房地產(chǎn)開發(fā)管理論文(2)
房地產(chǎn)開發(fā)管理論文篇二
試論房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險管理
【摘要】房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)周期很長，在開發(fā)過程中存在著很多不確定的風(fēng)險因素，房地產(chǎn)開發(fā)的過程也就是風(fēng)險管理的過程。我國很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由于只重視項目開發(fā)而不重視風(fēng)險管理，諸多風(fēng)險因素得不到有效的控制，導(dǎo)致開發(fā)項目的失敗。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)客觀評價和分析風(fēng)險，在開發(fā)過程中重視每個環(huán)節(jié)的管理，通過有效手段對風(fēng)險進行控制，就會減少風(fēng)險對企業(yè)經(jīng)營的不利影響。本文在對房地產(chǎn)開發(fā)的主要風(fēng)險類型進行闡述的基礎(chǔ)上，提出了房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理的主要應(yīng)對措施和應(yīng)注意的問題，希望為我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理提供參考。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā) 風(fēng)險管理 研究
一、房地產(chǎn)開發(fā)的主要風(fēng)險類型
風(fēng)險，指的是在特定期間內(nèi)，在特定的客觀條件下，項目的實際結(jié)果與計劃所期待的結(jié)果的變動程度，這種變動程度越大，執(zhí)行起來的風(fēng)險就越大。房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險，實際上就是開發(fā)商在實施項目開發(fā)的過程中，最終的實際結(jié)果與當(dāng)初預(yù)期利益的變化和差異。目前在新時期市場經(jīng)濟條件下，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要存在的風(fēng)險類型可以分為外部風(fēng)險和內(nèi)部風(fēng)險兩種。
(一) 房地產(chǎn)開發(fā)的外部風(fēng)險
1. 宏觀經(jīng)濟風(fēng)險
宏觀經(jīng)濟運行帶來的影響，能夠籠罩影響所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。每次經(jīng)濟危機幾乎都會給各國房地產(chǎn)企業(yè)帶來狂風(fēng)暴雨般的摧折。由于我國經(jīng)濟發(fā)展形勢很好，我國房地產(chǎn)市場近幾年呈現(xiàn)出旺盛的發(fā)展態(tài)勢。但是2008年冬天的經(jīng)濟危機也曾經(jīng)席卷了國內(nèi)大中城市，全國各地樓市一度運營艱難。
宏觀經(jīng)濟風(fēng)險存在的原因主要是當(dāng)經(jīng)濟衰退時，消費需求會大幅度減縮。特別是當(dāng)經(jīng)濟陷于低谷，消費急劇減縮時，汽車、房地產(chǎn)之類的長線耐用消費品首先會遭受強烈的沖擊，這時人們會主動修正在經(jīng)濟景氣時制訂的消費計劃，推遲或者取消對于那些耐用消費品的購買。這就很快會造成房地產(chǎn)市場上一時供大于求，房屋價格急劇連連下跌。
2. 財政利率風(fēng)險
財政利率風(fēng)險大多來自利率波動的影響。很多消費者買房的時候并不是全額付款，而是利用貸款解決一部分甚至大部分資金。當(dāng)貸款利率上升的時候，投資人所需要負擔(dān)的貸款利息就隨之上升。對那些財力有限的投資者來說，利息提升有可能迫使他們做出選擇放棄投資房產(chǎn)，這樣就會影響樓市的銷售。另外，開發(fā)商本身在開發(fā)項目的時候，由于往往也存在貸款，利息的提升會加大開發(fā)的成本。所以，財政利率風(fēng)險會直接影響開發(fā)項目的銷售和利潤情況。
3. 市場風(fēng)險
房地產(chǎn)市場風(fēng)險是指由于市場供應(yīng)形式的變化，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價值的跌落。當(dāng)市場供應(yīng)短缺、房價上漲時，開發(fā)公司紛紛興建樓宇，由于建筑需要一定的時間才能建成，所以雖然待建樓的總體規(guī)模已超出市場實際需要，但在短期內(nèi)包括開發(fā)建設(shè)期間樓價仍然可能會持續(xù)上揚。興建完工之后，由于供過于求，房產(chǎn)價格已經(jīng)下跌，造成房產(chǎn)滯銷。另外，隨著建筑業(yè)技術(shù)逐漸先進，雖然房地產(chǎn)能迅速供應(yīng)市場，但是直接縮短了地產(chǎn)循環(huán)的時間，市場推陳出新速度很快，競爭更加激烈，也容易造成樓價波動更加頻繁。
