房地產(chǎn)開發(fā)管理論文(2)
房地產(chǎn)開發(fā)管理論文篇二
試論房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)管理
【摘要】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)周期很長，在開發(fā)過程中存在著很多不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素，房地產(chǎn)開發(fā)的過程也就是風(fēng)險(xiǎn)管理的過程。我國很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由于只重視項(xiàng)目開發(fā)而不重視風(fēng)險(xiǎn)管理，諸多風(fēng)險(xiǎn)因素得不到有效的控制，導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目的失敗。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)客觀評(píng)價(jià)和分析風(fēng)險(xiǎn)，在開發(fā)過程中重視每個(gè)環(huán)節(jié)的管理，通過有效手段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，就會(huì)減少風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營的不利影響。本文在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的主要風(fēng)險(xiǎn)類型進(jìn)行闡述的基礎(chǔ)上，提出了房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理的主要應(yīng)對(duì)措施和應(yīng)注意的問題，希望為我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理提供參考。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā) 風(fēng)險(xiǎn)管理 研究
一、房地產(chǎn)開發(fā)的主要風(fēng)險(xiǎn)類型
風(fēng)險(xiǎn)，指的是在特定期間內(nèi)，在特定的客觀條件下，項(xiàng)目的實(shí)際結(jié)果與計(jì)劃所期待的結(jié)果的變動(dòng)程度，這種變動(dòng)程度越大，執(zhí)行起來的風(fēng)險(xiǎn)就越大。房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上就是開發(fā)商在實(shí)施項(xiàng)目開發(fā)的過程中，最終的實(shí)際結(jié)果與當(dāng)初預(yù)期利益的變化和差異。目前在新時(shí)期市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要存在的風(fēng)險(xiǎn)類型可以分為外部風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)兩種。
(一) 房地產(chǎn)開發(fā)的外部風(fēng)險(xiǎn)
1. 宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)
宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來的影響，能夠籠罩影響所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。每次經(jīng)濟(jì)危機(jī)幾乎都會(huì)給各國房地產(chǎn)企業(yè)帶來狂風(fēng)暴雨般的摧折。由于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)很好，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年呈現(xiàn)出旺盛的發(fā)展態(tài)勢(shì)。但是2008年冬天的經(jīng)濟(jì)危機(jī)也曾經(jīng)席卷了國內(nèi)大中城市，全國各地樓市一度運(yùn)營艱難。
宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)存在的原因主要是當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，消費(fèi)需求會(huì)大幅度減縮。特別是當(dāng)經(jīng)濟(jì)陷于低谷，消費(fèi)急劇減縮時(shí)，汽車、房地產(chǎn)之類的長線耐用消費(fèi)品首先會(huì)遭受強(qiáng)烈的沖擊，這時(shí)人們會(huì)主動(dòng)修正在經(jīng)濟(jì)景氣時(shí)制訂的消費(fèi)計(jì)劃，推遲或者取消對(duì)于那些耐用消費(fèi)品的購買。這就很快會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)上一時(shí)供大于求，房屋價(jià)格急劇連連下跌。
2. 財(cái)政利率風(fēng)險(xiǎn)
財(cái)政利率風(fēng)險(xiǎn)大多來自利率波動(dòng)的影響。很多消費(fèi)者買房的時(shí)候并不是全額付款，而是利用貸款解決一部分甚至大部分資金。當(dāng)貸款利率上升的時(shí)候，投資人所需要負(fù)擔(dān)的貸款利息就隨之上升。對(duì)那些財(cái)力有限的投資者來說，利息提升有可能迫使他們做出選擇放棄投資房產(chǎn)，這樣就會(huì)影響樓市的銷售。另外，開發(fā)商本身在開發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候，由于往往也存在貸款，利息的提升會(huì)加大開發(fā)的成本。所以，財(cái)政利率風(fēng)險(xiǎn)會(huì)直接影響開發(fā)項(xiàng)目的銷售和利潤情況。
3. 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于市場(chǎng)供應(yīng)形式的變化，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的跌落。當(dāng)市場(chǎng)供應(yīng)短缺、房價(jià)上漲時(shí)，開發(fā)公司紛紛興建樓宇，由于建筑需要一定的時(shí)間才能建成，所以雖然待建樓的總體規(guī)模已超出市場(chǎng)實(shí)際需要，但在短期內(nèi)包括開發(fā)建設(shè)期間樓價(jià)仍然可能會(huì)持續(xù)上揚(yáng)。興建完工之后，由于供過于求，房產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)下跌，造成房產(chǎn)滯銷。另外，隨著建筑業(yè)技術(shù)逐漸先進(jìn)，雖然房地產(chǎn)能迅速供應(yīng)市場(chǎng)，但是直接縮短了地產(chǎn)循環(huán)的時(shí)間，市場(chǎng)推陳出新速度很快，競爭更加激烈，也容易造成樓價(jià)波動(dòng)更加頻繁。
