補稅處理，構成偷稅的，移交有關部門處理。
3.3 加大稽查力度，實現(xiàn)稅收治理法制化
一般情況下可采用如下方法：①銷售成本率及利潤率配比法。以已售房合同定價收入的成本率或利潤率為依據(jù)，配比當期銷售成本或利潤，即當期實際銷售成本=(已售房總成本÷已售房合同定價收入)×100%×當期實際銷售收入;②當期銷售收入比重配比法。以當期實際銷售收入占已售房合同定價收入的比重為依據(jù)，配比當期銷售成本，即當期實際銷售成本=(當期實際銷售收入÷已售房合同定價收入)×100%×已售房總成本;③單位成本配比法。以可售房單位成本為依據(jù)，得出已售房總成本占已售房合同定價收入的比重，配比當期銷售成本。即當期實際銷售成本=[(可售房總成本÷可售房完工面積)×已售房合同總面積÷已售房合同定價收入]×100%×當期實際銷售收入。④分項目單位數(shù)量配比法。以已售房總面積占可售房完工面積的比重為依據(jù)，得出已售房總成本，再按當期實際銷售收入占已售房合同定價收入的比重，配比當期銷售成本，即當期實際銷售成本=[(已售房總面積÷可售房完工面積)×100%×可售房總成本]×(當期實際銷售收入÷已售房合同定價收入)×100%。(注：前兩種方法適用于商品房全部完工并全部訂立銷售合同,款未全部收回時的計算。后兩種方法適用于商品房全部完工而部份未銷售;已售商品房全部訂立銷售合同，但款未全部收回時的計算)。二是要對稽查案件的檢查質量實行跟蹤抽查。嚴格落實執(zhí)法目標責任制，將所有的偷稅案件辦成“鐵案”。三是要嚴格依照《稅收征管法》的規(guī)定，對稅款拖欠不繳的房地產(chǎn)企業(yè)，依法采取強制措施，確保稅款及時足額入庫。如房地產(chǎn)企業(yè)采取預售方式銷售產(chǎn)品的，其當期取得的預售收入先按規(guī)定的利潤率(預計收入的利潤率不低于15%)計算出營業(yè)利潤額，再并入當期應稅所得額，統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時進行結算調(diào)整。按此規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)想延遲納稅，利用申報虧損躲避稅收這條路已經(jīng)行不通了，這就給稅務稽查提供了法律保障。四是要對大案、要案嚴格按法律程序移送司法機關，依法追究其法律責任。五是要完善投訴舉報網(wǎng)絡，鼓勵廣大群眾舉報偷逃稅者，形成綜合治理局面。
3.4 建立監(jiān)控體系，實現(xiàn)稅收管理信息化
充分利用信息、網(wǎng)絡等先進手段，提高稅務管理的效能和水平，已成為擺在稅務部門面前的一項刻不容緩的重點工作。加強房地產(chǎn)稅收管理，同樣需要以信息化為導向和支撐，要把房地產(chǎn)業(yè)稅收管理的信息化建設，放到中國稅收信息化建設的大背景下考慮，堅持“內(nèi)引外聯(lián)”的基本方向，既要加快網(wǎng)絡建設和軟件開發(fā)、用信息手段整合資源、再造流程、簡化環(huán)節(jié)，提高管理和稽查工作的現(xiàn)代化、智能化、高效化、程序化水平，又要加快與計劃、土地、城建、房管、工商等部門以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的聯(lián)網(wǎng)步伐。要做到網(wǎng)絡互聯(lián)、信息共享，保證稅務部門能夠及時收集到房地產(chǎn)企業(yè)的各類信息，只有稅網(wǎng)嚴密，偷逃稅者才無可乘之機。
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