4. 自然風(fēng)險
由于自然因素而存在的不確定性、不可抗性(如地震、洪水、風(fēng)暴、火災(zāi)等)等情況，以及由于土地的自然地理和技術(shù)經(jīng)濟特性而帶來的開發(fā)風(fēng)險。
(二) 房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)部風(fēng)險
1. 經(jīng)營風(fēng)險
由于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營上的失誤，可能造成實際經(jīng)營結(jié)果偏離最初的期望值。房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營風(fēng)險一般起源于投資內(nèi)部問題，比如管理效率低，經(jīng)營費用超過預(yù)計，房屋滯銷等問題，都可能使企業(yè)的開發(fā)利潤小于預(yù)期值。
2. 財務(wù)風(fēng)險
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運用財務(wù)杠桿向銀行貸款融資，擴大了開發(fā)的利潤范圍，增加了營業(yè)收入最后不足以償還債務(wù)的隱患。
二、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理的內(nèi)容
(一)房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理的流程
1. 風(fēng)險識別
風(fēng)險識別是房地產(chǎn)開發(fā)商針對開發(fā)的不同階段，在風(fēng)險事故發(fā)生之前感知風(fēng)險，對風(fēng)險進行分析。感知風(fēng)險，是開發(fā)商通過調(diào)查研究，了解客觀存在的各種風(fēng)險，尋找可能導(dǎo)致風(fēng)險事故發(fā)生的各種因素;分析風(fēng)險，是在感知風(fēng)險的基礎(chǔ)上分析風(fēng)險可能帶來的后果，為減少和預(yù)防風(fēng)險的發(fā)生擬定方案。風(fēng)險識別作為風(fēng)險管理流程的第一步，是風(fēng)險管理的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。
2. 風(fēng)險評估
房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險評估是在對風(fēng)險識別的基礎(chǔ)上，分析項目存在的弱點、面臨的威脅、可能發(fā)生風(fēng)險的概率、以及風(fēng)險可能造成的負面影響。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，為減少投資失誤和風(fēng)險，需要編制項目投資風(fēng)險評估報告。在編制報告的過程中，通過搜集豐富的資料和數(shù)據(jù)，對開發(fā)項目的風(fēng)險進行定性和定量的分析，將風(fēng)險按照高低程度排序，編制風(fēng)險列表進行專題研究。根據(jù)風(fēng)險評估的結(jié)果，開發(fā)企業(yè)要采取相應(yīng)措施規(guī)避風(fēng)險。
3. 風(fēng)險監(jiān)控
房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險監(jiān)控，是投資主體在項目的開發(fā)過程中自覺監(jiān)視風(fēng)險，根據(jù)情況變化進行風(fēng)險管理策略的調(diào)整，主動對風(fēng)險進行控制。風(fēng)險監(jiān)控是風(fēng)險應(yīng)對計劃修正和提高的過程。隨著開發(fā)項目的展開和深入，管理者要及時發(fā)現(xiàn)新出現(xiàn)的風(fēng)險，關(guān)注由于時間變化引起風(fēng)險發(fā)生的新變化，不斷調(diào)整方案，重新對風(fēng)險進行識別、評價，修訂應(yīng)對措施，從而保證風(fēng)險管理達到預(yù)期目標(biāo)。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險應(yīng)對措施
1. 風(fēng)險回避