4. 自然風(fēng)險(xiǎn)
由于自然因素而存在的不確定性、不可抗性(如地震、洪水、風(fēng)暴、火災(zāi)等)等情況，以及由于土地的自然地理和技術(shù)經(jīng)濟(jì)特性而帶來的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
(二) 房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)
1. 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)
由于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營上的失誤，可能造成實(shí)際經(jīng)營結(jié)果偏離最初的期望值。房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)一般起源于投資內(nèi)部問題，比如管理效率低，經(jīng)營費(fèi)用超過預(yù)計(jì)，房屋滯銷等問題，都可能使企業(yè)的開發(fā)利潤小于預(yù)期值。
2. 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿向銀行貸款融資，擴(kuò)大了開發(fā)的利潤范圍，增加了營業(yè)收入最后不足以償還債務(wù)的隱患。
二、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容
(一)房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理的流程
1. 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是房地產(chǎn)開發(fā)商針對(duì)開發(fā)的不同階段，在風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生之前感知風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。感知風(fēng)險(xiǎn)，是開發(fā)商通過調(diào)查研究，了解客觀存在的各種風(fēng)險(xiǎn)，尋找可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生的各種因素;分析風(fēng)險(xiǎn)，是在感知風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上分析風(fēng)險(xiǎn)可能帶來的后果，為減少和預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生擬定方案。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別作為風(fēng)險(xiǎn)管理流程的第一步，是風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。
2. 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的基礎(chǔ)上，分析項(xiàng)目存在的弱點(diǎn)、面臨的威脅、可能發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的概率、以及風(fēng)險(xiǎn)可能造成的負(fù)面影響。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，為減少投資失誤和風(fēng)險(xiǎn)，需要編制項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告。在編制報(bào)告的過程中，通過搜集豐富的資料和數(shù)據(jù)，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性和定量的分析，將風(fēng)險(xiǎn)按照高低程度排序，編制風(fēng)險(xiǎn)列表進(jìn)行專題研究。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的結(jié)果，開發(fā)企業(yè)要采取相應(yīng)措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
3. 風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控
房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，是投資主體在項(xiàng)目的開發(fā)過程中自覺監(jiān)視風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)情況變化進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理策略的調(diào)整，主動(dòng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃修正和提高的過程。隨著開發(fā)項(xiàng)目的展開和深入，管理者要及時(shí)發(fā)現(xiàn)新出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)注由于時(shí)間變化引起風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的新變化，不斷調(diào)整方案，重新對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、評(píng)價(jià)，修訂應(yīng)對(duì)措施，從而保證風(fēng)險(xiǎn)管理達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施
1. 風(fēng)險(xiǎn)回避
風(fēng)險(xiǎn)回避是主動(dòng)回避風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。它是在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，管理者經(jīng)過權(quán)衡風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失與冒險(xiǎn)所獲利益相比較，迫不得已中止開發(fā)項(xiàng)目，或者改變方案，從根本上消除風(fēng)險(xiǎn)隱患。風(fēng)險(xiǎn)回避雖然能避免重大損失，但同時(shí)也失去了投資獲利的機(jī)會(huì)，是一種比較消極的防范手段。通常只是在未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)帶來的影響太嚴(yán)重，沒有其他辦法的時(shí)候，才建議采用風(fēng)險(xiǎn)回避這種應(yīng)對(duì)措施。