風(fēng)險回避是主動回避風(fēng)險發(fā)生的可能性。它是在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，管理者經(jīng)過權(quán)衡風(fēng)險帶來的損失與冒險所獲利益相比較，迫不得已中止開發(fā)項目，或者改變方案，從根本上消除風(fēng)險隱患。風(fēng)險回避雖然能避免重大損失，但同時也失去了投資獲利的機會，是一種比較消極的防范手段。通常只是在未來可能發(fā)生的風(fēng)險帶來的影響太嚴(yán)重，沒有其他辦法的時候，才建議采用風(fēng)險回避這種應(yīng)對措施。
2. 風(fēng)險控制 房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險控制主要是指管理者主動采取積極措施，預(yù)防、減少風(fēng)險發(fā)生的可能性，或者盡量降低風(fēng)險帶來的損失程度。風(fēng)險控制的手段有風(fēng)險預(yù)防和風(fēng)險抑制兩種類型。風(fēng)險預(yù)防涉及現(xiàn)時成本與潛在損失的比較，當(dāng)潛在損失遠遠大于采取預(yù)防措施所支出成本的時候，就要果斷采用預(yù)防風(fēng)險的手段。風(fēng)險控制是管理者為消除和減少風(fēng)險隱患主動采取措施的一種積極辦法，在運用時成本低、效益好，一般不會產(chǎn)生后遺癥。建議在處理房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各種風(fēng)險時，要優(yōu)先采用風(fēng)險控制措施。
3. 風(fēng)險轉(zhuǎn)移
房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險轉(zhuǎn)移是指開發(fā)商通過某種有意識的安排，將企業(yè)不能承擔(dān)的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給另一方。與風(fēng)險回避不同，風(fēng)險轉(zhuǎn)移是將責(zé)任或者風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給別的單位承擔(dān)，風(fēng)險回避是放棄項目開發(fā);風(fēng)險轉(zhuǎn)移與風(fēng)險控制也有不同，風(fēng)險轉(zhuǎn)移是將風(fēng)險直接轉(zhuǎn)移出去，風(fēng)險控制是自身調(diào)節(jié)風(fēng)險因素。開發(fā)企業(yè)通過轉(zhuǎn)移風(fēng)險得到保障，是目前普遍應(yīng)用的一種有效手段，比如保險合同就是經(jīng)常運用的方式。開發(fā)商可以根據(jù)所開發(fā)項目的具體情況，采取適當(dāng)?shù)男问睫D(zhuǎn)移風(fēng)險。
4. 風(fēng)險自留
指開發(fā)商自己承擔(dān)風(fēng)險帶來的損失。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，對于那些無法回避、難以控制的風(fēng)險，在不影響整體利益的前提下，或者如果冒險能夠帶來巨大利益，可以考慮風(fēng)險自留。風(fēng)險自留分為有意識的風(fēng)險自留和無意識的風(fēng)險自留。有意識的風(fēng)險自留是管理者的主動風(fēng)險自留，是經(jīng)過權(quán)衡比較，認為企業(yè)能夠承受預(yù)測到的風(fēng)險帶來的損失，主動去承擔(dān)未來的風(fēng)險，具體措施有自我保險、專屬保險等。無意識的風(fēng)險自留是開發(fā)商對損失的發(fā)生存在僥幸心理或?qū)p失估計不足而暴露于風(fēng)險中，是被動的風(fēng)險自留，需要通過風(fēng)險應(yīng)急準(zhǔn)備金來應(yīng)對。
5. 風(fēng)險利用
風(fēng)險利用是房地產(chǎn)開發(fā)項目對風(fēng)險的價值進行利用而獲利的行為。一般是開發(fā)商利用現(xiàn)實存在的風(fēng)險，通過風(fēng)險管理技術(shù)化險為利。比如在經(jīng)濟危機時期，樓市滯銷，地產(chǎn)價格大跌，但是開發(fā)企業(yè)反而在此時大量拿地開發(fā)，等到經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)時獲利豐厚。風(fēng)險利用要求管理者有敏銳的觀察力，具有豐富的經(jīng)驗和高度的應(yīng)變能力。
三、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理應(yīng)注意的問題
(一)重視可行性研究
可行性研究是開發(fā)商對擬開發(fā)項目通過科學(xué)的分析，評價項目的可行性以及風(fēng)險系數(shù)，是房地產(chǎn)開發(fā)項目前期活動中不可缺少的階段。評價房地產(chǎn)開發(fā)項目是否具有可行性，開發(fā)商要研究宏觀經(jīng)濟發(fā)展形式，在國家相關(guān)法律、政策等條例的許可范圍內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供求需要，預(yù)測開發(fā)項目的成本、需求量、售價等，從而確定出計劃投資項目的類型、規(guī)模、銷售渠道。由于未來具有很多不確定因素，因此可行性研究階段也是蘊藏風(fēng)險最多的階段。在這個階段，對風(fēng)險的評估是否客觀準(zhǔn)確，直接影響到開發(fā)項目的成功與否。
(二)選擇最佳開發(fā)區(qū)位
開發(fā)項目區(qū)位的選擇對房地產(chǎn)開發(fā)起著舉足輕重的作用。通常從這幾個方面進行最佳開發(fā)區(qū)位的選擇：項目所處的具體地理位置;項目所在地的交通、商貿(mào)狀況及水電通達情況;項目所處區(qū)域未來的發(fā)展情況等。另外，房地產(chǎn)開發(fā)項目的類型不同，其區(qū)位價值的決定因素就不同。如住宅項目要考慮交通是否便利，附近是否有學(xué)校、超市、醫(yī)院，治安是否良好等，消費者對地段、位置、朝向等也有要求;寫字樓則要求位于城市金融商貿(mào)的中心區(qū);商鋪要考慮地段的增值潛力、商業(yè)氛圍等。開發(fā)商還要密切關(guān)注未來環(huán)境變化對開發(fā)項目的影響，在項目建成后確保此區(qū)域項目的價值不會下降。另外有些區(qū)位現(xiàn)在不理想，但城市的發(fā)展會使該區(qū)項目建成后有較高的增值可能。
(三)開展財務(wù)分析
財務(wù)分析是通過對財務(wù)報表進行分析，掌握企業(yè)財務(wù)狀況，為企業(yè)進行決策提供依據(jù)。開發(fā)商應(yīng)定期地進行財務(wù)分析，了解具體的資產(chǎn)管理情況、綜合財務(wù)狀況等，以判斷開發(fā)項目是否可行，評判企業(yè)的債務(wù)償還能力。企業(yè)進行合理的財務(wù)分析，能及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的財務(wù)風(fēng)險，采取措施進行規(guī)避。
(四)推進企業(yè)的科學(xué)化、規(guī)范化、法制化管理建設(shè)
房地產(chǎn)企業(yè)要建立起現(xiàn)代化的管理體系，用科學(xué)的工作標(biāo)準(zhǔn)、程序、制度規(guī)范職工的行為。企業(yè)通過加強風(fēng)險知識的系統(tǒng)培訓(xùn)，強化員工風(fēng)險管理意識，加強對現(xiàn)行法規(guī)和企業(yè)制度的學(xué)習(xí)，提高從業(yè)人員對“違法、違規(guī)”行為的識別能力，能有效減少職工由于工作的盲目性帶來的法律等風(fēng)險。
(五)加強項目的招標(biāo)管理、合同管理
在招標(biāo)的過程中，開發(fā)企業(yè)要本著公平競爭的原則，準(zhǔn)確制定項目的標(biāo)的、工期、質(zhì)量、造價等，按照供求機制進行招標(biāo)，保證項目的質(zhì)量安全。開發(fā)企業(yè)還要利用法律的有關(guān)規(guī)定，通過簽訂合同等手段，對風(fēng)險進行合法的消除、轉(zhuǎn)移，通過多種風(fēng)險管理手段將可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險都進行有效的控制，保障項目的正常運行。
(六)加強對工程建設(shè)的監(jiān)管
由于房地產(chǎn)項目投資的主體單位常與施工的主體單位相分離，造成了項目經(jīng)常不能按開發(fā)商的既定工期、質(zhì)量、合同成本如期完成建設(shè)。作為投資的主體，開發(fā)企業(yè)要加強對工程建設(shè)的監(jiān)管，減少因工期、質(zhì)量、成本所引起的房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險。主要內(nèi)容包括：認真簽訂施工合同，保證開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟利益;聘請工程監(jiān)理，對施工進行監(jiān)督;在施工過程中堅持不對施工圖做較大的修改等。
參考文獻
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作者簡介：馮力婉，女，河南工業(yè)貿(mào)易職業(yè)學(xué)院教師，工商管理碩士。
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