2. 風(fēng)險(xiǎn)控制 房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)控制主要是指管理者主動(dòng)采取積極措施，預(yù)防、減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，或者盡量降低風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失程度。風(fēng)險(xiǎn)控制的手段有風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)抑制兩種類型。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防涉及現(xiàn)時(shí)成本與潛在損失的比較，當(dāng)潛在損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于采取預(yù)防措施所支出成本的時(shí)候，就要果斷采用預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的手段。風(fēng)險(xiǎn)控制是管理者為消除和減少風(fēng)險(xiǎn)隱患主動(dòng)采取措施的一種積極辦法，在運(yùn)用時(shí)成本低、效益好，一般不會(huì)產(chǎn)生后遺癥。建議在處理房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各種風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，要優(yōu)先采用風(fēng)險(xiǎn)控制措施。
3. 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移
房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指開發(fā)商通過某種有意識(shí)的安排，將企業(yè)不能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給另一方。與風(fēng)險(xiǎn)回避不同，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是將責(zé)任或者風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給別的單位承擔(dān)，風(fēng)險(xiǎn)回避是放棄項(xiàng)目開發(fā);風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與風(fēng)險(xiǎn)控制也有不同，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是將風(fēng)險(xiǎn)直接轉(zhuǎn)移出去，風(fēng)險(xiǎn)控制是自身調(diào)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)因素。開發(fā)企業(yè)通過轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)得到保障，是目前普遍應(yīng)用的一種有效手段，比如保險(xiǎn)合同就是經(jīng)常運(yùn)用的方式。開發(fā)商可以根據(jù)所開發(fā)項(xiàng)目的具體情況，采取適當(dāng)?shù)男问睫D(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。
4. 風(fēng)險(xiǎn)自留
指開發(fā)商自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，對(duì)于那些無法回避、難以控制的風(fēng)險(xiǎn)，在不影響整體利益的前提下，或者如果冒險(xiǎn)能夠帶來巨大利益，可以考慮風(fēng)險(xiǎn)自留。風(fēng)險(xiǎn)自留分為有意識(shí)的風(fēng)險(xiǎn)自留和無意識(shí)的風(fēng)險(xiǎn)自留。有意識(shí)的風(fēng)險(xiǎn)自留是管理者的主動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)自留，是經(jīng)過權(quán)衡比較，認(rèn)為企業(yè)能夠承受預(yù)測(cè)到的風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失，主動(dòng)去承擔(dān)未來的風(fēng)險(xiǎn)，具體措施有自我保險(xiǎn)、專屬保險(xiǎn)等。無意識(shí)的風(fēng)險(xiǎn)自留是開發(fā)商對(duì)損失的發(fā)生存在僥幸心理或?qū)p失估計(jì)不足而暴露于風(fēng)險(xiǎn)中，是被動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)自留，需要通過風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急準(zhǔn)備金來應(yīng)對(duì)。
5. 風(fēng)險(xiǎn)利用
風(fēng)險(xiǎn)利用是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的價(jià)值進(jìn)行利用而獲利的行為。一般是開發(fā)商利用現(xiàn)實(shí)存在的風(fēng)險(xiǎn)，通過風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)化險(xiǎn)為利。比如在經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期，樓市滯銷，地產(chǎn)價(jià)格大跌，但是開發(fā)企業(yè)反而在此時(shí)大量拿地開發(fā)，等到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)時(shí)獲利豐厚。風(fēng)險(xiǎn)利用要求管理者有敏銳的觀察力，具有豐富的經(jīng)驗(yàn)和高度的應(yīng)變能力。
三、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)注意的問題
(一)重視可行性研究
可行性研究是開發(fā)商對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目通過科學(xué)的分析，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的可行性以及風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期活動(dòng)中不可缺少的階段。評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否具有可行性，開發(fā)商要研究宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式，在國家相關(guān)法律、政策等條例的許可范圍內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供求需要，預(yù)測(cè)開發(fā)項(xiàng)目的成本、需求量、售價(jià)等，從而確定出計(jì)劃投資項(xiàng)目的類型、規(guī)模、銷售渠道。由于未來具有很多不確定因素，因此可行性研究階段也是蘊(yùn)藏風(fēng)險(xiǎn)最多的階段。在這個(gè)階段，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估是否客觀準(zhǔn)確，直接影響到開發(fā)項(xiàng)目的成功與否。
(二)選擇最佳開發(fā)區(qū)位
開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位的選擇對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)起著舉足輕重的作用。通常從這幾個(gè)方面進(jìn)行最佳開發(fā)區(qū)位的選擇：項(xiàng)目所處的具體地理位置;項(xiàng)目所在地的交通、商貿(mào)狀況及水電通達(dá)情況;項(xiàng)目所處區(qū)域未來的發(fā)展情況等。另外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的類型不同，其區(qū)位價(jià)值的決定因素就不同。如住宅項(xiàng)目要考慮交通是否便利，附近是否有學(xué)校、超市、醫(yī)院，治安是否良好等，消費(fèi)者對(duì)地段、位置、朝向等也有要求;寫字樓則要求位于城市金融商貿(mào)的中心區(qū);商鋪要考慮地段的增值潛力、商業(yè)氛圍等。開發(fā)商還要密切關(guān)注未來環(huán)境變化對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的影響，在項(xiàng)目建成后確保此區(qū)域項(xiàng)目的價(jià)值不會(huì)下降。另外有些區(qū)位現(xiàn)在不理想，但城市的發(fā)展會(huì)使該區(qū)項(xiàng)目建成后有較高的增值可能。
(三)開展財(cái)務(wù)分析
財(cái)務(wù)分析是通過對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析，掌握企業(yè)財(cái)務(wù)狀況，為企業(yè)進(jìn)行決策提供依據(jù)。開發(fā)商應(yīng)定期地進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，了解具體的資產(chǎn)管理情況、綜合財(cái)務(wù)狀況等，以判斷開發(fā)項(xiàng)目是否可行，評(píng)判企業(yè)的債務(wù)償還能力。企業(yè)進(jìn)行合理的財(cái)務(wù)分析，能及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，采取措施進(jìn)行規(guī)避。
(四)推進(jìn)企業(yè)的科學(xué)化、規(guī)范化、法制化管理建設(shè)
房地產(chǎn)企業(yè)要建立起現(xiàn)代化的管理體系，用科學(xué)的工作標(biāo)準(zhǔn)、程序、制度規(guī)范職工的行為。企業(yè)通過加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)知識(shí)的系統(tǒng)培訓(xùn)，強(qiáng)化員工風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)行法規(guī)和企業(yè)制度的學(xué)習(xí)，提高從業(yè)人員對(duì)“違法、違規(guī)”行為的識(shí)別能力，能有效減少職工由于工作的盲目性帶來的法律等風(fēng)險(xiǎn)。
(五)加強(qiáng)項(xiàng)目的招標(biāo)管理、合同管理
在招標(biāo)的過程中，開發(fā)企業(yè)要本著公平競爭的原則，準(zhǔn)確制定項(xiàng)目的標(biāo)的、工期、質(zhì)量、造價(jià)等，按照供求機(jī)制進(jìn)行招標(biāo)，保證項(xiàng)目的質(zhì)量安全。開發(fā)企業(yè)還要利用法律的有關(guān)規(guī)定，通過簽訂合同等手段，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合法的消除、轉(zhuǎn)移，通過多種風(fēng)險(xiǎn)管理手段將可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)都進(jìn)行有效的控制，保障項(xiàng)目的正常運(yùn)行。
(六)加強(qiáng)對(duì)工程建設(shè)的監(jiān)管
由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的主體單位常與施工的主體單位相分離，造成了項(xiàng)目經(jīng)常不能按開發(fā)商的既定工期、質(zhì)量、合同成本如期完成建設(shè)。作為投資的主體，開發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)工程建設(shè)的監(jiān)管，減少因工期、質(zhì)量、成本所引起的房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。主要內(nèi)容包括：認(rèn)真簽訂施工合同，保證開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益;聘請(qǐng)工程監(jiān)理，對(duì)施工進(jìn)行監(jiān)督;在施工過程中堅(jiān)持不對(duì)施工圖做較大的修改等。
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作者簡介：馮力婉，女，河南工業(yè)貿(mào)易職業(yè)學(xué)院教師，工商管理碩士。
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